¿Cómo se calcula el retorno de la inversión de una tienda y cómo se grava el alquiler de una tienda?
¿Cómo calcular el retorno de la inversión de una tienda?
La fórmula de cálculo para el retorno de la inversión en la tienda es: retorno del alquiler = ingresos mensuales por alquiler 12/precio total de compra.
1. Tasa de rentabilidad del alquiler = ingresos mensuales por alquiler 12/precio total de compra
Análisis: a finales de julio, el Sr. Zhang compró una tienda con una superficie de aproximadamente 40 metros cuadrados. Metros cuadrados en Tongzhou, Beijing El precio Aproximadamente 6,5438+6 millones de yuanes. El alquiler mensual actual de las tiendas de los alrededores es de aproximadamente 350 yuanes por metro cuadrado, y el Sr. Zhang Can cobra actualmente un alquiler mensual de 6,5438+4 millones de yuanes. Calcule el rendimiento del alquiler: Rendimiento del alquiler = 14000 * 12/1600000 = 10,5% Ventajas: este método es sencillo de calcular y el análisis del pago único será más preciso. Desventajas: Este método de cálculo tiene un ámbito de aplicación limitado porque solo se tienen en cuenta el alquiler y los precios de la vivienda, y no se puede utilizar la devolución de los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda.
2. Fórmula de análisis de la tasa de rentabilidad del alquiler: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) 12/precio total de compra.
Ventajas: El análisis de la empresa implica la relación relativa entre el alquiler y el precio de la vivienda, lo que es una forma rápida de seleccionar "bienes inmuebles excelentes". Cuanto mayor sea la proporción de esta fórmula, más vale la pena invertir; de lo contrario, no vale la pena invertir. Desventajas: Los pagos de hipotecas no se pueden analizar en detalle y no se consideran todos los insumos, productos y costos de tiempo de los fondos, por lo que no se puede utilizar como una base integral para el análisis de inversiones.
3. Fórmula de inversión inmobiliaria basada en el método de tasa interna de retorno: Ingreso total acumulado/Inversión total acumulada = Número acumulado de meses de alquiler mensual durante el período de inversión/(Pago inicial de la hipoteca + Prima de seguro + Impuesto sobre escrituras + Fondo de revisión + Mobiliario y otras inversiones + pagos hipotecarios acumulados + honorarios acumulados de administración de propiedades).
Ventajas: La TIR se puede entender como depósitos en bancos, pero la tasa de interés de los bancos de nuestro país se calcula en base al interés simple, mientras que la TIR se calcula en base al interés compuesto. El método de la tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todos los factores, como la inversión, los ingresos y el flujo de caja, durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. Desventajas: juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.
4. Fórmula de tasa de rendimiento del alquiler = (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano).
Análisis: si el pago inicial del Sr. Wang es 654,38+00 000, el préstamo es 600 000 y la hipoteca es a 20 años, la tasa de interés del préstamo se basará en el último límite máximo de préstamos comerciales. La tasa de devolución de alquiler de nuestra tienda = (14000-4277)* 12/(10000102682)= 5,76%. Ventajas: considerando la inversión principal, el precio y el alquiler en la etapa inicial, este método puede estimar el período de recuperación del capital y tiene una amplia gama de aplicaciones. Desventajas: no tiene en cuenta los efectos temporales de otras inversiones y fondos en la etapa inicial y no puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples conjuntos de inversiones. Este método generalmente no es una herramienta ideal de análisis de inversiones.
Cómo gravar el alquiler de una tienda
1. Impuesto comercial: aquellos cuyos ingresos mensuales por alquiler sean inferiores a 20.000 yuanes están exentos del impuesto comercial; aquellos cuyos ingresos mensuales por alquiler superen los 20.000 yuanes están sujetos a impuestos; según la industria de servicios: arrendamiento Para las empresas (el impuesto a la construcción urbana, los recargos, las tarifas de control de inundaciones y los recargos locales se pagan al mismo tiempo), el impuesto comercial se paga a una tasa del 5%.
2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: si los ingresos por alquiler de la propiedad no superan los 4.000 yuanes cada vez, se deducirán 800 yuanes, si supera los 4.000 yuanes, se deducirá el 20% de los gastos y el saldo; Será la base imponible, tomando como base el 10%. El tipo impositivo se calcula para pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Al calcular el impuesto sobre la renta personal, se deben deducir en orden los siguientes gastos: (1) Impuestos pagados durante el arrendamiento de la propiedad; costos reales de reparación de la propiedad arrendada a cargo del contribuyente según las normas de deducción estipuladas en la ley tributaria; .
3. Impuesto sobre bienes inmuebles: el impuesto sobre bienes inmuebles se aplica al 12% de los ingresos por alquiler; Impuesto de timbre: el impuesto de timbre se paga a una milésima parte del monto del arrendamiento si el monto del impuesto es inferior a un yuan. , se calcula en un yuan.
4. Impuesto sobre uso de suelo urbano: El impuesto se calcula en función de la superficie confirmada en el certificado de uso de suelo. Si no se ha emitido un certificado de uso de suelo o el área realmente ocupada excede el área confirmada en el certificado de uso de suelo, los contribuyentes deberán declarar verazmente y las autoridades fiscales locales verificarán y calcularán el impuesto.