¿A cuánto asciende la tarifa de tasación general para la tasación del precio de tienda?
Las tiendas son cada vez más preferidas por los inversores inmobiliarios debido a sus rendimientos de inversión estables y sus características de valor añadido. En resumen, los ingresos por inversiones de una tienda se pueden expresar mediante la siguiente fórmula: los ingresos por inversiones de una tienda = los ingresos por alquiler obtenidos durante el período de tenencia de la tienda + los ingresos por valor agregado de las ventas futuras. La teoría más importante es que los ingresos por alquileres son el motor de todas las transacciones de bienes raíces comerciales. Esta es también la mayor diferencia con el precio residencial, que enfatiza la relación entre los niveles de alquiler y el precio de venta final de las tiendas. Enumere la siguiente fórmula: retorno de la inversión = valor de compra de la tienda/ingresos por alquiler.
1. En la actualidad, el método de comparación de mercado es el método más utilizado en la evaluación general de tiendas. Recopile ejemplos de transacciones: recopile más precios de transacciones de las tiendas circundantes, incluidos los precios de venta y alquiler. Nota: Dado que el volumen de transacciones de las tiendas no es tan grande como el del arrendamiento, en la operación real, los datos del arrendamiento suelen ser mayores que los de las transacciones. Seleccione casos comparables, es decir, seleccione entre 3 y 10 casos comparables más cercanos al almacén de evaluación de los casos de transacciones anteriores. Nota: La atención se centra en la comparabilidad. Establecer una base para la comparabilidad de precios, que incluya cinco aspectos: método de pago unificado, precio unitario unificado, moneda y unidad monetaria unificadas, connotación geográfica unificada y unidad de área unificada. Nota: Es fácil confundir el área utilizable real y el área construida; hay una diferencia de varios cientos de millas.
2. Modificar el estado de la transacción, la fecha de la transacción y el estado del inmueble. Durante este proceso, se recuerda a los inversores los siguientes puntos: Renta bruta y renta neta: es decir, la renta incluye algunas otras cosas. Por ejemplo, algunos propietarios exigen que el impuesto de arrendamiento corra a cargo del arrendatario, y el propietario acepta otorgarle al arrendatario un cierto período de exención del alquiler cada año, incluidos los honorarios de administración de la propiedad. Cotización total y precio de transacción real: es más fácil para los inversores conocer el precio de oferta, pero es difícil conocer el precio de transacción real, lo que tiene un gran impacto en la valoración final precisa. Diferencia de piso: Existe una gran diferencia en el alquiler entre el primer y segundo piso de la tienda, lo que conduce directamente a la diferencia de precio. Por tanto, a la hora de determinar la situación de la transacción, es necesario distinguir los precios de las tiendas de cada piso. Otros: fecha de transacción, antigüedad del uso del suelo, relación ancho-fondo de la fachada, estado, etc. No más detalles. NOTA: Hacer las correcciones necesarias juega un papel importante en la valoración de la tienda.
3. El monto de la evaluación se determina mediante una evaluación integral. Lo que hay que destacar aquí es que los ingresos por alquiler durante el período de arrendamiento deben ajustarse estrictamente a las disposiciones del contrato de arrendamiento, incluso si se trata de un precio de transacción anormal. La razón es muy simple: no se puede alquilar ni siquiera si se vende. Nota: La evaluación integral requiere que el tasador tenga una amplia experiencia profesional. En resumen, el método de comparación de valoración de las tiendas tiene muchos puntos clave que merecen la atención de los inversores. La comprensión y corrección de los alquileres de mercado desempeñan un papel clave a la hora de determinar el verdadero valor de mercado de las tiendas. Tipos de vecindarios: Los tipos de vecindarios pueden incluir ricos y desarrollados, clase media, apartamentos y tiendas minoristas, fábricas y viviendas para personas de bajos ingresos, viejos y nuevos, en desarrollo o desarrollados, estáticos o dinámicos, racialmente diversos o aislados, seguros o delitos frecuentes, etc. Crear un entorno para la ubicación de su tienda puede mejorar o disminuir su imagen ante los clientes potenciales. Calidad del entorno Un entorno residencial o comercial de alta calidad suele ser un factor positivo para la mayoría de los tipos de tiendas. La percepción de la calidad puede verse influenciada por la novedad, el diseño moderno de los edificios, los materiales caros, el diseño paisajístico, las características únicas, la reputación, los árboles, los parques u otras características naturales y muchos otros factores.