Cuatro grandes gestores de activos que buscan inversiones inmobiliarias
Cinda Real Estate es una subsidiaria de propiedad total de Cinda Asset, mientras que Cinda Asset, Great Wall, Oriental y Huarong son todas compañías estatales de gestión de activos improductivos (AMC), cada una responsable de la enajenación de activos dudosos de bancos de contrapartida. Ahora, las cuatro principales AMC también se han convertido en gigantes financieros.
Un informe de investigación del Centro de Investigación muestra que la industria de gestión de activos improductivos tiene ciertos requisitos de profesionalismo, por lo que coexisten altos riesgos y altos rendimientos, y tiene características anticíclicas. En la actualidad, la macroeconomía ha llegado al final del ciclo y la Conferencia Central de Trabajo Económico también propuso "adherirse a la innovación y centrarse en activar los activos existentes". Este es el mejor momento para que las organizaciones privadas participen. la gestión de activos dudosos.
AMC lleva mucho tiempo incursionando en el sector inmobiliario. Según el prospecto de China Huarong, al 30 de junio de 2005, sus activos improductivos totales ascendían a más de 3264438 mil millones de yuanes. Entre ellos, el monto total de activos improductivos adquiridos y reestructurados fue de 212.490 millones de yuanes. Si el acreedor final pertenece al sector inmobiliario, 136.770 millones de yuanes proceden del sector inmobiliario, lo que representa el 64,4%.
Dado que las otras tres AMC no han publicado datos sobre sus activos morosos relacionados con bienes raíces (Great Wall y Oriental no figuran en la lista, y el informe anual de Cinda no se divulga), basándose en la participación de Huarong (como de 2014, los activos improductivos acumulados de Huarong (el valor contable original de los activos representa aproximadamente el 23,2% de las cuatro AMC), y el total de activos improductivos relacionados con bienes raíces de las cuatro AMC es de aproximadamente 589,5 mil millones de yuanes.
El modelo tradicional de gestión de activos dudosos de AMC es la enajenación y la reestructuración. Debido a factores como ser optimista sobre la industria inmobiliaria y evitar riesgos cambiarios, la intención actual de AMC de aumentar su presencia en la industria inmobiliaria es muy obvia, y todo es un gran problema.
A finales de 2015, Cinda Real Estate adquirió sucesivamente terrenos a precios elevados, incluido Shanghai New Jiangwan City Land King con un precio total de 7.299 millones de yuanes, Shenzhen Pingshan Land King con un precio total de 3.030 millones de yuanes. yuanes y Shenzhen Pingshan Land King con un precio total de 3.390 millones de yuanes.
Oriental Asset también pretende participar en el sector inmobiliario. A principios de 2015, Orient Asset adquirió más del 50% del capital social de Shanghai Zendai. Aunque en la actualidad existe la posibilidad de que Oriental Assets cambie de manos.
Además de adquirir terrenos a través de canales públicos, la filial inmobiliaria de AMC también tiene la tarea de enajenar algunos activos dudosos relacionados con bienes raíces para AMC.
El informe anual de 2014 de Cinda Real Estate muestra que tuvo transacciones relacionadas que implicaban la enajenación de activos improductivos con su empresa matriz, China Cinda. El contenido de la transacción es que China Cinda Guangdong Branch designó a Guangzhou Cinda Real Estate para adquirir el 65.438+000% del capital de 5 empresas inmobiliarias del Grupo Jiayue con un compromiso de deuda de 2.257 millones de yuanes, que se utilizará para la quiebra de 34 empresas. incluyendo Jiayue Group Co., Ltd. Reorganización
La filial inmobiliaria de AMC se hace cargo directamente del desarrollo inmobiliario, lo que tiene ventajas financieras y de recursos, pero también grandes limitaciones. Por ejemplo, limitado por su fuerza de desarrollo y su capacidad de primar la marca, sólo puede buscar socios. El Land King de la ciudad de Shanghai Xinjiangwan mencionado anteriormente es desarrollado conjuntamente por Cinda Real Estate y Tahoe Group.
En los países desarrollados de Europa y Estados Unidos, debido a que el mercado inmobiliario está muy maduro, los activos dudosos generados son principalmente propiedades de inversión que pueden generar rendimientos de alquiler. En China, la mayoría de los proyectos inmobiliarios que aún no han generado rentabilidad representan la “mayoría”. Esto resulta en un precio de compra más bajo para estas propiedades y un mayor retorno de la inversión después del vencimiento; inversión para generar retornos, por lo que existe un mayor riesgo.
El analista Cai Jianlin cree que en el actual entorno de "escasez de asignación de activos" de exceso de liquidez en China, los fondos buscan objetivos de inversión de alta calidad, y los fondos de seguros y AMC también se enfrentan a opciones de asignación de activos. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa prestan más atención al valor de los activos existentes de alta calidad de las empresas que cotizan en bolsa, mientras que la adquisición de terrenos o la adquisición directa de terrenos por parte de empresas inmobiliarias se centra más en el valor futuro de los activos incrementales, y estas últimas enfrentan mayores riesgos de incertidumbre. Por lo tanto, elegir cooperar con un desarrollador con una marca y fortaleza es un medio importante para reducir riesgos futuros.
Para las empresas inmobiliarias, la cooperación con AMC equivale a tener un nuevo "grupo de recursos territoriales". A medida que la tierra de alta calidad es cada vez más escasa y los precios de la tierra aumentan rápidamente, las empresas inmobiliarias exploran constantemente nuevos canales para adquirir tierras. Tanto Groenlandia como Sino-Ocean han cooperado con AMC y todavía se están probando proyectos específicos. Adopta principalmente tres métodos: "autodesarrollo de proyectos de adquisición masiva, cobro de honorarios de gestión para proyectos de construcción y asunción de riesgos de ganancias para el desarrollo cooperativo".
Además, las empresas inmobiliarias también pueden realizar canjes de deuda por acciones con AMC * * * *, enviar equipos para ayudar a las empresas inmobiliarias en la reestructuración y titularizar activos de deuda inmobiliaria para proteger el resultado final. . Estos métodos se basan principalmente en una estrecha cooperación con AMC y son adecuados para empresas inmobiliarias con plataformas financieras, con márgenes de beneficio duales en el negocio inmobiliario y en el negocio financiero.
(La respuesta anterior se publicó el 10 de enero de 2016. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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