Análisis del entorno macroeconómico inmobiliario de la ciudad de Nanning.
Informe de la encuesta sobre tendencias de precios inmobiliarios de la ciudad de Nanning 2007
En 2007, la ciudad de Nanning se centró en el objetivo de construir una "Ciudad Verde China" y una ciudad internacional regional, de acuerdo con " tomando el río Yongjiang como eje, "construir en el oeste y expandirse hacia el este, mejorar el norte del río Yangtze, mejorar el sur del río Yangtze y centrarse en la dirección del desarrollo urbano del sur", utilizando la construcción de nuevos distritos para impulsar la transformación de los distritos antiguos, acelerando el ritmo de urbanización. Al mismo tiempo, la mejora del entorno de vida, el nivel de vida de los ciudadanos y la mejora de la calidad de vida ha aumentado enormemente el valor y la influencia de la ciudad. . En octubre, Nanning ganó el Premio Hábitat de las Naciones Unidas 2007, el honor más alto del mundo en el campo de los asentamientos humanos. Este es un reconocimiento total a los logros de Nanning en la construcción de una ciudad segura y una sociedad armoniosa. Impulsado por una variedad de factores favorables, el mercado inmobiliario de Nanning se ha desarrollado rápida y saludablemente. Una encuesta por muestreo mostró que en 2007, el índice de precios de venta de viviendas de Nanning mostró una tendencia constante y creciente, los precios de transacción de tierras aumentaron significativamente, los precios de alquiler de viviendas cayeron ligeramente y los precios de administración de propiedades se mantuvieron básicamente iguales.
1. Situación y características principales
En 2007, bajo la guía de la política nacional de macrocontrol, el mercado inmobiliario de Nanning utilizó racionalmente los recursos de tierra existentes para expandir el sector inmobiliario. mercado La estructura de inversión se ha ajustado y el mercado inmobiliario en general ha mantenido una tendencia de desarrollo saludable.
(1) Los precios de las viviendas comerciales están aumentando constantemente
Con la exitosa celebración de la 4ª Exposición China-ASEAN, la ola de desarrollo del Golfo Pan-Beibu está en pleno apogeo y la El "Proyecto de limpieza urbana y rural" es un desarrollo en profundidad que ha mejorado continuamente el entorno de vida y el entorno ecológico de Nanning, ha promovido la prosperidad del mercado inmobiliario y ha aumentado el precio de venta de las viviendas comerciales. Según las estadísticas, en 2007, el índice de precios de la vivienda comercial de Nanning aumentó un 8,7% interanual, del cual el índice de precios residenciales aumentó un 10,0% interanual y el índice de precios no residenciales aumentó un 6,2% interanual. -año tras año. En términos de categorías, el índice de precios de la vivienda asequible aumentó un 5,6 interanual, el índice de precios de los edificios residenciales ordinarios aumentó un 10,1 interanual, el índice de precios de los edificios residenciales de alta gama aumentó un 11,5 interanual. Interanual, el índice de precios de los edificios de oficinas aumentó un 9,5 interanual, el índice de precios de las viviendas comerciales y de entretenimiento aumentó un 6,9 y el índice de precios de los edificios residenciales de gran altura de segunda mano aumentó un 6,9. El índice aumentó un 3,6 interanual y el índice de precios de los edificios residenciales de varias plantas de segunda mano aumentó un 3,3 interanual. A juzgar por los cambios en los precios de las viviendas comerciales a lo largo del año, los índices mensuales de precios de las viviendas comerciales fueron 104,2, 104,3, 105,0, 105,1, 105,4, 105,8, 106,3, 106,5, 106,9, 107,3, 107,9 y 108,7. tendencia alcista.
(2) Los precios de las transacciones de tierras han aumentado significativamente
Con la implementación de políticas nacionales de macrocontrol y nuevas políticas de tierras, junto con los frecuentes intercambios comerciales entre China y la ASEAN y las grandes Construcción económica a gran escala en el Golfo de Pan-Beibu, impulsado por el medio ambiente, los precios de la tierra en la ciudad de Nanning se han disparado. El índice anual de precios de transacciones de tierras aumentó un 21,5% interanual. 25,3% interanual, el índice de precios de suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento aumentó un 14,7% interanual El índice de precios de otros suelos aumentó un 25,6% interanual. A juzgar por las áreas de transacciones de tierras a lo largo del año, la mayoría de las transacciones de tierras en nuestra ciudad se concentran en el Sector Comercial Internacional de la ASEAN Fengling y en el Sector de la Zona de Desarrollo de Alta Tecnología. A juzgar por el precio de transacción, el precio de transacción de tierras en el sector empresarial internacional de la ASEAN aumentó de 1,8 millones de yuanes/mu a finales del año pasado al precio de transacción más alto de 12,15 millones de yuanes/mu a finales de 2007. Al mismo tiempo , el precio de la tierra en el sector de alta tecnología fue más alto que el precio de la tierra en el sector empresarial internacional de la ASEAN. Impulsado por, en abril, el precio de transacción de 4,3 millones de yuanes/mu estuvo cerca del precio de la tierra en marzo en el negocio de la ASEAN. sector, fijando un precio altísimo en el sector de alta tecnología. En septiembre, el proyecto de renovación de la calle comercial característica de la calle Zhongshan de la ciudad de Nanning alcanzó un nuevo máximo con un precio de transacción de 7,73 millones de yuanes/acre. En diciembre, el precio de transacción de la tierra en el sector empresarial internacional de la ASEAN superó los 10 millones de yuanes por mu, rompiendo una vez más el récord histórico y convirtiéndose en el símbolo del "Rey de la Tierra" de la ciudad de Nanning. Según las evaluaciones de los expertos, el aumento de los precios de la tierra en el sector empresarial internacional de la ASEAN ha impulsado el aumento de los precios de la tierra en Nanning en su conjunto.
(3) La baja tasa de ocupación de los edificios de oficinas ha provocado una disminución en los precios de alquiler de viviendas.
Los precios de alquiler residencial en la ciudad de Nanning son opuestos al aumento de los precios de vivienda y venta. , y los precios de alquiler de los edificios de oficinas son relativamente bajos. Los datos de la encuesta muestran que el precio medio de alquiler de viviendas en la ciudad de Nanning en 2007 fue de 23,3 yuanes/㎡, una disminución interanual del precio de 0,6. Entre ellos, el precio de alquiler residencial es de 9,1 yuanes/㎡, un aumento interanual de 4,6; el precio de alquiler de edificios de oficinas es de 20,7 yuanes/㎡, una disminución interanual de 4,9; El precio es de 40,5 yuanes/㎡, un aumento interanual de 3,2. Debido a la distribución relativamente concentrada de los edificios de oficinas en Nanning y al relativo exceso de oferta de viviendas, el precio del alquiler ha disminuido, lo que ha reducido el precio anual del alquiler de la vivienda en 4,7 puntos porcentuales.
2. Análisis de motivos
(1) El desarrollo urbano se está desplazando paulatinamente hacia las áreas metropolitanas, lo que ha favorecido el rápido aumento de los precios de la vivienda
En los últimos años, Con la exitosa celebración de la Exposición China-ASEAN y la aceleración de la construcción de la Zona Económica del Golfo Pan-Beibu, Greentown Nanning está acelerando su avance hacia una ciudad internacional regional. La urbanización es cada vez más evidente y pública. Las instalaciones y la infraestructura están mejorando cada vez más. Además, después de ganar el Premio de las Naciones Unidas para el Hábitat, el premio a los asentamientos humanos más importante del mundo, el entorno cultural y el valor urbano de Greentown Nanning han mejorado enormemente. El empleo y las oportunidades empresariales siguen surgiendo. La salud y otras empresas sociales se han desarrollado rápidamente y ha atraído a una gran cantidad de mano de obra, empresarios y talentos, lo que ha provocado un aumento en la demanda de bienes raíces. Además, la mejora de la calidad urbana de Greentown Nanning también ha permitido que los proyectos inmobiliarios se conviertan en propiedad propia, y han surgido residencias de alto nivel según lo requieren los tiempos, lo que ha promovido efectivamente el aumento de los precios inmobiliarios.
(2) El índice de precios al consumidor continúa aumentando, lo que provoca que los precios de la vivienda aumenten
Desde 2007, la macroeconomía ha mantenido un impulso de rápido desarrollo afectada por factores estructurales como. Alimentos y energía, Impacto, el índice de precios al consumidor continúa aumentando y la presión inflacionaria continúa sin cesar. En un año, el banco central aumentó el índice de reservas de depósitos 10 veces y aumentó las tasas de interés 6 veces para controlar la moneda en circulación. Aunque el sobrecalentamiento económico y la inflación causados por un crecimiento elevado y demasiado rápido no están dirigidos todos al mercado inmobiliario, la serie de políticas de macrocontrol introducidas tienen un cierto efecto regulatorio de contención. el crecimiento excesivo del mercado inmobiliario y tendrá un mayor impacto en las expectativas del mercado. Desde un nivel macro, el aumento de las tasas de interés desacelerará la velocidad de inversión del mercado inmobiliario y estabilizará los precios inmobiliarios hasta cierto punto al cambiar la relación de oferta y demanda en el mercado. Esto favorece el desarrollo saludable a largo plazo de. el mercado inmobiliario y favorece un mayor desarrollo del mercado inmobiliario hacia el nivel macro. Los objetivos regulatorios están más cerca. Desde un nivel micro, desde el punto de vista de la demanda del mercado, los aumentos de las tasas de interés aumentarán los pagos hipotecarios mensuales de los compradores de viviendas y también reducirán la capacidad de pago de quienes tienen divisas para comprar, aumentando su mentalidad de esperar y ver qué pasa. Para los inversores y especuladores, el aumento de las tasas de interés aumentará los costos financieros y reducirá los rendimientos esperados. Sin embargo, no se puede descartar que las empresas trasladen parte de sus costes de financiación a los precios de la vivienda, lo que provocará que los precios de la vivienda sigan aumentando. En resumen, aumentar las tasas de interés suprimirá aún más las expectativas psicológicas de los consumidores y reducirá la demanda del mercado. Bajo las numerosas políticas de macrocontrol introducidas por el gobierno, ya sea para suprimir la demanda o aumentar la oferta, aumentar las tasas de interés aliviará la contradicción entre la oferta y la demanda en el mercado hasta cierto punto y tendrá un cierto efecto regulatorio para contener la inflación. y el aumento excesivo de los precios de la vivienda. Sin embargo, en un entorno de fuerte demanda, el resultado final del aumento de las tasas de interés sólo aumentará el costo de construcción de viviendas, lo que provocará un aumento de los precios de la vivienda.
(3) El efecto de marca Greentown·Nanning aumenta los precios de la vivienda
En los últimos años, la ciudad de Nanning se ha centrado en el objetivo estratégico de construir la Ciudad Verde de China y luchar por el Premio Hábitat de las Naciones Unidas. , centrándose en características verdes y ecológicas. Con un punto de partida elevado y una planificación del diseño urbano de alta calidad, Greentown Nanning mejora continuamente las funciones urbanas y mejora el entorno de vida. No solo embellece el entorno urbano, sino que también construye una ciudad moderna y armoniosa que sea ecológicamente habitable, cohesiva y sostenible. Greentown Nanning ganó el "Premio Hábitat de las Naciones Unidas" bien merecido.
Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario en la ciudad de Nanning gira estrechamente en torno al tema de la ciudad verde de Nanning. Las propiedades de alta gama con diferentes estilos de diseño prestan más atención a la coordinación razonable de "amplitud", "luminosidad", "simplicidad" y "paisaje exterior" en términos de tipo de unidad y resalta los puntos clave. Las características ecológicas crean un efecto de marca distintivo y establecen un punto de apoyo en el mercado. Con la sublimación gradual del efecto de marca distintivo y la mejora constante de los niveles de ingresos de los residentes, la asequibilidad de los precios de la vivienda también ha aumentado. Bajo el estímulo de la demanda continua, las propiedades de alta calidad con efectos de marca han aumentado los precios de la vivienda.
(4) Los recursos de tierra se reducen y los precios de la tierra continúan alcanzando nuevos máximos, lo que provoca un aumento de los precios de la vivienda
Con el desarrollo de la economía urbana y la expansión de la población urbana, La demanda de vivienda sigue aumentando, y el escaso recurso de la tierra disminuye día a día, y los precios de subasta de tierras continúan alcanzando nuevos máximos, lo que provoca que los costos de desarrollo de la tierra sigan aumentando. Además, los precios de las materias primas como el aumento. Los materiales de construcción y el acero han aumentado los costos de construcción y los costos laborales, y la gente está preocupada por el desarrollo futuro de Nanning. Las buenas expectativas son también la razón principal del rápido aumento de los precios inmobiliarios.
3. Problemas
(1) Los promotores acaparan casas y terrenos y contratan a un pequeño número de personas ociosas de la sociedad para apoderarse de las casas, lo que da como resultado una "escasez" artificial de oferta de viviendas. . fenómeno que hace subir los precios de la vivienda.
(2) La estructura de la vivienda no es razonable y la proporción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles para viviendas asequibles es baja, lo que exacerba la contradicción entre la oferta y la demanda de viviendas.
(3) Los precios de la vivienda son falsamente altos, los precios se desvían del valor de mercado y los precios de venta son más bajos que el precio de venta, lo que da como resultado señales de que hay un precio pero no hay mercado.
IV. Previsión de la tendencia del mercado inmobiliario en Nanning en 2008
En 2008, los precios inmobiliarios en Nanning se mantendrán en un nivel alto. Debido al impacto de la estructura de la vivienda, los precios de la vivienda enfrentarán aumentos y caídas estructurales. Las viviendas comerciales pequeñas con un área de menos de 90 metros cuadrados se verán afectadas por viviendas de precio limitado, viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler. el precio puede bajar, mientras que el precio de las viviendas comerciales con una superficie de más de 90 metros cuadrados Los precios de las viviendas comerciales a gran escala seguirán aumentando. Por lo tanto, los departamentos pertinentes deben realizar el siguiente trabajo:
(1) Implementar concienzudamente diversas políticas nacionales de macrocontrol y concretar y subdividir diversas medidas de control.
(2) Establecer un sistema de seguridad de la vivienda, acelerar la mejora de la estructura de oferta de vivienda y evitar que el precio de venta de las viviendas comerciales aumente demasiado rápido. Es necesario aumentar la oferta de viviendas ordinarias de precio bajo a medio y de tamaño pequeño y mediano, y garantizar la oferta de viviendas asequibles y de bajo alquiler.
(3) Estandarizar el orden del mercado de la industria inmobiliaria y desarrollar vigorosamente el mercado secundario y el mercado de arrendamiento.
(4) Incrementar la publicidad, orientar activa y racionalmente el consumo de vivienda y promover el sano desarrollo de la industria inmobiliaria para lograr los objetivos nacionales de macrocontrol.
(5) Incrementar la intervención gubernamental y tomar medidas severas contra los comportamientos ilegales en el proceso de venta de bienes raíces.