Estándares nacionales de compensación por demolición de empresas
De acuerdo con las regulaciones pertinentes, los estándares de compensación para la reubicación de empresas son: En primer lugar, los costos de compensación por los activos de reubicación, incluidos: terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden reubicarse, así como los bienes inmuebles. pérdidas por reubicación Compensación por maquinaria y equipo; en segundo lugar, la pérdida de producción y la suspensión del negocio depende de la situación real, y generalmente incluye tanto las pérdidas operativas reales como las pérdidas operativas esperadas según la situación; en tercer lugar, la compensación por demolición, incluida la pre-; costos de reubicación, costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, desmantelamiento, embalaje y transporte de materiales y costos de compensación de los empleados despedidos; el cuarto es la tarifa de incentivo basada en la política de demolición, que incluye; tasa de reubicación rápida y tasa de incentivo de demolición. (1) La tarifa de compensación por los activos demolidos es 1 y, en la práctica, existen problemas con las tarifas de compensación de tierras. Los locales comerciales de una empresa generalmente se adquieren mediante arrendamiento. El arrendamiento de tierras se divide en dos tipos: arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de tierras colectivas. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento. Entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento de acuerdo con las regulaciones? Los objetos de compensación por la demolición son edificios y anexos en terrenos de propiedad estatal. La compensación por terrenos baldíos o terrenos despejados está cubierta por las leyes y reglamentos de demolición. No existen regulaciones uniformes. Las disposiciones para la demolición de edificios en terrenos colectivos también son inútiles. También hay casos en los que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen directamente mediante licitación, subasta, cotización o asignación. En la Ley de Gestión de Tierras, sólo se prevé una compensación adecuada para la recuperación de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, y no existen regulaciones detalladas. La compensación por la demolición de tierras en todo el país a menudo se calcula junto con la compensación por casas y edificios. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que hace que los titulares de derechos no puedan obtener una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, esto es lo que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Espero que los departamentos pertinentes le presten atención. 2. La cuestión de la determinación de los costes de compensación de viviendas y edificios. La compensación para casas y edificios se basará en el área de construcción registrada en el certificado de propiedad correspondiente. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces o un certificado de terreno por razones históricas, se puede confirmar mediante mediciones reales. El valor de las casas y edificios generalmente lo determina una empresa de tasación a la que los demoledores y las personas demolidas le confían la tarea de determinar el valor real de las casas y edificios sobre la base de las normas técnicas de tasación pertinentes. 3. Los costos de reposición de equipos se calculan con base en el precio de reposición. Los costos de reubicación e instalación de equipos se calculan con base en los precios de transporte de mercancías y los precios de instalación de equipos estipulados por los gobiernos estatales y locales. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo desmontable y el otro es equipo que no se puede mover. Las pérdidas causadas por la retirada de equipos extraíbles se pueden dividir en pérdidas físicas y pérdidas funcionales. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación y costos de puesta en servicio. El costo de la pérdida de funcionalidad incluye una menor precisión de la máquina y un aumento de productos defectuosos debido a la reubicación. Para los equipos no desmontables, el desmantelamiento conducirá al desguace del equipo, por lo que el precio de reemplazo del equipo debe calcularse en función de sus precios nuevos y de reemplazo, y todos deben ser compensados. En la operación de demolición real, todas las localidades deben determinar los costos de reubicación e instalación de los equipos no residenciales que no puedan restaurarse para su uso y se compensarán de acuerdo con el precio de reposición del equipo. (2) Pérdida por producción y suspensión de negocios Esta parte es una parte más controvertida en la práctica legal. Considero que el costo de la suspensión de la producción no sólo debe incluir la pérdida real de materias primas, productos semiacabados y otros artículos, sino también el monto de la compensación determinada sobre la base de las ventas o ganancias reales en el mismo período del año pasado. Esta parte del coste suele ser la que afecta directamente al salario total de la empresa, por lo que también es la máxima prioridad para los abogados proteger sus derechos. El artículo 23 del "Reglamento" estipula que la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios debido a la expropiación de la vivienda se determinará sobre la base de los beneficios antes de la expropiación de la casa y el período de suspensión de la producción y los negocios. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las normas específicas y los métodos de cálculo no están estipulados de manera uniforme en este Reglamento, ni tampoco en otras leyes y reglamentos administrativos. En la práctica jurídica, los estándares y las bases para la compensación suelen estar estipulados en documentos de políticas de los gobiernos municipales. Las normas de compensación y los métodos de cálculo varían de un lugar a otro, lo cual es una pena legislativa. (3) La tarifa de compensación por demolición es 1 y la tarifa de reubicación e instalación del equipo es 1. Para los equipos que pueden reubicarse, según el principio de utilización continua, serán reubicados e instalados en una ubicación diferente antes de ser puestos en uso. En consecuencia, los costos de reubicación e instalación del equipo son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición debe compensarlas. 2. Costos de compensación por reasentamiento de los empleados despedidos. No existen disposiciones detalladas en las leyes, reglamentos y documentos de políticas sobre los costos de compensación de reasentamiento para los empleados despedidos debido a la demolición, y es un elemento negociado por las partes involucradas en la demolición. Si un empleado es despedido por demolición, la compensación se proporcionará de acuerdo con el contrato laboral específico firmado con el empleado y las disposiciones pertinentes de la Ley del Trabajo. (4) Tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición. Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demolidores a menudo adoptan incentivos de reubicación rápida para alentar a los demolidores y arrendatarios a firmar un acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento lo antes posible y mudarse. fuera del alcance de la demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará la parte demolidora en función de la situación real de la demolición, o puede determinarse mediante negociación entre la parte demolidora, la persona demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario de la fábrica demolida están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice la fábrica demolida. Esto se ha estipulado en el documento de política y es razonable. 2. Durante el proceso de demolición de una empresa, ¿cómo deberían los propietarios de empresas proteger sus derechos (tomando como ejemplo las empresas de arrendamiento? De hecho, el arrendatario no tiene derecho a participar en el proceso de negociación de compensaciones ni a celebrar un acuerdo de compensación y reasentamiento entre ellas). las personas derribadas. De esta forma, ante la demolición, la empresa como arrendataria quedará en una situación muy pasiva si quiere obtener una indemnización.
En la vida real, debido a razones de reestructuración histórica, la reestructuración de las empresas estatales es incompleta, la transformación de las empresas colectivas no tiene éxito y la propiedad de los derechos de propiedad empresarial, los derechos de propiedad de las fábricas y los derechos de uso de la tierra no están claros, lo que resulta en muchas casos en los que las empresas se dedican a la producción y operación como arrendatarias. Entonces, ante una demolición, ¿cómo deberían las empresas arrendatarias luchar por sus propios intereses? 1. Trabajo de preparación para las empresas arrendatarias antes de la demolición. Muchas empresas demolidas y empresas arrendatarias a menudo adoptan la actitud de "esperar", "desperdiciar" y "retrasar" cuando se enfrentan a la demolición. Creían que mientras yo persistiera durante mucho tiempo, el equipo de demolición eventualmente aceptaría las condiciones de compensación propuestas por las personas demolidas debido a la presión del progreso de la demolición. De hecho, esta es una idea muy equivocada. En primer lugar, la ley estipula los medios coercitivos de "inmovilidad prolongada". La "Ley Administrativa Obligatoria" y el "Reglamento" establecen dos modalidades de reparación: la demolición forzosa administrativa y la demolición forzosa judicial. Ante la situación de "largas demoras" por parte de los derribados y de los arrendatarios, los derribados tienen derecho a solicitar la demolición obligatoria según el nivel legal. No es realista que los derribados y las personas involucradas en la demolición planifiquen. detener la demolición mediante "retraso"; en segundo lugar, en casos de demolición anteriores, los demoledores dieron una compensación más alta a las personas demolidas porque el retraso fue demasiado largo, pero no podemos simplemente atribuir las razones de la compensación más alta a la "espera", al "consumo"; ", y "retraso" . La demolición es un acto jurídico realizado de conformidad con la ley. Los elementos que deben compensarse, las situaciones que deben abordarse y los estándares que deben compensarse están estipulados en las leyes, reglamentos y documentos de políticas locales. Toda compensación por demolición está incluida en leyes, reglamentos y documentos de políticas, y no es un asunto que el demoledor pueda decidir de forma independiente. En tercer lugar, las personas que tienen la mentalidad de "esperar", "consumir" y "posponer las cosas" a menudo concentran toda su energía en la colocación de los fondos de compensación e ignoran la resolución del riesgo legal de la división de los fondos de compensación. En el proceso de manejo de casos, los abogados a menudo se encuentran con esta situación: antes de negociar la compensación, la persona derribada y el arrendatario a menudo hacen fila y * * * * avanzan y retroceden para luchar por obtener más beneficios. Una vez que se implemente la compensación, las personas demolidas, los arrendatarios y las partes relevantes presentarán otra demanda debido a acuerdos de propiedad anteriores poco claros, solicitando al tribunal que les divida el dinero de la demolición de acuerdo con la ley. La reubicación ya es problemática y es más probable que la división de los fondos de reubicación provoque rupturas entre familiares y amigos y relaciones tensas entre los niños. De hecho, todo esto puede resolverse fácilmente siempre que se hagan los preparativos antes de la demolición y se acuerden los derechos de todas las partes. Pero muchas personas involucradas en la demolición no se dieron cuenta de esto, lo que sólo añadió muchos problemas y disputas. 2. El trabajo preparatorio que las empresas de arrendamiento pueden realizar antes de la demolición incluye: (1) Realizar una revisión en profundidad de los derechos y obligaciones de todas las partes en la demolición y determinar las principales partes involucradas en la demolición. En comparación con la demolición de viviendas residenciales, la demolición de viviendas no residenciales (demolición empresarial) tendrá más partes interesadas durante el proceso de demolición debido a la compleja relación de propiedad entre el terreno y las casas. La casa demolida es un edificio de oficinas con sus propios derechos de propiedad y disfruta de derechos completos de uso de la tierra de propiedad estatal. La persona demolida es el propietario de la casa demolida y el sujeto de la relación de demolición es el demoledor y la persona demolida. Algunas casas son edificios de oficinas en alquiler, y los principales sujetos de la relación de demolición son los demoledores, los derribados y los arrendatarios. Vale la pena señalar que en la demolición de empresas privadas en tierras colectivas y la demolición de empresas estatales con una reestructuración incompleta, debido a que la propiedad original no está clara, e incluso el contrato de transferencia de tierras no es válido, los derechos y obligaciones de todas las partes son no está claro y es más probable que surjan disputas después de la compensación por la demolición. Por lo tanto, los abogados sugieren que para las empresas cuyos derechos de propiedad no están claros, se recomienda consultar o contratar a un abogado para que intervenga después de la demolición y antes de la celebración del acuerdo de compensación y reasentamiento de demolición, y divida los derechos de las partes de la demolición y de la demolición. dinero en un contrato u otra forma legal, planes, etc., como derechos civiles, pueden resolver eficazmente posibles riesgos legales. (2) Preparar activamente materiales relevantes, como certificados de derechos de propiedad de las casas demolidas, listas de equipos existentes, presentación y autenticación de contratos laborales, costos de decoración, etc. Muchas partes no previeron que los materiales pertinentes resultarían ser un asunto muy complejo. Cuando llegó la fecha límite, estimaron apresuradamente la cantidad de equipos en la empresa, sin realizar un inventario detallado de los costos de reubicación de equipos causados por la demolición y qué reubicación de equipos dañó el valor de los equipos, haciendo que las empresas demolidas y las empresas de arrendamiento se mostraran bastante pasivas. en términos de reasentamiento y compensación. Como dice el refrán, una casa en ruinas vale millones. La verificación de los activos y equipos corporativos debe ser una tarea meticulosa y seria, y se debe intervenir con anticipación para preparar una evaluación posterior. La prueba de los derechos de propiedad de las casas demolidas incluye principalmente certificados de bienes raíces, certificados de tierras o contratos de arrendamiento, contratos de transferencia de tierras y otros documentos; la lista de equipos existentes se refiere a la lista de precios, especificaciones, cantidad, vida útil, estado de la hipoteca, etc. Equipos realmente utilizados en las operaciones comerciales. La revisión de la presentación del contrato laboral se refiere al contrato laboral celebrado entre la empresa y los empleados reales de la empresa para demostrar cuántos empleados trabajan en la empresa y cuánto dura el período laboral. Si existe una situación laboral de hecho, se recomienda complementar el contrato de trabajo lo antes posible para acreditar la relación laboral entre ambas partes. Además, también se deben clasificar y enumerar los pagos de la seguridad social, las nóminas y otros materiales que realmente demuestren el salario de los empleados de la empresa. Los gastos de renovación también deberán estar respaldados por las facturas correspondientes. Si la compensación por los costos de decoración se determina mediante negociación, se puede determinar mediante negociación en función del gasto original, la vida útil y la situación actual de los costos de decoración. Si la compensación de los costos de decoración se determina sobre la base de la evaluación, también se deben presentar los datos y materiales de respaldo correspondientes para facilitar una evaluación razonable de los costos de decoración. (3) Contratar a un abogado para que intervenga y formule una estrategia de demolición bajo la guía de un abogado profesional. La demolición involucra una amplia gama de áreas y los estándares de compensación varían. Además, los demoledores suelen estar en una posición más ventajosa durante la demolición, lo que hace que muchos demoledores y partes interesadas en la demolición "tengan miedo" de la demolición.
Las razones del "miedo" no son más que dos puntos: en primer lugar, el período de demolición es largo y hay muchas cosas complicadas. Muchas empresas se exponen a la demolición por primera vez y están indefensas. En segundo lugar, carecen de conocimientos jurídicos relacionados con la demolición; y no podemos negociar con los demoledores, temo sufrir una pérdida en el proceso. Dada la complejidad y profesionalidad de la demolición, es muy necesario contratar un abogado especializado en demoliciones para intervenir en demoliciones con relaciones jurídicas complejas. 3. Si se lleva a cabo la demolición, el demoledor deberá proporcionar la indemnización anterior a la empresa arrendadora. En la práctica jurídica, la indemnización por demolición empresarial se divide principalmente en cuatro partes: en primer lugar, la indemnización por los activos de demolición, incluidos terrenos, casas, edificios y anexos del terreno que no pueden reubicarse, así como la indemnización por maquinaria y equipo que se han perdido debido a la reubicación. 2. Pérdidas por suspensión de producción y operaciones comerciales. El tercero es la compensación por los costos de demolición, incluidos los costos previos a la reubicación, los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, la remoción, el embalaje y el transporte de materiales, y los costos de compensación para los empleados despedidos. El cuarto son los honorarios de incentivo basados en políticas de demolición, incluidos los honorarios de reubicación rápida y los honorarios de incentivo de demolición.
Objetividad jurídica:
Según el artículo 23 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado", la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y el negocio por la expropiación de viviendas se basará en los beneficios anteriores a la expropiación y se determinará el período de suspensión de las operaciones productivas y comerciales. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.