Cómo superar los obstáculos a la inversión en bienes raíces comerciales
Avance en el posicionamiento de proyectos. Para resolver la dificultad de atraer inversiones, primero debemos resolver el problema de qué tipo de comerciantes reclutar durante la etapa de posicionamiento del proyecto y atraer inversiones específicas. El tipo de comerciantes a contratar depende de "qué vender, a quién vender y cómo vender" del proyecto.
En primer lugar, "qué vender y a quién vender" depende del grupo de consumidores objetivo y del alcance del distrito comercial del proyecto. Por ejemplo, para proyectos comerciales comunitarios, es necesario diseñar y posicionar alrededor de los servicios de consumo diario de los residentes de la comunidad, mientras que para proyectos comerciales bulliciosos en el centro de la ciudad, es necesario considerar las compras, el ocio y el entretenimiento personales y oficiales de los trabajadores de oficina. , etc. en un área más grande Cenas y otras necesidades, para luego diseñar planos de inversión de acuerdo a diferentes tipos de proyectos comerciales.
En segundo lugar, necesitamos resolver el problema de “cómo vender”. “Cómo vender” involucra las características comerciales y la filosofía empresarial del proyecto. Diferentes empresas muestran diferentes características comerciales y filosofías comerciales. Por ejemplo, si el proyecto está posicionado para ofrecer ocio y entretenimiento, se deben hacer esfuerzos para atraer inversiones en restaurantes, bares, parques de atracciones, cines, etc. De igual forma, si el proyecto es un cajero independiente, se puede atraer inversión para los comerciantes que requieran un cajero unificado en funcionamiento.
Avance en planificación y diseño. La promoción de inversiones debe comenzar desde la etapa de planificación y diseño, integrando recursos e involucrando a empresas consultoras y comerciantes profesionales. Según los diferentes tipos de proyectos comerciales, según el posicionamiento general del proyecto, se planifica el formato de negocio y la industria, y luego se realiza la planificación y diseño arquitectónico según el plan. Si hay una oficina central y una oficina central adjunta, se puede personalizar de acuerdo con los requisitos de propiedad de la oficina central y la oficina central adjunta.
El precio del alquiler debería ser “agua gratis para criar peces”. La fijación de precios de alquiler para la promoción de inversiones debe basarse en la perspectiva de “apoyar a las empresas a través de las empresas” y en las reglas del mercado. Debido a que el alquiler está determinado por el mercado, si el alquiler es alto, el arrendatario no lo comprará, lo que inevitablemente generará dificultades para atraer inversiones. En términos de precios de alquiler, podemos lograr el efecto de atraer inversiones mediante un "golpe combinado", es decir, combinando efectivamente el precio general, la forma de alquiler y el tiempo de pago del alquiler. En la actualidad, las estrategias de inversión para proyectos inmobiliarios comerciales a menudo se centran en el uso de estrategias de precios, pero ignoran el papel de la forma del alquiler y el tiempo de pago del alquiler en la promoción de la inversión. En particular, la forma del alquiler es una palanca de inversión muy eficaz. Por ejemplo, en la gestión de proyectos, para introducir algunas tiendas subanclas y comerciantes de marcas de referencia con posicionamiento de imagen, se pueden adoptar diferentes formas de alquiler compartido o alquiler fijo (bajo) + porcentaje de beneficio (medio); El tipo de negocio, reduce la tasa de desocupación de las tiendas.
Además, en el diseño del contrato de arrendamiento debe existir no sólo un mecanismo de coacción, sino también un mecanismo de incentivo. Por ejemplo, algunos grandes inquilinos con una fuerte motivación pueden pagar impuestos, se pueden reducir o reducir tarifas diversas, e incluso cuando el volumen de negocios del comerciante alcanza el estándar establecido, se puede devolver una cierta proporción del alquiler para alentar a los comerciantes. Se trata de medidas de promoción de la inversión muy eficaces.
Cómo atraer inversiones en bienes raíces comerciales 1. El departamento de proyectos comerciales realiza investigaciones de mercado y análisis de clientes objetivo; 2. Determina los objetos de inversión; 3. Determina el modelo de negocio: operación de arrendamiento; ; operación directa; gestión virtual; 4. Formular estrategias de inversión preferenciales; 5. El departamento de proyectos comerciales implementa el plan de inversión del cliente mensual; 6. El supervisor de inversiones debe desarrollar un plan semanal para la inversión del cliente; prepara información de inversión 8. Desarrollo por parte del supervisor de inversiones, visita y contacto con los clientes objetivo 9. El departamento de proyectos comerciales clasifica a los clientes y determina los puntos clave 10. El departamento de proyectos comerciales organiza negociaciones preliminares entre clientes y desarrolladores y completa el comerciante; formulario de inscripción 11. El Departamento de Proyectos Empresariales es responsable de la comunicación y negociación entre el cliente y el desarrollador; 12. El desarrollador y el cliente determinan el socio cooperador, firman una carta de intención y pagan el depósito; 13. Comunicación, negociación y modificación del plan; entre el Departamento de Proyectos Empresariales, el desarrollador y el cliente y su aprobación; 14. El desarrollador y el cliente firman formalmente un acuerdo de inversión;
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¿Cómo resolver las dificultades de la inversión inmobiliaria comercial?
Después de varios años de rápido desarrollo, la industria de bienes raíces comerciales ha entrado ahora en una etapa de problemas concentrados. En ciudades de primer nivel como Beijing, debido a la gran cantidad de capital que ingresó a la industria en los últimos años, la industria de bienes raíces comerciales de Beijing entró en una era descrita por los medios como una "explosión" en 2007. Por supuesto, detrás de esta aparente prosperidad hay una gran cantidad de bienes raíces comerciales inactivos. Los inmuebles comerciales construidos por los promotores actuales no se pueden vender ni alquilar. La situación financiera es muy grave, por lo que muchos promotores están en problemas. El popular modelo de tienda de títulos de los últimos años casi ha desaparecido en la práctica. Hay muy pocos casos exitosos y el método de venta en efectivo no es viable.
Por lo tanto, muchas propiedades comerciales grandes tienen que depender del arrendamiento para obtener su valor o utilizar un gran capital para comprarlas. Pero incluso si llega un gran capital, los promotores todavía necesitan atraer inversiones con éxito y operar con normalidad. La dificultad para atraer inversiones es un problema al que se enfrentan muchos promotores y también es un obstáculo que no se puede superar.
Ahora, analicemos las razones por las que los desarrolladores tienen problemas con sus pares de la industria para atraer inversiones, que incluyen principalmente los siguientes aspectos:
1 Desequilibrio entre oferta y demanda: los bienes raíces comerciales dependen de los comerciantes, y los comerciantes dependen de que los consumidores paguen la factura. En los últimos años, la tasa de crecimiento del mercado de consumo ha sido de alrededor del 13% y el consumo representa menos del 40% del PIB. Esto está lejos del patrón de los países desarrollados donde el consumo representa más del 70% del PIB. que la capacidad de consumo actual de la gente corriente en nuestro país sigue siendo muy limitada, y la comercialización de la vivienda y la atención médica y la educación ha impuesto una pesada carga a los consumidores, y la imperfección del sistema de seguridad social ha inhibido el crecimiento del consumo. Mientras que el mercado de consumo ha crecido un 13%, la inversión en bienes raíces comerciales ha crecido alrededor de un 24% en los últimos años. La oferta de bienes raíces comerciales excede con creces la demanda de desarrollo comercial, y la relación entre oferta y demanda se ha desequilibrado, lo que resulta inevitablemente en la inactividad. Por supuesto, este desequilibrio es principalmente estructural. Por un lado, un gran número de inmuebles comerciales están inactivos; por otro, un gran número de comerciantes no pueden encontrar locales comerciales adecuados para abrir sus tiendas. La contradicción entre ellos es muy aguda.
② Ausencia de posicionamiento en el mercado o posicionamiento inadecuado en el mercado: el posicionamiento en el mercado de bienes raíces comerciales debería resolver el problema de proporcionar qué tipo de locales comerciales para qué tipo de clientes y qué tipo de negocios en qué ubicaciones. La base externa de este posicionamiento es un estudio de mercado detallado del distrito comercial. Pero ahora muchos de nuestros desarrolladores deciden ciegamente lanzar proyectos inmobiliarios comerciales sin realizar ningún estudio de mercado profesional, y siempre son proyectos súper grandes de cientos de miles de metros cuadrados. Cuando estaban trabajando en el proyecto, no pensaban profundamente a quién se le alquilaría el proyecto desarrollado. A menudo sólo consideraban atraer inversiones después de que la casa estuviera construida. Es demasiado normal que este tipo de proyectos caigan en modo inactivo.
(3) Combinación de negocios irrazonable o poco realista: muchos desarrolladores carecen de una comprensión suficiente de las reglas operativas del campo comercial y no tienen claras las condiciones que las grandes empresas comerciales deben considerar al elegir ubicaciones de expansión. Al planificar sus negocios, se basan enteramente en sus propios deseos, no en los deseos de los comerciantes intermedios. Muchos promotores incluso confían la planificación empresarial a institutos de diseño dedicados exclusivamente al diseño arquitectónico. Estas organizaciones a menudo solo comprenden la tecnología arquitectónica y no comprenden las reglas operativas comerciales. Las combinaciones comerciales realizadas desde la perspectiva de la tecnología del diseño arquitectónico a menudo están alejadas de la realidad.
④Diseño irrazonable de la estructura del edificio: un proceso de diseño razonable debe ser realizar una planificación comercial antes del diseño arquitectónico y realizar el diseño arquitectónico de acuerdo con los diferentes requisitos de los diferentes tipos de negocios para el diseño de la estructura del edificio. de un supermercado general es de al menos 4 m, la altura libre de los almacenes es de 9 m, la altura libre de las salas de cine es de más de 10 m, el catering requiere conductos de humos, los cibercafés requieren dos pasillos de seguridad, el hardware y los materiales de construcción requieren 4 toneladas, y los comunes supermercados y librerías necesitan 65.440 toneladas. Pero en realidad, a menudo vemos la omisión de estos vínculos físicos. Un promotor construyó una propiedad comercial de cuatro pisos con una superficie de 5.000 metros cuadrados y planeaba alquilarla a un supermercado. Cuando llegué al supermercado, descubrí que mi altura era de sólo 3,5 metros y que el supermercado necesitaba al menos 4 metros. Como resultado, no había nada que pudiera hacer, así que sólo podía permanecer inactivo durante mucho tiempo. Algunos apartamentos de alta gama están diseñados de acuerdo con la altura de 2,8 metros de las residencias comunes, e incluso no se puede decorar el techo, también hay tiendas con un ancho de más de 3 metros pero una profundidad de 20 metros; Me pregunto quién querría un negocio de tan bajo nivel; hay muchos negocios de nivel inferior con pilares intermedios que dificultan el diseño de escaparates, etc. El diseño estructural de estos edificios es difícil de remediar por otros medios y serán volados o quedarán sin uso.
⑤ Obstáculos para el alquiler: muchas veces una ubicación comercial es adecuada y la organización de la construcción y las instalaciones de apoyo están bien, pero el acuerdo aún no se puede cerrar debido al alquiler. El alquiler es una fuente de ingresos para los promotores, pero es un coste para los comerciantes. La industria inmobiliaria es una industria con características de monopolio. Los desarrolladores ganan decenas de millones y están acostumbrados a obtener enormes beneficios. Sin embargo, la industria de servicios empresariales es una industria totalmente competitiva. Los comerciantes todavía tienen que depender de los consumidores para pagar la factura y ganar el dinero que tanto les ha costado ganar. En el caso de un consumo de mercado limitado, existe un resultado final para el alquiler que las empresas pueden pagar. Cuando el costo del alquiler excede el límite que el comerciante puede soportar, el comerciante se negará a mudarse o cancelará el contrato de arrendamiento. En la actualidad, muchos promotores tienen expectativas demasiado altas en cuanto a los alquileres, que superan con creces el promedio del mercado y el resultado final que la mayoría de las empresas pueden permitirse. En este momento, el mercado utilizará propiedades inactivas para tomar represalias contra requisitos de alquiler irrazonables.
⑥Existen muchos malentendidos en la promoción de inversiones: el comportamiento humano se rige por la cognición. Los malentendidos actuales que tienen los desarrolladores en la inversión en bienes raíces comerciales incluyen: buscar alto nivel en el proceso de posicionamiento en el mercado; cuanto más completa sea la combinación de formatos, mejor la oficina central debe elegir una marca internacional o una nueva marca; , y espere una inversión u otra. Hablando con extrema lentitud: cuanto antes se realice la contratación de inversiones, mejor se debe alquilar la casa al cliente con la oferta más alta y las mejores condiciones, sin importar cuánto sea el alquiler de otras personas; este precio; cuanto más largo sea el período de arrendamiento del contrato, mejor; mientras la inversión sea exitosa, todo estará bien, etc. Con percepciones tan confusas, es difícil que las propiedades comerciales permanezcan vacías.
⑦ Falta de estrategias de inversión claras y efectivas: La inversión en bienes raíces comerciales es un trabajo altamente profesional, que objetivamente requiere estrategias de inversión efectivas. * * * Alguna vez se dijo que la ruta es el contorno, y el contorno está en todas partes. Para el trabajo general de promoción de inversiones en bienes raíces comerciales, la estrategia de promoción de inversiones es el esquema de todo el trabajo de promoción de inversiones. Sin este esquema, el sitio web de inversiones es inútil y es inevitable que no pueda pescar.
La formulación de estrategias de inversión eficaces depende de la formulación de planes de negocio eficaces y razonables en la planificación temprana. La realidad actual es que los desarrolladores generalmente no prestan suficiente atención a la planificación empresarial temprana. Sin una planificación empresarial eficaz y razonable, la formulación de estrategias de inversión se convertirá en un desperdicio de agua.
⑧Falta de excelentes talentos de inversión y talentos de gestión de inversiones:* *Dicho una vez: Una vez determinada la ruta, los cuadros son la clave. La inversión en bienes raíces comerciales es un trabajo que abarca las industrias inmobiliaria y comercial, y requiere que el personal de inversión tenga una estructura de conocimientos, experiencia laboral y habilidades complejas. En la actualidad, hay muy pocos talentos integrales que comprendan tanto los negocios como el sector inmobiliario en el mercado de talentos, y los talentos en gestión de inversiones que puedan formular estrategias de inversión y liderar equipos son aún más escasos. "¿Qué es lo que más falta en el siglo XXI? Talento." Este diálogo de la película "Un mundo sin ladrones" no podría ser más apropiado para utilizarlo aquí.
9. Ejecución insuficiente de la promoción de inversiones: falta de plan de negocios eficaz y razonable, falta de estrategia de inversión efectiva, falta de personal de gestión de inversiones y falta de profesionales de la inversión. Cuando estos desaparecen, el resultado inevitable es la ejecución en la promoción de inversiones. En los últimos años, un libro de gestión llamado "Ejecución" se ha vuelto muy popular y satisface el apetito de muchos gerentes que no saben qué es la estrategia. Creen que no hay problema con la estrategia de la empresa, pero sí con su ejecución. Estrategia y ejecución, la estrategia enfatiza hacer las cosas correctas, la ejecución enfatiza hacer las cosas correctas. En lo que respecta a la inversión real en bienes raíces comerciales, la causa fundamental de la mala ejecución en la mayoría de los casos es la falta de una buena estrategia de inversión, no la falta de una buena ejecución.
⑩Falta de un equipo profesional de gestión de operaciones comerciales: el valor de los bienes raíces comerciales se obtiene en última instancia a través de la gestión de operaciones a largo plazo. La promoción exitosa de las inversiones debe estar garantizada por un equipo profesional de gestión de operaciones comerciales, incluidas las futuras operaciones de capital. Sin un equipo de este tipo, las operaciones comerciales futuras no estarán garantizadas y es posible que los comerciantes tan profesionales no puedan establecerse. Habrá una falta de talento en el proceso de operación, que también es una razón importante por la que la inversión en bienes raíces comerciales es en problemas.
Lo anterior resume brevemente las razones por las que los desarrolladores encuentran dificultades para atraer inversiones en bienes raíces comerciales. Algunas cuestiones, como las cuestiones de gobierno corporativo y cuestiones de liderazgo empresarial, son cuestiones públicas en general y no afectan la promoción de inversiones, por lo que no se discutirán.
¿Cómo lograr una promoción eficiente de la inversión en bienes raíces comerciales? 1. Elige el posicionamiento adecuado
La promoción de inversiones es una parte importante del funcionamiento de los proyectos comerciales, pero no puede centrarse únicamente en la promoción de inversiones. La base para atraer inversiones es que deben existir requisitos previos correctos: un posicionamiento razonable del proyecto para poder implementar la promoción de inversiones. El posicionamiento, como elección estratégica para un proyecto, es algo crucial para determinar la dirección del desarrollo del proyecto. Como se suele decir en la gestión, si la estrategia es correcta, algunos problemas de la estrategia se pueden deshacer, pero si la estrategia es incorrecta, cuanto más correcta sea la estrategia, más puede desviarse, lo que puede conducir a una pérdida total. La realidad es que muchos requisitos previos del proyecto son incorrectos. Podemos ver que en muchas empresas nacionales de desarrollo inmobiliario, el fundador o presidente/director general tiene absoluta autoridad y la dirección estratégica la determina básicamente el individuo. Por lo tanto, hay algunas cosas en las que los altos ejecutivos hacen juicios de posicionamiento sobre proyectos comerciales basándose en su imaginación subjetiva. Como resultado, es difícil que la promoción de inversiones alcance el nivel deseado y el proyecto no puede alcanzar su debido valor comercial. Los gerentes profesionales de operaciones cambian una y otra vez y todos se convierten en "víctimas" de un posicionamiento inadecuado. A juzgar por la realidad actual del mercado inmobiliario comercial de Beijing, algunos proyectos de inversión fallidos están ubicados en áreas privilegiadas de la ciudad, y muchos de sus fracasos de inversión se deben a desviaciones de posicionamiento. Por lo tanto, una buena ubicación no es condición suficiente para una inversión exitosa en el proyecto. También es un factor clave si el posicionamiento del proyecto es razonable.
En segundo lugar, diseño arquitectónico adaptativo
Hasta cierto punto, el proceso de inversión en un centro comercial es como el proceso tradicional chino de cita a ciegas, y también enfatiza que la ubicación del proyecto es como La experiencia de vida de una persona, la arquitectura misma es como la apariencia de una persona. Si un proyecto quiere atraer inversiones de marcas internacionales de primer nivel, lo mejor es tener tanto "experiencia de vida" como "apariencia". La realidad actual es que se comprende bien la importancia de la "ubicación" para los proyectos comerciales, pero la importancia del diseño arquitectónico aún no ha sido reconocida universalmente. Usando la metáfora de la cita a ciegas, muchas personas piensan que pueden encontrar una buena novia con buenos antecedentes, pero no esperan que si agregan buena apariencia, tendrán más espacio para elegir.
En el proceso de apertura de tiendas, las marcas comerciales suelen dar prioridad a proyectos emblemáticos de la ciudad, que pueden entenderse como dos tipos: uno es el proyecto emblemático real que se ha construido y puesto en funcionamiento, y el otro Está en construcción pero es un proyecto que da confianza a la gente de que puede convertirse en un proyecto emblemático. La mayoría de los proyectos de inversión del mercado se encuentran actualmente en construcción. Empaquetar proyectos con cimientos superiores en "proyectos icónicos en construcción" es una forma eficaz de aumentar el potencial de inversión. El logro de este resultado no es sólo la ubicación, el volumen y la función del proyecto en sí, sino también el plan del arquitecto, porque la mayoría de la gente no cree que los edificios de "aspecto" mediocres se conviertan en símbolos urbanos. Al mismo tiempo, dado que los usuarios finales de los centros comerciales son minoristas de diferentes formatos, en el diseño arquitectónico se deben tener en cuenta los requisitos de hardware de los diferentes formatos. Por ejemplo, la altura de un supermercado general debe ser de 5,5 metros, mientras que la altura de una sala de cine debe ser superior a 9 metros, y debe haber humo reservado para el catering. Si en el diseño no se reservan las condiciones de hardware específicas para la empresa, será difícil atraer inversiones en el futuro.
En tercer lugar, adopte un ritmo de inversión razonable
Al implementar la promoción de inversiones, coopere con el período de construcción y haga lo correcto en un momento razonable, lo que "obtendrá el doble de resultado". con la mitad del esfuerzo." Específicamente, los minoristas de diferentes formatos y tamaños tienen diferentes momentos a la hora de elegir inscribirse en el programa.
Por ejemplo, las tiendas de gran escala, como los supermercados y los grandes almacenes, necesitan atraer inversores en una etapa temprana. Lo mejor es involucrarlos en el proceso de diseño en profundidad del proyecto y, además, realizar consideraciones de diseño específicas en función de sus necesidades; , la entrada de supermercados a gran escala y otras tiendas importantes no solo afecta directamente el diseño del centro comercial, sino que también promueve en gran medida la promoción de inversiones de otras tiendas, lo que a menudo conduce a una promoción de inversiones fluida de todo el centro comercial en el período posterior. Esto se debe principalmente a que las grandes tiendas desempeñan un papel clave a la hora de atraer gente. Al igual que las tiendas de ropa comunes, deben ingresar a la segunda mitad del período de construcción antes de poder comenzar oficialmente a atraer inversiones. Esto no solo se debe a que estas pequeñas y medianas tiendas no tienen muchos requisitos especiales para las instalaciones de hardware comercial, sino también a que. Estos comerciantes generalmente no dan instrucciones muy claras desde el principio.
Cuarto, estrategias de promoción específicas
Hoy en día, muchos desarrolladores tienen ideas residenciales típicas cuando operan proyectos comerciales, por ejemplo, al reclutar inversiones, eligen los medios de comunicación para realizar la publicidad centralizada. folleto tan sensacionalista y exagerado como un folleto de venta de propiedades. A diferencia de los productos residenciales populares, los proyectos comerciales se enfrentan básicamente a minoristas profesionales a la hora de atraer inversiones. Cuanto más alto es el grado, más racional y profesional es, y pertenece a una categoría de nicho. Cuando los minoristas miran los archivos de inversión, pueden prestar más atención a las descripciones de detalles reales, como el flujo de personas y las condiciones del hardware en el área. Por lo tanto, no solo es difícil que los archivos de inversión que no sean lo suficientemente pragmáticos desempeñen un papel sustancial en la promoción. , pero también puede ser contraproducente. Además, utilizar los medios de comunicación para entregarles información puede no ser eficiente, y la promoción dirigida sería más eficaz. Tomando como ejemplo Guangxin Tiandi, que acaba de abrir, el proyecto mantuvo una idea de promoción altamente profesional de principio a fin y promovió de manera efectiva el proceso de inversión del proyecto. Por ejemplo, cuando se lanzó la promoción de inversiones, se invitó a los medios específicos a participar. Después de una conferencia de prensa, los clientes objetivo fueron promocionados a través de canales profesionales de promoción de inversiones uno a uno y, después de cierta etapa, los resultados de la inversión se publicarán en forma de una recepción de reconocimiento al cliente para atraer más clientes nuevos.
5. Equipo profesional y estable
La promoción de inversiones de proyectos comerciales es en realidad un plan integrado de socios, porque cada comerciante tiene su propio criterio profesional y generalmente se abre cada nueva tienda. . Para lograr objetivos de ganancias. Por lo tanto, en el proceso de atraer inversiones para estos comerciantes, los propietarios de proyectos comerciales deberían haber concebido un plan de negocios rentable en el proyecto en el que puedan confiar los comerciantes objetivo. Esto requiere un pensamiento y una expresión sistemáticos por parte de los reclutadores de inversiones para ofrecer a los comerciantes. más confianza. Además, en la ejecución de la promoción de inversiones, cada empresario inversor no sólo representa a un individuo, sino también a su empresa. Por tanto, la imagen del personal inversor y su profesionalidad en el trabajo se han convertido en un referente intuitivo para que los comerciantes midan la normalización, solidez y profesionalidad de sus empresas, incidiendo con ello en su confianza en el proyecto y en la eficacia de la inversión.
Y el trabajo de promoción de inversiones para los grandes centros comerciales suele tardar un año o incluso más. Ya sea que el propietario confíe a un agente o cree su propio equipo, mantener la estabilidad del equipo de inversión también es una forma importante de lograr una inversión eficiente. Si el desarrollador cambia con frecuencia el equipo del proyecto o la persona a cargo, por un lado, incurrirá en más costos de oportunidad debido a la reintegración con los minoristas. Por otro lado, también hará que los minoristas duden de la estabilidad del propietario. empresa, aumentando así la resistencia negativa al proyecto.
¿Cómo superar el período de cuello de botella en las ventas mediante inversiones y franquicias? Si los detalles cumplen con los requisitos de la otra parte, si la empresa puede comprender las necesidades de los franquiciados, si los franquiciados tienen las condiciones para unirse a la empresa y de qué tipo
Si se trata de un modelo de marketing occidental o un modelo de marketing nacional, modelos de marketing nacionales Los modelos de marketing se basan en teorías occidentales.
Hasta el momento, la introducción y desarrollo ha pasado por tres etapas:
Primero, el modelo de marketing de posicionamiento de marca
Los conceptos incluyen packaging de marca, identificación, y marca más profundamente Diferentes niveles de posicionamiento les dicen a los consumidores cuál es su marca.
Es diferente en la actualidad, todas las marcas nacionales maduras han llegado a esta etapa.
2. Modelo de marketing de notificación de información del producto
Cuando una empresa fabrica un nuevo producto, siempre que simplemente no publique información del producto, básicamente puede lograr el propósito del marketing.
Sin embargo, dado que los productos pueden copiarse fácilmente entre sí, esto causará serios problemas con este modelo de marketing, especialmente en términos de atracción de inversiones.
Para salvar las apariencias, las empresas deben crear una buena imagen de marca en la mente de los consumidores.
3. Modelo de marketing de comunicación con el consumidor
Cuando se trata de marketing, resolver problemas de marketing es resolver los problemas de posicionamiento y punto de partida. Muchas empresas nacionales logran un objetivo.
Se encontrarán cuellos de botella en las ventas hasta cierto punto, no importa si se trata de aumentar la promoción publicitaria o aumentar la escala de inversión, es imposible lograr un gran avance.
Invertir una gran cantidad de capital puede lograr por completo un avance estratégico, pero las empresas con ventas anuales de varios cientos de millones no pueden dar un salto tan grande.
Para las pequeñas y medianas empresas, la forma de superar los cuellos de botella en las ventas es resolver los problemas de marketing alterando los mercados regionales.
De esta manera, los distribuidores pueden abrir efectivamente o mejorar en gran medida el mercado local.
Para las empresas, el primer problema a resolver no es hablar de modelos de marketing y modelos de beneficios, sino seguir adelante.
Comprensión profunda de los mercados y consumidores locales, comprensión de los mercados regionales que son consistentes con el posicionamiento de la marca y las capacidades corporativas, y comprensión de los consumidores.
Solo identificando el posicionamiento en el mercado y el punto de entrada podremos superar el período de cuello de botella y hacer que la empresa sea más grande y más fuerte.
¿Cómo pueden las empresas superar el cuello de botella del comercio electrónico? Gracias, cualquier tipo de sitio web es solo un soporte. La función de un sitio web de este tipo en sí es únicamente la de difundir información y servir de puente.
¿Cómo superar el cuello de botella del comercio electrónico transfronterizo? El desarrollo del comercio electrónico transfronterizo enfrenta principalmente tres obstáculos importantes: primero, la fragmentación de la logística transfronteriza genera dificultades regulatorias. En segundo lugar, es necesario promover integralmente la reforma del sistema de gestión del despacho de aduanas de importación para las compras transfronterizas en línea. En tercer lugar, el sistema estadístico para el comercio electrónico transfronterizo aún no se ha unificado. Entonces, ¿qué empresas de comercio electrónico transfronterizo pueden superar este cuello de botella del comercio electrónico transfronterizo? Hasta donde yo sé, Shanling Global Home está haciendo un buen trabajo en el comercio electrónico transfronterizo. Shangling Global Home está compuesto por equipos de servicios comerciales y de TI de los Estados Unidos, India, Hong Kong y otros países o regiones. Su negocio implica principalmente el desarrollo y mantenimiento de sitios web y sistemas de información, marketing y promoción en el extranjero, servicios de comercio internacional, etc. . Al mismo tiempo, Shangling Global Home lo protegerá y su equipo profesional de primera clase le abrirá el camino para exportar asuntos aduaneros, para que las mercancías exportadas puedan fluir sin problemas.
¿Cómo atraer con éxito inversiones en bienes raíces comerciales? Sin la integración y asentamiento de los comerciantes, los proyectos inmobiliarios comerciales no pueden generar valor comercial. Por lo tanto, cómo presentar y presentar correctamente a los comerciantes se ha convertido en la clave del éxito o el fracaso de los proyectos inmobiliarios comerciales. La importancia de la promoción de inversiones para el sector inmobiliario comercial ha sido generalmente reconocida por el mercado, pero cómo comprender correctamente y organizar razonablemente la promoción de inversiones es algo relativamente desconocido para la mayoría de los desarrolladores. Clasificar las promociones de inversiones según el orden de promoción de inversiones puede ayudar a los desarrolladores a tener ideas claras y emitir juicios precisos sobre el orden de prioridad de la promoción de inversiones y la relación de valor de los comerciantes. Invitar a la inversión primero y atraerla después está en consonancia con las necesidades del desarrollo y la construcción de proyectos de bienes raíces comerciales, así como con la necesidad de maximizar los alquileres de las tiendas o los precios de venta. Sin duda, esto es lo que más esperan los desarrolladores, pero la situación real es exactamente la opuesta. Una secuencia de inversión inadecuada obstaculizará el buen desarrollo del proyecto e inhibirá la realización de ganancias por alquiler o venta del proyecto. Según el orden de promoción de inversiones, la promoción de inversiones para proyectos inmobiliarios comerciales medianos y grandes se puede dividir en los siguientes cuatro pasos: promoción de inversiones en la etapa inicial de desarrollo, promoción de inversiones en la etapa intermedia de desarrollo, promoción de inversiones después de la apertura, y promoción de inversiones después de la apertura.
La solicitud de inversión en la etapa inicial de desarrollo se refiere a la solicitud de inversión requerida por los desarrolladores de bienes raíces comerciales en el posicionamiento, la planificación y el diseño del mercado del proyecto. Por lo general, se refiere a la solicitud de inversión para los principales negocios e industrias de experiencia de entretenimiento. incluyendo grandes almacenes y tiendas de materiales para la construcción del hogar, supermercados, hipermercados, etc. y películas en el negocio de las experiencias de entretenimiento. Las razones para la promoción de inversiones tempranas antes mencionadas son las siguientes: estas empresas a menudo tienen diferentes requisitos técnicos para abrir tiendas, y la planificación y el diseño de proyectos de bienes raíces comerciales deben abordar específicamente las necesidades de diferentes negocios principales y; El grado de la inversión principal afectará directamente el grado y la calidad del proyecto. Sin comerciantes ancla adecuados, será difícil o incluso imposible posicionar el proyecto en el mercado. Recordatorio cálido: la promoción de inversiones de los principales comerciantes promoverá en gran medida la promoción de inversiones de otras tiendas, lo que no solo ayudará a aumentar los alquileres, sino que también superará el aumento de precios de las tiendas de bienes raíces comerciales que adoptan planes de ventas de tiendas; Cuanto mayor sea el proyecto inmobiliario comercial, mayor será el riesgo. Obviamente, atraer inversiones en las primeras etapas de desarrollo ayudará a reducir los riesgos de inversión de los inversores y los riesgos de desarrollo de los desarrolladores.
La promoción de inversiones para el desarrollo a mediano plazo se refiere a la promoción de inversiones del desarrollador para comerciantes de marcas seleccionadas en función del posicionamiento en el mercado del proyecto para promover la promoción de inversiones para todo el proyecto. La mayoría de los promotores inmobiliarios comerciales inmaduros y los administradores inmaduros generalmente ignoran la promoción de inversiones de marca en la etapa intermedia de desarrollo. A menudo solo atraen inversiones por atraer inversiones, sin ideas claras ni niveles de objetivos de inversión. Por lo tanto, la promoción de inversiones que ignora la selección de marcas y valores de marca en función del posicionamiento en el mercado a menudo logra la mitad del resultado con la mitad de esfuerzo. No sólo es ineficiente, sino que eventualmente conducirá a desviaciones en el posicionamiento del proyecto, o incluso. falta de forma. Recordatorio: el núcleo de la promoción de inversiones en el período de desarrollo a mediano plazo es seleccionar comerciantes de marca en función del posicionamiento en el mercado. A la hora de determinar los objetivos de inversión, los promotores o los consultores de inversiones son buenos. Si no realiza una investigación específica sobre el posicionamiento del proyecto, atraerá inversiones ciegamente y reclutará a algunos comerciantes irrelevantes, lo que no solo afectará el posicionamiento del proyecto, sino que tampoco mejorará los alquileres y la eficiencia de la inversión. En la etapa intermedia de desarrollo, si recluta exitosamente comerciantes que coincidan con el posicionamiento del proyecto y tengan un fuerte impulso de marca, significará que el proyecto puede lograr el éxito esperado. La apertura de promoción de inversiones se refiere a que el desarrollador confía a agencias profesionales de consultoría de inversiones, gerentes o a ellos mismos la realización de trabajos de promoción de inversiones para un gran número de pequeñas y medianas empresas con el fin de lanzar con éxito el proyecto. La característica principal de la invitación abierta a la inversión es atraer un gran número de inversiones de pequeñas y medianas empresas, lo que difiere significativamente de los objetivos de inversión en las etapas inicial y media de desarrollo. Recordatorio cálido: dado que la promoción de inversiones de apertura está dirigida a un gran número de pequeñas y medianas empresas, y el objetivo de tiempo para la promoción de inversiones de apertura suele ser ajustado, la eficiencia de la promoción de inversiones se ha convertido en una preocupación para todos los desarrolladores y administradores. Hay otro punto a tener en cuenta al abrir un negocio: si un gran número de pequeñas y medianas empresas pueden maximizar los alquileres y minimizar el tiempo de inversión, entonces la apertura de ese negocio será un éxito. Muchos proyectos inmobiliarios comerciales se abren con el objetivo de conseguir una contratación completa y la promoción de inversiones se completa oficialmente a expensas de pérdidas a gran escala o la pérdida total del alquiler. Una vez que esto suceda, vale la pena preocuparse por las perspectivas comerciales del proyecto. La promoción de inversiones posterior a la apertura se refiere al trabajo de promoción de inversiones realizado por el administrador después de la apertura del proyecto, que se ajusta aún más según el posicionamiento del proyecto.
Recordatorio: la promoción de inversiones después de la apertura se puede dividir en promoción de inversiones complementaria y promoción de inversiones secundaria. La inversión suplementaria se refiere a la situación en la que no hay problemas conceptuales macro, como errores de posicionamiento e inversión de marca en la etapa inicial, y solo se corrigen problemas menores en la etapa inicial de inversión o se completan las tiendas restantes. Si la promoción de inversiones posterior a la apertura es complementaria, significa que el trabajo inicial de promoción de inversiones fue exitoso y tanto los desarrolladores como los administradores pueden respirar aliviados. Si no, la situación es preocupante. La promoción secundaria de inversiones con carácter de posicionamiento secundario en realidad declara que el trabajo anterior de promoción de inversiones ha fracasado. Una vez lanzado el proyecto, los desarrolladores y administradores tendrán que volver al trabajo anterior de promoción de inversiones.
Obviamente, existen grandes problemas para atraer inversiones en las primeras etapas de desarrollo después del lanzamiento del proyecto, porque un proyecto de bienes raíces comerciales con casas existentes sólo puede contratar el negocio principal que cumple y la estructura no se puede ajustar. Incluso si se hacen ajustes, por un lado aumentarán los costos; por otro, las empresas de entretenimiento, como las películas, tienen dificultades para satisfacer las necesidades comerciales cambiantes. Los tipos de inversión anteriores se clasifican según el orden de inversión. Esta clasificación pretende ilustrar que los objetivos de inversión de las cuatro etapas de inversión anteriores son diferentes y las tareas en cada etapa son muy específicas. Si el orden se invierte debido a problemas operativos, los resultados y la eficiencia de la promoción de inversiones se verán muy afectados, y el trabajo de promoción de inversiones puede incluso ser imposible de completar. Muchos desarrolladores de bienes raíces comerciales a menudo descuidan o no pueden completar el trabajo de promoción de inversiones en las etapas inicial y media del desarrollo, y colocan estas dos etapas de las tareas de promoción de inversiones en la etapa inicial de promoción de inversiones. Si no hay comerciantes conocidos que impulsen o ayuden a atraer inversiones, esta situación puede conducir fácilmente a un posicionamiento secundario y a una inversión secundaria. En resumen, la clasificación de la inversión en bienes raíces comerciales según el orden de inversión refleja en gran medida los pasos de la inversión en un mercado perfectamente competitivo. En el entorno actual del mercado, es casi imposible para los desarrolladores con un bajo nivel de especialización seguir los pasos anteriores, pero no podemos negar los requisitos de los pasos de inversión anteriores para los objetivos de inversión por etapas solo por el bajo nivel de especialización. Cuanto mayor sea el nivel de profesionalidad del promotor, más probabilidades habrá de que la inversión se pueda completar sin errores.