¿Qué incluye una evaluación de arrendamiento de terrenos?

El precio de la tierra generalmente se refiere al precio de los derechos de uso de la tierra, pero a medida que los derechos de uso de la tierra asignados ingresan al mercado, especialmente en el proceso de reestructuración empresarial, a menudo implica la enajenación de los derechos de uso de la tierra asignados. Si los derechos de uso de la tierra asignados tienen un valor y cómo llevar a cabo el trabajo de evaluación son cuestiones prácticas inevitables. El nuevo "Reglamento de valoración de terrenos urbanos" establece claramente el concepto de "precio de los derechos de uso de terrenos asignados", pero no explica en detalle cómo realizar la evaluación. A continuación, me gustaría compartir mi humilde opinión sobre la evaluación del precio de los derechos de uso de la tierra asignados.

Los derechos de uso de la tierra asignados pueden hipotecarse y arrendarse de acuerdo con la ley. Sin embargo, en comparación con la transferencia de derechos de uso de la tierra, el estado tiene restricciones estrictas sobre la entrada de los derechos de uso de la tierra asignados en los niveles secundario y secundario. mercados terciarios, y está prohibido utilizar los derechos de uso de la tierra asignados para operaciones comerciales. La causa fundamental es que los derechos de uso de la tierra asignados se obtuvieron de forma gratuita y no se demostraron los derechos e intereses nacionales. Si la tarifa de transferencia se suma al precio de los derechos de uso de la tierra asignados, será igual al precio de los derechos de uso de la tierra transferidos. Sobre esta base teórica, se pueden utilizar los siguientes métodos para calcular el precio de los derechos de uso de la tierra asignados:

1. Cuando se utiliza el método del costo para calcular el precio de transferencia de la tierra, el precio de la tierra es la suma del precio de costo de la tierra y el ingreso por valor agregado de la tierra. Entre ellos, los ingresos por valor agregado de la tierra provienen de la "renta de valor agregado", que debería pertenecer al estado y equivale a la tarifa de transferencia. El precio de costo de la tierra es el costo promedio que pagan los usuarios de la tierra al adquirir derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, el precio para asignar los derechos de uso de la tierra debe ser el precio de costo de la tierra, incluidos los derechos de compra de la tierra, los derechos de desarrollo de la tierra, los impuestos relacionados, los intereses y las ganancias.

2. Método de reducción de ingresos. El método de reducción de ingresos es un método para convertir los ingresos anuales esperados de la tierra en ingresos diarios totales durante el período de evaluación a una cierta tasa de reducción basada en la estimación de los ingresos anuales futuros de la tierra. En la actualidad, el "Reglamento de Valoración de Suelos Urbanos" no estipula claramente cómo calcular la renta neta de la tierra. Por lo tanto, se puede estimar indirectamente investigando los niveles de alquiler de las empresas estatales en la misma zona que el terreno a valorar. El nivel de arrendamiento de tierras de propiedad estatal está determinado por el nivel de la tarifa de transferencia de tierras, que es el reflejo de los derechos e intereses del Estado en los ingresos por tierras. Por lo tanto, los ingresos netos de las tierras asignadas se pueden obtener restando el alquiler del arrendamiento de tierras de propiedad estatal de los ingresos netos de las tierras. Luego, mediante comparación y corrección de factores regionales y factores individuales, se obtiene el ingreso neto del terreno a adjudicar. El precio final de los derechos de uso de la tierra asignados es igual al ingreso neto de la tierra asignada dividido por la tasa de interés de restauración de la tierra.

3. Método de comparación de mercados. Es previsible que con el creciente interés de las empresas en las tierras asignadas y el aumento de las hipotecas y transferencias de los derechos de uso de las tierras asignadas, el número de casos de transacciones de tierras asignadas también aumentará año tras año. A través de los casos de transacción de terrenos asignados, corregir la situación de la transacción, fecha, región y factores personales para obtener el precio de los derechos de uso de terreno asignados a estimar.

4. La tasa de transferencia calculada indirectamente se deducirá con la transferencia de derechos de uso del suelo. Hoy en día, muchos lugares suelen cobrar tarifas de transferencia de tierras basadas en una cierta proporción del precio tasado de la tierra, y las tarifas de transferencia son relativamente fijas. De la fórmula del precio de transferencia del derecho de uso de la tierra = precio del derecho de uso de la tierra asignado + tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra, se puede concluir:

Precio del derecho de uso de la tierra asignado = precio del derecho de uso de la tierra de transferencia × (1 arrendamiento relación)

5. Es decir, los factores que afectan el precio de los derechos de uso de la tierra asignados se consideran integralmente a partir del costo de adquisición de la tierra local, los ingresos locales, la solidez del mercado de la tierra y la proporción de las tarifas de transferencia de la tierra determinadas por el gobierno. Utilizando los cuatro métodos de evaluación anteriores, después de un análisis exhaustivo, se eliminan los métodos de cálculo inadecuados y los resultados de cálculo razonables se promedian aritméticamente o se ponderan para obtener el precio de los derechos de uso de la tierra asignados.