¿Puedo alquilar terrenos al gobierno?
Por lo general, muchas personas en las ciudades, pueblos o áreas rurales de China poseen sus propias tierras para cultivar u otros negocios. Entonces, ¿pueden arrendarse los derechos de uso de tierras de propiedad estatal dentro del alcance de la ley? Creo que muchas personas no comprenden este problema, por lo que el siguiente editor lo ayudará a comprenderlo.
1. ¿Se pueden arrendar derechos de uso de suelo de propiedad estatal?
Artículo 28 de las "Reglas de registro de tierras": al arrendar tierras de propiedad estatal al departamento de administración de tierras del gobierno de conformidad con la ley, el arrendatario deberá presentar el contrato de arrendamiento de tierras y otros certificados pertinentes dentro de los 30 días. a partir de la fecha de firma del contrato de arrendamiento Documentos para solicitar el registro de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal arrendados. Sin embargo, el arrendamiento de tierras de propiedad estatal, como forma de uso remunerado de la tierra, surgió tarde y aún no está maduro en su desarrollo, y todavía existen muchas ambigüedades en la práctica. A continuación el autor analiza sus cuestiones básicas.
Ya sea que se trate de arrendamiento de tierras de propiedad estatal o de arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, se utilizan términos como arrendamiento y alquiler, y estos términos pueden confundir fácilmente a las personas acerca de sus definiciones. Según las disposiciones legales pertinentes, la definición de arrendamiento de tierras de propiedad estatal es que el Estado arrienda tierras de propiedad estatal a los usuarios. Los usuarios firman un contrato de arrendamiento de tierras por un período determinado con el departamento de administración de tierras del gobierno popular a nivel o superior. nivel de condado y pagar alquiler. El arrendamiento de derechos de uso de la tierra se refiere al acto en el que el usuario de la tierra, como arrendador, alquila los derechos de uso de la tierra junto con los edificios y otros anexos del terreno al arrendatario, y el arrendatario paga el alquiler al arrendador. Las principales diferencias entre ambos son las siguientes:
En primer lugar, el mercado del suelo es diferente. El arrendamiento de tierras de propiedad estatal pertenece al mercado primario de tierras; el arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal pertenece al mercado de tierras secundario o terciario.
En segundo lugar, los sujetos de las relaciones jurídicas son diferentes. Los sujetos del arrendamiento de tierras de propiedad estatal son los propietarios y usuarios de la tierra. El arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal se realiza entre usuarios de tierras. El arrendador es el cesionario que obtiene los derechos de uso de tierras mediante asignación, cesión (o transferencia); el arrendatario es la persona que obtiene los terrenos, los edificios y otros bienes inmuebles; en el terreno por un período de tiempo determinado La persona que tiene derecho a utilizar todo o parte de la propiedad durante un período de tiempo determinado y paga alquiler al arrendador de forma regular.
En tercer lugar, los usuarios de la tierra tienen diferentes derechos e intereses. De acuerdo con las disposiciones de los "Varios dictámenes sobre la regulación del arrendamiento de terrenos de propiedad estatal", el arrendatario que obtenga el derecho a utilizar el terreno arrendado mediante el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal deberá, después de pagar el alquiler del terreno y completar el desarrollo y la construcción , con el consentimiento del departamento de administración de tierras o de conformidad con el contrato de arrendamiento, los derechos de uso de la tierra en arrendamiento pueden subarrendarse, transferirse o hipotecarse. El subarrendamiento, la transmisión o la hipoteca de derechos de uso de suelo arrendados deberán registrarse conforme a la ley.
2. El plazo del arrendamiento se sujetará a lo dispuesto en el Código Civil.
El artículo 4 de los "Dictamenes sobre la regulación del arrendamiento de tierras de propiedad estatal" estipula que el arrendamiento a corto y largo plazo se puede implementar según circunstancias específicas. Si se utiliza para uso a corto plazo o para la construcción de edificios temporales, se debe implementar un arrendamiento a corto plazo, y el período de arrendamiento a corto plazo generalmente no excede los 5 años para terrenos que deben usarse durante un tiempo prolongado; Una vez terminados los edificios y estructuras sobre el suelo, se debe implementar un arrendamiento a largo plazo. El período de arrendamiento específico se estipula en el contrato de arrendamiento, pero el período máximo de arrendamiento no excederá el período máximo de transferencia de tierras para fines similares estipulados por la ley. Según esta disposición, el plazo del arrendamiento puede ser de hasta 70 años.
Según el artículo 705 del Código Civil, el plazo del arrendamiento no podrá exceder de 20 años. Si tiene más de 20 años, la parte sobrante no será válida. Cuando expire el plazo del arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, pero el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de 20 años a partir de la fecha de renovación. Según esta disposición, el plazo máximo de arrendamiento no puede exceder de 220=40 años.
En comparación con las "Varias opiniones sobre la regulación del arrendamiento de tierras de propiedad estatal", el Código Civil es una ley superior y el plazo de arrendamiento de tierras de propiedad estatal debe implementarse de acuerdo con el 20- año disposiciones del Código Civil.
Además, el Departamento de Utilización de Tierras del Ministerio de Tierras y Recursos declaró claramente en su respuesta sobre el plazo de arrendamiento que el plazo de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento de tierras de propiedad estatal no solo está limitado por la tierra. período de uso, pero también sujeto al Código Civil El período máximo no excederá de 20 años. Cuando expire el contrato de arrendamiento, si las dos partes necesitan continuar usando el terreno, las dos partes pueden renovar el contrato de arrendamiento de conformidad con las disposiciones del Código Civil y el Aviso sobre la emisión de varias opiniones sobre la regulación del arrendamiento de terrenos de propiedad estatal. .
En resumen, existe una disposición en el Código Civil que establece que el período máximo de arrendamiento es de 20 años. Esta es una ley obligatoria y se aplica a los contratos de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal.
El método de pago y el monto de la tarifa del contrato de arrendamiento
El sistema de alquiler anual es una forma específica del sistema de arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, lo que significa que el gobierno, como el propietario de la tierra, arrienda los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a El acto de cobrar la renta a los usuarios de la tierra (arrendatarios) anualmente. Sus características básicas son "pago de alquiler anual", "arrendamiento a largo plazo" y "ajuste periódico del alquiler". Pero en la práctica, los arrendamientos de tierras de propiedad estatal pueden pagar el alquiler mensual, trimestral o anual.
Opiniones sobre la regulación del arrendamiento de terrenos de propiedad estatal
El artículo 2 estipula que el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal puede tomar la forma de licitación, subasta o acuerdo mutuo, y debe tomar las forma de licitación y subasta si las condiciones lo permiten. Las partes acuerdan que el alquiler por el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal no será inferior al estándar de alquiler mínimo calculado a partir del precio base del arrendamiento y el precio mínimo del terreno estipulado por el Estado.
El artículo 3 estipula que los estándares de alquiler para los arrendamientos de tierras de propiedad estatal deben equilibrarse con los estándares de precios de la tierra.
Si el arrendatario no paga otros derechos de uso de la tierra al obtener los derechos de uso de la tierra, el estándar de alquiler se convertirá de acuerdo con el precio total de la tierra cuando el arrendatario obtenga los derechos de uso de la tierra y pague los derechos de adquisición y demolición de la tierra, el alquiler; El estándar se convertirá de acuerdo con el saldo del precio del terreno después de deducir los gastos pertinentes. Si se adopta un arrendamiento a corto plazo, el alquiler generalmente se paga anualmente o trimestralmente; si se adopta un arrendamiento a largo plazo, el tiempo de pago del alquiler de la tierra, el intervalo de tiempo de ajuste del alquiler y el método de ajuste deben estipularse claramente en el terreno de propiedad estatal; contrato de arrendamiento.
3. Arrendamiento de tierras y tierras de propiedad estatal
Comparación de métodos de transferencia
La transferencia de derechos de uso de la tierra significa que el Estado, como propietario de la tierra, transfiere la tierra dentro de un cierto período de tiempo La transferencia de derechos de uso a los usuarios de la tierra, y los usuarios de la tierra que pagan derechos de uso de la tierra transfieren tarifas al estado. Los "Dictamenes sobre la regulación del arrendamiento de tierras de propiedad estatal" estipulan que el arrendamiento de tierras de propiedad estatal es un complemento del método de transferencia, y la actual transferencia de tierras de propiedad estatal debe basarse en la mejora de las tierras de propiedad estatal. Si el terreno de construcción original puede asignarse para su uso de acuerdo con la ley, aún así se asignará y no se implementará ningún uso pago ni arrendamiento. Después de la transferencia de tierras, el arrendamiento del sitio, la reestructuración empresarial o el cambio de uso de la tierra, si la tierra debe usarse con compensación de acuerdo con la ley, se puede implementar el arrendamiento. En el caso de los terrenos de nueva construcción, la atención debería seguir centrándose en promover y mejorar la transferencia de terrenos de propiedad estatal, y el arrendamiento es sólo un complemento al método de transferencia. Para terrenos de desarrollo inmobiliario comercial, ya sea que se utilice terreno de construcción original o terreno de nueva construcción, debe transferirse, no arrendarse.
En términos de pago, el sistema de alquiler anual es una forma específica del sistema de arrendamiento de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. Los usuarios de la tierra pueden pagar el alquiler de la tierra de forma mensual, trimestral y anual; El sistema es una implementación específica del sistema de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. Según el formulario, el usuario de la tierra deberá pagar la tarifa total de transferencia de derechos de uso de tierras dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de transferencia de derechos de uso de tierras. Si el pago se retrasa, el cedente tiene derecho a rescindir el contrato y exigir una indemnización por incumplimiento del contrato. Por lo tanto, el arrendamiento es más adecuado para empresas con capacidades económicas promedio y no causará una presión de inversión excesiva sobre la empresa.
De lo anterior podemos saber que las definiciones de arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal no deben confundirse. Aunque el significado superficial es similar, la información jurídica contenida es diferente y los sujetos jurídicos y los sujetos de mercado son diferentes.