Sistema de adquisición de tierras
El gobierno federal, las provincias y las ciudades canadienses poseen sus propias tierras, es decir, tierras públicas de propiedad estatal. Los gobiernos de todos los niveles tienen derecho a disponer de las tierras bajo su jurisdicción. Sin embargo, el gobierno federal necesita tierras para llevar a cabo asuntos nacionales y tiene autoridad para adquirir tierras públicas provinciales, pero debe pagar una tarifa. En cuanto a la expropiación de tierras, tanto el gobierno federal como los gobiernos provinciales han formulado las correspondientes leyes de expropiación de tierras, que son aplicadas por organismos especializados de conformidad con la ley. Por ejemplo, el gobierno federal y Ontario tienen leyes federales y de Ontario sobre adquisición de tierras, y la provincia de Alberta tiene la Ley de Adquisición de Tierras de Alberta.
2. El sujeto de la expropiación de tierras
El sujeto de la expropiación de tierras suele ser el estado o su agente, el gobierno municipal u otras personas (no claramente definidas). De acuerdo con las leyes federales y de adquisición de tierras de Ontario, siempre que sea para el beneficio público, el gobierno y diversos departamentos, agencias y organizaciones de la industria, como municipios, hospitales, universidades y otras agencias de servicios de construcción de instalaciones públicas, pueden aprobar legislación en nombre del gobierno y las organizaciones para disfrutar de la expropiación territorial. Según las leyes pertinentes, incluso las empresas privadas pueden disfrutar de derechos de adquisición de tierras. Por ejemplo, las empresas privadas de oleoductos pueden ejercer derechos de adquisición de tierras en virtud de la Ley Nacional de Energía o de alguna legislación provincial.
3. El propósito y alcance de la expropiación de tierras
De acuerdo con las leyes federales y de adquisición de tierras de Ontario, la expropiación de tierras es el derecho obligatorio del estado a recuperar tierras de particulares para su uso. el beneficio público. Esto significa que el propósito de la adquisición de tierras debe servir al interés público. El alcance de la adquisición de tierras se limita al transporte, energía, conservación del agua, protección ambiental, construcción municipal y protección de reliquias culturales, escuelas, hospitales, bienestar social, etc.
La expropiación de tierras generalmente no significa la expropiación de la propiedad de la tierra o de los derechos de uso en el sentido simple. Una expropiación puede ser de todos los derechos sobre la propiedad o de derechos parciales, como servidumbres y servidumbres de paso. En circunstancias normales, las agencias de adquisición de tierras no necesitan derechos absolutos de disposición de propiedad y pueden adquirir por separado servidumbres, derechos hipotecarios, derechos de arrendamiento, etc. Sin embargo, la situación es diferente en algunas provincias. Según la Ley de Adquisición de Tierras de Alberta, al obtener un Certificado de Aprobación de Adquisición de Tierras, el recaudador puede adquirir cualquier activo en el terreno autorizado. Salvo disposición en contrario en el certificado de aprobación de adquisición de terrenos, los beneficios, facilidades, facultades y trato preferencial que el expropiador pueda derivar de, sobre o que surjan de los terrenos, serán limitados. Además, la Ley de Expropiación tiene disposiciones especiales para la adquisición de minas y minerales en expropiación de tierras, incluyendo:
1) A menos que el certificado de aprobación de adquisición de tierras autorice expresamente la expropiación de minas o minerales, el expropiador de tierras está no elegible para adquirir minas o minerales conforme a este Artículo. Adquirir minas y minerales en cualquier terreno de conformidad con los procedimientos y disposiciones pertinentes prescritos por la Ley. La propiedad de minas y propiedades minerales no se ve afectada por la presentación y registro de un certificado de expropiación aprobado por la Oficina de Derechos de Tierras en virtud de la Ley de Adquisición de Tierras.
2) Cuando el certificado de expropiación de terrenos indique que se ha otorgado el derecho a expropiar minas y minerales, el certificado de expropiación aprobado bajo esta autorización indicará los bienes y beneficios obtenidos de las minas y minerales, en caso contrario ser declarado en el proceso de expropiación. Los bienes y producto de las minas y minerales no serán adquiridos.
3) Sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 1), el expropiador podrá excavar o de otra forma dañar cualesquiera minerales existentes en el terreno (bienes e intereses aquí adquiridos por expropiación o acuerdo o transferencia) según lo requiera su trabajo, sin intervención de nadie. permiso, o como compensación por algo que no sea la pérdida de minerales.
Cuarto, Mecanismo de Aprobación
Las leyes de adquisición de tierras del gobierno federal y provincial estipulan que existen agencias especializadas responsables de la aprobación de la adquisición de tierras, y estas agencias se denominan agencias de adquisición de tierras. Esto suele ser responsabilidad del poder judicial y otras instituciones. Tomando a Alberta como ejemplo, las agencias de aprobación incluyen:
1) El Ministro de Justicia (provincia) es responsable de los proyectos de expropiación por parte del estado o sus agentes;
2) El gobierno municipal el consejo es responsable de los proyectos de adquisición de tierras a nivel municipal;
3) Otras situaciones que deben ser responsabilidad del Comité de Compensación de Tierras. El Comité de Compensación por Adquisición de Tierras estará integrado por miembros designados por el Vicegobernador con base en las circunstancias del proyecto de adquisición de tierras, incluyendo un director y uno o un número impar de subdirectores. Los miembros incluirán un Secretario, un Subsecretario, el Inspector y el Inspector de Tierras designados conforme a la Ley de Servicio Civil y aquellos otros empleados que sean necesarios para la realización de los asuntos de la Comisión.
Procedimientos de adquisición de tierras verbo (abreviatura de verbo)
Los procedimientos habituales de adquisición de tierras incluyen: el expropiador de tierras solicita a la autoridad de aprobación de la adquisición de tierras que debe notificar al propietario de la tierra expropiada; tierras y publicar un anuncio en los medios locales a la hora especificada; la autoridad de aprobación envía investigadores para realizar investigaciones; expide certificados de aprobación; los propietarios de tierras solicitan compensación con las personas expropiadas; etc. . Tomando la provincia de Alberta como ejemplo, los procedimientos detallados de adquisición de tierras incluyen los siguientes procesos (Figura 3-6). Las siguientes secciones seis, siete y ocho se analizan principalmente en el contexto de la situación en Alberta.
1. Presentar un aviso de solicitud
Los solicitantes deben enviar un aviso de solicitud de planificación a la oficina de bienes raíces local. Al mismo tiempo, se proporcionará inmediatamente una copia del Aviso de Adquisición Planificada a cada persona que tenga un interés en el terreno en los registros de la Oficina de Propiedad de Terrenos y a cada persona considerada expropiadora que tenga un interés en el terreno. Cuando el solicitante sea un individuo y no un gobierno estatal o municipal, el solicitante también deberá proporcionar rápidamente una copia de la notificación del plan a la autoridad aprobadora.
Además, la notificación de las tasas previstas se publicará en al menos dos publicaciones. Se entiende por publicaciones los periódicos ordinarios publicados en el lugar del terreno expropiado por un período mínimo de 7 días y máximo de 14 días.
Figura 3-6 Diagrama esquemático de los procedimientos de adquisición de tierras en Alberta
El contenido del aviso del plan incluye:
1) Nombre del solicitante;
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2) Descripción del terreno;
(3) La naturaleza del bien expropiado;
4) Descripción del trabajo o finalidad de la adquisición de estos bienes;
5) Nombre y dirección de la autoridad aprobadora.
Asunto
De acuerdo con la Ley, nadie puede objetar de ninguna forma el poder de la agencia de adquisición de tierras para basarse en la expropiación, pero en cualquier proceso de expropiación, el propietario de el bien puede impugnar la expropiación si el comportamiento específico de la persona es razonable y legal. Antes de que la autoridad de aprobación se pronuncie sobre la aprobación de la expropiación, el propietario del activo puede hacer una declaración oponiéndose a la expropiación. Las objeciones deben presentarse a la autoridad de aprobación dentro de los 0 días posteriores a la emisión del aviso de expropiación planificada. Cuando expire el plazo establecido para presentar una declaración de oposición, o cuando la declaración de oposición sea retirada, la autoridad de examen y aprobación podrá considerar que no hay objeción.
Investigaciones y consultas
Al recibir una declaración de objeción, la autoridad aprobadora lo informará inmediatamente al Ministro de Justicia y al Fiscal General. Dentro de los cinco días siguientes a la recepción de una declaración de objeción de la agencia aprobadora, el Fiscal General Adjunto y el Fiscal General Adjunto, o sus designados, designarán un funcionario investigador (que no será un funcionario gubernamental, funcionario público ni miembro del personal de ningún agencia estatal) para llevar a cabo una investigación sobre el plan de expropiación.
Cuando el solicitante no sea un gobierno estatal o municipal, el Procurador General Adjunto y el Procurador General Adjunto, o sus designados, designarán una junta de compensación para desempeñar las funciones del oficial investigador bajo esta Ley.
El Oficial Investigador concertará la hora y el lugar para la investigación y el interrogatorio, y enviará un aviso de investigación al solicitante y a cada oponente, quienes forman parte de la investigación.
El solicitante deberá pagar los gastos razonables relacionados con la investigación. Incluye:
1) Honorarios del oficial investigador;
(2) Honorarios del propietario, a menos que el oficial investigador determine que existen circunstancias especiales que justifican una reducción o exención de los honorarios.
Los investigadores deberán presentar un informe a la autoridad de homologación dentro de los treinta días siguientes a la recepción de la orden de investigación.
Si el Vicegobernador (Vicepresidente) está convencido de que el expropiador tiene una necesidad urgente de adquirir el terreno y que la demora sería perjudicial para el interés público, podrá ordenar directamente la cancelación del estudio durante el período procedimientos de expropiación.
4. Emisión del Certificado de Aprobación
1) La autoridad aprobadora considerará el informe del funcionario investigador y aprobará o desaprobará el plan de expropiación, o aprobará el plan de expropiación según lo modifique apropiadamente la autoridad aprobatoria. Sin embargo, si las modificaciones afectan a terrenos de personas que no participaron en el estudio, no se aprobarán sus planes de adquisición de terrenos.
2) La autoridad de aprobación deberá exponer los motivos de su decisión y enviará una copia de los motivos y la decisión a todas las partes involucradas en la parte de investigación dentro de los 30 días posteriores a que la autoridad de aprobación reciba el informe del oficial investigador.
3) Cuando la Junta de Compensación desempeña las funciones del funcionario investigador especificadas en la Directiva, la Junta de Compensación también tiene las funciones de la siguiente autoridad aprobadora de conformidad con las disposiciones de la Ley de Expropiación:
a. Aprobar o desaprobar el plan de solicitud o el plan de solicitud revisado;
B. Proporcionar por escrito los motivos de su decisión;
c. motivos;
Debe completarse dentro de los 60 días siguientes al nombramiento como oficial investigador.
(4) Si el vicegobernador (vicepresidente) cree que la negativa de la autoridad de aprobación a emitir un certificado de expropiación para un determinado plan no favorece el interés público, puede ordenar a la autoridad de aprobación que emita un certificado de aprobación si lo considera necesario y apropiado.
5) Cuando la autoridad de aprobación aprueba el proyecto de solicitud, también deberá proporcionar al solicitante un certificado de solicitud legal.
5. Registro del certificado de aprobación
Después de obtener el certificado de aprobación de adquisición de terrenos, el solicitante debe registrar el certificado de aprobación en la Oficina de Propiedad de Terrenos. Si el expropiador no registra el certificado de aprobación de adquisición de tierras en la Oficina de Propiedad de Tierras dentro de los 120 días siguientes a la fecha de registro del aviso de adquisición planificada y no extiende el tiempo de registro de conformidad con el artículo 23 de la Ley de Adquisiciones, la adquisición de tierras El plan se considerará abandonado y el plan. El aviso de requisición será cancelado.
El artículo 23 de la Ley de Adquisición de Tierras establece que el Viceministro de Justicia y el Viceprocurador General o sus designados extenderán el período de registro, incluido el nombramiento de investigadores, 65.438.020 días antes del plazo antes mencionado 5 días para el informe del investigador y 30 días para la decisión de la autoridad de aprobación.
Los solicitantes deben completar los procedimientos de compensación necesarios después de registrar el certificado de aprobación. Finalmente, realice los trámites necesarios para la transferencia de la tierra con el propietario.
6. Secuencia del Proceso de Compensación
En términos de compensación por expropiación de tierras, el Comité de Compensación de Tierras tiene poder judicial. Además, en virtud de la Ley de Adquisición de Tierras de Alberta, la Junta de Derechos de Superficie tiene poderes de expropiación en lo que respecta al artículo 31 de la Ley de Recursos Hídricos y las leyes de energía hidroeléctrica y eléctrica relacionadas con las centrales eléctricas. Los procedimientos básicos para la compensación por adquisición de tierras son los siguientes:
1) Al solicitar el registro de un certificado de aprobación, el solicitante debe proporcionar inmediatamente al propietario un aviso de solicitud escrito en el formato prescrito.
2) El expropiador evalúa el patrimonio del terreno para realizar el “pago propuesto”, que es el monto de compensación inicial. Para ayudar al solicitante en su valoración, el propietario deberá proporcionarle cualquier información relevante sobre el valor de sus activos; si algún propietario retiene cualquier información relevante, quedará en desventaja en términos de costos de compensación. Estará en desventaja en cuanto a las prestaciones a las que tiene derecho en virtud del artículo 66.
3) Dentro de los 90 días posteriores al registro del certificado de aprobación de la requisición, el solicitante deberá enviar una notificación por escrito de la propuesta de pago al propietario con base en la estimación del valor de los activos del terreno requisado. Se debe enviar una copia de la evaluación de los activos de la tierra al propietario junto con la notificación. Los solicitantes deberán pagar las tarifas apropiadas asociadas con el proceso de evaluación. Se debe realizar una evaluación por escrito del pago propuesto previa solicitud. El expropiador puede solicitar al tribunal una extensión del período de 90 días dentro de los 90 días antes mencionados y antes de obtener el título de propiedad de la tierra (dando al propietario registrado al menos dos días).
4) Una vez que se recibe una notificación por escrito del solicitante, el propietario tiene derecho a recibir el monto de compensación propuesto. La aceptación por parte del propietario de la indemnización propuesta no perjudica su derecho a aumentar la indemnización de expropiación.
5) El solicitante no tiene derecho a cancelar el pago propuesto antes de la audiencia, pero esto no impide que el comité de remuneraciones decida que el pago es menor que el pago recomendado.
6) Cuando el solicitante y el propietario no lleguen a un acuerdo sobre el pago de la indemnización conforme a esta Ley, la Comisión determinará el monto de la indemnización.
Si el propietario acepta transferir el terreno mediante expropiación sujeto a términos de compensación determinados por la Junta, el consentimiento del propietario a la transferencia del terreno se evidenciará mediante un acuerdo expreso por escrito entre el propietario y el expropiador. . El acuerdo incluye:
1) El propietario se compromete a transferir (transferir el terreno por expropiación);
2) El resultado de la compensación decidido por el comité;
; 3) El momento en que se determina la propiedad de la tierra.
Luego, el propietario deberá realizar inmediatamente los trámites necesarios para transferir el terreno al expropiador.
Si el solicitante no puede obtener la información necesaria para tomar una decisión adecuada sobre el monto de la compensación, podrá solicitar orientación a la Comisión, que tomará una decisión sobre el monto de pago recomendado.
El Propietario también puede obtener asesoramiento de cualquier funcionario jurídico sobre si acepta el pago propuesto en su totalidad y los costos legales correspondientes del Propietario serán pagados por el Comprador.
Si ninguna de las partes solicita determinar el procedimiento de compensación dentro de un año después de que el Propietario reciba la notificación por escrito del Solicitante de conformidad con el Artículo 31(3), el monto propuesto a pagar se considerará como el cantidad a la que tiene derecho el Propietario de la compensación recibida.
Cuando el pago propuesto por los bienes expropiados haya sido realizado al otorgante, el monto así pagado se deducirá del monto otorgado por la Comisión. Si el monto pagado excede el monto decidido por el Comité, el excedente formará un préstamo al solicitante, que podrá recuperar en futuras actividades.
7) Distribución de salario:
A. Si las personas o partes interesadas no llegan a un acuerdo sobre cómo distribuir la compensación, la Comisión ordenará que la compensación sea enviada al corte.
b. Si se presenta una compensación al tribunal conforme al párrafo a, el tribunal determinará la asignación de fondos basándose en la solicitud de todas las partes interesadas.
7. Principios de Compensación
1) La compensación pagadera al expropiar un terreno debe basarse en las siguientes condiciones:
El precio de mercado del terreno (el precio de mercado de la expropiación de la tierra) El precio se refiere al precio de la tierra formado en una transacción cuando una persona quiere venderla en el mercado abierto a alguien que quiere comprarla);
B. ;
C. Al propietario La injerencia de intereses económicos especiales afecta al ámbito correspondiente;
D. Las pérdidas causadas por efectos nocivos.
(2) En la determinación del monto de la indemnización no se incluirá el obtenido por medios forzosos, salvo que concurran circunstancias especiales no consideradas en las disposiciones indemnizatorias de esta ley.
3) Para la determinación del valor del terreno no se consideran las siguientes condiciones:
a. el valor de uso esperado o real del solicitante en cualquier momento posterior a la compra;
b. Cualquier valor determinado o solicitado en virtud de una transferencia o acuerdo para la venta, arrendamiento u otra disposición de un terreno;
c. o desarrollo en conexión con la expropiación o desarrollo de emergencia o reducción.
4) Si algún terreno está construido o equipado con otros edificios y equipos para fines especiales, como escuelas, hospitales, instalaciones municipales o edificios que el propietario propone no pueden ser requisados, aún así serán requisados como activos. , pero el uso Siempre que la finalidad siga siendo la misma y no se cumplan otros requisitos, el valor del bien expropiado es mayor que el valor del bien ordinario. El tiempo que llevará comenzar la nueva construcción también debe incluirse en la estimación.
5) Reubicación de viviendas. La Junta otorgará el aumento de compensación después de determinar el valor de mercado de la tierra utilizada principalmente por el propietario para fines de vivienda. El Comité considera que es necesario garantizar que las viviendas a las que se reubican los propietarios sean al menos tan accesibles y adecuadas como las viviendas expropiadas. El aumento de la indemnización determinado por la Comisión cubre los costes entre la expropiación y la ocupación de la nueva vivienda.
6) Cuando exista más de un bien separado en el terreno, en la práctica, el valor de mercado de cada bien separado deberá determinarse por separado.
7) Cuando el terreno adquirido sea un bien asegurado, deberá determinarse individualmente el valor de mercado de cada persona propietaria del bien terreno.
8) Se debe dar a los propietarios de tierras una compensación adecuada por las perturbaciones. Por ejemplo, en el caso de la adquisición de terrenos y viviendas, el propietario debe otorgarle un subsidio adecuado, cuyo monto es del 5% de la tarifa de compensación del valor de mercado del terreno adquirido utilizado para alojamiento, o confirmarse en función de la situación real. (las molestias y gastos de encontrar otra vivienda) monto real.
9) Proporcionar una compensación adecuada a los inquilinos se basa principalmente en los siguientes aspectos: la duración del plazo de arrendamiento; el derecho a subarrendar la empresa del arrendatario; tierra El grado o alcance de la inversión.
10) Indemnización por pérdidas empresariales. Cuando una empresa esté ubicada en terrenos expropiados, el expropiador deberá compensar las pérdidas comerciales ocasionadas por el traslado de la empresa a causa de la expropiación. La Comisión puede diferir la determinación de la pérdida comercial hasta que la empresa sea reubicada, reabierta y cerrada dentro de seis meses o tres años, lo que ocurra primero.
11) Indemnización parcial por expropiación.
Cuando sólo se expropia una parte de la tierra de un propietario, el propietario todavía tiene derecho al precio de mercado de la tierra expropiada porque el valor de la tierra restante se revaloriza como resultado de la expropiación.
12) Efectos nocivos y daños incidentales. Cuando la tierra del propietario es parcialmente expropiada, la compensación debe incluir:
A. Efectos perjudiciales, incluidos: ① daños por corte; ② cualquier disminución en el valor de mercado de la tierra restante;
B.Daños colaterales.
13) Derecho de vía o derecho de vía. Cuando se expropia un derecho vial, la Comisión puede ignorar el valor residual dado al propietario al determinar el valor de la propiedad que se está expropiando. El propietario debe ser compensado por sus pérdidas.
8. Resolución de Conflictos
Los conflictos entre el expropiador y el propietario durante el proceso de expropiación y la compensación relacionada generalmente son resueltos por el comité de compensación. Si no está satisfecho con la decisión de la Comisión de Compensación, puede acudir a los tribunales.
1. Apelación
Salvo las funciones del Oficial Investigador conforme a la Parte I de la Ley de Expropiación, cualquier decisión y orden de la Comisión podrá ser apelada ante el Tribunal de Justicia. En dicha apelación, el tribunal podrá investigar cualquier asunto a espaldas de la Junta o tomar cualquier decisión u orden que la Junta tenga facultad de dictar. Se pueden ejercer los mismos poderes que los recursos sin jurado ante el Tribunal Superior inglés.
Hacer una declaración
Cuando cualquier persona interesada no esté de acuerdo con la autoridad de la Comisión o la legalidad de cualquier decisión, orden, dirección u otra acción de la Comisión, la Comisión hará una declaración por escrito ante el tribunal Estas personas exponen los fundamentos de la cuestión y presentan pruebas, sobre las cuales el tribunal dictará una decisión definitiva y válida.
Si la Junta se niega a exponer sus motivos, la parte puede solicitar al Tribunal de Apelaciones que ordene a la Junta a exponer sus motivos. 3. Honorarios
1) Los honorarios legales, de tasación y otros relacionados a cargo del propietario para determinar la compensación pagadera correrán por cuenta del solicitante a menos que el comité determine que existe evidencia especial que justifique la reducción. o eliminación de tasas.
2) El comité podrá ordenar los gastos que deban soportarse y permitirse.
3) Cuando no se programe una audiencia, o el propietario y el solicitante no lleguen a un acuerdo sobre los honorarios a pagar por el solicitante, el comité podrá determinar los honorarios pagaderos al propietario con base en 1 ) y 2).
4) Si el solicitante presenta una apelación, deberá pagar la tarifa de acuerdo con 1; si la apelación del propietario tiene éxito, se basará en su tarifa; si no, la tarifa será determinada por el; corte.