Caso de impuesto de alquiler de tienda
El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto sobre la propiedad que se aplica a los propietarios o usuarios reales de la propiedad, en función del valor de la casa o de los ingresos por alquiler. Clasificamos las políticas de impuestos sobre la propiedad para propiedades arrendadas según arrendamientos pagados y arrendamientos gratuitos, y también incluimos algunos formularios de arrendamiento especiales, como arrendamientos financieros, arrendamientos de edificios subterráneos, arrendamientos de casas sin derechos de propiedad y otras situaciones especiales de arrendamiento.
1. Políticas relacionadas con el impuesto sobre bienes inmuebles para propiedades de alquiler pagado
(1) Disposiciones básicas
El "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles" estipula que si un La propiedad se alquila, el impuesto sobre la propiedad se pagará como impuesto sobre bienes inmuebles. Los ingresos por alquiler son la base para calcular el impuesto sobre la propiedad y la tasa impositiva es del 12%.
(2) Tipo impositivo preferencial
1, tipo impositivo bajo del 4%. De acuerdo con las disposiciones del "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre las Políticas Fiscales de Arrendamiento de Vivienda para Viviendas Asequibles y Viviendas de Alquiler Bajo" (Caishui [2008] No. 24), a partir del 1 de marzo de 2008, para viviendas de alquiler individuales, independientemente de su finalidad (Nota: Según Su Zhengban [2006] No. 136, para empresas, instituciones, grupos sociales y otras organizaciones, la tasa del síndrome de alquiler privado en Jiangsu es del 5%. Las Medidas Provisionales para la Recaudación y gestión de impuestos sobre la vivienda (Su Zheng Ban Fa [2006] Nº 136) estipula que las personas (incluidos los extranjeros, los chinos de ultramar y las personas de Hong Kong, Macao y Taiwán) que alquilan casas en esta provincia deben pagar el impuesto comercial. impuesto de construcción y mantenimiento urbano, y recargos de educación, recargo de educación local, impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta personal, impuesto de timbre, impuesto sobre el uso del suelo, etc. Si los ingresos por alquiler se declaran verazmente y existe un contrato, convenio o contrato de alquiler de casa verdadero y válido. Se puede proporcionar una base de tarifa, que será de acuerdo con las disposiciones de estas Medidas. Los ingresos por alquiler y la tasa del síndrome se calculan y cobran. La fórmula para calcular el impuesto a pagar es:
Impuesto a pagar = ingresos por alquiler ×. tasa del síndrome
La tasa del síndrome se fija uniformemente en el 5%
3. Normas de exención de impuestos para viviendas públicas y viviendas de bajo alquiler. y la Administración Estatal de Impuestos sobre el Ajuste de las Políticas Fiscales para el Mercado de Alquiler de Viviendas" (Caishui [2000] No. 125):
Viviendas de propiedad pública y viviendas de bajo alquiler alquiladas a precios estipulados por el gobierno, incluidas viviendas propias alquiladas a empleados por empresas e instituciones autofinanciadas alquiladas a residentes por departamentos de gestión de vivienda. La política de arrendamiento de viviendas privadas a residentes de acuerdo con el estándar de alquiler está temporalmente exenta del impuesto sobre la propiedad y el impuesto comercial <. /p>
(3) Circunstancias especiales del alquiler pagado de bienes inmuebles
1. Respecto al arrendamiento financiero de propiedades Según el "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y del Estado". Administración de Impuestos sobre Cuestiones Relacionadas con el Impuesto sobre el Uso de Suelos Urbanos y el Impuesto sobre la Propiedad" (Caishui [2009] No. 128), el arrendatario pagará de acuerdo con el valor residual de la propiedad a partir del 1 de febrero de 2009. Impuesto sobre la propiedad. Si el contrato no Si no se especifica una fecha de inicio y finalización, el arrendatario pagará el impuesto predial en función del valor residual de la propiedad a partir del mes siguiente a la firma del contrato.
2. Finanzas de la República Popular China. Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la Recaudación de Impuestos sobre la Propiedad en Edificios Subterráneos con Funciones de Vivienda (Caishui [2005] No. 181), todos los edificios subterráneos con funciones de vivienda dentro del alcance de la recaudación del impuesto sobre la propiedad. , incluidos los edificios subterráneos conectados a casas sobre el suelo, los edificios completos y las instalaciones subterráneas de defensa civil construidas bajo tierra deben pagar impuestos a la propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Los edificios subterráneos mencionados anteriormente con funciones de vivienda se refieren a techos e instalaciones de mantenimiento para que las personas produzcan. operar, trabajar, estudiar, entretenerse, vivir o almacenar materiales. Una estructura que pueda brindar protección contra el viento y la lluvia.
Si alquila un edificio subterráneo, el impuesto a la propiedad se calculará y cobrará de acuerdo con. la normativa pertinente sobre arrendamiento de edificios sobre rasante.
3. Impuesto sobre la propiedad de renta fija para quienes invierten en bienes inmuebles, reciben renta fija y no asumen riesgos de empresas conjuntas, los bienes inmuebles. el alquiler se obtiene en realidad a nombre de la empresa conjunta y el arrendador paga el impuesto a la propiedad sobre la base de los ingresos del alquiler.
4. Respecto al impuesto predial para propietarios* *propiedades en explotación en régimen de alquiler. Según el "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre las políticas pertinentes para el impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre el uso del suelo urbano" (Caishui [2006] Nº 186), el impuesto sobre la propiedad se recauda mediante impuestos reales. propietarios en operación (incluidos los autooperados y alquilados) en áreas residenciales. El custodio o usuario de la propiedad comercial de su propiedad deberá pagar. Para las personas que trabajan por cuenta propia, se deducirá del 10% al 30% del valor residual del valor original de la propiedad si no existe un valor original de la propiedad o si el valor original de la propiedad propia no se puede distinguir con precisión. otras propiedades, la autoridad fiscal local donde se encuentra la propiedad verificará el valor original de la propiedad con referencia a propiedades similares para alquileres, calculado en base a los ingresos por alquiler;
5. Respecto al impuesto predial sobre propiedades en alquiler de unidades libres de impuestos. Según las "Interpretaciones y disposiciones provisionales del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre determinadas cuestiones específicas relativas al impuesto sobre bienes inmuebles" (1986), los bienes inmuebles para uso propio de agencias estatales, organizaciones populares y militares se refieren a edificios de oficinas y edificios oficiales de las propias unidades.
El inmueble de uso propio de instituciones públicas se refiere a los edificios comerciales de estas propias unidades.
Los bienes inmuebles ocupados por templos religiosos se refieren a las casas donde se celebran ceremonias religiosas y las casas donde vive y utiliza el clero religioso.
Parques y lugares escénicos para uso propio se refieren a casas para observación pública y edificios de oficinas de unidades de gestión.
Las propiedades alquiladas por las unidades libres de impuestos mencionadas anteriormente y las propiedades de producción y operación que no son para uso propio no están dentro del alcance de la exención de impuestos y deben pagar el impuesto sobre la propiedad.
II.Políticas relacionadas con el impuesto sobre bienes inmuebles para el alquiler gratuito de inmuebles
El alquiler gratuito de inmuebles implica dos situaciones, una es el uso de inmuebles ajenos durante el alquiler- período gratuito estipulado en el contrato, y el otro es el uso de bienes inmuebles ajenos sin cobrar alquiler. En ambos casos, puede parecer que el contribuyente no tiene que pagar alquiler al propietario del inmueble, pero existe una diferencia esencial entre ambos.
(1) La diferencia entre uso libre de alquiler y uso libre de alquiler
El libre alquiler se refiere al hecho del arrendamiento en sí, pero en la operación de arrendamiento, el arrendador acepta en el contrato que dentro de un determinado período de tiempo El inquilino está exento del alquiler, es decir, el período libre de alquiler es un acto de eximir parte del alquiler bajo la premisa de que el alquiler se paga dentro del período del contrato.
Sin embargo, el uso gratuito no constituye en sí mismo una operación de arrendamiento, sino un préstamo gratuito. Por lo tanto, aunque el período de exención de alquiler es el mismo que el del uso exento de alquiler de la propiedad de otras personas, ni siquiera el usuario tiene que pagar alquiler. Pero la esencia es completamente diferente. La primera es una transacción de arrendamiento y la segunda es un préstamo gratuito.
(2) La diferencia entre las dos políticas de impuesto inmobiliario
1. Sobre el impuesto inmobiliario sobre propiedades en alquiler durante el período libre de alquiler. Según el "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y la Administración Estatal de Impuestos sobre la Política de Reasentamiento del Impuesto sobre el Uso del Suelo Urbano para Unidades de Empleo de Personas con Discapacidad" (Caishui [2010] No. 121), si el contrato de arrendamiento El contrato firmado por ambas partes estipula un período sin alquiler, el propietario deberá Durante el período sin alquiler, los impuestos a la propiedad se pagan con base en el valor original de la propiedad.
Introducción del caso:
En junio de 2012, los funcionarios fiscales descubrieron que una empresa tenía en sus libros 20 millones de tiendas alquiladas a comerciantes individuales, pero no declaró el impuesto a la propiedad en 2011. La empresa explicó que había firmado un contrato de arrendamiento por tres años con comerciantes individuales y que el primer año estaba libre de alquiler. 2011 es el primer año de período gratuito. La empresa cree que, de acuerdo con las normas sobre la recaudación de impuestos sobre la propiedad sobre el alquiler, no se cobrará alquiler durante el primer año y no se pagará ningún impuesto sobre la propiedad. En este sentido, las autoridades tributarias creen que de acuerdo con las disposiciones de Caishui [2010] No. 121, el impuesto a la propiedad durante el período libre de alquiler de la propiedad arrendada debe ser pagado por el propietario en función del valor original de la propiedad. .
La empresa deberá devolver el impuesto a la propiedad de 168.000 yuanes en 2011, y se cobrarán multas y multas adicionales por pagos atrasados según sea necesario. Fórmula de cálculo: 2000×(1-30%)×1,2% = 168.000 yuanes.
Nota: De acuerdo con las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la Provincia de Jiangsu", el impuesto sobre bienes inmuebles en nuestra provincia se calcula y paga en base al valor residual después de deducir el 30% del valor original de la propiedad.
2. Sobre el impuesto sobre bienes inmuebles por el uso gratuito de bienes inmuebles. Según el "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones Relacionadas con el Impuesto sobre Bienes Raíces y el Impuesto sobre el Uso de la Tierra Urbana" (Caishui [2009] N° 128), las unidades imponibles y las personas físicas que utilizan Las propiedades de otras unidades de forma gratuita pagarán de acuerdo con el valor residual de la propiedad. Es decir, en el caso de uso gratuito, el sujeto de la obligación de pago del impuesto predial sigue siendo el propietario del inmueble, pero el usuario paga el impuesto predial en su nombre.
Introducción del caso:
Recientemente, el personal de impuestos de nuestra oficina descubrió que esta unidad utilizó la propiedad de su empresa sin alquiler en 2011. El valor original de la propiedad era de 2,8 millones de yuanes. , pero no se pagó el impuesto predial. A este respecto, las autoridades fiscales creen que, según las disposiciones de Caishui [2009] Nº 128, si una unidad utiliza la propiedad de otra unidad sin alquilarla, deberá pagar un impuesto sobre la propiedad de 23.520 yuanes y un pago atrasado adicional. Se cobrarán tarifas y multas según sea necesario.
Fórmula de cálculo: 280×(1-30%)×1,2% = 23520 yuanes.