¿Qué compensación es mayor por la demolición de una fábrica o por la demolición de un edificio residencial? ¿Cuál es la diferencia?
En el proceso de expropiación o limpieza de tierras de propiedad estatal y tierras colectivas, Beijing ha dividido los estándares de compensación por pérdidas únicas por cierre de fábricas y tiendas en diferentes rangos. Las "Medidas de Gestión de Demolición de Viviendas Colectivas Municipales de Beijing" promulgadas en 2003 tienen una estipulación simple de que la compensación por las pérdidas debidas a la producción y la suspensión de negocios es de 500 a 1.500 yuanes por metro cuadrado, calculadas en base al área de construcción. Después de la promulgación del "Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" en 2011, la ciudad de Beijing promulgó las "Medidas provisionales de compensación por las pérdidas causadas por la expropiación, la suspensión de la construcción y el cierre de viviendas en terrenos de propiedad estatal". Own Land in Beijing", que estipula que el código estándar para la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la construcción y el cierre es: 800-3000 yuanes/metro cuadrado. Sin embargo, en la práctica de la protección de derechos, encontramos que la compensación por la pérdida de producción y suspensión de negocios por la demolición de tiendas y fachadas era mayor que la de las fábricas. Esto hace que muchos empresarios se pregunten: ¿cuál es la razón por la cual la compensación por pérdidas por el cierre de tiendas es mayor que la de las fábricas?
El abogado Wu cree que los motivos deben analizarse desde una perspectiva económica. Los valores de intervalo para dividir las pérdidas por producción y suspensión de negocios no son más que dividir según algunos conceptos básicos en economía. Se puede resumir en seis palabras: insumo, producción e ingreso, que son también los tres módulos principales en el campo de la economía. La diferencia en las proporciones de estos tres módulos conduce directamente a la diferencia en las tasas de retorno entre tiendas, empresas y fábricas. La "tasa de rendimiento" a la que me refiero aquí se refiere a la tasa de rendimiento de la demolición, es decir, el beneficio de los ingresos generados por metro cuadrado. La tienda es mucho más alta que la fábrica. Esta es una simple verdad.
1. Inversión
La tienda debe contar con activos fijos en el proceso normal de producción y operación. La tienda puede ser comprada o arrendada. Aquí, hablemos en detalle de la situación de comprar una tienda. Comprar una tienda es una inversión enorme y el precio de una tienda suele ser más alto que el de una casa o una fábrica. Entre ellos, el orden del valor de los derechos de uso de la tierra es: tiendas>casas>fábricas. La inversión en tiendas es básicamente de nada menos que 65.438+0 millones de yuanes/metro cuadrado en transacciones reales, pero los edificios de las fábricas ocupan suelo industrial y su propio valor es bajo. Además, la zona de la tienda es pequeña y muy destacada. En la decoración real, la inversión es mayor que la del edificio de una fábrica, y es posible que el edificio de la fábrica no requiera accesorios de decoración ni otras instalaciones de apoyo. Sin embargo, debido al pequeño tamaño de la tienda, la inversión en accesorios de decoración es, naturalmente, relativamente grande.
2. Producción
La facturación anual de una empresa es básicamente la misma que la cuota de ventas producida por un hotel o una tienda. Al calcular el volumen de negocios, no se puede considerar simplemente el tamaño de las fábricas y tiendas. Por ejemplo, una fábrica puede ocupar un área de 10.000 metros cuadrados y una tienda solo puede ocupar un área de unos pocos cientos de metros cuadrados, pero en términos de producción e ingresos, no hay mucha diferencia. En la práctica, no es difícil entender que, debido al tamaño del coeficiente de inversión, el coeficiente de producción final suele ser mucho mayor que el de la fábrica.
3. Ingresos
En el funcionamiento real, la producción por metro cuadrado de una tienda será mucho mayor que la de una fábrica. Por ejemplo, una tienda de 200 metros cuadrados tiene un ingreso anual de 2 millones de yuanes y el ingreso promedio por metro cuadrado alcanza los 10,000 yuanes. Entonces, la proporción de 1 metro cuadrado en el área total de la tienda de 200 metros cuadrados. Una tienda de 2.000 metros cuadrados equivale a 10 metros cuadrados en una fábrica de 2.000 metros cuadrados. Como la salida es consistente, el rendimiento es 1:10. Por las razones anteriores, en realidad, el valor de ingreso esperado de las tiendas durante la demolición será mayor que el valor de ingreso por metro cuadrado de los edificios de la fábrica.
En funcionamiento real, el área de un metro cuadrado de tienda puede ser igual al área de tres metros cuadrados de edificio de fábrica, y la situación operativa real puede alcanzar 1:10 o incluso más. . Sin embargo, en la práctica de la compensación, las dos partes no ampliaron una brecha enorme y la proporción más alta alcanzó 1:3. La llamada compensación en Beijing que mencioné anteriormente es de hasta 3.000 yuanes, lo que significa que las tiendas pueden ubicarse en áreas prósperas de Beijing, y las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios pueden llegar a 3.000 yuanes por metro cuadrado.