Beijing y Shenzhen han tomado medidas para prevenir el brote de apartamentos de alquiler a largo plazo: limitar el período de alquiler y los préstamos de alquiler solo se pueden asignar a los inquilinos.
El trasfondo de la introducción de políticas relevantes en muchos lugares es que desde 2016, el mercado de alquiler de viviendas ha estado en auge, pero se han producido con frecuencia incidentes como viviendas con formaldehído, préstamos de alquiler y rupturas de la cadena de capital. En particular, algunas empresas de alquiler de viviendas con pocos activos amplían ciegamente su escala adoptando métodos como "pagos a largo plazo y pagos a corto plazo" y "pagos bajos AG" para transferir riesgos al mercado. Es más, han utilizado el alquiler de casas como herramienta para absorber rápidamente los alquileres, formar una enorme reserva de fondos y luego huir.
Los ciclos de cobro y pago del alquiler deben coincidir.
La versión de Beijing del "Aviso" exige que "en principio, el monto del alquiler cobrado por adelantado por una empresa de arrendamiento de viviendas al arrendatario no excederá el alquiler de tres meses, y los períodos de cobro y pago debe coincidir."
Shenzhen ha ganado un mayor espacio para que las empresas operen sus propios fondos. Según el proyecto de supervisión de capital, en Shenzhen, si el depósito de seguridad del arrendatario y el alquiler del ciclo de pago único cobrados por una empresa de arrendamiento de viviendas mediante encomienda o subarrendamiento exceden el monto de cuatro meses de alquiler, el banco regulador supervisará los fondos excedentes, o el La empresa de alquiler de viviendas lo hará. Las empresas de arrendamiento proporcionarán los avales bancarios correspondientes como garantía y no utilizarán fondos regulatorios a voluntad.
Para el uso posterior de los fondos regulatorios, el banco regulador emitirá alquileres a las empresas de arrendamiento de viviendas mensualmente a partir del mes siguiente a la entrada en vigor del contrato de arrendamiento.
Vale la pena señalar que Beijing exige que los depósitos de alquiler, que en el pasado eran propensos a disputas, se depositen en cuentas designadas. El aviso estipula: "El depósito de seguridad cobrado por la empresa de arrendamiento de viviendas al arrendatario se administrará a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y el monto del depósito de seguridad cobrado no excederá el alquiler de un mes".
Beijing y Shenzhen tienen restricciones más claras sobre las instituciones financieras que otorgan préstamos de arrendamiento personal a los arrendatarios, exigiendo que las instituciones financieras transfieran el préstamo a la cuenta personal del arrendatario y firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario para inducir a los inquilinos a utilizarlo. Préstamos de arrendamiento de vivienda a nombre de descuentos en el alquiler, los préstamos de arrendamiento no se incluirán en el contrato de arrendamiento de vivienda.
Al mismo tiempo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen promueve la firma online de contratos de alquiler de viviendas. Si una empresa de alquiler de viviendas no proporciona información relevante sobre el alquiler de viviendas o no firma un contrato de alquiler de viviendas en línea, suspenderá la publicación de listados de viviendas de conformidad con la ley.
Huang Hui, analista senior de RealData, dijo que las empresas de arrendamiento que utilizan pagos anticipados a largo plazo se enfrentarán a un "desapalancamiento". Por un lado, el "Aviso" aclara que las empresas de arrendamiento no pueden cobrar alquiler por más de tres meses, y regula estrictamente a las empresas de arrendamiento de viviendas mediante la declaración de apertura de negocios, el cobro y pago de alquileres y depósitos de garantía, etc., exigiendo a las empresas que declarar a las autoridades competentes antes de la apertura. Para reducir los ciclos de pago de alquileres y fianzas. Por otra parte, está estrictamente prohibido asignar fondos de préstamos de arrendamiento a empresas de alquiler de viviendas. Las empresas que se expandan mediante modelos ilegales como "altos ingresos y baja producción", "ingresos a largo plazo y pagos a corto plazo", préstamos para alquiler, etc., serán eliminadas gradualmente. Esto reducirá efectivamente el riesgo de la cadena de capital de la empresa y. proteger los derechos e intereses de los inquilinos, especialmente las pequeñas y medianas empresas con mayores riesgos operativos. Las empresas se eliminarán gradualmente para optimizar el entorno operativo de la industria. Las empresas deben adaptarse a un modelo de negocio refinado y centrarse en las ganancias de una sola tienda. El primero es estandarizar el sistema de uso de fondos y revisar su propio cumplimiento; el segundo es hacer un buen trabajo en la gestión de costos "de acuerdo con la producción y los ingresos" y mantener un flujo de caja estable y saludable a través de operaciones refinadas.
Promover el desarrollo estable y saludable del mercado.
La versión de Beijing del "Aviso" enfatiza las responsabilidades de la plataforma y estipula que "si una plataforma de información en línea no cumple con sus responsabilidades de verificar y publicar información sobre temas y viviendas, el departamento de información de la red puede tomar medidas contra sus negocios relevantes con base en los dictámenes del departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural."medidas correctivas".
Li Wenjie, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, dijo: “En los últimos años, si bien el mercado de alquiler de viviendas se ha desarrollado rápidamente en especialización, institucionalización y escala, las empresas de arrendamiento también han expuesto con frecuencia sus El "Aviso" "prescribe la medicina adecuada" para aprovechar la clave de los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas y abordar el problema del "fondo de capital" causado por la financiarización excesiva de las operaciones de arrendamiento, desde el ajuste de los pagos a los plazos del arrendamiento hasta la restricción del arrendamiento. préstamos y se han emitido recetas de supervisión en términos de depósitos de seguridad y otros aspectos para ayudar a las empresas de alquiler de viviendas a volver a la senda de una competencia sana y un desarrollo saludable".
Las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también suelen acoger favorablemente la aviso. Zhou Yijun, director general de Jingziyou, cree que el aviso es de gran importancia y favorece el desarrollo estable y a largo plazo de la industria. Ziroom también cooperará activamente con la supervisión, implementará nuevos requisitos regulatorios y continuará conectándose activamente con los departamentos relevantes en gestión de cumplimiento, construcción de crédito, supervisión de operaciones, etc., para promover el desarrollo estable y saludable del mercado de alquiler de viviendas.
Liu Yang, director general de Xiangyu, también dijo: “En los últimos años, para apoderarse del mercado, las empresas de alquiler de viviendas en varios lugares han adoptado medidas como precios bajos y alquileres forzados para saciar su sed. y expandir su escala, lo que en última instancia conduce a frecuentes explosiones de minas. Las empresas que quieren operar de manera constante también se han visto afectadas. La introducción oportuna de documentos para regular el caos en la industria ayudará a corregir la dirección equivocada de desarrollo de las empresas secuestradas por el capital. y purificar aún más el entorno competitivo en el mercado de alquiler de viviendas”.
Implementación de incentivos fiscales al arrendamiento.
Al mismo tiempo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen también propuso promover el piloto "comercial a alquiler", aumentar la oferta de alquiler a través de múltiples canales y fortalecer la orientación sobre la renovación de alquiler a gran escala de vivienda en pueblos urbanos, optimizar el acceso a sitios de alquiler e implementar políticas preferenciales de impuestos sobre el alquiler y otras medidas.
Dentro de las medidas, la que ha llamado mucho la atención es la medida punto a casa. El proyecto de dictamen sobre desarrollo saludable publicado esta vez muestra que se promoverá gradualmente que las viviendas de alquiler disfruten del mismo trato que la compra de viviendas en la política de registro de hogares basada en puntos. Al tiempo que aumentamos la oferta de titulaciones de educación infantil y obligatoria, también optimizaremos la política de admisión de puntos de vivienda en alquiler.
Huang Hui cree que el derecho a los servicios públicos en las grandes ciudades está actualmente vinculado al registro de hogares y a la propiedad inmobiliaria, especialmente el derecho a la educación de los niños. La educación de los niños de familias que alquilan tiene menos prioridad. En términos de políticas de asentamiento, a excepción de Shanghai y Chengdu, los puntos de asentamiento para el alquiler y la compra de casas son diferentes en otros lugares. La cuestión de la igualdad de derechos en el alquiler y la compra aún debe resolverse con urgencia. El lanzamiento de la liquidación basada en puntos y la inscripción basada en puntos en Shenzhen reducirá aún más la brecha en los derechos de servicio público entre inquilinos y compradores de viviendas, y ayudará a potenciar el mercado de alquiler.
En cuanto al aumento del apoyo al arrendamiento, el proyecto de dictamen sobre desarrollo saludable menciona que los franquiciados de agua y electricidad han logrado la "lectura de contadores en casa" y han registrado nuevos y renovados contratos de alquiler de viviendas en la plataforma municipal de arrendamiento o alquiler. las viviendas en zonas urbanas y las viviendas no residenciales renovadas de conformidad con las normas deben estar sujetas a las normas de precios para residentes.
De hecho, antes de que se publicara la medida, algunos apartamentos de alquiler a largo plazo en Shenzhen ya habían implementado estándares de precios residenciales. Un inquilino del apartamento Cubo de Rubik dijo a los periodistas que después de que llamaron la atención las explosiones concentradas en apartamentos de alquiler a largo plazo, el agua y la electricidad en su apartamento se implementaron de acuerdo con los estándares de precios residenciales, y el propietario del apartamento también reembolsó la diferencia de precio. de acuerdo a las tarifas cobradas por el agua comercial y la electricidad.
Cabe señalar que esta política propone incentivos fiscales en términos de impuesto al valor agregado corporativo, impuesto sobre bienes inmuebles y impuesto sobre viviendas de alquiler personal, y al mismo tiempo incluye claramente la "reforma del alquiler comercial" dentro del alcance de los incentivos fiscales. Si una empresa de alquiler de viviendas alquila viviendas a particulares y es un pequeño contribuyente, el impuesto sobre el valor añadido se calculará a un tipo del 5% menos el 1,5% para las personas que registren contratos de alquiler de viviendas o declaren información sobre el alquiler de viviendas en Shenzhen; plataforma de servicios de supervisión, se adoptará una tasa impositiva integral como forma de imposición. Antes de finales de 2023, la tasa de síndrome será del 0%.