Varios tipos de arrendamiento de terrenos
Artículo 2 El término "arrendamiento de tierras de propiedad estatal", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al acto del gobierno popular a nivel de condado o superior de arrendar tierras de propiedad estatal a usuarios de tierras dentro de un cierto período de tiempo, pagando los derechos de arrendamiento los usuarios de la tierra.
Artículo 3 Al realizar actividades de arrendamiento de tierras de propiedad estatal dentro de la región administrativa de esta provincia, deberá cumplir con estas medidas.
Artículo 4 Los gobiernos populares a nivel de condado o superior autorizarán a los departamentos administrativos de tierras y recursos de nivel inferior a ser específicamente responsables del arrendamiento de tierras de propiedad estatal de acuerdo con el nivel de jurisdicción de registro de tierras.
El gobierno popular de nivel superior y sus departamentos administrativos de tierras y recursos tomarán medidas para fortalecer la orientación y supervisión de la transferencia de tierras de propiedad estatal por parte de los gobiernos populares de nivel inferior y sus órganos administrativos. departamentos de tierra y recursos.
Artículo 5 El arrendamiento de suelos de titularidad estatal deberá ajustarse a la planificación urbanística y a la ordenación general del territorio.
Artículo 6 Los ciudadanos, las personas jurídicas y otras organizaciones podrán obtener derechos de uso de terrenos de propiedad estatal mediante arrendamiento, excepto aquellos que se dediquen al desarrollo y operaciones inmobiliarias.
Los derechos de uso del suelo de propiedad estatal obtenidos mediante arrendamiento no incluyen los recursos subterráneos, los objetos enterrados ni las instalaciones públicas municipales.
Artículo 7 El arrendamiento de terrenos de propiedad estatal podrá realizarse en forma de convenio. Sin embargo, el arrendamiento de terrenos comerciales, turísticos, de entretenimiento y otros terrenos comerciales debe realizarse en forma de licitación, subasta o cotización.
Si se arriendan terrenos de propiedad estatal mediante licitación, subasta o cotización, se seguirán las normas pertinentes sobre la transferencia de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal.
Artículo 8 El departamento administrativo de tierras y recursos a nivel de condado o superior, junto con los departamentos de planificación y finanzas, propondrá un plan de implementación para el arrendamiento de tierras de propiedad estatal y lo presentará al gobierno popular en la mismo nivel para su aprobación antes de su implementación.
Al arrendar terrenos de propiedad estatal, se debe firmar un contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal de forma voluntaria y remunerada. Un contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal lo firman el departamento administrativo de tierras y recursos a nivel de condado o superior (en lo sucesivo, el arrendador) y el usuario de la tierra (en lo sucesivo, el arrendatario) de acuerdo con el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal. plan de implementación del arrendamiento aprobado por el gobierno popular al mismo nivel.
Una vez firmado formalmente el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal, debe presentarse al departamento administrativo provincial de tierras y recursos para su presentación trimestral de acuerdo con las regulaciones.
Artículo 9 El contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal incluirá la ubicación, el área, el propósito, el plazo del arrendamiento, el estándar de pago del arrendamiento, el tiempo de pago, el método de pago, la responsabilidad por incumplimiento del contrato, etc. El formato específico será prescrito por el departamento administrativo provincial de tierras y recursos.
Artículo 10 El plazo de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal no excederá el plazo máximo para la transferencia de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal para fines similares estipulados en las leyes y reglamentos. El plazo de arrendamiento de terrenos comerciales y turísticos. Los terrenos y terrenos de entretenimiento estarán vinculados a la escala de la inversión en construcción.
Artículo 11 Si se arriendan terrenos de propiedad estatal mediante licitación, subasta o cotización, la tarifa de arrendamiento se determinará en función de los resultados reales de la transacción. Si las tierras de propiedad estatal se alquilan mediante acuerdo, la tarifa de arrendamiento será determinada por el departamento administrativo de tierras y recursos al nivel del condado o por encima de él en conjunto con el departamento administrativo de finanzas y fijación de precios con base en el precio de referencia local de la tierra, combinado con la naturaleza del terreno, el plazo del arrendamiento, la ubicación de la parcela y otros factores, y se informa al gobierno popular al mismo nivel. Ejecutar después de la aprobación.
Artículo 12 El arrendador deberá entregar el terreno en el plazo y condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento del terreno estatal.
El arrendatario deberá pagar el pago del arrendamiento de acuerdo con el monto, plazo y método estipulados en el contrato de arrendamiento de terrenos estatales, y cumplir con las demás obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento de terrenos estatales.
Artículo 13 Si el arrendatario necesita cambiar el uso del suelo estipulado en el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal, deberá cumplir con los requisitos de planificación urbana y planificación general del uso del suelo, y con el consentimiento del arrendador. , el uso de la tierra se cambiará de acuerdo con el cambio de uso de la tierra. Volver a firmar los contratos de arrendamiento de tierras de propiedad estatal.
Artículo 14 Sin cambiar los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal, una vez que la inversión del arrendatario en desarrollo y construcción alcance el 25% de la inversión total en construcción del proyecto, podrá ser transferido con el consentimiento. del arrendador Arrendamiento de derechos de uso de suelo de propiedad estatal. Después de la transferencia de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, los derechos y obligaciones del arrendatario original se transfieren al nuevo arrendatario y se vuelven a registrar ante el arrendador.
El arrendatario podrá subarrendar el terreno arrendado de propiedad estatal y sus edificios, estructuras y anexos sobre el suelo de conformidad con la normativa nacional pertinente.
El arrendatario podrá hipotecar los terrenos de propiedad estatal arrendados junto con las edificaciones, estructuras y anexos del terreno de conformidad con la ley.
Artículo 15 Antes de la expiración del plazo de arrendamiento de tierras de propiedad estatal, el arrendador no podrá recuperar las tierras de propiedad estatal arrendadas sin autorización. Si es necesario recuperar la propiedad por adelantado debido a intereses públicos o ajustes o cambios en la planificación urbana, debe ser aprobado por el gobierno popular al mismo nivel que el arrendador y anunciado al público.
Si el terreno de propiedad estatal arrendado se recupera por adelantado, el gobierno popular que implementa los intereses públicos sociales o ajusta la planificación urbana deberá proporcionar una compensación adecuada al arrendatario en función del período de uso del terreno de propiedad estatal. y el desarrollo y utilización reales de las tierras de propiedad estatal.
Artículo 16 Antes de la expiración del plazo de arrendamiento de tierras de propiedad estatal, el arrendatario y el arrendador podrán negociar para dejar de arrendar tierras de propiedad estatal y rescindir el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal.
Artículo 17 Si el arrendatario necesita renovar el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal, deberá presentar una solicitud al arrendador seis meses antes de la expiración del plazo de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal. El arrendador aceptará renovar el contrato de arrendamiento a menos que la recuperación sea necesaria por interés público. Con el consentimiento del arrendador y la aprobación del gobierno popular al mismo nivel, se volverá a determinar el canon de arrendamiento y se firmará un contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal.
Entre ellos, los terrenos comerciales, turísticos, de entretenimiento y otros terrenos comerciales deben volver a licitarse, subastarse o cotizarse para determinar el arrendatario y el alquiler, si el contrato de arrendamiento realmente necesita renovarse, la tarifa del arrendamiento se volverá a determinar en función del terreno actual; precio de mercado en la misma zona.
Si el arrendador no solicita la renovación del contrato de arrendamiento o la solicitud de renovación del contrato de arrendamiento no se aprueba, el arrendador recuperará las tierras de propiedad estatal arrendadas sin cargo cuando expire el plazo del arrendamiento de tierras de propiedad estatal. Si los edificios, estructuras y anexos sobre el suelo tienen valor de uso, se puede realizar una compensación adecuada basada en el valor residual.
Artículo 18 Si el terreno de propiedad estatal adquirido mediante asignación cambia o cambia parcialmente su uso, y una entidad utiliza el terreno o sus edificios, estructuras o anexos para operaciones comerciales, deberá cambiar el terreno asignado a transferencia o arrendamiento de acuerdo con la ley y otros métodos de uso pago. Si no se elige el método de transferencia, se firmará un contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal; si se rechaza el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal, el departamento administrativo de tierras y recursos cobrará la tarifa estándar de arrendamiento de tierras de propiedad estatal para fines similares.
Artículo 19 El arrendatario pagará el canon de arrendamiento de acuerdo con la norma, monto y período especificados en el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal o en el artículo 18 de estas Medidas. Los fondos del arrendamiento se pagan directamente al departamento de finanzas y se incluyen en la gestión presupuestaria. El departamento administrativo financiero provincial formulará medidas específicas de recaudación y gestión junto con el departamento administrativo provincial de tierras y recursos.
Artículo 20 Si el arrendador no entrega el terreno al arrendatario de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal, éste asumirá la responsabilidad por incumplimiento del contrato. El arrendatario podrá rescindir el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal.
Artículo 21 Si el arrendatario no paga el canon de arrendamiento de conformidad con el contrato de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal o lo dispuesto en el artículo 18 de estas Medidas, el arrendador le condenará a pagar dentro de un plazo. Si el pago no se realiza en el plazo de un año, con la aprobación del gobierno popular del mismo nivel, el arrendador puede tomar medidas obligatorias o rescindir el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal y recuperar las tierras de propiedad estatal arrendadas o asignadas.
Artículo 22 Si el arrendatario viola las disposiciones del artículo 13 y el párrafo 1 del artículo 14 de estas Medidas, el departamento administrativo de tierras y recursos a nivel del condado o superior le ordenará que haga correcciones dentro de un plazo ; si el arrendatario no realiza las correcciones dentro del plazo, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal, recuperar las tierras de propiedad estatal arrendadas y responsabilizarlo por el incumplimiento del contrato.
Artículo 23 El departamento administrativo de tierras y recursos y su personal violan las disposiciones de estas Medidas, abusan de su poder, cometen malas prácticas para beneficio personal o descuidan sus deberes o se niegan a hacer correcciones después de haber sido; registrado por el departamento superior competente y considerado haber violado las disposiciones, si no se realizan correcciones, el responsable principal y el responsable directo serán considerados administrativamente responsables de conformidad con la ley, si se constituye un delito, la responsabilidad penal; celebrarse de conformidad con la ley.
Artículo 24 La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto del Estado que transfiere derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra dentro de un período de tiempo determinado. Excepto el departamento gubernamental de gestión de tierras, ninguna otra unidad, individuo u organización puede transferir tierras colectivas sin autorización. La propiedad colectiva de la tierra no podrá transferirse ni arrendarse sin autorización. La transferencia de viviendas construidas en terrenos colectivos debe cumplir ciertas condiciones, que incluyen principalmente: que la propiedad de la vivienda y los derechos de uso del suelo dentro del ámbito ocupado hayan sido registrados de conformidad con la ley; el cesionario debe ser una persona económicamente calificada individual o colectiva; organización dentro del municipio. Además, además de cumplir con las normas anteriores, la transferencia de viviendas residenciales también debe ser aprobada por el gobierno popular del municipio.
Los derechos colectivos de uso de la tierra incluyen derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas (también conocidos como derechos de uso de tierras agrícolas), derechos de uso de viviendas, derechos de uso de tierras de construcción de empresas municipales y derechos de uso de tierras de construcción de instalaciones públicas y empresas de bienestar público. Con respecto al arrendamiento de derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas, la Ley de Gestión de Tierras y la Ley de Contratos de Tierras Rurales de mi país tienen regulaciones detalladas. En cuanto a los terrenos utilizados para instalaciones públicas y empresas de bienestar público, dado que no son rentables, no hay muchas disputas relacionadas en la práctica, por lo que este artículo no discutirá el arrendamiento de los dos. A continuación se analiza principalmente el arrendamiento de derechos de uso de viviendas y derechos de uso de terrenos de construcción corporativa.
Derechos de uso de finca en alquiler. En este sentido, actualmente sólo el artículo 62 de la Ley de Ordenación Territorial estipula: “Los aldeanos rurales sólo pueden ser propietarios de una vivienda, y el área de su vivienda no excederá los estándares estipulados por la provincia, región autónoma o municipio directamente bajo el Gobierno central... Aldeanos rurales Si solicitan una propiedad familiar después de vender o alquilar su casa, no se aprobará. De este reglamento podemos ver que la ley permite a los agricultores alquilar sus casas, pero les permite. alquilar sus derechos de uso de su propiedad? Desde un punto de vista práctico, dado que los agricultores pueden solicitar tierras gratuitas al construir una casa, la necesidad y la posibilidad de arrendar los derechos de uso de la propiedad de otras personas es muy pequeña desde una perspectiva legal, ya que la ley no lo prohíbe, debería; debe entenderse como derechos de uso de la propiedad. Se permite el arrendamiento. Permitir el arrendamiento no provocará que el propietario de los derechos de uso de la propiedad cambie y, por lo tanto, no viola las disposiciones legales de "un hogar, un hogar". Primero, restricciones tempranas estrictas (desde la perspectiva de las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra)
El 19 de mayo de 1990, el Consejo de Estado promulgó e implementó el "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de terrenos urbanos de propiedad estatal". Derechos de Uso" con Orden No. 55. Según los artículos 44 a 46 del "Reglamento" se estipula que los derechos de uso de suelo asignados no podrán arrendarse excepto en las siguientes circunstancias:
Con la aprobación del terreno departamento de gestión y departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular municipal o del condado. Los derechos de uso de la tierra asignados y la propiedad de los edificios y otros accesorios sobre el terreno se pueden transferir, arrendar e hipotecar:
(1) Terreno los usuarios son compañías, empresas, otras organizaciones económicas e individuos;
(2) Tener un certificado de uso de suelo de propiedad estatal;
(3) Tener certificados legales de derechos de propiedad para edificios y otros adjuntos en el terreno;
(4) Firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de la tierra, Pagar la tarifa de transferencia de derecho de uso de la tierra al gobierno popular local de la ciudad o del condado o pagar la tarifa de transferencia de derecho de uso de la tierra con los ingresos de traspaso, arrendamiento o hipoteca.
Las unidades e individuos que transfieran, arrienden o hipotequen derechos de uso de la tierra sin aprobación verán sus ganancias ilegales confiscadas por los departamentos de administración de tierras de los gobiernos populares municipales y del condado y multadas según las circunstancias.
El 8 de marzo de 1992, la antigua Administración de Tierras del Estado emitió las "Medidas Provisionales para la Gestión de los Derechos de Uso de Tierras Asignados" mediante la Orden No. [1992] No. 1, implementar las disposiciones pertinentes del Reglamento y fortalecer la gestión de los derechos de uso de la tierra asignados. Las Medidas Provisionales reiteran además las disposiciones pertinentes del Reglamento.
En segundo lugar, la desregulación (desde la perspectiva del arrendamiento de viviendas y edificios)
La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, que entró en vigor el 1 de octubre de 1995+, estipuló el arrendamiento de los inmuebles asignados. terrenos se establecen las siguientes disposiciones: Con fines de lucro, si el propietario de la casa alquila la casa construida en el terreno de propiedad estatal que ha obtenido el derecho de uso mediante asignación, los ingresos del terreno se incluirán en el alquiler. entregado al estado. Las medidas específicas serán formuladas por el Consejo de Estado. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos fue revisada en 2007, pero no implicó la revisión de las disposiciones mencionadas.
Las "Medidas para la gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" (Orden Nº 42 del Ministerio de la Construcción), que entraron en vigor el 1 de junio de 1995, establecen normas detalladas sobre la gestión del alquiler de viviendas urbanas. El artículo 25 estipula: Si el propietario de una casa alquila una casa construida en un terreno de propiedad estatal que ha obtenido el derecho de utilizarla mediante asignación con fines de lucro, deberá entregar al Estado los ingresos de la tierra incluidos en el alquiler. El método de transferencia de la renta de la tierra será recaudado y remitido por los departamentos de gestión de bienes raíces de los gobiernos populares municipales y de condado de conformidad con las disposiciones de las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión de la renta procedente del uso compensado de la tierra" del Ministerio de Finanzas. Tierras de propiedad estatal" y las "Disposiciones provisionales sobre determinadas cuestiones financieras de los ingresos procedentes del uso compensado de tierras de propiedad estatal". Si el Consejo de Estado promulga nuevas regulaciones, esas regulaciones prevalecerán. Las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas comerciales" que entraron en vigor el 2 de febrero de 2011 sustituyeron a las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas", pero las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas comerciales" ya no contienen disposiciones pertinentes sobre el alquiler de casas construidas en terrenos asignados. .
La "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" (Interpretación Fa [2009] No. 11), que entró en vigor El 1 de septiembre de 2009, tampoco explicó la eficacia de la transferencia de las viviendas de alquiler construidas en el terreno.
Tres. Conflicto y coordinación
Evidentemente, las normas representadas por la normativa están en conflicto con las normas representadas por la Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana: para el arrendamiento de terrenos adjudicados, la normativa establece procedimientos de aprobación previa y arrendamiento. condiciones, mientras que la ley de gestión inmobiliaria de la ciudad no establece ningún límite.
¿Cómo se aplica la ley a este conflicto en la práctica? El 4 de septiembre de 1996, la Oficina de Administración de Tierras del Estado emitió una explicación sobre la implementación de la Orden No. 55 del Consejo de Estado (Aprobación Guodi (1996) No. 89) "Respuesta sobre cuestiones relevantes": sobre cómo hacer un buen trabajo en el implementación de la Orden No. 55 del Consejo de Estado (es decir, Reglamento) y "Reglamentos" Las cuestiones de conexión en la implementación de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos (en adelante, la "Ley"). Una vez que se implemente la ley, la Orden del Consejo de Estado No. 55 seguirá siendo efectiva. Si la Orden del Consejo de Estado No. 55 es consistente con las disposiciones legales, se implementarán juntas si no hay ninguna disposición en la ley; la Orden del Consejo de Estado No. 55 ha establecido claramente las disposiciones, la Orden del Consejo de Estado No. 55 se implementará, aunque la ley tiene principios, se implementará de acuerdo con la ley. El trabajo debe realizarse de acuerdo con las regulaciones; del Consejo de Estado. Antes de que se promulguen las nuevas regulaciones del Consejo de Estado, se implementarán de conformidad con la Orden del Consejo de Estado No. 55 u otras disposiciones pertinentes del Consejo de Estado si las disposiciones pertinentes de la Orden del Consejo de Estado No. 55 son incompatibles con las disposiciones legales; Se seguirán las disposiciones legales. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, si el propietario de una casa alquila una casa en un terreno de propiedad estatal que ha obtenido el derecho de uso mediante asignación con fines de lucro, deberá entregar el terreno. Rentas incluidas en el alquiler. La aplicación de este artículo Las medidas específicas serán prescritas por el Consejo de Estado. Actualmente, el Consejo de Estado no ha formulado medidas específicas y las disposiciones de los artículos 44 y 45 de la Orden Nº 55 del Consejo de Estado se aplican temporalmente. Una vez que se anuncien las medidas específicas del Consejo de Estado para implementar el artículo 55, se implementarán de acuerdo con estas medidas. Sin aprobación, el arrendamiento de los derechos de uso de la tierra asignados junto con los edificios en el terreno se considerará un arrendamiento en violación del artículo 44 y el artículo 45 de la Orden del Consejo de Estado No. 55. De conformidad con el artículo 46 de la Orden del Consejo de Estado No. 55, Se impondrán sanciones administrativas según la normativa.
Cuatro.Varias explicaciones posibles
(1) Interpretación estricta
Arrendamiento sin la aprobación del departamento de gestión de tierras y del departamento de gestión inmobiliaria del municipio y del condado. gobierno popular Según la Ley de Contratos, el acto de asignar terrenos (incluidos los edificios en el terreno) es inválido porque viola las disposiciones legales obligatorias (es decir, los reglamentos).
Las disposiciones de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" sólo enfatizan que los ingresos de la tierra incluidos en el alquiler del arrendamiento de la tierra asignada deben entregarse al estado, y no establecen ninguna disposición positiva sobre la validez del arrendamiento de tierras asignadas no aprobadas. No existen disposiciones pertinentes que sustituyan al Reglamento (que en realidad pueden considerarse disposiciones complementarias para la entrega de rentas de tierras). Combinado con el contenido de la "Respuesta sobre cuestiones relativas a la implementación de la Orden No. 55 del Consejo de Estado" (Aprobación Guodi (1996) No. 89) de que el contrato de arrendamiento no es válido y es legal según las regulaciones.
(2) Explicación del compromiso
Un análisis cuidadoso de las disposiciones de las leyes y regulaciones anteriores puede encontrar que las disposiciones legales representadas por las regulaciones se hacen desde la perspectiva del arrendamiento del uso de la tierra. derechos según "Urbano Las disposiciones legales representadas por la Ley de Gestión Inmobiliaria se formulan desde la perspectiva del arrendamiento de vivienda.
Por lo tanto, podemos utilizar esto como un gran avance para explicar las disposiciones legales pertinentes:
1. Cuando los derechos de uso de la tierra se arriendan por asignación (es decir, arrendamiento de tierras desnudas), se aplicarán las disposiciones del Reglamento, y ciertas. Se deben cumplir las condiciones y el contrato de arrendamiento es válido solo después de la aprobación; de lo contrario, no es válido.
2. Si se alquila una vivienda sobre un terreno cedido (provocando así el arrendamiento el terreno arrendado que ocupa la vivienda), se estará a lo dispuesto en la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana. Dado que la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos no estipula claramente que el arrendamiento de viviendas en terrenos asignados requiera aprobación, la validez del contrato de arrendamiento no se ve afectada por la falta de aprobación. Por supuesto, en este momento, el arrendador debe entregar al estado los ingresos de la tierra incluidos en el alquiler, pero el hecho de que el arrendador no los entregue no afecta la validez del contrato de arrendamiento. Por supuesto, aquí también existe un requisito previo: las casas en el terreno asignado deben haber obtenido el certificado de propiedad de la vivienda. Si los edificios en el terreno asignado son edificios temporales, edificios ilegales y otras estructuras o anexos que no han obtenido un certificado de propiedad de edificio, entonces estos arrendamientos aún deben considerarse arrendamientos de derechos de uso de la tierra, no arrendamientos de viviendas.
El posible dilema con esta interpretación de compromiso es cómo elegir la ley aplicable al alquilar una casa al mismo tiempo. Si el terreno adjudicado que ocupa la casa se alquila al mismo tiempo por el solo hecho de que la casa está arrendada, se podrá aplicar lo dispuesto en la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana. ¿Qué pasa si el contrato de arrendamiento cubre tanto la casa como el terreno? Existen varios métodos:
1. Las disposiciones del "Reglamento" deben aplicarse en su conjunto. El "arrendamiento de derechos de uso de la tierra", tal como se define en el propio reglamento, se refiere al acto en el que el usuario de la tierra, como arrendador, arrienda los derechos de uso de la tierra junto con las construcciones y otros anexos del terreno al arrendatario, y el arrendatario paga alquiler al arrendador. Además, el artículo 45 del "Reglamento" se aplica claramente a "la asignación de derechos de uso de terrenos y construcciones sobre el suelo y otros anexos". Por lo tanto, deberían aplicarse las disposiciones del Reglamento.
2. Dividir los arrendamientos en arrendamientos de derechos de uso de suelo asignados y arrendamientos de viviendas, y aplicar el "Reglamento" y la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" respectivamente para determinar su efectividad. Es decir, si es posible, dejar que el arrendador y el arrendatario firmen un nuevo contrato de arrendamiento y divida el contrato de arrendamiento original.
3. Serán de aplicación en su conjunto las disposiciones de la Ley de Ordenación de Bienes Inmuebles Urbanos. Si la parte principal del contrato de arrendamiento es vivienda y la proporción de terrenos asignados en blanco (terrenos asignados no ocupados por viviendas) es pequeña, esta operación aún se puede realizar. Si el terreno en blanco asignado es un poco más grande, parece que esta explicación no funcionará.
5. Divulgación del estado del arrendamiento de terrenos asignados de las empresas que cotizan en bolsa
Durante el proceso de cotización, cómo revelar el arrendamiento de terrenos asignados en el prospecto es una cuestión técnica.
Para asignar terrenos para arrendamiento, primero debemos hacer todo lo posible para solicitar las aprobaciones pertinentes (por supuesto, este tipo de aprobación no es fácil en la práctica. El arrendador debe pagar parte o la totalidad del alquiler y no está dispuesto a solicitar dicha aprobación); si no se puede solicitar, para los procedimientos de aprobación relevantes, debe intentar obtener una carta de confirmación del departamento de administración de tierras y del departamento de administración de vivienda correspondiente (si se trata de vivienda) para confirmar la validez de el arrendamiento. Si no puede obtener la carta de confirmación, debe considerar el tema de la divulgación en el prospecto:
1. La divulgación más segura
Obviamente, el "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado" La normativa es la más estricta. Por lo tanto, es más seguro para los abogados expresar sus opiniones citando el Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado.
Sin embargo, adoptar esta opinión estrictamente conservadora se limita a situaciones en las que la tasa de defectos de propiedad de los proyectos listados es relativamente baja. Si la tasa de morosidad de la propiedad es relativamente alta, las opiniones conservadoras sin duda mantendrán aún más alta la tasa de morosidad (si no se obtiene la aprobación del departamento de administración de tierras y del departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular del condado).
2. Divulgación del compromiso
Si la tasa de defectos de propiedad en un proyecto listado es relativamente alta, para reducir la divulgación de la tasa de defectos de propiedad, se clasificará el arrendamiento del terreno asignado. y citado por el arrendatario desnudo Expresar opiniones sobre el "Reglamento Transitorio sobre la Cesión y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado" expresar opiniones sobre el arrendamiento de viviendas de conformidad con la "Ley de Ordenación de Bienes Raíces Urbanos" y determinar que el contrato de arrendamiento correspondiente; Los acuerdos son legales y válidos. Al mismo tiempo, divida el contrato de arrendamiento de la casa concurrente, vuelva a firmar el contrato de arrendamiento de la casa y el contrato de arrendamiento del terreno, y guarde el contrato de arrendamiento de la casa.
3. Divulgación de riesgos
Divulgación de riesgos, es decir, no revelar todas las cuestiones relacionadas con el arrendamiento de terrenos asignados. Después de enviar los documentos de solicitud de cotización, la agencia reguladora primero hace esta pregunta y luego la explica. Si no preguntas, al final no se revelará.
Este tipo de divulgación es muy arriesgada y riesgosa. Si el arrendamiento de casas en terrenos asignados aún puede explicarse por la ley de gestión de bienes raíces urbanos, entonces la ley de gestión de bienes raíces urbanas difícilmente puede explicar el arrendamiento de derechos de uso de terrenos asignados o de algunos edificios adjuntos a los derechos de uso de terrenos asignados.