Historia del desarrollo inmobiliario en la provincia de Taiwán
Al hablar sobre el desarrollo de Taiwan Farglory Group en Beijing en los últimos dos años, Zhao usó la palabra "tropezar" para describirlo. Zhao es el vicepresidente de la sucursal de Beijing del grupo subsidiario Farglory de Taiwán.
Farglory, como uno de los desarrolladores inmobiliarios más grandes de la provincia de Taiwán, ha ocupado la primera posición en ventas anuales en la provincia de Taiwán durante cinco años consecutivos. Sin embargo,
Más expertos de la industria lo están. Estoy preocupado y recuerdo que estoy familiarizado con los desarrolladores de Hong Kong como Huangpu y New World, pero sé muy poco sobre los desarrolladores en Taiwán. De hecho, Farglory ingresó al continente en 1995 y actualmente tiene inversiones en Shanghai, Beijing, Kunshan y otros lugares, y está buscando activamente oportunidades en ciudades como Chongqing y Dalian.
A finales del año pasado, el presidente del Grupo Farglory, Zhao Tengxiong, declaró públicamente que el grupo daría grandes pasos en el mercado inmobiliario continental. En 2004, las ventas en Beijing y Shanghai alcanzarán los NT$ 654,38 mil millones (aproximadamente 2,5 mil millones de RMB). Se espera que las ventas anuales en 2005 superen los NT$ 20 mil millones (aproximadamente 5 mil millones de RMB), superando la escala de Taiwán en el mismo período. En la industria inmobiliaria altamente regionalizada, ¿podrá Farglory lograr este objetivo? ¿Qué tipo de diseño se realizará en el continente?
El dolor de apoderarse de la tierra
Taiwan Farglory Group se fundó en 1969. Comenzó en la industria de la construcción y comenzó a diversificar sus operaciones hace 10 años para diversificar los riesgos de inversión. Actualmente, cuenta con cuatro industrias principales: bienes raíces, transporte y almacenamiento aéreo, seguros de vida y turismo de ocio. En 1999, el grupo figuraba en la lista de la provincia de Taiwán.
65438-0995, Zhao Tengxiong invirtió y estableció Yuan Zhong Real Estate Development (Shanghai) Co., Ltd. en Singapur a través de su filial Yuan Zhong Group, iniciando oficialmente su entrada en el mercado inmobiliario continental. . Dado que la provincia de Taiwán no ha abierto su industria inmobiliaria al continente durante mucho tiempo, Zhao Can solo puede adoptar este método indirecto, es decir, invertir indirectamente en el continente a través del Grupo Yuan Zhong. Según lo entendido por el periodista, las regulaciones pertinentes del Departamento Provincial de Taiwán no se levantaron hasta el año pasado.
Actualmente, Far China tiene su sede en Shanghai, pero Zhao Tengxiong dijo que para 2005, el foco de desarrollo se trasladará a Beijing. "Desde una perspectiva política, es muy probable que la sede esté ubicada en Beijing en el futuro, aunque acabamos de empezar", dijo Zhao. La razón por la que decimos "recién comenzado" es porque Yuan Zhong ingresó a Beijing 6 años después que Shanghai, y las ganancias de la compañía de Shanghai se reinvirtieron en Beijing.
Los recursos de la tierra, como primer factor de producción en el desarrollo inmobiliario, son el primer cuello de botella que enfrentan las empresas "financiadas desde el extranjero". Para Yuan Zhong, la adquisición de tierras también se ha convertido en el mayor obstáculo para su desarrollo en Beijing. En agosto de 2002, se pusieron a la venta las parcelas 1-3 de Haidian Xinyuan en el área central de Zhongguancun. Este fue también el primer terreno en Beijing que se puso a la venta públicamente, con un precio de 270. millones de yuanes. Lo extraño es que en ese momento, sólo una empresa en Beijing, Yuan Zhong, presentó una oferta. El resultado no deja lugar a dudas. Beijing Yuan Zhong obtuvo la tierra sin competencia.
“Después de llegar a Beijing, muchos amigos que conocí me dijeron que los precios de las viviendas en Zhongguancun eran tan altos que nadie pujaba. De hecho, se pueden conseguir mejores terrenos al mismo precio. "No sabemos que hay formas mejores y más baratas de adquirir terrenos. Desde una perspectiva de costos, lo sentimos mucho, pero a largo plazo podemos lanzar la marca 'Far China'", dijo Zhao a los periodistas.
Aunque el proyecto Zhongguancun no está generando ingresos, todo el trabajo todavía está en pleno apogeo. Actualmente, el proyecto se encuentra solicitando un permiso de trabajo y se espera que se inaugure oficialmente en marzo de este año. Yuan Zhong planea convertirlo en un apartamento con servicios llamado "Yuan Zhong Yuelai".
Antes de esto, en 2001, Beijing Yuan Zhong ganó a través de un acuerdo un terreno con una superficie de sólo 48.000 metros cuadrados en la antigua Segunda Fábrica de Cables de Beijing. Este terreno está ubicado en el lado este de la rotonda de Liujiayao. El proyecto residencial "Dream Garden" desarrollado íntegramente por Yuan Zhong se puso a la venta en septiembre del año pasado. Para Zhao, este pequeño proyecto no es más que "pedir direcciones" y un "calentamiento" para el desarrollo en Beijing. A finales del año pasado, aproximadamente el 50% del proyecto se había vendido según el número de hogares.
Tal vez porque no es fácil obtener terrenos, Yuanzhong concede más importancia a los terrenos que muchos promotores locales. Según Zhao, el departamento de preproducción de la empresa presenta cada semana un informe sobre la situación de las ofertas de todo el mercado. Al mismo tiempo, también se está probando desde lejos el método de adquirir terrenos mediante la adquisición de empresas de proyecto, y las negociaciones con algunas empresas de proyecto están a punto de finalizar. “En términos de escala, esperamos comprar más de 200.000 metros cuadrados de terreno.
”
Buscando cooperación
Actualmente, todos los proyectos de Yuan Zhong en Beijing adoptan un modelo de desarrollo y operación de propiedad total, y la mayoría de sus proyectos en Shanghai también son así. El grupo siempre se ha inclinado por desarrollar y operar proyectos en la provincia de Taiwán, desarrolla y opera de forma independiente, y su modelo de desarrollo es similar al modelo de Hong Kong mencionado por el presidente de Vantone, Feng Lun, es decir, desde la adquisición de recursos terrestres hasta la planificación. diseño, ventas, planificación, construcción, servicio al cliente y gestión de mantenimiento. Este modelo es similar al de los Estados Unidos. El modelo de fortalecimiento de la división profesional del trabajo es bastante diferente. Después de que Yuan Zhong ingresó al mercado inmobiliario de Shanghai, también trajo. este modelo al pasado Además de establecer una empresa de desarrollo, también estableció una empresa de administración de propiedades y una empresa de consultoría de vivienda en Shanghai para expandir las cadenas de la industria inmobiliaria upstream y downstream.
Debido a la fortaleza. Debido a la naturaleza geográfica de la industria inmobiliaria, la expansión fuera del sitio a menudo se ve obstaculizada. Los proyectos de desarrollo conjunto con poderosos promotores inmobiliarios locales son la opción más realista para muchos promotores extranjeros, como Hans en los Estados Unidos y muchas empresas inmobiliarias nacionales. El desarrollo conjunto de "Park Avenue" y el desarrollo conjunto de "New Town International" entre Hongkong Land y Vantone han logrado buenos resultados de ventas. La elección de cooperar con los desarrolladores locales no solo obtiene recursos de tierra, sino que también obtiene el costo más bajo en el marketing integrado. Nivel de comentarios
A finales del año pasado, Farglory Group invitó a Zhongfang Group, la empresa de bienes raíces más grande de China continental, a venir a Taiwán para realizar intercambios. Según informes de los medios, Farglory Group quería establecerse. un punto de apoyo en la industria inmobiliaria continental con la ayuda de Zhongfang Group y establecer una estrategia entre las dos partes. El plan de la alianza se está implementando “Hace más de dos meses, Zhong Fang fue a la provincia de Taiwán, que fue nuestro primer contacto. La última vez que los invitamos fue puramente para intercambio técnico y no discutimos modelos de cooperación específicos. Actualmente, nuestros líderes en Beijing y Zhong Fang están en mayor comunicación. Aunque también buscamos puntos en los que todos puedan cooperar de diferentes maneras, esto requiere un proceso. "Dijo Zhao Dui.
Además de China Real Estate Group, Yuan Zhong buscó la cooperación con el capital cuando ingresó al mercado de Beijing hace dos años. Debido a las enormes diferencias entre las dos partes en algunos temas, las conversaciones No hemos logrado resultados sustanciales hasta ahora, pero Yuan Zhong no decidió darse por vencido.
Estrategia continental
“Nuestro desarrollo en el continente es más lento de lo que esperábamos. " Zhao comentó sobre la velocidad de desarrollo de Yuan Zhong en el continente en los últimos años. Poco después de la apertura del mercado residencial en 1998, el sector inmobiliario del continente marcó el comienzo de una nueva ronda de "mercado alcista". Los conocedores de la industria creen que esta ronda de "mercado alcista" "No terminará hasta dentro de al menos 5 años. Un mercado tan enorme, ¿quién hará la vista gorda? Se entiende que los diez principales desarrolladores inmobiliarios de Taiwán están espiando actualmente el continente, y algunos desarrolladores se están preparando para ingresar.
Pero hay un fenómeno extraño entre los empresarios taiwaneses que desarrollan proyectos en el continente. Las empresas que obtienen buenos resultados en el continente no se dedican principalmente al sector inmobiliario en Taiwán. En otras palabras, la mayoría de ellos son "legos".
¿Cuál es la razón del retraso en el desarrollo de Yuanhua en el continente? Zhao cree que, en primer lugar, el presidente Zhao Tengxiong no dependía mucho del mercado continental al principio. Dado que no se envió a personas adecuadas a trabajar en el continente durante mucho tiempo, el ritmo de localización del talento fue lento, lo que afectó directamente a Yuan Zhongzai. A fines del año pasado, Zhao Tengxiong dijo ante los medios que. "Las ventas anuales de Yuan Zhong en el mercado inmobiliario continental superarán los NT $ 20 mil millones", lo que puede demostrar que sus valores de inversión en el continente han sido Se han producido cambios fundamentales. Además, Yuan Zhong está acelerando el proceso de. Localización de talentos Actualmente, el director general de Beijing Yuan Zhong designará a un gran número de personas locales. Sin embargo, utilizar gente local no es la clave. Depende de si la cultura corporativa se puede integrar con la cultura local.
“Nuestro desarrollo en Beijing es al menos tres veces más rápido que el de Shanghai. En los próximos dos o tres años, daremos pasos aún mayores. "Dijo Zhao Dui. A pesar de esto, todavía es muy difícil lograr el objetivo establecido por Zhao Tengxiong en sólo dos años. El periodista se enteró de que en 2003, las ventas de Shanghai Yuan Zhong alcanzaron 654,38 mil millones de yuanes, mientras que las ventas de Beijing Yuan Zhong si el anual Las ventas alcanzaron los 5 mil millones de yuanes en 2005, lo que significa que sus ventas anuales aumentarán aproximadamente 4 veces en los últimos dos años. Zhao Wenjia cree que esto es solo una expectativa del presidente Zhao Tengxiong. Este objetivo tomará al menos 5 años. /p>
Zhao es bastante optimista sobre el mercado inmobiliario continental. Cree que el mercado inmobiliario continental se puede dividir en varias regiones grandes, cada una con una ciudad central y una ciudad pequeña, cada una con su propia forma de funcionamiento. y cadena de vida, por lo tanto, ya sea que ingrese a una ciudad de primer, segundo, tercer, cuarto o incluso quinto nivel, habrá muchas oportunidades. Hace tres años, Yuan Zhong visitó Dalian, Chongqing. Tianjin y otras ciudades.
Una vez que madure su modelo de ganancias en el continente y se cultiven los talentos locales, ingresará selectivamente a estas ciudades.
Pérdidas y ganancias de inversiones
"¿Qué experiencias y lecciones ha tenido Yuan Zhong en el desarrollo?" Ante las preguntas de los periodistas, Zhao dijo con franqueza que se ha producido una gran crisis en el Lejano Oriente.
En 1986, Yuan Zhong invirtió en Estados Unidos y encontró un socio. Sin embargo, más tarde se descubrió que los socios no habían actuado de acuerdo con su acuerdo original. Cuando se enteraron ya era demasiado tarde: habían pasado diez años. Yuan Zhong perdió la mitad de los 20 millones de dólares que invirtió en esta década. Zhao cree que las causas fundamentales de los errores de inversión son la falta de investigación preliminar, el desconocimiento del mercado local y el exceso de confianza en lo que otros les dicen o la creencia de que algunas cosas se pueden hacer con la misma experiencia.
Después de desperdiciar 10 años y 100.000 dólares, el proyecto estadounidense finalmente está en marcha. Actualmente, hay tres o cuatro proyectos en marcha, con ventas anuales de aproximadamente 90 millones de dólares.
El verdadero golpe fatal a Yuan Zhong se produjo en 1992. Ese año, Yuan Zhong y su socio * * * invirtieron en un gran proyecto en Taiwán, con una inversión total de aproximadamente 2 mil millones de yuanes. Durante el proceso de implementación, los socios se retiraron por diversas razones, lo que provocó que el flujo de caja de Yuan Zhong fuera lento y tuvimos que tomar medidas para mantener viva la empresa.
En opinión de Zhao, algunos costos deben pagarse y otros son causados por factores humanos durante el proceso de implementación. Con estas lecciones, Yuan Zhong será más cauteloso a la hora de invertir en China continental.