¿En qué circunstancias puedo disfrutar de beneficios fiscales individuales al vender una casa? La única vivienda que haya estado ocupada durante cinco años está exenta del IRPF

Conjetura 1: La única casa que lleva cinco años en el campo está exenta del IRPF

Posible índice: ★★★★★

Caso: El Sr. Zhang, un ciudadano, compró una casa en 2005. Para una casa comercial, el certificado de propiedad se obtuvo en 2007, y ya tiene 5 años, y tanto el marido como la mujer sólo tienen esta casa a su nombre. ¿Tengo que pagar impuestos personales si lo vendo?

Análisis: Según la normativa nacional pertinente, “Están exentas de renta personal las rentas derivadas de la transmisión de una vivienda para uso personal por parte de un particular durante más de cinco años y que sea la única vivienda de la familia”. impuesto." Nanjing siempre ha implementado esto. Las reglas detalladas de los "Cinco Artículos Nacionales" mencionan que "el impuesto sobre la renta personal que debe recaudarse sobre la venta de casas propias de acuerdo con la reglamentación, si el valor original de la casa puede verificarse mediante la recaudación y administración de impuestos, la casa El registro y otra información histórica deben basarse estrictamente en el 20% de los ingresos por transferencia de acuerdo con la ley. Esto significa que el impuesto del 20% solo se aplica al impuesto sobre la renta personal que es "impuesto". única vivienda durante cinco años" que ha estado libre de impuestos no está incluida en la lista de "sujetos a impuestos".

Conjetura 2: Deducciones antes de impuestos para varios tipos de costos de compra de vivienda

Posible índice: ★★★★☆

Caso: La Sra. Zhu planea transferir a 2007 La casa comercial de 90 metros cuadrados comprada se vendió a un precio de compra de 700.000 yuanes. Ahora se puede vender por alrededor de 1,5 millones de yuanes. Si el impuesto individual se aplica al 20%, ¿se calcula simplemente como: (1,5 millones-700.000) × 20% = 160.000 yuanes?

Análisis: Los ingresos de bienes raíces no pueden ser simplemente iguales a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. En el texto original de los "Cinco Artículos Nacionales", se establece claramente que los ingresos son. en base al “20% de los ingresos” y no a la “diferencia””. Por lo tanto, varios costos de compra de una vivienda deben deducirse antes de impuestos. Según normativa anterior de la Administración Estatal de Impuestos, se deben deducir los impuestos deducibles, los impuestos relacionados y los gastos razonables. Algunos ciudadanos creen que el impuesto de escritura pagado al comprar una casa, el fondo público de mantenimiento, todos los costos de decoración, como electrodomésticos duros y blandos, los intereses de los préstamos, el impuesto comercial, los honorarios de intermediario pagados al revender, etc., deberían contarse como el costo de comprar una casa. Sin embargo, la determinación de las deducciones es complicada y necesita mayor aclaración.

Conjetura 3: Las viviendas de reforma inmobiliaria no tributan según el precio de venta original

Posible índice: ★★★★

Caso: Hace más de diez años Sr. Liu, compré una casa de asistencia social en mi unidad por 50.000 yuanes. El precio de mercado actual de esta antigua casa de 80 metros cuadrados es de aproximadamente 1,2 millones de yuanes. Además, el Sr. Liu también posee una casa comercial. Si vende la casa reformada, ¿tendrá que pagar el Sr. Liu un impuesto de más de 200.000 yuanes?

Análisis: De hecho, no es difícil comprobar el precio de venta original de la casa reformada. Existen registros registrales y otra información histórica sobre cuando la casa se vendió originalmente. un impuesto individual del 20%. Pero es cuestionable si el precio de venta es igual al valor original. Los conocedores de la industria creen que las viviendas reformadas en sí mismas son viviendas sociales con muchas deducciones políticas, y el precio de venta no puede reflejar verdaderamente el valor original de esta parte de la vivienda. Por tanto, a la hora de revender, se recomienda calcularlo como el 1% del importe total, lo que es más razonable. Zhou Lan, director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangsu, también cree que el valor original de las viviendas reformadas no se puede calcular en función del valor preferencial de las reformas habitacionales, y es necesario definirlo de forma científica y razonable.

Conjetura 4: Existe un descuento por comprar una casa con cinco años de construcción antes de venderla

Posible índice: ★★★

Caso: El Sr. Chen vive actualmente en una casa. La casa comercial de 90 metros cuadrados se ha utilizado durante cinco años y la familia planea comprar una casa más grande para mejorar sus condiciones de vida. Originalmente, el Sr. Chen hizo buenos cálculos. Pidió prestado algo de dinero y agregó sus ahorros de los últimos años para comprar una casa nueva. Después de renovarla y mudarse, vendería la casa que había tenido durante cinco años para pagar las deudas. y préstamos. Tan pronto como salió el New Deal, el Sr. Chen se puso ansioso. Si primero compraba una casa y luego la vendía, la casa antigua ya no cumpliría las condiciones de ser la única vivienda durante cinco años y no estaría exenta de impuestos. ¿Es realmente necesario hacer la transición al alquiler?

Análisis: Para los ciudadanos que han sido propietarios de su única vivienda durante cinco años, si quieren mejorar su situación de vida, el resultado de comprar primero y luego vender es el mismo que vender primero y luego comprar. , al final sólo tienen una casa. Una casa nueva. Sin embargo, debido al diferente orden de compra y venta, la diferencia en impuestos es muy grande. Si vende su casa primero, su impuesto personal estará exento. Pero si primero compras uno nuevo y luego vendes el viejo, es posible que tengas que pagar un impuesto del 20%. Los conocedores de la industria creen que se deben tener en cuenta las dificultades reales de este grupo de personas y no se debe obligar a todos a alquilar una casa para hacer la transición. Por ejemplo, si la política se amplía un poco, si una casa se compra y luego se vende dentro de un año durante "cinco años o más", ¿puede también quedar exenta del impuesto personal o recibir cierto trato preferencial?

Conjetura 5: No es la única “casa antigua” que disfruta de impuestos preferenciales

Posible índice: ★★

Caso: El Sr. Xu compró una casa de 120 unidades casa en 2001 El precio de la vivienda comercial con varios metros cuadrados es de 330.000 yuanes y el precio de venta actual es de aproximadamente 2 millones de yuanes. Hace unos años, la pareja compró otra casa de 80 metros cuadrados. Recientemente, el Sr. Xu planea vender la antigua casa en la que ha vivido durante diez años y comenzar su propio negocio. Se espera que el impuesto personal sea de 300.000 yuanes. El Sr. Xu se siente muy agraviado. ¿Podemos ofrecer descuentos adecuados a las casas antiguas que se han comprado durante mucho tiempo?

Análisis: Los conocedores de la industria creen que un objetivo importante de mejorar el sistema fiscal en la regulación del mercado inmobiliario es combatir la demanda de especulación de inversiones. Por ejemplo, las casas comunes que han sido transferidas durante cinco años o más pueden hacerlo. estar exentos del impuesto comercial, por lo que para aquellos que lo han estado durante cinco años o incluso ¿Las casas comunes que tienen más de 10 años pueden recibir un trato diferente en la recaudación de impuestos individuales? Los conocedores del sector dijeron que no se descarta que se concedan descuentos adecuados a las casas antiguas que hayan alcanzado cierta antigüedad, pero la posibilidad no es alta.

Conjetura 6: El área de las dos casas "no está a la altura", ¿puede haber algún descuento al vender la casa?

Índice de posibilidad: ★★

Caso: Sr. Hu consultó, tanto esposo como esposa, tengo una casa de 60 metros cuadrados y una casa de 40 metros cuadrados cada una a mi nombre. Hay dos niños en casa. El área total no coincide con la de Nanjing. Estándar de área de vivienda per cápita Si vendo una de las casas, ¿puedo obtener una compensación por "no cumplir con el estándar"?

Análisis: Actualmente existen ciertas medidas de protección para las familias cuyo estándar de área de vivienda per cápita es inferior al promedio de la ciudad al comprar una casa. Por ejemplo, la política del fondo de previsión de Nanjing permite a las familias que ya han obtenido un préstamo del fondo de previsión pero lo han pagado y el área de su primera vivienda no cumple con el estándar, solicitar un préstamo del fondo de previsión nuevamente al comprar una segunda casa. El impuesto a la propiedad de Shanghai también ofrece descuentos para la compra de viviendas nuevas por parte de familias que no cumplen con los estándares. Sin embargo, es raro que la suma de dos casas sea aún menor que el promedio de la ciudad. Tomando como ejemplo a una familia de tres personas, 96 metros cuadrados ya están a la altura del estándar, y ese descuento no es de gran importancia.