Problemas de arrendamiento de tierras

1. Disposiciones sobre el tratamiento contable de los derechos de uso de la tierra en el "Sistema de Contabilidad Empresarial" El artículo 47 del "Sistema de Contabilidad Empresarial" estipula: "Los derechos de uso de la tierra adquiridos por una empresa mediante la compra o el pago de derechos de transferencia de tierras se tratarán como uso de la tierra Los derechos antes de desarrollar o construir proyectos de uso propio. Los activos intangibles se contabilizarán y amortizarán en cuotas de acuerdo con el plazo previsto en este sistema. Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolle vivienda comercial, se transferirá el valor en libros del derecho de uso del suelo. al costo de desarrollo; cuando la empresa utilice el terreno para construir proyectos de uso propio, el valor en libros del derecho de uso del suelo se transferirá al costo de desarrollo. El valor en libros se transferirá todo al costo de la construcción en curso. En otras palabras, según el nuevo sistema contable, una vez finalizado el proyecto de construcción, el valor de los derechos de uso de la tierra eventualmente se transferirá al valor de los activos fijos.

2. Principales problemas existentes en el tratamiento contable de los derechos de uso del suelo

1. La transferencia de valor de los activos intangibles se logra mediante amortización y la transferencia de valor de los activos fijos se logra mediante depreciación. Según el sistema contable, los derechos de uso del suelo gestionados como activos intangibles generalmente se amortizan mediante el método de línea recta. El período de amortización se determina con base en el período de beneficio estipulado en el contrato de transferencia (o el período de vigencia especificado por la ley), y la ley estipula claramente el período de uso de la tierra. El plazo máximo de los derechos de uso del suelo que se obtienen mediante el pago del canon de transferencia de suelo es: 70 años para suelos residenciales; 40 años para suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento y 50 años para suelos industriales, educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios, deportivos; , y terrenos integrales u otros. Por lo tanto, la vida de amortización de los derechos de uso del suelo es más larga que la vida de depreciación de los activos fijos (alrededor de 30 años para los edificios). Si el valor de los derechos de uso de la tierra se incluye en los activos fijos, inevitablemente conducirá a una transferencia anticipada del valor de los activos. Además, durante el período de construcción del proyecto en construcción, también existe el problema de que el valor de los derechos de uso del suelo no se puede amortizar. En términos de transferencia de activos, este tratamiento contable viola el principio de base devengado y el principio de casación de ingresos y gastos, y no es conveniente para una correcta contabilización de las ganancias.

2. La gestión de los derechos de uso de la tierra es difícil de implementar. Una vez que los derechos de uso de la tierra se incluyen en el valor de los activos fijos, cuando se completa la depreciación de los activos fijos con el valor de la tierra, el valor de los derechos de uso de la tierra es cero desde la perspectiva contable, pero de hecho, las empresas a menudo tienen derechos de uso de la tierra. durante varios años. Si la empresa desea transferir tierras o realizar inversiones externas para utilizar la tierra en este momento, implicará la confirmación del valor de los derechos de uso de la tierra (o costo de inversión), y la empresa deberá volver a confirmar mediante tasación de activos u otros métodos. , lo cual es difícil e inexacto. En resumen, como activo, los derechos de uso de la tierra a menudo ocurren durante operaciones comerciales como transferencias, inversiones, liquidaciones y otras actividades comerciales. El sistema de contabilidad convertirá el valor de los derechos de uso de la tierra en contabilidad de activos fijos, proporcionando confirmación del valor y gestión diaria. . La gestión trae grandes dificultades.

3. Sea incompatible con lo dispuesto en las leyes tributarias. El artículo 29 de las "Medidas para la deducción antes de impuestos del impuesto sobre la renta de las empresas" (Guo Shui Fa [2000] Nº 84) estipula: "El precio de transferencia de la tierra pagado por los contribuyentes al Estado u otros contribuyentes para obtener derechos de uso de la tierra será administrados como activos intangibles y no serán inferiores a la amortización promedio durante la vida útil especificada en el contrato." Obviamente, esto es diferente del sistema contable y aumenta la carga de trabajo de los contribuyentes en la presentación de declaraciones de impuestos.

En tercer lugar, sugerencias sobre el tratamiento contable de los derechos de uso del suelo. En vista de las razones anteriores, los derechos de uso de la tierra pueden contabilizarse por separado como activos intangibles (excepto en el caso de empresas de desarrollo inmobiliario) y amortizarse utilizando el método de línea recta de conformidad con las "Medidas de Gestión de Activos Intangibles". Esto también es factible porque el derecho de uso del suelo es independiente, su costo de adquisición, es decir, el valor registrado, es más fácil de determinar y su período de amortización se puede determinar con base en el contrato de transferencia de suelo.

Ejemplo: La empresa A necesita adquirir varios acres de terreno para ampliar su fábrica y pagar una tarifa de transferencia de terreno de 6,5438 millones de yuanes al departamento de gestión de terrenos. El tratamiento contable de la empresa debe ser: Débito: Intangible. activos - uso de la tierra El derecho es de 6,5438+0 millones de yuanes, el préstamo es de 6,5438+0 millones de yuanes y el depósito bancario es de 6,5438+0 millones de yuanes.

La vida útil especificada en el contrato de cesión del terreno es de 50 años. Luego, la empresa puede amortizar activos intangibles por valor de 20.000 yuanes cada año hasta que se complete la amortización.

& ltBR & gtDebit: Gastos administrativos-amortización de activos intangibles 20.000 yuanes