Conocimientos inmobiliarios comerciales

Conocimiento de bienes raíces comerciales

1. Bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales incluyen centros comerciales, hipermercados, calles comerciales, centros comerciales, centros comerciales temáticos, profesionales. mercados, mercados mayoristas, tiendas de descuento, puntos de venta de fábricas, propiedades comerciales de entretenimiento, tiendas de planta baja en edificios residenciales y de oficinas, y otros productos inmobiliarios que son muy diferentes de las propiedades residenciales. En la vida real, los tres tipos de negocios a los que estamos más expuestos son el comercio comunitario, los hipermercados y el emergente centro comercial.

2. Distrito comercial

Distrito comercial es un término utilizado en el comercio minorista y también se utiliza en el desarrollo de propiedades comerciales en la actualidad. Significa un círculo empresarial o un círculo potencial de negocios, y se refiere a un. determinada zona dentro de un determinado periodo de tiempo. Un grupo de clientes con frecuencia de compra o consumo, teniendo como radio la mayor distancia, demarcando una serie de zonas circulares o cuadradas. En definitiva, es la distribución de los clientes que prefieren ir a un lugar. determinada tienda o centro de reunión comercial para el consumo. Los círculos comerciales generalmente se dividen en círculos comerciales centrales (los más cercanos al lugar de consumo y que absorben entre el 50% y el 80% del total de clientes), círculos comerciales secundarios (que absorben entre el 15% y el 25% de los clientes) y círculos comerciales periféricos o radiantes (que absorben el 15% del total de clientes). -25% del total de clientes). rango del 5-25% de los clientes).

El distrito comercial se refiere a la zona donde se centra la tienda en su ubicación y se extiende a lo largo de una determinada dirección y distancia donde se distribuyen aquellos clientes que prefieren acercarse a la tienda para consumir. es la tienda. El rango geográfico del cliente.

3. ¿Qué es CBD?

El nombre completo de CBD es Central Business District. En mi país existen tres traducciones: distrito central de negocios, distrito central de negocios o distrito central de negocios. Su concepto surgió por primera vez en Estados Unidos en 1923, cuando se definió como un "lugar de reunión de negocios". Posteriormente, el contenido del CBD siguió desarrollándose y enriqueciéndose, convirtiéndose en el centro de desarrollo económico de una ciudad, una región e incluso un país. En términos generales, el CBD debe tener los siguientes elementos y características: es el núcleo funcional de la ciudad, donde está altamente concentrada la economía, la tecnología, la cultura y el comercio de la ciudad; tiene transporte conveniente, con grandes flujos de personas, vehículos y; logística; tiene la mayor densidad de población durante el día, y tiene la mayor densidad durante el día y la noche. La población es la que más cambia, se ubica en la zona dorada de la ciudad, con los precios de suelo más altos que tiene; muchos edificios de gran altura y la tasa más alta de utilización de la tierra.

4. Centro comercial

El Consejo Mundial de Centros Comerciales define un centro comercial como: “Ventas al por menor y otras instalaciones comerciales diseñadas, desarrolladas, poseídas y administradas como una combinación de propiedad independiente. "Incluidos centros comerciales regionales, centros comerciales de tamaño mediano, parques comerciales, centros comerciales profesionales y otras formas.

El comúnmente conocido como centro comercial, transliterado como "Moore" o "Shangpinmao", significa un gran centro comercial, que es un nuevo tipo de formato comercial compuesto. Moore (centro comercial) se refiere específicamente a un centro súper comercial a gran escala que integra compras, ocio, entretenimiento y restauración, incluidos grandes almacenes, hipermercados y muchas cadenas de tiendas minoristas profesionales.

Estrictamente hablando, cualquier superficie inferior a 100.000 metros cuadrados se denomina centro comercial; cualquier superficie mayor a esta cifra y con un alto grado de complejidad empresarial se puede denominar MALL y cualquier superficie superior a 200.000 metros cuadrados; llamado centro comercial SUPER MALL.

5. Hipermercado

En términos generales, la definición de hipermercado es: una superficie de tienda de al menos 2.500 metros cuadrados, que vende una amplia variedad de productos alimentarios y no alimentarios. productos alimenticios. Los hipermercados son supermercados de tamaño mediano que venden principalmente alimentos frescos y artículos de primera necesidad, complementados con grandes almacenes. En términos de amplitud de productos, es inferior a los grandes grandes almacenes y en términos de precio, es inferior a los supermercados estilo almacén. Sin embargo, los alimentos frescos y las necesidades diarias son los productos más individuales y distintivos de los supermercados.

6. Calle Comercial

Las calles comerciales se pueden dividir en tres tipos: calles comerciales urbanas, calles comerciales temáticas y calles características.

Calles comerciales urbanas, como la calle peatonal Wangfujing en Beijing, la calle Nanjing en Shanghai, etc. La primera consideración para una calle comercial urbana es su función y posicionamiento en la ciudad.

Las calles comerciales temáticas, como la calle de bares Sanlitun de Beijing, la calle de materiales de construcción Shilihe, etc., se expresan principalmente en la colección de tipos de negocios similares, en su mayoría distribuidos a ambos lados de la carretera, y los tipos de negocios del mismo tipo de negocio son muy ricos.

Calles pequeñas especiales, como las tiendas de la planta baja de algunas comunidades y edificios de oficinas. Debido a que sus operaciones son más distintivas, no solo satisfacen las necesidades de los consumidores de la comunidad, sino que también irradian hacia las áreas circundantes. un cierto rango, la atmósfera de vecindario se formará naturalmente.

7. Centro comercial temático

De hecho, no existe una conclusión final en la industria sobre qué es un centro comercial temático. El profesor Ren Meng Linming de la Escuela de Administración de la Universidad de Xiamen cree que, en teoría, no existe un concepto claro de centros comerciales temáticos; pero los centros comerciales temáticos deben tener al menos tres elementos básicos: en primer lugar, se produce el comercio de productos básicos; tipo de producto principal y otras categorías, en segundo lugar, puede ofrecer a los consumidores una amplia gama de opciones; en tercer lugar, a diferencia de las tiendas especializadas, los centros comerciales deben estar compuestos por productos con temas similares, características diferentes, servicios diferentes y marcas diferentes. Al mismo tiempo, algunos expertos creen que la mayor diferencia entre los centros comerciales temáticos y los grandes almacenes tradicionales reside en su gestión profesional. Los productos de todo el centro comercial sólo destacan un tema. Los centros comerciales temáticos son un concepto completamente nuevo que no sólo ofrece productos a los consumidores, sino que también se esfuerza por crear un buen ambiente de compras. En términos de filosofía empresarial, cambia el modelo anterior de ventas y refleja un tema único.

8. "Control de ventas"

El control de ventas significa que el promotor inmobiliario retiene el parque de viviendas. Generalmente habrá una cierta proporción del proyecto, y se retendrá. hasta que el proyecto esté terminado antes de vender. Algunos desarrolladores inmobiliarios afirman haber vendido todas las propiedades controladas por las ventas en sus propiedades y luego ingresan silenciosamente al mercado a un precio bajo al final del año, y el precio es más bajo que el precio del mercado. lo conseguirá. Entre los productos de un inmueble, debido a diferencias en ubicación, tipo de unidad y otros factores, naturalmente hay buenas y malas calificaciones. La situación común del "control de ventas" es dar prioridad a productos con mal tipo de unidad o ubicación y otros. condiciones, y controlar los buenos productos con buenas ubicaciones y buenos tamaños de apartamentos se reservan para la venta cuando los precios pueden alcanzar un nivel más alto. Esto evita el riesgo de que estas unidades no puedan venderse y también ayuda a que los buenos productos se vendan a precios más altos en el período posterior.

9. Tasa de desocupación

La tasa de desocupación internacional se refiere al número de casas sin vender en el mercado (incluidas las dos partes que no pueden ser vendidas por las promotoras y los propietarios), y es relacionado con el número total de casas sin vender La relación entre el número de viviendas disponibles en la sociedad. El método de cálculo de la tasa de desocupación que utilizamos actualmente es la relación entre la cantidad de propiedades comerciales que los desarrolladores no han vendido y la cantidad de propiedades comerciales terminadas en los tres años anteriores. Los bienes raíces comerciales incluyen la tasa de desocupación explícita y la tasa de desocupación implícita. La llamada tasa de desocupación explícita significa que las tiendas no se han alquilado ni vendido desde el paso del desarrollador; la tasa de desocupación implícita significa que las tiendas se han alquilado y vendido a los desarrolladores, pero el valor de operación comercial del inmueble comercial sí lo ha hecho; no se haya realizado posteriormente, incluido el último recurso Conversión a uso residencial o comercial de oficinas.

10. Profundidad

En arquitectura, la profundidad se refiere a la longitud real de una casa independiente o un edificio residencial desde la pared frontal hasta la pared trasera. El sentido común dice que cuanto más ancha sea la fachada de la tienda, mejor. Sin embargo, esto no niega la importancia de la profundidad de la tienda. La profundidad se refiere a la profundidad comercial de la tienda perpendicular a la fachada de la tienda. En general, para una tienda con la misma profundidad, cuanto más ancha sea la fachada, mayor será el valor comercial. Sin embargo, si la profundidad no cumple con los requisitos mínimos para el funcionamiento de la tienda, por muy ancha que sea la fachada, la rentabilidad de la misma. la tienda no se ejercerá. En circunstancias normales, la profundidad de un almacén no debe ser inferior al ancho de un vano de 4 metros, ni a más de 20 metros, de lo contrario, el funcionamiento del almacén se verá afectado.

11. Altura del piso

La altura del piso se refiere a la altura de una residencia medida en "pisos". La altura de cada piso es requerida por el estado en el diseño. altura del piso. Por lo general, incluye la distancia desde la superficie del piso inferior o la superficie del piso hasta la superficie del piso superior.

12. Tiendas con derechos de propiedad

Las tiendas con derechos de propiedad son un concepto de inversión completamente nuevo, que aparece en el modelo de "retorno en efectivo + derechos de propiedad independientes + obsequios de servicio". -Las tiendas adecuadas son nuevos productos de inversión. Las características de las tiendas de derechos de propiedad son derechos de propiedad descentralizados, gestión unificada, inversión unificada y arrendamiento unificado, e incluso están autorizadas para inversores y compradores de viviendas. Por supuesto, quienes invierten en la compra de tiendas también pueden alquilarlas ellos mismos, pero los proyectos comerciales no difieren demasiado de la distribución general del centro comercial. Los inversores pueden obtener rendimientos de alquiler de los operadores, y los operadores operan con una imagen unificada, lo que mejora en gran medida su capacidad para resistir riesgos y logra una situación beneficiosa tanto para los propietarios como para los promotores.

13. Promoción de inversiones

La promoción de inversiones es en realidad atraer inversiones. La promoción de inversiones es un método ampliamente utilizado de comunicación económica en la tendencia actual de creciente integración económica, que requiere conocimientos profesionales interdisciplinarios e interprofesionales. La planificación de inversiones es una actividad que utiliza el conocimiento y la sabiduría del personal de inversiones para planificar una serie de actividades para atraer proyectos de capital externo para liquidar.

14. Tiendas de alquiler y venta

Las tiendas de alquiler y venta son solo una técnica de marketing inmobiliario que se introdujo en Hong Kong a mediados de los años 1990 y surgió. en Guangzhou y Shenzhen y otras ciudades costeras desarrolladas, y luego se extendieron por todo el país.

Su esencia es vender primero y luego alquilar, dando al mismo tiempo una proporción fija de la rentabilidad del alquiler. Para reducir el umbral de inversión, los derechos de propiedad suelen dividirse en partes extremadamente pequeñas. En ese momento, muchos especuladores especulaban frenéticamente con propiedades fuera del plano y muchos promotores inmobiliarios huyeron con su dinero antes de que se completaran los proyectos, lo que resultó en muchos edificios sin terminar en todo el país. Por lo tanto, este método de comercialización fue prohibido por el Ministerio de la Construcción poco después de su introducción.

15. Tiendas virtuales estilo propiedad

En el mercado de ventas en tiendas, a menudo vemos algunos anuncios muy atractivos para comparar las ventas con arrendamiento posterior y el retorno de la inversión, como por ejemplo "arrendamiento posterior a 10 años". , "Retorno de la inversión de hasta el 15%", etc. Estos anuncios suelen lograr buenos resultados en aplicaciones de ventas reales. Este modelo de ventas, que depende de grandes comerciantes para arrendar centros comerciales y de desarrolladores para arrendarlos a largo plazo, se conoce como ventas de "tiendas virtuales de derechos de propiedad".

16. Arrendamiento posventa

El arrendamiento posventa se refiere al acuerdo entre una empresa de desarrollo y operación inmobiliaria o una unidad de propiedad de vivienda y el comprador cuando invierte la vivienda comercial. y construye se vende, que se pagará una cierta cantidad de dinero después de la venta dentro del período de tiempo, el vendedor lo arrendará como agente y utilizará parte del alquiler durante el período de arrendamiento para compensar parte del precio de venta. por adelantado, o pagar una determinada tasa de rendimiento cada año. El arrendamiento posventa generalmente ocurre en el proceso de venta de tiendas, edificios de oficinas, residencias comerciales (como apartamentos con servicios, edificios comerciales y residenciales), etc. Existen muchas formas de arrendamiento posventa, incluidas las devoluciones de arrendamiento posterior, las ventas con arrendamientos, márgenes de beneficio y garantías, etc., pero la mayor similitud es que todos atraen a los compradores prometiendo un cierto porcentaje de rendimiento del alquiler. Sus diversas formas específicas deben incluir las dos etapas de venta y arrendamiento de la vivienda, pero en la. forma de ingresos de los inversores, etc. Los detalles son diferentes.

17. Estructura marco-cortante

La estructura marco-muro de corte se denomina estructura marco-cortante y es una combinación de estructura marco y estructura de muro cortante, absorbiendo las características de cada una. La ventaja es que no sólo puede proporcionar un espacio más grande para la distribución del edificio, sino que también tiene un buen rendimiento de resistencia a la fuerza lateral. Los muros de corte en la estructura de corte de marco se pueden instalar solos o se pueden usar en huecos de ascensores, escaleras, pozos de tuberías y otros muros. Por tanto, esta estructura ha sido muy utilizada en diversos tipos de construcción de viviendas. La deformación de la estructura de corte del marco es del tipo flexión por corte. Como todos sabemos, la deformación de las estructuras de marcos es de tipo cortante, con una pequeña deformación relativa entre las capas superiores y una gran deformación relativa entre las capas inferiores. La deformación de la estructura del muro de corte es curva. La deformación relativa entre las capas superiores es grande y la deformación relativa entre las capas inferiores es pequeña. Para la estructura de corte de marco, debido a la deformación coordinada de las dos estructuras, se forma una deformación de corte de flexión, lo que reduce la relación de desplazamiento relativo entre las juntas y la relación de desplazamiento del vértice, y mejora la rigidez lateral de la estructura.

18. Estructura de muro de corte

La estructura de muro de corte utiliza paneles de muro de hormigón armado para reemplazar las vigas y columnas en la estructura del marco. Puede soportar las fuerzas internas causadas por diversas cargas y. Puede controlar eficazmente la fuerza horizontal de la estructura, esta estructura que utiliza paneles de muro de hormigón armado para soportar fuerzas verticales y horizontales se denomina estructura de muro de corte. Este tipo de estructura se utiliza ampliamente en edificios de gran altura, por lo que los compradores de viviendas no necesitan cegarse por su terminología profesional.

19. Gestión inmobiliaria

La gestión inmobiliaria en sentido amplio se refiere a todos los servicios relacionados con la promoción inmobiliaria, el arrendamiento, la compraventa y la posventa y el arrendamiento. En sentido estricto, se refiere al mantenimiento de edificios y a la gestión y mantenimiento de equipos mecánicos y eléctricos e instalaciones públicas relacionados, seguridad, limpieza, ecologización, etc. Teóricamente, se puede resumir de la siguiente manera: las organizaciones empresariales profesionales utilizan métodos de gestión modernos y tecnología avanzada de mantenimiento y reparación para proporcionar una gestión profesional de la casa, su equipo, infraestructura y el entorno circundante durante todo el proceso de uso posventa de la propiedad. Proporciona servicios eficientes, económicos y de alta calidad para vivienda, entorno de vida, mantenimiento de propiedades y otros aspectos de forma económica.

(1) El objeto de la administración de la propiedad es una propiedad completa, que se refiere a una propiedad que ha sido terminada, pasó la inspección de aceptación, ha sido puesta en uso o está por ponerse en uso.

(2) Los objetos de los servicios de administración de propiedades son las personas, es decir, los propietarios y usuarios del inmueble, incluidos los corresidentes, inquilinos y otras personas que efectivamente utilizan el inmueble.

(3) La inversión en servicios de administración de propiedades puede mejorar la función de uso de la propiedad, extender su vida útil, mejorar el entorno de la propiedad, permitir su uso normal y esforzarse por mantener y aumentar el valor.

(4) La gestión inmobiliaria es un servicio empresarial, socializado, profesional y orientado al mercado.

(5) La gestión de la propiedad está estrechamente relacionada con la construcción comunitaria. La gestión de la propiedad se puede combinar con la construcción de "comunidades civilizadas", "comunidades seguras" y "comunidades sanitarias" para crear excelentes áreas de propiedad "ordenadas, civilizadas, seguras y convenientes" y lograr la unidad de la civilización material y la civilización espiritual.

20. Nodo

Nodo es un término utilizado en planificación, que se refiere al enfoque concentrado de los observadores que entran y salen, generalmente se refiere a intersecciones, transiciones de tráfico, cruces y arquitectura. formas, puntos de transformación, etc., que derivan su importancia de la aglomeración y concentración de determinadas funciones o rasgos arquitectónicos. Las áreas comerciales (calles peatonales) suelen utilizar plazas de ocio, patios de comidas, cines, plazas de transporte y edificios emblemáticos como nodos.

21. Los hitos

Los hitos y nodos constituyen otro tipo de punto de referencia en espacios urbanos o centros comerciales. Los observadores generalmente no pueden ingresar al interior y solo tienen una visión externa subjetiva, hacia arriba y panorámica. Necesidad, como edificios residenciales de gran altura, campanarios, cimas de torres, carteles publicitarios y cimas de montañas.

22. Ubicación

Un término de planificación integral se refiere al lugar que ocupan determinadas actividades económicas, políticas y sociales en una determinada ciudad (región).

23. Segmento

Segmento es un término comúnmente utilizado en el desarrollo y marketing de bienes raíces residenciales. Generalmente se refiere a áreas urbanas donde las áreas residenciales se desarrollan de manera relativamente intensiva, principalmente a lo largo de las arterias de tráfico. como la Placa del Sur de China y la Placa Luoxi, la Sección Este de Guangyuan, la Sección de la Avenida Industrial, etc.

24. El diseño está antes que el desarrollo

Para desarrollar bienes raíces comerciales, primero debemos determinar el modelo de negocio, los objetos de servicio y el posicionamiento del producto, para luego realizar la planificación y el diseño arquitectónico de acuerdo con ellos. las necesidades del formato empresarial. Si se siguen las ideas y modelos de desarrollo residencial, será difícil que el sector inmobiliario comercial tenga éxito.

25. Gestión científica y racional

Las propiedades rentables se centran en las operaciones posteriores. Los desarrolladores deben fortalecer su conciencia empresarial y lograr una cooperación beneficiosa para todos con los comerciantes. Las operaciones comerciales tienen sus propias reglas y deben realizarse profesionalmente de acuerdo con las reglas. Si los promotores inmobiliarios tratan los bienes raíces comerciales como bienes inmuebles para arrendar y vender con el fin de obtener ganancias a corto plazo, violan las leyes de desarrollo de bienes raíces comerciales y no pueden garantizar la operación a largo plazo y la operación sostenible del proyecto. En este sentido, es muy importante que los desarrolladores establezcan conceptos científicos de gestión empresarial y aprendan a respetar las leyes de la gestión empresarial.

26. Planta Baja

Planta Baja se refiere al primer y segundo piso de las residencias. Es más difícil vender residencias en general, especialmente el primer y segundo piso de las residencias de gran altura, y sus precios también son más bajos que los de otros pisos. Al recurrir a desarrolladores de bajo nivel, los desarrolladores pueden vender a mejores precios y, al mismo tiempo, también pueden resolver las instalaciones de apoyo comercial de la comunidad. En el mercado actual, las comunidades a gran escala tienen relativamente altas posibilidades de éxito debido a sus residentes grandes y estables, y sus riesgos de inversión son relativamente pequeños. Sus negocios subyacentes son los primeros en ser favorecidos por los inversores. Los representantes típicos, como los comerciantes de la planta baja de la ciudad de Tianxia y la comunidad Xinyuan Mingjia, tendrán una superficie total de casi un millón de metros cuadrados y miles de hogares para apoyarlos en el futuro. Los inversores son básicamente optimistas sobre las perspectivas de desarrollo. los comerciantes de la planta baja y las ventas de proyectos están impulsados ​​por esto.

27. Macrocontrol

El macrocontrol, también conocido como intervención estatal, es la gestión general de la economía nacional por parte del gobierno y es la función económica de un gobierno nacional, especialmente el gobierno central. Es la regulación y control general por parte del Estado de la economía social con el fin de promover el desarrollo del mercado y estandarizar las operaciones del mercado durante las operaciones económicas. El proceso de macrocontrol es un proceso en el que el Estado utiliza medios y mecanismos regulatorios para optimizar la asignación de recursos con base en una serie de leyes de la economía de mercado, proporcionar un entorno macro benigno para las operaciones microeconómicas y permitir que la economía de mercado lograr un funcionamiento normal y un desarrollo equilibrado. Los principales contenidos del macrocontrol incluyen: ① El Estado formula racionalmente diversas políticas y medidas económicas, como la formulación de estrategias y directrices de desarrollo económico y social, la formulación de políticas industriales para controlar el equilibrio total, la planificación y el ajuste del diseño industrial y la formulación de políticas fiscales; políticas monetarias Políticas para ajustar la relación proporcional entre acumulación y consumo, lograr un equilibrio entre la oferta social total y la demanda social total, controlar la emisión de moneda y frenar la inflación, establecer y mejorar sistemas, sistemas de distribución del ingreso y sistemas de recaudación y gestión de impuestos que se adapten; al desarrollo de la economía de mercado. ② El Estado utiliza correctamente palancas económicas como los precios, los impuestos y el crédito para regular la distribución y redistribución del ingreso nacional e inducir, coordinar y controlar todos los aspectos de la reproducción social desde la perspectiva de los intereses económicos. ③ Formular científicamente varios planes económicos, de modo que los planes económicos se basen en una base científica suficiente, de modo que puedan desempeñar el papel que les corresponde en la asignación de recursos a mediano y largo plazo y compensar las deficiencias de depender completamente del mercado para asignar recursos. .

28. Modelo de marketing

En términos generales, los modelos de marketing se dividen en modelos de marketing amplios y modelos de marketing restringidos.

El modelo de marketing amplio se refiere a la forma de negocio adoptada por canales, como farmacias, hospitales, venta directa por televisión, etc.; el modelo de marketing estrecho se refiere a un método de comunicación de productos para ganarse la confianza de los consumidores, que es inseparable de lo virtual. valor del producto.

29. REIT

Los REIT son un grupo que reúne los fondos de muchos inversores, está operado por una agencia de gestión especializada, está supervisado por una agencia independiente y se especializa en bienes raíces comerciales. inversión, y utiliza los ingresos Un fondo cuyos ingresos son distribuidos por los inversores en proporción a su inversión. (Para obtener más información, consulte "Los pros y los contras de los REIT" en la página 64 de este número)

30 Arrendamiento financiero

El arrendamiento financiero en realidad no es muy diferente del pago a plazos, excepto. que al final del período de arrendamiento en ese momento, los derechos de propiedad de los objetos arrendados se transfieren a la unidad de construcción. Los modelos de "pago a plazos, transferencia de propiedad acordada" y "arrendamiento para la venta" que han surgido ahora son este modelo básico. Resuelve el problema de la baja solvencia de las empresas de construcción mediante la separación de la propiedad y los derechos de uso. Se ha convertido en el segundo canal de financiación en el extranjero, y la mayoría de las pequeñas y medianas empresas lo resuelven mediante el arrendamiento financiero. Por tanto, la diferencia entre el arrendamiento financiero y el arrendamiento tradicional es que se puede vender mediante leasing o financiar mediante leasing. Esto es algo que nuestro arrendamiento tradicional no puede solucionar.

Más detalles:/sydccs.asp