Hefei ha implementado las "Ocho nuevas reglas" para el mercado inmobiliario en respuesta a las políticas de la ciudad, y la regulación en las ciudades de segundo nivel se ha intensificado en todos los ámbitos.
El aviso indicaba que, según la implementación de la actual política de inscripción en educación obligatoria de la ciudad de Hefei, los estudiantes solo pueden disfrutar del primer grado de la escuela primaria y del primer grado de la escuela secundaria en el distrito escolar dentro de 6 años.
Al mismo tiempo, los hogares registrados con más de dos casas en Hefei no pueden suscribirse a casas de segunda mano; las calificaciones para la compra de viviendas corporativas están suspendidas; las casas de subastas judiciales están incluidas en el alcance de las restricciones de compra. Estas prácticas no sólo están muy dirigidas a objetivos concretos, sino que también subsanan las lagunas políticas existentes.
La razón por la que la Nueva Política de Hefei ha atraído tanta atención del mundo exterior es que no sólo refleja el valor de la política para la ciudad, sino que también tiene cierto significado universal.
En los últimos meses, los reguladores han regulado con frecuencia el mercado inmobiliario en respuesta a los cambios del mercado en algunas regiones. Después de ser mencionado continuamente en la Conferencia Central de Trabajo Económico del año pasado y en el informe de trabajo del gobierno de este año, los “prominentes problemas de vivienda en las grandes ciudades” se han convertido en una de las prioridades de la política de este año.
Como ciudad de segundo nivel en el este, se considera que el calentamiento del mercado inmobiliario de Hefei es el resultado de muchos factores como la oferta insuficiente, los ciclos inmobiliarios en los distritos escolares, el estímulo de las políticas de nuevos talentos, y un fuerte ambiente de especulación. Algunos analistas creen que a medida que las ciudades de primer nivel comenzaron a controlar el mercado inmobiliario a principios de año y lograron resultados iniciales, los puntos calientes del mercado se están desplazando a las ciudades de segundo nivel, y Hefei es una de las ciudades de segundo nivel activas.
Las ciudades de segundo nivel siguen el ejemplo de las ciudades de primer nivel en términos de vías y métodos de regulación. Antes del New Deal de Hefei, ciudades como Wuhan, Xi, Chengdu y Nanjing ya habían tomado medidas para controlar la epidemia. Entre ellos, algunos términos en algunas ciudades de segundo nivel son incluso más fuertes que los de ciudades de primer nivel.
El principio y el final de los cambios en el mercado inmobiliario de Hefei
Los cambios en el mercado inmobiliario de Hefei ya aparecieron en el cuarto trimestre del año pasado. Fuentes de las empresas inmobiliarias locales en Hefei dijeron a los periodistas de 265438+20th Century Business Herald que en puntos calientes como Hefei Binhu y High-tech Zone, la especulación sobre los precios de la vivienda ocurre con frecuencia a través de diversos medios, incluido el acaparamiento de bienes raíces y la entrada de préstamos comerciales al mercado. y sembrando el pánico. Afectados por esto, los precios de algunas propiedades inmobiliarias han aumentado rápidamente y algunas personas han obtenido ganancias vendiendo números de casas.
Antes de esto, los precios de la vivienda en Hefei se habían mantenido estables durante más de tres años. Algunos compradores de viviendas creen que a medida que aumentan los precios de las viviendas en ciudades del delta del río Yangtze como Shanghai, Nanjing y Suzhou, es probable que Hefei, como "ciudad de un solo núcleo" en la provincia de Anhui, haga lo mismo y entre en un nuevo ciclo ascendente.
En 2021, con la llegada del ciclo de vivienda de los distritos escolares, el pánico se ha extendido a las viviendas de los distritos escolares más populares, como el distrito administrativo de Hefei. La persona antes mencionada dijo que, además de los títulos académicos, los compradores de viviendas también compraban por adelantado viviendas en los distritos escolares con el fin de preservar sus activos, lo que también provocó una repentina escasez de oferta y demanda de viviendas en los distritos escolares. Dijo que en algunos distritos escolares populares ya se ha producido el fenómeno del aumento de precios.
Por esta razón, desde marzo, Hefei ha hecho muchos esfuerzos para rectificar el caos en el mercado inmobiliario. El 2 de marzo, Hefei introdujo nuevas reglas para la firma de viviendas de segunda mano en línea, con el objetivo de evitar listados de viviendas falsos y restringir las transacciones, los intercambios de casas y las ventas de casas múltiples. El 11 de marzo, varios departamentos de Hefei entrevistaron a los jefes de 11 empresas clave de desarrollo inmobiliario y cuatro agencias clave de corretaje inmobiliario; el 18 de marzo, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Hefei emitió un anuncio de "No participar en la especulación inmobiliaria"; 23, Hefei La Autoridad Municipal de Vivienda entrevistó una vez más a los propietarios que especulaban maliciosamente con bienes raíces.
Las nuevas políticas introducidas esta vez están muy específicas. La compra de casas de segunda mano en Hefei está restringida, incluido el nuevo distrito de Binhu, el nuevo distrito cultural gubernamental, la zona de alta tecnología y otras áreas recientes, así como casas de segunda mano en casi todos los distritos escolares populares.
El New Deal también implica restricciones de precios, gestión de préstamos inmobiliarios, lucha contra el caos, etc., todas ellas consideradas medidas drásticas.
Otra medida destacable es la de aumentar la oferta. Según el plan, Hefei aumentará la oferta promedio de terreno residencial en un 10% en los últimos años para garantizar que la oferta total de la ciudad sea de no menos de 9.000 acres, y enumerará por separado 900 acres de terreno para viviendas de alquiler.
Las personas antes mencionadas dijeron que esta medida es muy importante porque la velocidad de desarrollo del terreno y la escala de inventario del mercado inmobiliario de Hefei son insuficientes para absorber la repentina liberación de la demanda. Especialmente después de la introducción de una gran cantidad de talentos, esta brecha se vuelve más prominente.
En septiembre del año pasado, Hefei introdujo una política de introducción de talentos. Para industrias clave y grupos clave, todo tipo de talentos pueden "establecerse y encontrar empleo" brindándoles alquileres gratuitos, subsidios para la compra de vivienda, subsidios laborales y recompensas flexibles para los talentos. Entre ellas, las políticas preferenciales como los subsidios al alquiler, los subsidios a la compra de viviendas y la ausencia de restricciones a la compra de primeras viviendas no sólo han atraído talentos para establecerse aquí, sino que también han estimulado el mercado inmobiliario.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación E-House de Shanghai, a finales de febrero de este año, el ciclo de transacción para viviendas comerciales nuevas en Hefei era de solo 2,8 meses, solo mayor que el de Huzhou, Zhejiang. entre las 100 ciudades calientes del país.
Regulación integral en ciudades de segundo nivel
La trayectoria ascendente del mercado inmobiliario de Hefei bien puede representar algunas similitudes y diferencias entre ciudades de segundo nivel. Yan Yuejin, director del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House de Shanghai, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que el reciente calentamiento de muchos mercados inmobiliarios de segundo nivel ha llevado a una mentalidad alcista estable y a largo plazo, una gran cantidad de fondos de crédito que ingresan al mercado inmobiliario y la llegada de un ciclo de transacciones de vivienda en los distritos escolares. Algunas ciudades también se ven estimuladas por nuevas políticas de talento.
También dijo que antes de esto, los inventarios en muchas ciudades de segundo nivel eran bajos y los fundamentos de la oferta y la demanda eran ajustados.
RealData cree que a medida que los efectos de la regulación en las ciudades de primer nivel se vuelven gradualmente evidentes, los puntos calientes del mercado inmobiliario se están trasladando a ciudades clave de segundo nivel. Entre ellos, en febrero de este año, los aumentos de precios de las casas nuevas y de segunda mano en ciudades de segundo nivel como An, Hefu, Chengyu y otras ciudades entraron entre los diez primeros, y la temperatura del mercado fue relativamente alta.
Los puntos calientes del mercado se extienden desde ciudades de primer nivel a ciudades de segundo y tercer nivel, y de ciudades del este a ciudades centrales y occidentales. Esta ha sido siempre la misma característica en el ciclo ascendente del mercado inmobiliario. . La introducción de políticas de control del mercado inmobiliario sigue principalmente este camino.
Desde principios de este año, Shanghai ha dado el "primer tiro" de la regulación del mercado inmobiliario para 2021 mediante la publicación de las "Diez Medidas de Shanghai". Desde entonces, ha utilizado el ritmo de "un nuevo acuerdo cada día" para tapar pequeñas lagunas, como divorcios falsos y donaciones inmobiliarias, asestando un duro golpe a los especuladores inmobiliarios. Beijing, Guangzhou y Shenzhen también regulan el mercado inmobiliario mediante diversos métodos de "parcheo".
El aumento de la regulación en las ciudades de segundo nivel comenzó en marzo de este año y continuó calentándose después del final de las “Dos Sesiones” nacionales. Antes de que Hefei introdujera esta nueva política, ciudades como Wuhan, Xi, Chengdu y Nanjing ya habían tomado medidas para controlar la epidemia.
No es difícil ver esta tendencia desde la ruta de supervisión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Desde finales de junio hasta febrero de este año, Ni Hong, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dirigió un equipo para realizar investigaciones y supervisión en Shanghai, Shenzhen, Beijing y otras ciudades. A principios de marzo, el equipo de supervisión viajó a Hangzhou y Wuxi. Justo después de que terminaron las "Dos Sesiones", el equipo de supervisión fue a Chengdu y Xi'an. A finales de marzo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural inspeccionó la regulación inmobiliaria en Nanchang.
A juzgar por el contenido de la regulación, las ciudades de segundo nivel también están a la par de las ciudades de primer nivel en todos los aspectos, y en algunos aspectos son incluso peores. Por ejemplo, la política de Hefei de controlar el precio medio de la vivienda en los terrenos recién transferidos es similar a la de algunas ciudades de primer nivel. La "restricción de compra selectiva" para viviendas de segunda mano es la primera de su tipo en Hefei.
La mayoría de los analistas señalaron que con la llegada de la tradicional "Pequeña Primavera India" al mercado inmobiliario y el cambio de los puntos calientes del mercado, cada vez más ciudades de segundo nivel aumentarán sus esfuerzos regulatorios, y las de primer nivel aumentarán sus esfuerzos regulatorios. Las ciudades de nivel que ya han iniciado la regulación en la etapa inicial consolidarán aún más la política.
Aunque la política regulatoria de Hefei se aplica caso por caso, no romperá el marco general de regulación en las grandes ciudades. Yao Jingyuan, investigador especial de la Oficina del Consejero del Consejo de Estado y ex economista jefe de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo recientemente que existen algunos problemas profundamente arraigados en el campo inmobiliario, como la especulación. Mientras más se especule, mayores serán los precios de la vivienda. Hay dos "problemas importantes de la vivienda en las grandes ciudades". Uno es que los precios de la vivienda son demasiado altos y el otro es que un número considerable de personas no pueden permitirse comprar una casa.
Dijo en la "Conferencia de resultados de investigación de las 100 principales empresas inmobiliarias de China de 2021" que en el pasado, la mayoría de estos problemas se resolvieron desde la perspectiva de la demanda, como las restricciones de compra y préstamo. es encontrar soluciones por el lado de la oferta. Por un lado, necesitamos aumentar la oferta; por otro, necesitamos aumentar la intensidad de la vivienda asequible y mejorar el sistema de seguridad habitacional.