¿Cuáles son las condiciones y razones de los mercados inmobiliarios primario y secundario en Beijing?

El mercado primario de bienes raíces, también conocido como mercado primario de tierras, es el mercado de transferencia de derechos de uso de la tierra, es decir, el estado expropia tierras urbanas de propiedad estatal o colectivas rurales. tierras como tierras de propiedad estatal a través de sus departamentos gubernamentales designados, y luego venderlas al mercado de usuarios. Los terrenos cedidos pueden ser terrenos baldíos o terrenos cultivados que hayan sido urbanizados para conseguir "siete conexiones y una nivelación". El sector inmobiliario es un mercado monopolizado por el Estado.

La situación del principal mercado inmobiliario de Beijing

Beijing está a punto de convertirse en la primera ciudad del país en introducir el método de licitación para el desarrollo de terrenos primarios. Se puede decir que es el principal. Las empresas de desarrollo de tierras son actualmente las más entusiastas de participar.

En la actualidad, la política de licitación para el desarrollo primario de terrenos en Beijing ha sido aprobada por la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing. Un informante de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing dijo a los periodistas: "El documento se está presentando a los principales líderes de Beijing para su aprobación". "Si esta política se introduce oficialmente, será la primera regulación de este tipo en China". Explicó que, aunque este documento es sólo una regulación departamental, debe ser revisado por la persona principal a cargo del Gobierno Popular Municipal de Beijing antes de ser publicado. promulgado e implementado. Esto tiene en cuenta principalmente la sensibilidad y la creatividad del contenido.

Si no hay cambios, esta política se introducirá próximamente. dijo el responsable.

Prepárese para ello

El llamado desarrollo primario de la tierra se refiere a que el gobierno organiza la compensación por la adquisición de tierras, la demolición y el reasentamiento, la nivelación y la utilización de la tierra con base en la planificación urbana, posicionamiento funcional y requisitos de desarrollo económico. Las actividades de desarrollo de tierras incluyen la planificación y el diseño, la construcción de infraestructura municipal subterránea y sobre el suelo e instalaciones públicas sociales y el cumplimiento de los estándares de transferencia de tierras a tiempo. La empresa de desarrollo de los derechos de desarrollo de primer nivel se determinará mediante licitación.

En el pasado, el desarrollo primario de la tierra en Beijing, al igual que en otras ciudades, lo realizaba principalmente el gobierno, ya fuera el desarrollo primario de la tierra después de la conversión de tierras agrícolas o el desarrollo de tierras estatales. tierras de propiedad convertidas en tierras cultivadas, todo lo hacen los departamentos gubernamentales competentes.

Con la aceleración de la comercialización del suelo en mi país, el desarrollo primario del suelo en muchas ciudades también ha cambiado. Qu Weidong, profesor asociado del Departamento de Gestión de Tierras de la Universidad Renmin de China, dijo que el desarrollo de tierras primario monopolizado por departamentos gubernamentales se ha convertido en tres situaciones: en primer lugar, todavía está dominado por los gobiernos locales. y las ciudades medianas que no están muy orientadas al mercado, las instituciones de reserva de tierras de empresas estatales o instituciones públicas lo hacen, y el gobierno y las empresas o instituciones de reserva comparten los ingresos de la tierra, como Shanghai y Hangzhou; en tercer lugar, el gobierno confía la tarea a las empresas y es responsable de la gestión y supervisión.

En los últimos años, los proyectos piloto de Beijing orientados al mercado para el desarrollo primario de tierras han progresado rápidamente. La persona relevante a cargo de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing dijo a los periodistas que desde la perspectiva de los modelos de desarrollo, el actual desarrollo primario de tierras en Beijing incluye principalmente los dos últimos tipos: el Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing, como una institución directamente bajo la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing realiza algunos desarrollos primarios de terrenos. Además, cada vez más empresas de desarrollo están participando gradualmente en el desarrollo primario de terrenos, lo que se ha convertido en una tendencia del mercado. En este proceso, los departamentos gubernamentales y las empresas involucradas en el desarrollo primario de tierras han acumulado cierta experiencia y resultados, lo que también constituye el trasfondo de la política de licitación para el desarrollo primario de tierras de Beijing.

A juzgar por la naturaleza de los proyectos de desarrollo territorial de primer nivel de Beijing, hay dos situaciones en los proyectos actuales de desarrollo territorial de primer nivel de Beijing: una son los proyectos que no lograron aprobarse después del incidente "8.31" en 2004. Según el entonces gobierno Según el documento, estos terrenos seguirán siendo desarrollados por los propietarios originales del proyecto para el desarrollo de terrenos de primer nivel. Una vez que el desarrollo esté maduro, se transferirán al Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing para su venta pública. y los propietarios originales del proyecto pueden participar en la licitación; el segundo es el acuerdo a nivel de terreno firmado por los gobiernos del distrito y del condado y las empresas de desarrollo. "Si no hay una gran diferencia entre el acuerdo firmado por el gobierno del distrito y del condado y las empresas de desarrollo y las políticas como la próxima licitación de desarrollo de tierras de primer nivel de la oficina municipal de tierras y recursos, estas empresas de desarrollo continuarán llevando a cabo estas primeras "Proyectos de desarrollo territorial a nivel ", dijo el responsable pertinente.

"La comercialización del desarrollo primario de tierras será la dirección del desarrollo". El principal responsable del Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing dijo: "En el futuro, el gobierno controlará dos aspectos: primero, qué terrenos pueden ingresar al mercado primario El segundo es qué terrenos se han desarrollado y pueden ingresar al mercado comercial. El Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing desempeña más bien una función de gestión y supervisión en nombre del gobierno. >Al mismo tiempo, también enfatizó que actualmente existen dos categorías de desarrollo de terrenos de primer nivel que no son adecuadas para que las empresas ingresen al mercado: en primer lugar, los proyectos de desarrollo de terrenos de primer nivel designados por el gobierno, como las líneas de metro, proyectos clave de tierras gubernamentales, desarrollo de nuevas ciudades, proyectos de renovación de aldeas urbanas, etc. Estos proyectos son sensibles a la tierra o la sociedad, o son de gran importancia, y seguirán siendo operados por departamentos gubernamentales o designados por grandes empresas de desarrollo de propiedad estatal durante un período de tiempo, en segundo lugar, algún desarrollo de primer nivel de tierras de propiedad propia; por empresas estatales sigue siendo una empresa desde un punto de vista práctico, hágalo usted mismo.

Las pruebas acaban de comenzar.

Para las empresas promotoras, participar en el desarrollo primario de suelo no solo es rentable, sino también una forma para que las empresas obtengan suelo de forma curva. Muchos líderes empresariales lo dijeron en entrevistas con periodistas.

“Muchas empresas de desarrollo ahora están apuntando al desarrollo primario de terrenos”. Fan, subdirector general ejecutivo de Beijing Sunshine 100 Real Estate Development Company, dijo a los periodistas que aunque el desarrollo primario esté completo, el terreno aún estará disponible para En el mercado secundario se llevan a cabo licitaciones, subastas y cotizaciones normales, pero debido a que el desarrollador participó en el trabajo preliminar, tiene bastante claro todos los aspectos del terreno, especialmente la contabilidad del costo del terreno.

Después de la implementación del sistema de licitación, subasta y cotización, se espera que los mercados de desarrollo primario y secundario de tierras sean verdaderamente independientes, y la posibilidad de vinculación primaria y secundaria a través del desarrollo primario se reduce considerablemente. Se puede decir que la comercialización de la tierra es imparable, pero eso no significa que se logrará de la noche a la mañana. Cuando las empresas de desarrollo participan activamente y los departamentos gubernamentales exploran activamente, los expertos y empresarios también ven claramente sus inconvenientes.

Fan dijo que para que la gente se dé cuenta de la importancia y la necesidad de la comercialización del desarrollo primario de tierras, es crucial un cambio de conceptos. "No se trata de una simple predicación, sino de una cuestión muy urgente". Fan cree que el ritmo, el precio y el éxito o fracaso del mercado primario de desarrollo de tierras desempeñan un papel crucial y decisivo en la transferencia de tierras. "El concepto no puede mantenerse al día. Muchas cosas en la comercialización del desarrollo territorial de primer nivel sólo pueden permanecer en la superficie, y las operaciones de caja negra no pueden eliminarse fundamentalmente".

A los ojos de Qu Weidong, las cosas están bien. lejos de ser tan simple. "En primer lugar, el desarrollo primario de la tierra no es un proceso simple y también puede involucrar cuestiones sociales como la conversión de tierras agrícolas y la compensación por demolición; en segundo lugar, el desarrollo primario también involucra cuestiones como la planificación de la función de la tierra y el desarrollo regional coordinado, y no es un concepto de ingeniería simple. ”

Qu Weidong siempre ha enfatizado que el desarrollo primario de la tierra debe ser un proyecto sistemático, y este tema debe verse de manera integral. "La tasa de retorno de la inversión en viviendas asequibles es del 3% y la tasa de retorno del desarrollo de terrenos primarios es del 8%. Por lo tanto, formular los márgenes de beneficio de las empresas promotoras debería ser una cuestión muy científica. Incluso sugirió que las empresas promotoras pueden ser claramente". recompensado por participar en un proyecto a través del desarrollo a nivel de suministro de tierra.

Mercado inmobiliario secundario

El mercado inmobiliario secundario es un mercado donde los usuarios de la tierra venden y alquilan bienes inmuebles de nueva construcción después del desarrollo y la construcción. Esto generalmente se refiere al mercado que se forma cuando la vivienda comercial ingresa al campo de circulación por primera vez. El mercado secundario de bienes raíces también incluye el mercado secundario de tierras, es decir, el mercado donde los usuarios de la tierra cumplirán con los requisitos de tierra transferible e ingresarán al área de circulación para realizar transacciones.

El estado del mercado inmobiliario secundario en Beijing

Ha pasado un mes desde que se introdujeron las nuevas políticas de los nueve ministerios y comisiones. Para usar una metáfora exagerada, este verano caluroso y lluvioso es como un invierno frío para el mercado de la vivienda de segunda mano. En medio del "impuesto a las transacciones del 5,5% impuesto en cinco años", el mercado de la vivienda de segunda mano se ha topado con la mala noticia de que Yizhuang tomó la iniciativa al imponer un impuesto sobre la renta personal del 20% a las ventas de viviendas personales. El mercado de la vivienda de segunda mano, que está en auge recientemente, se ha visto muy afectado. La disminución del volumen de transacciones, el volumen de cotizaciones y el volumen de consultas no solo ha vuelto a enfriar el mercado de la vivienda de segunda mano, sino que algunas empresas de corretaje tampoco han podido soportar la intensidad. de las nuevas políticas (ver imagen) En diversos grados o simplemente Reducir las tiendas.

Se puede decir que el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing ha vuelto a estar involucrado en la era del hielo después del “6.1” del año pasado.

Es fácil confundir el impuesto empresarial del 5,5% y el impuesto personal del 20%.

¿A quiénes afectará el impuesto empresarial del 5,5% a cinco años?

La nueva política estipula que si la compra de una casa es hace menos de 5 años, el impuesto comercial se aplicará sobre el monto total de los ingresos de la venta de la casa. ¿Qué impacto ha tenido esto en el mercado?

Los expertos en bienes raíces del siglo XXI dijeron que el impacto del impuesto comercial en el mercado se puede dividir básicamente en tres niveles: en los mercados de gama media y baja, dado que la mayoría de las casas en circulación son casas antiguas, los años de construcción son incluso más de 10 años, básicamente no se ven afectados por el impuesto comercial de cinco años, y no hay cambios significativos en el volumen y el precio de las transacciones. La principal oferta de vivienda en el mercado de rango medio es la segunda casa nueva dentro de cinco; años, que es el objetivo del New Deal, por lo que la oferta y el precio del mercado de gama media son cambios de diversos grados; el mercado de gama alta tuvo un mejor desempeño, especialmente los apartamentos en ubicaciones maduras, que continuaron aumentando de manera constante, mientras que Los precios de las villas aumentaron significativamente.

El impuesto del 20% ha sido "huevos podridos" para muchos partidos.

Se informa que Yizhuang ha comenzado a imponer un impuesto sobre la renta personal del 20% a las ventas de viviendas individuales, lo que ha causado un gran revuelo en el mercado de segunda mano.

Las normas detalladas de siete ministerios y comisiones se publicaron el año pasado, y el 1 de junio se convirtió en el punto de partida para pagar el impuesto empresarial sobre las transacciones de viviendas de segunda mano en un plazo de dos años. Beijing inmediatamente comenzó a imponer impuestos sobre la renta personal a las transacciones de viviendas de segunda mano en Chaoyang, Haidian y otros distritos, y el volumen de transacciones en el mercado cayó. El volumen de transacciones en junio cayó un 27% en comparación con mayo, y el volumen de transacciones de viviendas comerciales de segunda mano se redujo un 31%. Este incidente fue apodado "" en la industria. Sin embargo, la recaudación de impuestos obligatoria finalmente llegó a su fin, dos semanas después de su implementación, se cambió a una declaración independiente y también se llevaron a cabo pruebas de esta política en Hangzhou, Nanjing, Qingdao y otros lugares. fracasó.

Diez millones Hua Guoqiang, director general de la agencia inmobiliaria, cree que “la política de recaudación de impuestos sobre viviendas de segunda mano nunca se ha implementado de manera efectiva debido a varias razones en el pasado. La recogida obligatoria del año pasado finalmente se abandonó en medio de una fuerte oposición del mercado. Esta vez también es imposible recaudar impuestos en Yizhuang. El Sr. Lin, que se está preparando para vender una casa en Yizhuang, dijo: "Como vendedor, definitivamente no quiero reducir mis ingresos debido a impuestos personales, impuestos comerciales y otros factores, por lo que solo puedo transferir la pérdida por aumentando el precio de venta, pero no entiendo por qué Yizhuang quiere ir solo." Los impuestos forzosos son injustos. "El mercado secundario está en etapa de crecimiento y es más sensible a las políticas que las viviendas nuevas. Las estadísticas de Meilijiayuan muestran que desde mediados a finales de junio, el número de procedimientos de transferencia de bienes raíces y exención de impuestos en días consecutivos ha sido de 2 a 3 veces mayor que en días normales Ambas partes de la transacción dijeron que han oído hablar de la recaudación de impuestos obligatoria y esperan realizar los procedimientos de transferencia lo antes posible para evitar un aumento en los costos de transacción. La implementación del impuesto comercial ha aumentado los costos de los vendedores, el mercado de segunda mano en general ha mostrado signos de esperar y ver.

El número de anuncios en el mercado de segunda mano se ha desplomado.

El mayor impacto del New Deal en el mercado de segunda mano puede ser frenar el número de anuncios.

Cabe decir que, a juzgar por la intención original de esta política de ampliar el período de recaudación del impuesto empresarial de 2 a 5 años, el objetivo principal es suprimir la demanda reduciendo los ingresos de la inversión inmobiliaria, aliviando así la contradicción entre oferta y demanda, pero esto se basa en el hecho de que el mercado inmobiliario sólo tiene un crecimiento incremental bajo la premisa del mercado de la vivienda (o vivienda comercial), porque esta política no afectará la oferta de bienes raíces. Sin embargo, la situación inmobiliaria actual en Beijing es que el mercado de viviendas de segunda mano debe revitalizarse activamente, centrándose en aumentar la oferta efectiva de viviendas de segunda mano y la extensión del período de recaudación de impuestos comerciales inevitablemente suprimirá; demanda y obstaculizar la oferta de vivienda de segunda mano.

Jin, director de marketing de "Lianjia Real Estate", cree que la ampliación del plazo de recaudación del impuesto empresarial ha aumentado los costes de algunos vendedores de propiedades, ha reducido la disposición a vender y ha provocado una reducción del precio de la vivienda. volumen de transacciones, especialmente en el actual mercado de viviendas de segunda mano en Beijing, alrededor del 50% del parque de viviendas existente tiene menos de cinco años, de los cuales el 80% son viviendas comerciales de segunda mano dentro de cinco años, lo que representa una proporción considerable. A medida que aumenten los costos de venta de estos propietarios y disminuya su intención de vender, la reducción de esta parte de la oferta de viviendas tendrá un golpe fatal para el volumen de transacciones de todo el mercado de viviendas de segunda mano, y el volumen de transacciones disminuirá seriamente.

Según las estadísticas de Meilijiayuan, desde junio, el número de casas cotizadas ha ido disminuyendo a un ritmo medio del 15% por semana. El número de consultas de los clientes sobre políticas y tendencias del mercado ha aumentado significativamente, y el número de casas cotizadas ha aumentado significativamente. La atmósfera de espera y observación es solemne. El volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano cayó significativamente en junio, casi un 40% intermensual.

Hubo una ligera corrección en la cuarta semana.

Aunque varios datos muestran en general la desaceleración del mercado de segunda mano, los datos de Meijiayuan todavía muestran signos prometedores: se puede ver en las estadísticas semanales que el mercado secundario no se ha librado de la influencia de la política, pero a juzgar por los datos de seguimiento de la cuarta semana de junio, el mercado ha comenzado a relajarse y hay signos de lenta recuperación. Desde la cuarta semana, el volumen de oferta, el volumen de clientes y el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se han recuperado en distintos grados, aunque la magnitud del repunte no es obvia y se concentra en alrededor del 1% al 4%. Sin embargo, es gratificante que, en comparación con la desaceleración del mercado de casi tres meses causada por la introducción de nuevas políticas por parte de siete ministerios y comisiones en el mismo período del año pasado, los consumidores estén más tranquilos ante cambios tan repentinos en el mercado. En comparación con el mismo período del año pasado, el volumen de transacciones de casas de segunda mano aumentó ligeramente en junio de este año. La razón principal es que la gente es menos sensible a las políticas, la demanda rígida todavía domina el mercado y la inversión y el consumo representan una pequeña parte. proporción. La mayoría de los compradores de viviendas independientes todavía tienen potencial de demanda de viviendas de segunda mano.

Las regiones emergentes calientes se han visto muy afectadas.

Con respecto a esta política, el mercado de la vivienda de segunda mano en diferentes regiones tiene diferentes cambios sutiles. Las áreas más afectadas son principalmente los puntos emergentes de transacciones de viviendas comerciales, como Wangjing, Wanliu, Shuangjing, etc. La mayoría de las casas de segunda mano en estas áreas están dentro del alcance de la recaudación del impuesto comercial, y la mayoría de los propietarios adoptan una actitud de esperar y ver qué pasa o subarrendan y venden para evitar reducir sus ingresos.

Según el análisis de los datos de transacciones actuales de 21st Century Real Estate, el número de personas en el período de espera en las áreas calientes ha aumentado y la oferta general de viviendas se ha reducido en aproximadamente un 30%. . Otro fenómeno del mercado es que, además de esperar o recurrir al mercado de alquiler, algunos compradores de rango medio han cambiado su enfoque de propiedades de segunda mano a propiedades nuevas, especialmente propiedades nuevas fuera del Cuarto Anillo.

El número de viviendas en el área de Shuangjing ha disminuido.

El precio de la transacción aumentó en 265.438 + La Sra. Liu (ver imagen), propietaria del área CBD de 20th Century Real Estate, dijo que, basándose en el volumen de transacciones en la primera quincena de junio, en comparación con abril , el volumen de transacciones cayó aproximadamente un 20%, el volumen de origen se redujo aproximadamente un 20% y la demanda no cambió significativamente. Esto se debe a que en las transacciones de viviendas de segunda mano de R&F City, el 70% de los clientes realizan pagos únicos, lo que indica que hay muchas personas que necesitan vivir en sus propios hogares, por lo que la demanda no ha cambiado mucho después del New Deal. En general, los precios siguen aumentando de manera constante. Después del "New Deal", el precio medio de las transacciones inmobiliarias aumentó de 11.000 yuanes por metro cuadrado en abril a 12.000 yuanes por metro cuadrado. Esto confirma la opinión predicha por los expertos inmobiliarios en el siglo XXI de que "las transacciones de viviendas de segunda mano en zonas maduras seguirán aumentando".

Tanto los compradores como los vendedores de Wangjing Asian Games Village declinaron.

En el área de Wangjing, debido a que la mayoría de las casas de segunda mano en Wangjing son propiedades de rango medio, generalmente propiedades de 1998-2000 con suficiente oferta, se ven muy afectadas por la nueva política de cinco años sobre propiedades. El Sr. Cao, gerente de Wangjing Blue Sky New City, un desarrollo inmobiliario en Century 21, dijo: Después del "New Deal 6.1", el número total de vendedores disminuyó en un 40% y el número de compradores disminuyó en un 20%. La mayoría de estas personas acceden al mercado del alquiler mediante la compra y la venta.

Como punto importante para la economía olímpica, la Villa de los Juegos Asiáticos de Beijing tiene más de 10 años. Sin embargo, debido a las frecuentes transacciones, los certificados de derechos de propiedad de las entidades comerciales suelen obtenerse en un plazo de cinco años. Tomando como ejemplo los apartamentos chinos en el extranjero, más del 50% de las propiedades se comercializan varias veces, por lo que el impuesto comercial de cinco años también tiene un impacto en la zona. Según la Sra. Liu, gerente comercial de la tienda franquicia Tiandinglong de 21st Century Real Estate en Beijing, el volumen total de envíos de la tienda ha disminuido en un 50% y el número de compradores ha disminuido en un 70%.

El comportamiento de las zonas residenciales antiguas es estable.

En algunos puntos tradicionales de transacciones como Anzhen, Tuanjiehu, Xueyuan Road y Beitaipingzhuang, donde se han comprado viviendas públicas durante más de cinco años y el mercado secundario está relativamente maduro, el desempeño del mercado es relativamente estable. Con buenas instalaciones residenciales y comerciales, estas áreas siguen siendo puntos calientes para la demanda de los consumidores, y el volumen de transacciones sólo ha disminuido ligeramente. Esto se relaciona principalmente con el impacto de las políticas en las expectativas psicológicas de las personas.

La mayoría de las transacciones de viviendas de segunda mano después del "New Deal" las realizan compradores que transfieren el impuesto comercial, que es similar al mercado después del "New Deal" del año pasado. En la actualidad, el precio de transacción de las viviendas de segunda mano ha aumentado alrededor de un 6%.

Entre ellos, el aumento de precios no solo se refleja en el sector de viviendas subnuevas dentro del alcance de la recaudación del impuesto comercial, sino también en los precios de las casas que no están dentro del alcance de la recaudación del impuesto comercial. Esto se debe principalmente a lo siguiente. y psicología comparativa de los propietarios de viviendas. Por lo tanto, esta política ha promovido en cierta medida el aumento general de los precios de la vivienda de segunda mano.

Cuatro tipos de inmuebles destacan el valor de compra

Viviendas económicas en zonas urbanas: fuerte resiliencia.

Una regla inmutable en la inversión inmobiliaria es la "ubicación". La calidad de la ubicación determina el margen de aumento del valor de la propiedad o la resistencia de la propiedad. Cabe decir que las propiedades dentro del Tercer Anillo de Beijing reflejan la escasez de lugares para invertir en bienes raíces, especialmente la escasez de propiedades de bajo precio con un precio total de menos de 400.000. Aunque los nueve ministerios y comisiones estipulan que la proporción de viviendas comerciales nuevas con una superficie de construcción inferior a 90 metros cuadrados no puede ser inferior al 70%, esto significa que la oferta de viviendas pequeñas y medianas aumentará en el futuro. y la oferta de viviendas comerciales nuevas se concentra principalmente fuera del Quinto Anillo, lo que no constituirá un sustituto fuerte de la demanda de viviendas pequeñas en las zonas urbanas. Lo más importante es que, con el apoyo de los centros comerciales urbanos, el mercado de alquiler de propiedades pequeñas dentro del tercer anillo estará activo a largo plazo.

Un giro brusco: una oportunidad de inversión que no debe perderse.

Una casa de entrega rápida se refiere a una casa que el propietario necesita vender en un corto período de tiempo debido a algunas razones especiales. Según una reciente encuesta de Lianjia Real Estate entre consumidores de viviendas de segunda mano, el 9% de los propietarios vendieron sus propiedades por la urgente necesidad de dinero, especialmente teniendo en cuenta el actual entorno ajustado del mercado inmobiliario, lo que significa que hay un gran número de casas que cambian rápidamente para inversores en los que invertir. "Lianjia Real Estate" cree que si hay propietarios deseosos de vender sus propiedades, no deben perder la oportunidad. Intente aprovechar las oportunidades de transacción lo antes posible y no debe desaprovechar las oportunidades de inversión en propiedades en recuperación. Porque en circunstancias normales, los propietarios están ansiosos por obtener financiación y tienen que descontar el valor de sus propiedades, teniendo en cuenta el tiempo y el coste de oportunidad de la financiación y la dificultad de obtener efectivo, por lo que el precio de una casa con un cambio brusco es inferior al del mercado. precio. Se puede decir que en el momento en que un inversor compra una casa con un giro brusco es el momento en que el inversor empieza a obtener beneficios.

Casa de Subastas: Vende cuando sea el momento de vender.

Actualmente las casas de subastas están en auge. Actualmente los bancos están llevando a cabo reformas corporativas, una de las cuales es deshacerse y revitalizar los activos crediticios morosos lo antes posible. Para acelerar la limpieza, el banco subastó algunas propiedades hipotecadas con préstamos dudosos. A juzgar por la oferta del mercado de casas de subastas, todavía hay muchas casas de subastas entre las que los inversores pueden elegir. Además, el negocio de hipotecas de segunda mano interviene en el ámbito de las subastas de inmuebles hipotecarios. Los ciudadanos comunes con condiciones hipotecarias pueden postularse para este negocio, lo que permite que más personas participen en las subastas de bienes raíces y reduce el umbral y el costo de invertir en las casas de subastas. La mayor ventaja de comprar casas de segunda mano en una subasta es que los inversores pueden fijar sus propios precios, lo que significa que pueden tomar la iniciativa en sus propios costes y decisiones de inversión, lo que es la base para una inversión exitosa. Generalmente, debido a que los bancos están ansiosos por limpiar los activos morosos y esperan liquidar las garantías lo antes posible para eliminar los riesgos de liquidez, el precio de las propiedades de segunda mano obtenidas a través de subastas es aproximadamente un 10% más bajo que el precio de mercado. Actualmente, la competencia en el mercado de subastas no es muy feroz, lo que beneficia a los compradores de viviendas. Y dado que el negocio de hipotecas de segunda mano acaba de comenzar a participar en el campo de las subastas de propiedades hipotecarias, los pagos en efectivo siguen siendo la corriente principal, lo que es una buena oportunidad para los inversores con exceso de efectivo disponible.

La llamativa selección de la sala de liquidación

La sala de liquidación son las últimas suites que quedan después de la venta del edificio, lo que brinda a las personas una sensación intuitiva de "seleccionar la última". . En general, el resto son malos y los desarrolladores no los venden. Definitivamente no es rentable ingresar al mercado secundario como vivienda de segunda mano. Sin embargo, lo opuesto es verdadero. Siempre que observe detenidamente y seleccione desde una perspectiva de inversión, la sala de liquidación sigue siendo muy valiosa para la inversión. En primer lugar, la casa ha sido construida y no hay riesgo de retraso en la entrega o de trabajos sin terminar. Además, estas transacciones generalmente están representadas por compañías de corretaje, lo que básicamente garantiza la seguridad de los derechos de propiedad y los fondos de transacción, y evita los mayores riesgos para los compradores de viviendas. En segundo lugar, los precios de las casas liquidadas básicamente han vuelto a la realidad, y hubo fuertes cambios. especulación en las primeras etapas de las ventas de apertura. Los precios inflados resultantes ya no existen. Una vez exprimida la burbuja de precios, comprar en este momento no solo puede reducir la cantidad total de fondos de inversión, sino también evitar la vergüenza de la "devaluación tan pronto como se compra" y, al mismo tiempo, ganar un enorme espacio para la apreciación de la propiedad. Y algunas propiedades en liquidación se encuentran en excelentes ubicaciones, por lo que alquilarlas o venderlas más adelante no debería ser un problema. De hecho, para los inversores que quieran alquilar una casa, siempre que la comunidad en el área donde se encuentra la casa sea madura y el ambiente de vida sea fuerte, y el inversor invierta una cierta cantidad de dinero en renovaciones simples, pueden Atrae a la mayoría de los inquilinos, pero la calidad de la casa y el gusto no tienen que ser impecables para ser transitables.

Las tendencias del New Deal aportan vitalidad alternativa.

De hecho, el impacto del "New Deal" en el mercado de segunda mano es que, a largo plazo, las oportunidades superan las presiones. En el recién concluido "Foro de Innovación y Desarrollo de la Industria de Servicios Inmobiliarios" celebrado por la Región de Hangzhou de Bienes Raíces del Siglo XXI para la celebración del tercer aniversario, Zhao Hangsheng, presidente de la Región de Hangzhou y director del Centro de Investigación de Bienes Raíces de la Universidad de Zhejiang, dijo: El impuesto comercial de cinco años del 5,5% se implementará por un período de tiempo. Será digerido y aceptado por el mercado en un corto período de tiempo, y la rígida demanda del mercado no se puede suprimir, por lo que las perspectivas del mercado aún son bien. Además, el "New Deal" controla el 70% del total de viviendas de primera mano con una superficie de 90 metros cuadrados, lo que supondrá inevitablemente una mejora del mercado de la vivienda de segunda mano en cuanto a viviendas de gran tamaño. y casas de alta calidad. Zhao Hangsheng también dijo por experiencia propia que después del bautismo del mercado inmobiliario del delta del río Yangtze en 2005, Hangzhou siguió creciendo y se convirtió en la empresa inmobiliaria líder en el mercado local, por lo que es optimista sobre el mercado de segunda mano en su conjunto. .

En el foro de ese día, Gu Yunchang, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces, también dejó claro: "El mercado chino es un mercado de vendedores, es decir, la demanda es fuerte. Una vez dije que el mercado de China El mercado inmobiliario es una demanda imparable. Hay tanto demanda de valor agregado como demanda de inversión. "En un mercado tan grande", la industria de servicios inmobiliarios está estrechamente relacionada con el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. Cuanto más desarrollada esté la economía, más desarrollada estará la industria de servicios inmobiliarios y el camino hacia el desarrollo sostenible a través de la innovación será inevitable. Es el camino ancho para la industria de servicios inmobiliarios ", cree Meilijiayuan a medida que el mercado madura, primario y secundario. los vínculos se vuelven más activos y los cambios en ambos lados conducirán inevitablemente a cambios generales en el mercado. Porque con la introducción de "la proporción de superficie de vivienda con un área de construcción inferior a 90 metros cuadrados debe alcanzar más del 70% del área total de desarrollo y construcción", la estructura de oferta del mercado de vivienda nueva sufrirá cambios importantes. Y el enfoque de compradores con diferentes necesidades también cambiará hasta cierto punto. Los compradores que originalmente se centraban en casas pequeñas en el mercado de segunda mano esperan que en el futuro haya una gran cantidad de casas nuevas de 90 metros cuadrados. Sin embargo, en comparación con las casas de segunda mano de la misma calidad, los apartamentos pequeños implican mayores costes de compra, precios totales más altos y una mayor densidad de vida. Además, la mayoría de las casas nuevas están ubicadas en zonas periféricas alejadas del centro de la ciudad, y no hay muchas casas nuevas que realmente puedan satisfacer a los compradores con medios económicos limitados.

Por lo tanto, Meilijiayuan predice que las casas de segunda mano, con su excelente ubicación geográfica, construcción comunitaria completa y costos de transacción relativamente bajos, harán que un número considerable de compradores regresen nuevamente al mercado de casas de segunda mano. A medida que la oferta de residencias de gran tamaño disminuya en el futuro, la proporción de transacciones y el precio de transacción de 90 metros cuadrados a más de 120 metros cuadrados en el mercado de viviendas de segunda mano mostrarán espacio para crecer en el futuro. En resumen, personas relevantes de Meijiayuan predicen que, aunque algunos compradores de viviendas mantendrán dinero para comprar casas nuevas en el corto plazo, la transacción final aún se reflejará en el mercado de viviendas de segunda mano.

Después del ajuste de políticas, tanto los compradores como los vendedores se encuentran en un estado de semiconciencia y semivacilación, y llevará tiempo ser racionales. En este momento también se necesita una guía macro correcta. La intención y el propósito original del New Deal era tomar medidas enérgicas contra los inversores y estabilizar los precios de la vivienda. Las fluctuaciones a corto plazo no representan un panorama sombrío. La recuperación del mercado real y la tendencia del desarrollo normal demuestran que el mercado de la vivienda de segunda mano no se hundirá aquí, sino que pronto cargará con la carga de las transacciones del mercado inmobiliario y se convertirá en una opción científica para que los consumidores compren casas paso a paso.