La política agraria proporciona una sólida garantía para la reforma del sistema de vivienda de China.
1. El proceso histórico de cambios en la política territorial y reforma del sistema de vivienda de China
(1) En la reforma del sistema de vivienda urbana de 1994 a 1998, los derechos de uso de la tierra se pueden transferir de acuerdo con ley.
La "Decisión del Consejo de Estado sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana" de 1994 (Guofa [1994] No. 43) propuso establecer un nuevo sistema de vivienda urbana que se adapte al mercado económico socialista de mi país. y realizar la comercialización y socialización de la vivienda, acelerar la construcción de viviendas, mejorar las condiciones de vida y satisfacer las crecientes necesidades de vivienda de los residentes urbanos, lanzando así de manera integral la reforma del sistema de vivienda de mi país. En consecuencia, las políticas de gestión de la tierra de China también sufrieron cambios importantes durante este período. Los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de conformidad con la ley, que ha sido confirmada por la Constitución y la Ley de Gestión de la Tierra. En mayo de 1990, el Consejo de Estado promulgó el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad del Estado" y las "Medidas Provisionales para la Administración del Desarrollo y Operación de Tierras con Inversión Extranjera". Lo que marca que el mercado de tierras de mi país ha entrado en la vía de la legalización y ha proporcionado un La reforma del sistema de vivienda urbana ha proporcionado un buen entorno de mercado.
(B) De 1998 a 2003, la monetización de la asignación de viviendas y la construcción del mercado de suelo promovieron la reforma del sistema habitacional.
El tema político del "Aviso del Consejo de Estado sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" de 1998 (Guofa [1998] No. 23) es la "comercialización" y establece el "establecimiento y mejora de viviendas asequibles" La política de vivienda de "principalmente un sistema de oferta de vivienda" implementa diferentes políticas de oferta de vivienda para familias con diferentes ingresos; las familias de ingresos más bajos alquilan viviendas de alquiler bajo proporcionadas por el gobierno o unidades; las familias de bajos ingresos compran viviendas asequibles; otras familias de altos ingresos compran y alquilan viviendas comerciales a precios de mercado. Esto indica que la vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales elementos del sistema de suministro de vivienda multinivel de la economía de mercado socialista de mi país. En vista de la mercantilización de la vivienda, la política territorial existente ya no puede satisfacer las necesidades de la reforma del sistema de vivienda y debe mejorarse urgentemente. Ese año se creó el Ministerio de Tierras y Recursos, en agosto del mismo año se promulgó la Ley de Gestión de Tierras revisada y en febrero de 2018 se promulgó el Reglamento de Aplicación de la Ley de Gestión de Tierras. En este punto, el sistema legal de mi país para la reforma del sistema de uso de la tierra y la gestión de la tierra ha tomado forma inicialmente. En 2001, el Consejo de Estado publicó el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos territoriales de propiedad estatal" (Guofa [2001] Nº 15), que proporcionaba orientación sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos territoriales de propiedad estatal, evitando la pérdida de propiedad estatal. -activos de tierras de propiedad, profundizando la reforma del sistema de uso de la tierra, estableciendo y mejorando el mercado de tierras y regulando Se han propuesto una serie de medidas institucionales para cuestiones importantes como el comportamiento de aprobación de tierras.
(3) De 2003 a 2007, se estableció un sistema de seguridad de la vivienda y se controló estrictamente el macrocontrol de la tierra.
Desde 2003, el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado muchos problemas, como comercialización excesiva, pérdida de activos estatales, desorden del mercado y abandono de la construcción de viviendas asequibles. El país ha propuesto una serie de medidas de control desde el terreno "8.31" hasta los "Ocho Artículos Nacionales" y los "Seis Artículos Nacionales".
El 5438 de junio+065438+15 de octubre de 2003, el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Asuntos Civiles, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Impuestos revisaron y aprobaron las "Medidas para la Administración de Vivienda de bajo alquiler para familias urbanas de bajos ingresos". Orden de la Administración Estatal de Impuestos Nº 120 (Orden Nº 120); de 13 de mayo de 2004, el Ministerio de Construcción, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Tierras y Recursos , y el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre las medidas de gestión para viviendas asequibles" (Construcción de viviendas [2004 ]77) y otras políticas y regulaciones, desde endurecer las transferencias de tierras y frenar la fuerte demanda de inversión en viviendas a través de políticas fiscales hasta enfatizar la función de seguridad de la vivienda y aumento de viviendas de bajo alquiler para las familias pobres de bajos ingresos en las zonas urbanas. Durante este período, el Consejo de Estado emitió dos documentos importantes para fortalecer la gestión y regulación de la tierra: la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la gestión estricta de la tierra" (. Guofa [2004] No. 28) y el "Aviso sobre el Fortalecimiento de la Regulación de Tierras" (Guofa [2006] No. 31), exige el establecimiento y mejora de mecanismos de conservación de tierras y distribución de ingresos, y propone que una cierta proporción del precio de transferencia de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se utilicen para la construcción de viviendas de bajo alquiler, una gestión estricta de la tierra, estandarizar aún más el mercado de la tierra y fortalecer el papel de "puerta" de la tierra en el macrocontrol, mejorar continuamente nuestra capacidad de servir a la sociedad y el mercado.
II. El impacto del Documento No. 24 en el sistema de vivienda de mi país
El Documento No. 24 es un documento emitido por el Consejo de Estado relacionado con la reforma del sistema de vivienda desde mi país lanzó la reforma del sistema de vivienda del 65438 al 2004. documentos importantes. Este artículo resume la experiencia práctica de la reforma del sistema de vivienda de mi país desde 1994 y propone nuevas medidas de salvaguardia para resolver los problemas de vivienda de las familias de bajos ingresos, que involucran vivienda, tierra, asuntos civiles y otras políticas, que promoverán en gran medida la construcción de políticas. -Políticas basadas en grupos de bajos ingresos como núcleo del sistema de oferta de vivienda.
La seguridad de la vivienda se considera una responsabilidad importante de los servicios gubernamentales.
El Documento No. 24 considera la solución de las dificultades de vivienda de las familias urbanas de bajos ingresos como una tarea importante para salvaguardar los intereses de las masas y una parte importante de la reforma del sistema de vivienda, "como una responsabilidad importante de los servicios públicos del gobierno." A través de acuerdos formales de documentos, es responsabilidad ineludible del gobierno incluir viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles y otras viviendas asequibles como bienes públicos, y es un importante paso adelante en la regulación inmobiliaria.
(2) La oferta de viviendas de bajo alquiler se ha ampliado a familias urbanas de bajos ingresos, y la cuestión de la vivienda de los trabajadores migrantes se ha convertido en un área de preocupación para el gobierno.
El Documento No. 24 amplía la oferta de viviendas de bajo alquiler de las familias de bajos ingresos de la ciudad a las familias de bajos ingresos de la ciudad. También propone una conexión perfecta entre viviendas de bajo alquiler y asequibles. viviendas para familias, resolviendo el problema de la “capa sándwich” “Problemas de vivienda para familias”. Al mismo tiempo, el Documento No. 24 exige que todas las localidades mejoren gradualmente las condiciones de vida de los trabajadores migrantes y otros grupos con dificultades de vivienda urbana antes de que finalice el "Undécimo Plan Quinquenal". Durante la transformación de las aldeas urbanas, se deben tener en cuenta las necesidades de vivienda de los trabajadores migrantes y se deben construir dormitorios colectivos para alquilar a los trabajadores migrantes de conformidad con la planificación urbana y la planificación general del uso del suelo.
(C) Las nuevas políticas y acuerdos institucionales son más operativos y se centran en satisfacer las necesidades de vivienda.
A diferencia de documentos de políticas anteriores, el Documento No. 24 es relativamente más procesable. Al estipular cifras, normas y principios específicos para satisfacer las necesidades de vivienda, se garantiza la eficacia de la política de seguridad de la vivienda. Los nuevos estándares de seguridad limitan estrictamente el área de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles, que básicamente pueden satisfacer las necesidades de la vida diaria de las familias urbanas de bajos ingresos y están estrechamente relacionadas con las necesidades básicas de los grupos de bajos ingresos. desconexión entre la oferta y la demanda de seguridad. Para cambiar el enfoque de la seguridad de la vivienda, el Documento No. 24 estipula claramente dos fuentes de fondos de seguridad para la vivienda de bajo alquiler: el aumento de los ingresos del fondo de previsión de vivienda se utilizará para la construcción de viviendas de bajo alquiler después de retirar las reservas de riesgo de préstamo. y honorarios de administración, y los ingresos netos de la transferencia de tierras se utilizarán para la construcción de viviendas de bajo alquiler. La proporción de los fondos de seguridad para viviendas de alquiler no será inferior al 10%. En comparación con las "Medidas de gestión de tarifas de transferencia de tierras" anteriores y el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado que remite las opiniones del Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre el ajuste de la estructura de oferta de vivienda y la estabilización de los precios de la vivienda" (Guobanfa [2006] No. 37), la garantía básica de las viviendas de bajo alquiler es El resultado final del capital es el 5% de los ingresos netos por tasas de transferencia de tierras, que se ha duplicado.
En tercer lugar, promover la reforma del sistema de vivienda de China fortaleciendo aún más el control de la tierra.
El Documento No. 24 enfatiza plenamente las funciones de servicio público y seguridad social del gobierno en el campo de la vivienda, y tiene un profundo impacto en la gestión de la tierra de mi país Se propusieron requisitos nuevos y más altos.
El "Aviso sobre la promoción del uso económico e intensivo de la tierra" del Consejo de Estado (Guofa [2008] No. 3) exige claramente la protección efectiva de la tierra cultivada, promueve vigorosamente el uso económico e intensivo de la tierra y encuentra una nueva forma de uso de la tierra que ocupa Menos espacio, tiene una alta eficiencia de utilización y está en línea con las condiciones nacionales de mi país. Se propone que en la gestión del suelo se deben hacer esfuerzos para optimizar la estructura del suelo residencial, organizar racionalmente el suelo residencial y garantizar que no menos del 70% del suelo residencial se utilice para viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles y viviendas de precio limitado. , y unidades pequeñas y medianas de menos de 90 metros cuadrados. El Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Aviso sobre la implementación concienzuda de varias opiniones del Consejo Estatal para resolver las dificultades de vivienda de las familias urbanas de bajos ingresos y fortalecer aún más la regulación del suministro de tierras" (Guo Gu Zi Fa [2007] No. 236, en adelante denominados los "Dictámenes"), proponiendo fortalecer aún más los esfuerzos para ajustar la estructura de oferta de suelo para garantizar la oferta de suelo habitacional que resuelva las dificultades de vivienda de las familias urbanas de bajos ingresos.
(1) Los "Dictámenes" requisitos políticos para la oferta de suelo
Los dictámenes exigen formular científicamente planes de oferta de suelo y dar prioridad a los suelos habitacionales utilizados para resolver las dificultades habitacionales de las zonas urbanas de baja familias de ingresos. Los departamentos de gestión de tierras y recursos de los municipios y condados deben dar prioridad a la tierra para la construcción de viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles y viviendas comerciales ordinarias de precio bajo a medio, pequeñas y medianas, y su oferta anual total no deberá ser inferior del 70% de la oferta total de suelo residencial.
Asignación y oferta de suelo para la construcción de viviendas de alquiler social y viviendas asequibles. Está estrictamente prohibido requisar o comprar nuevos terrenos para la construcción de viviendas cooperativas para recaudar fondos, y no proporcionará terrenos para que las agencias estatales participen en la construcción de viviendas cooperativas para recaudar fondos. Además, si el desarrollo no ha comenzado durante un año después de la fecha del contrato, se cobrarán tarifas por el terreno inactivo de conformidad con la ley y se ordenará a las empresas pertinentes que inicien y completen la construcción dentro de un límite de tiempo. En principio, la tasa por tierras ociosas se aplica al 20% del precio de transferencia o asignación de tierras. Si el desarrollo no ha comenzado dentro de 2 años, se retomará sin compensación. Cuando se recuperen terrenos inactivos, se debe dar prioridad a la construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.
(2) ¿Cómo proporciona el departamento de gestión de tierras y recursos una garantía sólida para la reforma del sistema de vivienda?
En los últimos años, la reforma del sistema de seguridad habitacional de China ha logrado grandes avances. Además del fondo de previsión para la vivienda, el sistema de seguridad de la vivienda incluye principalmente viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler y "viviendas con dos límites". Además de las "dos restricciones de vivienda", las políticas de vivienda asequible y vivienda de bajo alquiler se han implementado desde hace algún tiempo y se han expuesto muchos problemas. En concreto, la oferta de vivienda asequible es insuficiente y existen desviaciones en el proceso de implementación. ; la cobertura del sistema de viviendas de alquiler bajo es todavía muy limitada y aún no se ha implementado plenamente. Existen grandes diferencias entre regiones, los objetivos principales son difíciles de determinar y la seguridad financiera es inestable.
En respuesta a los problemas anteriores, desde la perspectiva de la gestión de la tierra, fortaleceremos aún más la construcción de viviendas asequibles y resolveremos el problema de las familias urbanas de bajos ingresos estableciendo un sistema de responsabilidad, mejorando el papel de La planificación del uso de la tierra, la garantía del suministro de tierras y el fortalecimiento de la supervisión y gestión resuelven el problema de la vivienda y promueven la construcción de una sociedad socialista armoniosa.
(1) Fortalecer el Estado de derecho. La ley es la máxima protección de los derechos. Sólo fijando a través de la legislación las buenas políticas y medidas de las prácticas de reforma pasadas se podrán implementar bien y la gente podrá obtener beneficios tangibles. Por ejemplo, algunos gobiernos locales no están dispuestos a proporcionar tanto terreno para construir viviendas asequibles porque creen que sólo el desarrollo de viviendas comerciales puede aportar muchos beneficios al gobierno, y la construcción de viviendas asequibles sólo aumentará la carga, por lo que no toman la iniciativa. para promover la seguridad habitacional. Sin embargo, desde el punto de vista general de la protección de los medios de vida de las personas y la estabilización de la sociedad, el establecimiento de un sistema de seguridad habitacional es un asunto importante relacionado con los intereses vitales de las personas. Sólo cuando las responsabilidades del gobierno estén fijadas por ley y formen parte de la evaluación gubernamental, los gobiernos locales lo tomarán en serio y avanzarán vigorosamente. Además, cómo proteger legalmente los derechos a viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles y "viviendas con dos límites" para que las familias de bajos ingresos puedan vivir de forma segura y cómoda también es un problema que debe resolverse con urgencia. La aplicación de la Ley de Propiedad ofrece una oportunidad para ello.
(2) Reforzar el papel protagonista de la ordenación del territorio. La tierra es fundamental para la construcción de viviendas. Como departamento de gestión de tierras y recursos, al formular el plan general de uso de la tierra, es necesario considerar la planificación de diferentes terrenos para viviendas, prestar atención a la ubicación y los factores ambientales de los terrenos para viviendas asequibles y evitar nuevos problemas causados por una planificación irrazonable. Al mismo tiempo, debe estar bien conectado con la planificación urbana y la coordinación urbana y rural.
(3) Fortalecer la gestión de la oferta de suelo. La construcción de una casa requiere el uso de terrenos de construcción, pero los terrenos de nueva construcción son limitados cada año y se gestionan según el plan de suministro de terrenos. Esto requiere que el departamento de gestión de tierras y recursos aproveche plenamente los terrenos de construcción de viviendas existentes para lograr un uso económico e intensivo de la tierra; al mismo tiempo, es necesario ajustar la estructura de oferta de tierras para garantizar y priorizar los terrenos de construcción utilizados para resolver las dificultades de vivienda; de familias urbanas de bajos ingresos.
(4) Fortalecer la supervisión y gestión e implementar estrictamente políticas de uso del suelo.
Actualmente, para el mercado inmobiliario no basta con tener una buena política de control del suelo. La clave es implementar diversas políticas y hacerlas verdaderamente efectivas, por lo que se debe fortalecer la supervisión. Es necesario fortalecer la supervisión de la oferta de tierras y prohibir la apropiación indebida de tierras para el desarrollo de viviendas comerciales en nombre de viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles, etc. Al mismo tiempo, garantizaremos una oferta adecuada de viviendas asequibles aumentando la disposición de tierras ociosas, incrementando la recaudación de ingresos por transferencias de tierras e implementando el requisito de que la proporción de los ingresos netos de transferencias de tierras se utilice para fondos de seguridad para viviendas de alquiler bajo. no será inferior al 10%.