Tabla de información de alquiler en Beijing
65438+febrero 65438+junio, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los "Cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en octubre de 2016" y "2019 enero-65438+octubre". Este es también el segundo mes consecutivo de caída de los precios de la vivienda de segunda mano en más de 30 ciudades, 65.438 + octubre en 35 ciudades.
Como todos sabemos, desde la regulación de 2016, varias regiones han implementado sucesivamente políticas de límite de precios y la construcción de nuevas viviendas comerciales se ha suprimido firmemente, con poca fluctuación. En este contexto, la evolución de los precios de la vivienda de segunda mano puede reflejar mejor la verdadera situación del mercado. Hoy en día, las casas de segunda mano “caen continuamente” y mucha gente está preocupada por esto.
La caída del precio de la vivienda de segunda mano puede parecer repentina, pero en realidad es un proceso de hervir una rana en agua tibia. Ya en 2018, los precios de la vivienda de segunda mano en muchas ciudades habían comenzado a caer, pero han continuado hasta ahora, y la caída se ha hecho mayor, lo que ha comenzado a atraer una atención generalizada por parte de los medios de comunicación y el público.
¿Por qué siguen bajando los precios de la vivienda de segunda mano? ¿Hacia dónde irá el mercado inmobiliario a partir de ahora? El tío Ku lo analizará hoy.
La caída de los precios de la vivienda de segunda mano se viene constatando desde hace tiempo.
Una imagen como esta ha estado circulando en Internet recientemente. El gráfico muestra que en noviembre de 2019, el precio promedio de cotización de casas de segunda mano cayó en 25 ciudades clave, y Qingdao experimentó la mayor caída, ¡con una caída de hasta el 20,31%!
También existen varias tarifas (intereses, diversos impuestos, fondos de mantenimiento, etc.) al comprar una casa, es decir, si una persona de Qingdao compra una casa en octubre de 2018165438, incluso si puede ser. vendido al precio indicado Incluso si no tomamos en cuenta el impuesto al valor agregado que debe pagarse dentro de dos años, aún perderemos una cuarta parte. En realidad, en un mercado tan sombrío, es probable que el precio real de la transacción sea inferior al precio de cotización y las pérdidas seguirán aumentando.
No sólo Qingdao, sino también Beijing, Shanghai y Guangzhou no pudieron escapar al destino de caer.
Los datos de Anjuke muestran que el precio medio de cotización de las casas de segunda mano en Beijing cayó aproximadamente un 1%, desde 10 en 2065 a 438+09+0. Este es el quinto mes consecutivo de caída de las casas de segunda mano. casas en Beijing - Oficina Nacional de Estadísticas Los datos muestran que el precio de venta de viviendas comerciales de segunda mano en Beijing cayó un 0,3% mensual en julio y un 0,4% mensual en agosto.
El mercado inmobiliario es igual que el mercado de valores. Todo el mundo tiende a comprar al alza en lugar de a la baja.
Según las estadísticas de Centaline Real Estate, desde junio de 2065 hasta septiembre de 2009, se firmaron en línea 109.700 unidades residenciales de segunda mano en Beijing, una disminución interanual del 10%. El precio medio de las transacciones fue de 64.000 yuanes por metro cuadrado y el volumen de transacciones fue el más bajo en el mismo período desde 2015. Este es el mayor ajuste en el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing desde 2008.
Según las estadísticas de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, en octubre de 2019 se vendieron en Beijing un total de 8.844 casas de segunda mano, una disminución de 3.475 unidades con respecto a septiembre y un mes más. descenso intermensual del 28,2%. En comparación con junio de 2018, el número de 8.879 unidades en octubre disminuyó en 35 unidades, una disminución interanual del 0,4%.
En general, el número de firmas de viviendas de segunda mano en línea en Beijing antes de 2019 fue de 118.558, una disminución de 130.664 desde 1.265.438 antes de 18.
Shanghai y Guangzhou, ambas ciudades tradicionales de primer nivel, son similares a Beijing.
Debido al fuerte sentimiento de esperar y ver en el mercado, el ciclo de transacciones se ha extendido (por ejemplo, el ciclo de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou se ha extendido de aproximadamente 3 meses en 2018 a aproximadamente 4 meses a 10 años en 2019). Tuve que reducirlo varias veces.
Los datos de He Fu Real Estate muestran que la proporción de casos con reducciones de precios significativas de más del 5% alcanzó el nivel más alto durante el año, y casi el 30% de los precios de transacción finales fueron más del 5%. inferior a la cotización inicial. Casi todos los agentes inmobiliarios adjuntarán cuidadosamente una nota cuando muestren propiedades en sus Momentos WeChat: "El precio es negociable".
Se puede observar que la caída del precio de la vivienda de segunda mano puede parecer repentina, pero en realidad es un proceso de hervir una rana en agua tibia. Ya en 2065438 + febrero de 2009, los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas mostraban que el precio de cotización de las casas de segunda mano había caído durante tres meses consecutivos, con la mayor caída en las ciudades de tercer y cuarto nivel, seguidas por las de primero y ciudades de segundo nivel.
Desde entonces, todo el mercado de la vivienda de segunda mano se encuentra en un estado de "precio pero sin mercado". De repente ha atraído mucha atención recientemente, principalmente porque ha estado cayendo durante demasiado tiempo y la caída es relativamente grande.
Durante mucho tiempo, todo el mundo ha escuchado demasiadas historias sobre el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda después de comprar una casa con éxito y hacerse rico. Hoy en día, constantemente salen a la luz noticias sobre la caída de los precios de las viviendas de segunda mano, lo que parece subvertir esta percepción, y mucha gente se ha preocupado.
Las expectativas del mercado han cambiado silenciosamente.
¿Por qué siguen bajando los precios de la vivienda de segunda mano?
No hay duda de que el nivel político juega un papel entre los factores que influyen.
La reunión del Buró Político del Comité Central del PCC celebrada el 6 de febrero de 2019 no mencionó el sector inmobiliario en absoluto. Esto fue inmediatamente considerado como un gran beneficio por los promotores, los especuladores inmobiliarios e incluso muchas personas que ya habían comprado una casa, pensando que los precios de la vivienda aumentarían. Después de todo, desde la regulación 2065438+2006 930, las políticas en varios lugares se han endurecido continuamente.
Pero luego, la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en Beijing el 12 de octubre reiteró que las casas son para vivir, no para especular...
Este tipo de drama ha ocurrido en el pasado pocos años Se ha realizado innumerables veces.
La Conferencia Central de Trabajo Económico de febrero de 2018 no mencionó el sector inmobiliario. Sin embargo, desde 2019, los departamentos pertinentes han reiterado repetidamente que "la vivienda no es especulación". En la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC el 30 de julio, incluso enfatizaron que "los bienes raíces no son un medio a corto plazo para estimular la economía". ," preparando el escenario para el mercado inmobiliario en la segunda mitad del año. discurso de apertura. Desde entonces, la tendencia de toda la industria ha sido la esperada por la política.
La Conferencia Nacional de Trabajo sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural recién celebrada el 23 de febrero de 65438, volvió a enfatizar que las casas son para vivir, no para especular, y los bienes inmuebles no pueden usarse como corto plazo. término significa estimular la economía. Continuar implementando el plan del mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y esforzarse por establecer y mejorar el sistema y mecanismo de control inmobiliario.
Estas son señales claras de que el gobierno central insiste en la regulación inmobiliaria.
Desde esta ronda de regulación, la política que más ha provocado que las empresas inmobiliarias se quejen parece ser los límites de precios.
Por ejemplo, el 0 de febrero de 2019 de 165438, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha emitió el "Aviso sobre la aclaración de la estructura de precios de las viviendas comerciales bajo la supervisión de la Ley de Costos de la Ciudad", señalando que Para implementar la política de "casas para vivir, no para especular" y la regulación inmobiliaria provincial y municipal se ha fortalecido aún más la gestión de precios de las viviendas comerciales, la ciudad de Changsha ha aclarado además que el precio de las viviendas comerciales se determina por costo + beneficio +. . Provocó acaloradas discusiones en la industria durante un tiempo.
De hecho, este documento es una continuación de los documentos relacionados de 2017. Ya en 2011.30, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha emitió las "Medidas provisionales de Changsha para la gestión de precios de viviendas de productos básicos con precios restringidos", proponiendo que el precio de las viviendas de productos básicos con precios limitados se compone del costo más el impuesto sobre los intereses, con un margen de beneficio medio del 6% al 8%.
Changsha es sólo un microcosmos. De hecho, hay ciudades con límites de precios más "despiadados" que Changsha, como Chengdu.
El resultado del límite de precio es que el precio de una vivienda de segunda mano se invierte gravemente. Además, las encuestas muestran que entre el 80% y el 90% de la gente en China tiene un complejo de "casas nuevas" y todo el mundo está buscando casas nuevas.
Parece que el mercado de la vivienda de segunda mano debe estar frío, pero después de todo las casas nuevas son limitadas y solo se pueden adquirir unas pocas. Al ver el mercado loco, los inversores y especuladores inmobiliarios que sólo necesitan comprar una casa nueva, naturalmente, centrarán su atención en las casas de segunda mano. Una vez que se relajen las regulaciones sobre el juego, los precios de las viviendas de segunda mano seguirán aumentando. Ésta es la misma razón por la que los promotores compran terrenos a precios elevados cuando el mercado está loco y los precios mínimos son más caros que los precios de las viviendas circundantes. Están apostando por las expectativas.
Pero la mayoría de la gente no esperaba que la determinación del gobierno central para regular fuera tan firme. Ahora, tres años después, todavía no hay señales de una relajación generalizada. Los precios de las viviendas nuevas siguen estando estrictamente limitados. ¿Cuánto margen hay para que suban las viviendas de segunda mano, que ya son más caras que las nuevas?
Para los inversores, mientras los precios de la vivienda no suban, perderán dinero todos los días. Como resultado, las expectativas de quienes tienen necesidades urgentes han cambiado silenciosamente, de la ansiedad anterior a la calma, y el mercado ha pasado del antiguo mercado de vendedores a un mercado de compradores.
Por tanto, el límite de precio es sólo un factor superficial, y el cambio de expectativas es la clave para que el mercado gire.
La verdad detrás del “declive continuo”
En un mercado normal, en igualdad de condiciones, las casas de segunda mano serán entre un 20% y un 30% más baratas que las casas nuevas. Sin embargo, en un contexto de restricciones de precios, las casas de segunda mano son más caras que la oferta continua de casas nuevas. Por lo tanto, ya no es rentable comprar casas de segunda mano para vivir o invertir y, naturalmente, la oferta en el mercado aumentará.
De esta forma, las casas de segunda mano originalmente compradas a un precio elevado se venderán naturalmente a un precio reducido. Incluso si se trata de una casa nueva, el precio no será elevado. Esto se debe a que, en condiciones de límite de precios, los márgenes de beneficio de los promotores se comprimen y algunas empresas con una gestión exhaustiva pueden afrontar pérdidas o incluso pérdidas. Para controlar los costos, con frecuencia suceden varias cosas mágicas: puertas de cartón, bambú en lugar de barras de acero, sólo seis árboles en una comunidad, lagos artificiales de plástico, etc.
La imagen muestra un lago artificial pintado con plástico azul en una comunidad de Changsha, Hunan.
Cuando el tifón Mangkhut azotó Shenzhen en 2018, algunas casas de lujo recién construidas incluso perdieron frente a las casas de muchas personas "jóvenes y mayores" en pueblos urbanos e incluso en zonas rurales. Este es un retrato vívido.
Es natural vender este tipo de casas nuevas a precios bajos...
También hay algunas casas de segunda mano, aunque no fueron construidas bajo la política de límite de precios, sino debido a a una mala gestión de la propiedad Bueno, todo el vecindario parece "marcado". En la actualidad, las ciudades de primer y segundo nivel han entrado o están a punto de entrar en la era de la vivienda en stock. La calidad de las propiedades afecta en gran medida el precio de la vivienda de segunda mano en la comunidad y el futuro espacio premium. Lo que ves es lo que obtienes por una casa de segunda mano. Naturalmente, es difícil vender una casa así a buen precio.
La promoción de vivienda nueva también es un catalizador de la caída de los precios de la vivienda de segunda mano. Desde que la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Documento No. 23" en mayo de 2019, los canales de financiación inmobiliaria se han ido estrechando gradualmente y con frecuencia han surgido nuevas políticas regulatorias para fideicomisos, deudas extranjeras, préstamos bancarios, préstamos de desarrollo, ABS, etc. Muchas empresas inmobiliarias están en crisis y tienen que depender de su propia sangre para seguir obteniendo flujo de caja: cuando el aumento interanual de los precios de la vivienda se ha ralentizado y los compradores de viviendas tienen un fuerte sentimiento de esperar y ver qué pasa, tener que retirar efectivo a través de promociones, ventas tardías, etc.
Por ejemplo, en agosto de 2019, China Evergrande lanzó un plan de "marketing completo para empleados", que se implementará del 20 de agosto al 8 de junio, con un descuento máximo del 60%. El plan de robo de personas abarca 27 regiones, incluidas Sichuan, Chongqing y las Llanuras Centrales. * * * Involucra 505 proyectos, incluidos 493 proyectos residenciales y comerciales y 12 proyectos de empresas de grupos turísticos.
Aunque las promociones hicieron que el precio de venta promedio de Evergrande en septiembre alcanzara un nuevo mínimo en los últimos años, sus ventas aumentaron significativamente. En septiembre, Evergrande logró ventas contratadas de aproximadamente 83,11 mil millones de yuanes, un aumento de aproximadamente el 73,8 % con respecto a agosto y un aumento de aproximadamente el 31,9 % con respecto al mismo período de 2018, estableciendo un nuevo récord de ventas mensuales para el grupo.
La prisa de Evergrande por estrenar ha dado un gran ejemplo, y otras empresas inmobiliarias líderes también se están apresurando a reducir los precios y promover las ventas. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias solo pueden verse obligadas a hacer un seguimiento, pero su marca no es lo suficientemente grande y sus productos pueden no ser tan buenos como los de las grandes empresas inmobiliarias si el precio es más caro que el de las grandes empresas inmobiliarias. empresas, existe una alta probabilidad de quedarse atrás...
La promoción a gran escala de casas nuevas ha aumentado enormemente la oferta del mercado, haciendo que sea más fácil que antes comprar casas nuevas. -El mercado inmobiliario se ha vuelto menos interesado, acelerando la caída de sus precios.
Otra razón que no se puede ignorar es la desaceleración del crecimiento económico.
Como todos sabemos, el precio del alquiler de vivienda en nuestro país siempre ha estado en un nivel muy bajo. Según datos del sitio web de base de datos global Numbeo, a mediados de 2019, el rendimiento del alquiler de viviendas en China rondaba el 1,8%. Pero también hay inversores que compran algunas viejas y pequeñas, luego las renuevan un poco y las alquilan. La tasa de alquiler puede alcanzar alrededor del 4%, lo que puede incluso cubrir su hipoteca. En este caso, los inversores pueden conservarlo a largo plazo.
Sin embargo, con la disminución del crecimiento económico, la demanda de alquileres y la fuerza impulsora de los aumentos de alquileres se han debilitado, y las tenencias de los inversores se han vuelto cada vez más importantes, lo que también ha afectado al mercado de la vivienda de segunda mano. .
¿Se verá afectado el mercado inmobiliario?
El precio de la vivienda de segunda mano sigue cayendo, tanto por motivos políticos como de mercado. ¿Cuánto durará esta situación y afectará a todo el mercado inmobiliario provocando una caída de los precios?
Hasta el momento, no.
En primer lugar, las casas nuevas y las de segunda mano se afectan entre sí, pero cuando el precio de las casas nuevas es limitado, el impacto del mercado de la vivienda de segunda mano en el mercado de la vivienda nueva es muy débil. Aunque el precio de la vivienda de segunda mano viene cayendo desde 2018, el precio medio de venta de la vivienda comercial de nueva construcción aumentó un 7,3% entre 2019 y octubre.
En segundo lugar, la Conferencia Central de Trabajo Económico reiteró que "la vivienda es para vivir, no para especular" no significa nada malo, porque también "implementa de manera integral políticas específicas de la ciudad para estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y expectativas, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario." "Mecanismo de gestión y control a largo plazo. Se puede ver que la "estabilidad" sigue siendo el tono principal de la industria inmobiliaria en 2020.
Vale la pena señalar que la palabra "estabilidad" se menciona 29 veces en el borrador de la reunión, lo que muestra que la "estabilidad" también es el foco del trabajo económico en 2020. Como la industria más grande de la economía nacional , la industria inmobiliaria debe ser estable.
Finalmente, como se mencionó anteriormente, el mercado de viviendas de segunda mano anterior fue ligeramente anormal. Desde 2018, los precios han ido cayendo uno tras otro. Se trata de un retorno al valor normal y no caerán indefinidamente.
De hecho, al igual que el mercado de vivienda nueva, el de segunda mano también muestra características diferenciadas. Aunque el precio de la vivienda de segunda mano en algunas ciudades no se ha recuperado, el volumen de transacciones ha comenzado a repuntar. .
Por ejemplo, según datos de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Guangzhou, en 2019165438+octubre, el número de firmas en línea para todas las propiedades residenciales de segunda mano en la ciudad aumentó un 14,00% en comparación con 65438+octubre . Pekín se recuperó aún con más fuerza, con 112.296 transacciones de viviendas de segunda mano en octubre, un aumento intermensual del 39,03% y un incremento interanual del 9,76%.
¿Cuál es el motivo?
Esto se debe a que las grandes ciudades como Beijing y Guangzhou ya han entrado en la era del inventario y dominan las transacciones de viviendas de segunda mano. Tomando a Beijing como ejemplo, hasta octubre de 2019, Beijing ha suministrado un total de 78.000 nuevas unidades residenciales, de las cuales 47.600 unidades son viviendas competitivas, lo que representa el 61%. Durante el mismo período, el volumen de transacciones de viviendas puramente comerciales de nueva construcción en Beijing aumentó un 95,4% interanual, y el volumen de firmas en línea de viviendas de segunda mano en la ciudad disminuyó un 9,3% interanual. Pero esto todavía no puede cambiar fundamentalmente el predominio de la vivienda de segunda mano, especialmente cuando se considera la ubicación y la vivienda en el distrito escolar.
Nota: Vivienda competitiva se refiere a viviendas comerciales producidas mediante el método de transferencia de tierras de "limitar los precios de la vivienda y los precios competitivos de la tierra". Para comprar una casa de competencia limitada, debe cumplir con las siguientes condiciones: los hogares registrados en Beijing pueden comprar 2 unidades, y los hogares que no están registrados en Beijing solo pueden comprar 1 unidad y deben tener seguridad social o pagar impuestos en Beijing durante 60 años consecutivos. meses. Comprar una casa con un permiso de trabajo y residencia es lo mismo que comprar una casa con un registro de hogar en Beijing.
Las ciudades de primer nivel representadas por Beijing son las primeras en lanzar esta ronda de regulación y también son las primeras en ver resultados. El precio medio de las casas de segunda mano en Pekín comenzó a caer en marzo de 2017; de abril de 2017 a febrero de 2018, cayó un 13,5% acumulado.
Sin embargo, desde el Festival de Primavera de 2018, el precio medio de las casas de segunda mano en Beijing ha experimentado dos aumentos estacionales y dos descensos consecutivos, y el precio medio mensual ha cambiado aproximadamente un 2% mes a mes. mes. En noviembre de 2019, el precio de transacción de las casas de segunda mano en Beijing todavía cayó ligeramente, pero el repunte en el volumen de transacciones puede indicar que el mercado ha comenzado a entrar en el canal de recuperación.
Debido a que el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing se encuentra actualmente en un nivel bajo desde la regulación, según la experiencia pasada, el mercado puede experimentar una recuperación estacional después del Festival de Primavera. Esta lógica también se aplica a muchas otras ciudades de primer y segundo nivel.
Sin embargo, me temo que los precios de las casas de segunda mano en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel seguirán bajando. En los últimos dos años, gracias a la reducción de existencias y la monetización de las reformas de los barrios marginales, el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel ha experimentado un aumento. Sin embargo, el volumen de transacciones de casas nuevas en la mayoría de las ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel es mucho mayor que el de casas de segunda mano. En comparación con los residentes de ciudades de primer y segundo nivel que no tienen otra opción, su disposición a comprar casas de segunda mano es más débil. Además, una gran parte de la población de las ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel se encuentra en un estado de salida neta y hay pocas industrias reales. Tras el cierre de los barrios chabolistas en 2020, el número de compradores en estas ciudades se reducirá significativamente y será difícil encontrar compradores para casas de segunda mano.
En la actualidad, algunas ciudades han comenzado a recurrir a políticas de "estabilización". Por ejemplo, el 29 de octubre de 2019165438+La Oficina Municipal de Seguridad Social y Recursos Humanos de Guangdong Foshan emitió conjuntamente el "Aviso complementario sobre la mejora adicional de las políticas de vivienda para talentos". Lo más destacado del "Aviso" es que los talentos que trabajan en Foshan y tienen una licenciatura o superior o una calificación profesional superior al nivel intermedio no están sujetos a restricciones de registro de hogar, impuestos personales y depósitos de seguridad social al comprar una casa para la primera vez, poco después, 65438+febrero 65438+marzo, el Gobierno Popular del distrito de Nansha, ciudad de Guangzhou, emitió el "Aviso sobre una mayor facilitación de la compra de viviendas comerciales por parte de talentos y residentes de Hong Kong y Macao". El aviso muestra que la compra de su primera casa comercial en el distrito de Nansha no está sujeta a restricciones de registro familiar, seguridad social ni impuestos individuales.
En el contexto de la competencia por el talento, las perspectivas del mercado de la vivienda de segunda mano en las ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel son preocupantes.
En general, la caída de los precios de la vivienda de segunda mano en todo el país es una calma del entusiasmo en el mercado inmobiliario, una rentabilidad razonable del valor y la determinación de la regulación central. Aunque la palabra "estabilidad" está en primer plano, algunas ciudades relajarán gradualmente los controles en 2020 de acuerdo con la política de "políticas específicas de la ciudad", pero la política de "la vivienda es para vivir, no para especular" no se puede romper. La caída de los precios de la vivienda de segunda mano es exactamente lo que la regulación política espera ver.
En comparación con el mercado de la vivienda nueva, el mercado de la vivienda de segunda mano se enfrenta a desafíos más orientados al mercado. Los lugares que deberían caer siguen cayendo y los lugares que no deberían caer vuelven a subir.