Cosas a las que debes prestar atención al comprar una casa en Japón. ¿A qué cuestiones debes prestar atención si quieres comprar una casa para alquilar?
Tengo un artículo sobre inversión inmobiliaria para compartir contigo.
Puntos clave para comprar inmuebles rentables
1. Artículos informativos
Aunque existen muchos materiales inmobiliarios rentables en el mercado, excelentes y con valor de inversión real. No hay muchas propiedades. Si recopila una gran cantidad de información sobre la propiedad y observa cada habitación, consumirá mucho tiempo y energía y, en la práctica, será más difícil. Es mejor elegir algunos más valiosos que se vean bien.
1. Observe claramente la tasa de rendimiento
Suponiendo que la tasa de rendimiento aparente del arrendamiento completo = ingreso anual ÷ monto de la compra (monto de la inversión)
Suponiendo la tasa de rendimiento real del arrendamiento completo Tasa de rendimiento = (ingreso anual - gasto anual) ÷ monto de la compra (monto de la inversión)
El gasto anual incluye el impuesto a los activos fijos, los honorarios de administración de la propiedad, los fondos de mantenimiento y la administración de la propiedad honorarios de gestión de la empresa.
Por supuesto, las propiedades con casi los mismos ingresos por alquiler no necesariamente tienen los mismos gastos operativos, que deben confirmarse con antelación.
Después de comprar una casa, si no se puede garantizar que el alquiler esperado se alquilará con éxito y no hay habitaciones desocupadas, no se recomienda calcular la tasa de rendimiento total supuesta.
Paso 2: Ubicación
Todos entienden la pregunta: ¿la fuente de ingresos de una propiedad que genera ingresos proviene de los inquilinos? Alquiler pagado por el inquilino de la tienda. Por eso, a la hora de invertir en propiedades rentables, piense como un inquilino. La ubicación y la distancia desde la estación son factores decisivos muy importantes. ¿Si hay uso residencial, “alrededor de instalaciones comerciales”? ¿“Campus” o “sucursal de un gran banco” en un edificio de oficinas? "¿Han ido los empleados a trabajar? La comodidad de los turistas, etc., depende del uso del edificio y del entorno requerido por los inquilinos. También se debe considerar en detalle qué tipo de personas o empresas se alquilarán como inquilinos. ( El mismo edificio residencial, vivir solo O los requisitos para vivir en familia son diferentes)
A la hora de ver la casa, si hay instalaciones (plantas de tratamiento de basura, cementerios, funerarias, etc.) que son desfavorables. Para alquilar, asegúrese de confirmarlo con anticipación a través del mapa de la comunidad. También puede encontrarlo a través de Google Maps. Si se trata de un edificio residencial, también es útil investigar la tasa de crecimiento de la población, el número de hogares y la edad promedio. /p>
Además, también se puede considerar el ingreso medio anual en esta zona. El ingreso medio está muy relacionado con el lugar de residencia en la zona. Se recomienda investigar los datos. >3. Antigüedad de la construcción, etc.
Después de que se revisó la Ley de Normas de Construcción de Japón en 1981, se establecieron los estándares de resistencia a los terremotos de los edificios. Por lo tanto, la resistencia a los terremotos de los edificios construidos antes de 1981 es. diferente al de los edificios construidos después de 1981. Incluso si la tasa de retorno es alta, si el edificio es antiguo, no solo acortará el período de alquiler, sino que también acortará el período de alquiler. Para el mantenimiento a gran escala, la mayor parte de los ingresos por alquiler. se utilizará para fortificaciones.
Especialmente para edificios que se han construido durante mucho tiempo, si el propietario actual ha realizado un mantenimiento a gran escala determinará el costo de mantenimiento después de la compra. verifique si hay algún problema con el cuerpo principal de la casa y verifique los registros de mantenimiento anteriores tanto como sea posible.
4. Con la Ley de Normas de Construcción de Japón, y existen algunas restricciones. Para demostrar la legalidad de la construcción, la construcción japonesa tiene un "Certificado de finalización de construcción" antes de la construcción y un "Certificado de finalización de construcción" después de la construcción. Tenga en cuenta que algunos edificios se pueden recolectar después de la inspección. ¿No pasa estas inspecciones? Incluso si la tasa de rendimiento es alta, la antigüedad de la construcción no es un problema, pero si se trata de un edificio ilegal, es posible que el banco no acepte el préstamo. , así que tenga cuidado incluso si puede pagar en efectivo. También es difícil vender una propiedad que el banco no le presta (una propiedad que no se puede comprar y vender sin problemas no se considera una buena propiedad)
Además, incluso después de la inspección, ¿cambiará el uso después de la inspección? Es mejor confirmar los cambios de trabajo y similares.
Además, si se cumplen las obligaciones auxiliares del estacionamiento y las normas paisajísticas establecidas por cada región.
5.
Incluso si el contrato lo realiza un experto en bienes raíces, para inversores individuales con experiencia, hay casos en los que no hay problema si nos fijamos. el contrato de alguien que ya se ha mudado.
Si es ahora Si el propietario o la empresa gestora no prepara un contrato de arrendamiento o no lo utiliza en absoluto, entonces existe la posibilidad de disputas con. los residentes en el futuro.
Especialmente en lo que respecta al contenido del registro y el consumo del depósito según los diferentes métodos de registro en el contrato. Hay muchos ejemplos de conflictos e invalidez en el derecho civil “por el depósito registrado. en el contrato? Hay cada vez más ejemplos de propietarios que pierden reclamaciones de restitución.
En el futuro, ¿en depósitos? Aumentarán los ejemplos de disputas sobre términos como la restitución, así que tenga cuidado al comprar una propiedad rentable.
En segundo lugar, mire la casa
Después de confirmar la información de la casa, el siguiente paso es mirar la casa. Dado que las propiedades generadoras de ingresos no se utilizan para vivir, los "ingresos y gastos" deben considerarse cuidadosamente y pueden examinarse mediante materiales en papel.
1. ¿Condiciones de ubicación? Medio ambiente
Como se menciona en el artículo informativo, es muy importante ver qué tipo de personas o empresas están interesadas en la ubicación de la propiedad al ver una propiedad.
“La ventaja de estar al lado de una vía de mucho tránsito en el caso de un edificio de oficinas no es una ventaja en un edificio residencial”, y el entorno requerido por los inquilinos varía según el uso del edificio. También se debe considerar en detalle qué tipo de personas o empresas se alquilarán como inquilinos. (En un mismo edificio residencial, los requisitos para vivir solo o vivir con una familia son diferentes).
Al ver una casa en el sitio, se recomienda utilizar la información obtenida previamente y caminar alrededor del edificio para 30 minutos para confirmar el entorno circundante. Además, "el flujo de personas que pasan durante el día y la noche, la diferencia de luminosidad" y "la antigüedad de la construcción de los edificios circundantes" pueden comprobarse con sus propios ojos.
2. Estado de uso del suelo
Una vez determinada la ubicación y el entorno circundante de la propiedad, el siguiente paso es confirmar el terreno donde se ubica el edificio. Al investigar las condiciones de la tierra, es más importante juzgar el valor propio de la tierra y el precio de mercado que su rentabilidad. Para bienes raíces rentables, no podemos simplemente mirar los ingresos actuales por alquiler del terreno o edificio, sino más importante aún, buscar el valor de uso potencial del terreno en sí, por lo que la planificación por adelantado es muy importante. Por ejemplo, si vives en una propiedad cerca de un barrio rojo, ¿es por el medio ambiente? Debido a factores como la seguridad pública, no es popular. Esto no es una propiedad del suelo, sino una falta de uso eficiente.
En otras palabras, también hay casos en los que si una sala de juego se alquila a un precio alto después del check-out, será más difícil encontrar al siguiente inquilino. Para invertir con éxito en bienes raíces rentables, se debe realizar un juicio después de confirmar el valor de uso del suelo. Se recomienda realizar una combinación de evaluación de la tierra mientras se realiza una evaluación de rentabilidad.
Aunque el terreno en buena ubicación tenga defectos o similares, cuando se restringe el uso efectivo del terreno, el valor del mismo se reducirá considerablemente, a lo que se debe prestar total atención.
Récords de precios del suelo
Para los inversores individuales, después de comprar un terreno edificable, sólo unos pocos construyen desde cero. Comparación de precios de terrenos
A la hora de fijar precios, es más común no comparar precios basándose en el precio unitario fijo, sino comparar precios basándose en la relación máxima de superficie construida. Un método de cálculo simple y fácil de entender: si la proporción de superficie construida se reduce a la mitad, el área de la casa de alquiler también se reduce a la mitad y los ingresos por alquiler basados en el área también se reducen a la mitad.
Ejemplo: el precio del terreno es de 300 millones de yenes y la proporción de superficie construida es del 500 %, lo que equivale a 100 metros cuadrados.
300 millones ÷ 100 ÷ 5 (500%) = 600.000 yenes
3 ¿Cómo son el interior y el exterior del edificio? Estado de residente
No se puede comprender completamente la situación a través de datos, y también se deben confirmar edificios como terrenos. El objetivo principal de una inspección in situ no es sólo comprender todo el contenido del edificio, sino también confirmar los costos de mantenimiento después de comprar la casa.
Al comprender todo lo relacionado con la arquitectura, ¿qué impresión da primero desde fuera? El segundo es confirmar el uso real de una
"puerta? ¿Estacionamiento de bicicletas? ¿Basurero? Corredor y otras partes. También hay residentes.
¿Qué clase de personas también deberían ser dominado si La parte pública se gestiona de manera ordenada y puede considerarse como una "propiedad que ha sido estrictamente examinada por los residentes y no es propensa a problemas
En términos de comprensión del mantenimiento". costos del edificio, no hay expertos que hayan realizado inspecciones detalladas del deterioro del edificio. Es básicamente imposible investigar, al menos use sus propios ojos para confirmar. debes prestar atención a los siguientes puntos, que también son los puntos mínimos a confirmar.
¿Hay grietas en la superficie del cemento? ¿Hay algún saliente en la pared? ¿Hay algún pelado o desprendimiento de la pintura?
¿Hay suficiente espacio para el mantenimiento de la pared exterior?
¿Es impermeable el techo?
¿Está hecha de material? ¿Plástico o hierro? (Es mejor confirmar tanto en el plano como en el sitio).
¿Están desactualizados los calentadores de agua y otros equipos?
¿Está el mecanismo de control del tanque de agua del grifo? ¿Tanque de aguas residuales en un lugar de fácil mantenimiento?
¿Ascensor? ¿Paneles eléctricos? Lo mejor es comprobar los registros de intercambio y modificaciones de los equipos de protección contra incendios con el fabricante para obtener un informe. >4. Obtener información de la empresa local de alquiler de bienes raíces
Si está disponible, ¿cuál es la dirección futura después de que la empresa local de alquiler de viviendas obtenga información sobre el área específica? La agencia de alquiler casi debería completar la propiedad en esta área. Archivos de información. ¿Puede obtenerlo de un agente de alquiler local? Algunas empresas de alquiler no lo obtienen, pero algunos de los problemas los mencionan extraños. Para obtener información confiable, lleve algunos productos locales a la empresa de alquiler y puede obtener algunas ganancias inesperadas.
Cuando se trata de bienes raíces, no solo "presenta los bienes inmuebles que los clientes desean". "para ver", pero también recomienda principalmente "propiedades con altos honorarios de intermediario, que en realidad se pueden obtener del propietario"
Después de juzgar el precio de mercado de la propiedad y la ubicación en la zona. Al determinar la competitividad, Además de "qué equipo está disponible" y "en qué condiciones", también se debe confirmar la "tarifa de promoción de ocupación" pagada a la agencia de arrendamiento.
Al obtener información de la empresa de arrendamiento intermediaria, se debe confirmar. Lo más importante es confirmarlo. El problema es la confidencialidad con el vendedor. Las ventas suelen ser confidenciales entre el vendedor y la agencia de alquiler, y puede resultar difícil para una persona sin experiencia obtener la información correcta en una escala determinada sin el permiso del vendedor.
Para obtener información, lo mejor es consultar con una empresa inmobiliaria en la que puedas confiar. Incluso con el permiso del vendedor, puedes obtener la información correcta dentro de un rango determinado porque hay muchas propiedades a las que acudir. Si se encuentra con una empresa inmobiliaria turbia, es posible que eventualmente obtenga la información inmobiliaria y la empresa inmobiliaria le presente a otros clientes.
También hay casos en los que las negociaciones fracasan ¿por qué? ¿La agencia de alquiler que consulta tiene buena reputación? ¿Muchos turistas? ¿Los intermediarios que consulta son más amigables que otros? Por otros motivos, compré la casa y se la entregué para que la administraran.
De hecho, si está gestionada por una gran cadena, parece que traerán a mucha gente para ver la casa y encontrar inquilinos de inmediato.
Sin embargo, si no piensas profundamente en los costos de administración y operación de los bienes raíces, puede ser un poco inapropiado dejar que una empresa inmobiliaria los administre solo porque has hecho algo de publicidad en la televisión.
Recomendamos no dejarlo en manos de una agencia de alquiler o de una inmobiliaria especializada en el sector de la construcción. Debería buscar una empresa de gestión de alquileres que se especialice en la gestión.
(Si hay una empresa que es principalmente un agente de arrendamiento, tiene experiencia y capacidades profesionales en administración de propiedades y tiene un departamento práctico, también puede confiarle la administración.
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Escribir no es fácil, ¡espero que lo adoptes!