¿Las medidas de Nanjing para rectificar el sistema de custodia de alquileres de las agencias de arrendamiento acelerarán la reorganización de la industria?
Establecimiento de un sistema de custodia bancaria para el alquiler de viviendas
Recientemente, la Oficina de Seguridad de la Vivienda y Bienes Raíces de Nanjing, la Oficina de Supervisión de Jiangsu de la Comisión Reguladora Bancaria de China, el Departamento de Gestión Empresarial de la Rama del Pueblo de Nanjing El Banco de China y la Oficina de Supervisión Financiera Local de Nanjing emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros de mercado" (en adelante, el "Aviso"). El aviso aclaró 13 medidas y requisitos específicos, incluido el establecimiento de un sistema de custodia de alquileres para viviendas en alquiler, la implementación de custodia bancaria de alquileres y la prohibición de aumentos en los precios de los alquileres.
El aviso estipula claramente que las empresas, los hogares industriales y comerciales individuales y otras instituciones dedicadas a actividades comerciales de arrendamiento de viviendas dentro del área administrativa de la ciudad de Nanjing (en lo sucesivo, "intermediarios de arrendamiento de viviendas") deberán, al participar en negocios intermediarios de arrendamiento de viviendas, establecer un sistema de custodia de alquiler de viviendas, firmar acuerdos de pago de encomienda de alquiler con bancos que operan dentro del área administrativa de la ciudad de Nanjing, establecer cuentas institucionales especiales de alquiler para recibir y pagar el alquiler e implementar la custodia bancaria del alquiler. .
El aviso también señala que los bancos comerciales establecidos en Nanjing con la aprobación de las autoridades reguladoras financieras nacionales y la obtención de licencias comerciales financieras pueden otorgar préstamos personales para el consumo de alquiler de viviendas, y los fondos de préstamos pequeños solo pueden transferirse a la cuenta del arrendatario de la vivienda. Los bancos comerciales deberían hacer un buen trabajo en el seguimiento de la ubicación de los fondos de préstamos al consumo para alquiler de viviendas, y la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Jiangsu y la sucursal de Nanjing del Banco Popular de China deberían hacer un buen trabajo para guiarlos.
Además, los intermediarios y las agencias de alquiler de viviendas tienen estrictamente prohibido proporcionar productos y servicios para alquileres ilegales mediante autofinanciamiento o cooperación con otras agencias. Estandarizar las pequeñas compañías de préstamos establecidas con la aprobación de las autoridades reguladoras financieras locales para llevar a cabo negocios de préstamos al consumo para alquiler de viviendas personales. Al mismo tiempo, se debe registrar y archivar el arrendamiento de vivienda. Las agencias de arrendamiento de viviendas y los arrendatarios deberán registrar y presentar los contratos de arrendamiento de viviendas de acuerdo con las regulaciones, establecer sistemas de gestión, implementar responsabilidades de gestión de seguridad y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes arrendantes.
El reportero de Beijing News se enteró de que antes de esto, en menos de un mes, el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Nanjing emitió dos veces advertencias de riesgo de alquiler de viviendas a través de Guan Wei, recordando a los inquilinos que se protegieran contra los riesgos de alquiler. En la "Advertencia sobre riesgos de alquiler de viviendas" publicada el 22 de agosto, se recuerda que hay que protegerse contra riesgos de mercado como "intermediarios negros", "altos ingresos y bajos alquileres" y préstamos para alquiler. Posteriormente, en la advertencia de riesgo de alquiler de casas publicada el 12 de diciembre, se recomendaba elegir la casa con cuidado y revisar cuidadosamente los documentos de "persona" y "casa". Al mismo tiempo, también debe comprobar cuidadosamente si la tarjeta de identificación presentada por el propietario coincide con la información registrada en el certificado de propiedad.
El nuevo sistema puede elevar el umbral de entrada para las agencias de alquiler
Desde este año, muchas empresas de alquiler de viviendas han experimentado problemas con sus cadenas de capital. Según estadísticas de información pública, el periodista constató que hasta el momento 26 establecimientos de apartamentos han experimentado problemas importantes. Sólo en julio de este año, se liquidaron seis instituciones de apartamentos, incluidos Lejia Apartments y Hangsujin Real Estate. Entre ellos, el colapso de Lejia Apartments causó pérdidas a muchos propietarios e inquilinos en Ningxia, Jiangsu y Hebei. Una razón importante para el cierre de Lejia es su modelo de “altos ingresos, bajos alquileres”. Este modelo de “altos ingresos, bajos alquileres” no es único. Actualmente, las agencias de alquiler de apartamentos a largo plazo en algunas zonas todavía están adoptando este modelo.
Li Quan, fundador de Landlord, señaló que "los ingresos altos y los alquileres bajos", al igual que los préstamos para alquiler, son prácticas típicas del uso de fondos comunes de capital para operar apartamentos de alquiler a largo plazo. Este patrón amplifica inadvertidamente el apalancamiento. Debido a la falta de control de riesgos, una vez que una empresa comete errores de gestión, eventualmente provocará graves pérdidas para los propietarios e inquilinos.
En este contexto, el "Aviso" menciona en muchos lugares la financiación del alquiler de viviendas, especialmente el establecimiento por primera vez en la política de un "sistema de custodia del alquiler de viviendas", lo que es un punto culminante en la industria.
“Desde la perspectiva del sistema de depósito en garantía en sí, es un depósito en garantía de un tercero basado en el pago inicial durante el proceso de compra de la vivienda, con el propósito de garantizar la seguridad de los fondos”, dijo Zhang Bo. analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute.
Las “nuevas medidas” de Nanjing han elevado hasta cierto punto el umbral de entrada para apartamentos de alquiler a largo plazo. Sun Zutian, jefe del departamento de investigación de CBRE Norte de China, también dijo que se trata de una especie de protección de los derechos de los inquilinos, que aumentará en cierta medida los costes operativos y financieros de los operadores, al tiempo que elevará el umbral de entrada de la industria. y acelerar la integración de la industria y la supervivencia de los más aptos.
Sin embargo, en opinión del fundador de Fangmao, Yang, el sistema de depósito puede evitar que algunos intermediarios de pequeña escala o instituciones con capacidades de compensación débiles entren en la industria, pero también aumenta los costos operativos de largo plazo. apartamentos de alquiler. Por lo tanto, “es necesario evitar trasladar esta parte del costo a los inquilinos y aumentar indirectamente los costos de alquiler de los inquilinos. Al mismo tiempo, el sistema de depósito de seguridad puede generar bajos beneficios para la industria”.
“¿Cómo funciona el sistema de depósito en garantía de alquileres en una industria relativamente viable? Aún queda por probar si la implementación de pagos de alta frecuencia es factible”, dijeron también expertos de la industria.
¿Es posible que otras ciudades sigan su ejemplo?
Yang Hongxu, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, señaló que el diseño de políticas de las regulaciones locales de Nanjing es muy demostrativo. Se espera que las ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel con mayores poblaciones de alquiler e instituciones de alquiler aprendan de la experiencia de Nanjing.
“La dirección de la institucionalización en la industria del alquiler a largo plazo permanece sin cambios. Los altos umbrales institucionales acelerarán la reorganización de la industria. Se harán ajustes a nivel de los profesionales básicos para maximizar el efecto de Internet+. "Este también ha sido el caso del arrendamiento en los últimos años. La razón subyacente es que Internet está transformando lentamente la industria", dijo Gao Meng, director del Instituto de Investigación Baletu.
En opinión de Zhao, secretario general de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Beijing, la clave para resolver los problemas fundamentales de la industria del arrendamiento desde la perspectiva de un mecanismo a largo plazo es introducir regulaciones para el arrendamiento de viviendas. lo antes posible y establecer un sistema de acceso a la industria a través de la legislación.
Zhao señaló un problema importante que enfrenta la industria: debido a la falta de un sistema de acceso a la industria, existe un problema poco claro en el mercado de arrendamiento, es decir, ¿cuántas empresas de arrendamiento hay en el mercado? No está claro cuántas propiedades están alquiladas. Como resultado, una dificultad importante en la gestión industrial es que muchas empresas tienen problemas que el mundo exterior no conoce.
Hasta el día de hoy, China no ha promulgado leyes y regulaciones completas sobre arrendamiento, solo algunas políticas de arrendamiento. "No existe un sistema de acceso en la industria del arrendamiento y se producirán algunos comportamientos ilegales basados en el comportamiento espontáneo del mercado. Por lo tanto, para resolver el problema desde la raíz, debemos establecer un sistema de acceso a la industria y fortalecer la gestión de la industria de acuerdo con las leyes y características. de la industria", dijo Zhao.