El artículo 49 de la Ley de Ordenación de Tierras estipula la compensación.
1. El proyecto de enmienda a la Ley de Tierras establece claramente una compensación separada para las casas de los aldeanos rurales. El proyecto estipula que el Consejo de Estado formulará medidas específicas para la compensación y el reasentamiento de las tierras de propiedad colectiva de los agricultores. De acuerdo con las medidas específicas formuladas por el Consejo de Estado, las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central pueden estipular normas específicas de compensación y reasentamiento. 2. Se requiere compensación antes de la adquisición de tierras. El proyecto de modificación de la Ley de Tierras eliminará el límite superior de 30 veces. 3. Se aclara que la compensación por la adquisición de terrenos se basará en el precio de mercado. Según el borrador, la compensación por la adquisición de tierras ya no se calculará en función del valor de producción de la tierra anterior. El estándar de compensación de tierras no sólo tiene en cuenta el valor de producción anual del uso original, sino que también considera de manera integral diversos factores como la ubicación de la tierra, la oferta y la demanda, el nivel de desarrollo económico y social, especialmente la seguridad social de los agricultores sin tierra. La compensación por viviendas y terrenos adjuntos debería seguir los principios del mercado. El objetivo final de la compensación es garantizar que se mejoren las vidas originales de los agricultores sin tierra y se protejan sus medios de vida a largo plazo. 4. El proyecto modifica el contenido de las indemnizaciones de tres a cinco. Sobre la base de las actuales "tarifas de compensación de tierras, subsidios de reasentamiento y tarifas de compensación por adquisiciones de tierras para cultivos jóvenes", las casas y las adquisiciones de tierras se enumeran por separado y se agregan las tarifas de compensación de la seguridad social. 5. En materia de seguridad habitacional. Si los agricultores sin tierra dentro del área de planificación urbana reciben casas en terrenos de propiedad estatal, se les dará una compensación monetaria a precios de mercado si no pueden proporcionárselas fuera del área de planificación urbana, se organizarán granjas para reconstruir las casas y se les compensará; se otorgará en función del costo de la vivienda nueva. 6. Seguridad social. Los fondos de subsidio de la seguridad social se agregarán a los fondos de compensación y se acreditarán en las cuentas del seguro de pensión personal de los agricultores sin tierra. 7. El proyecto también establece en principio los procedimientos para la adquisición de tierras. Deben formularse procedimientos estrictos de acuerdo con los principios de legalidad, equidad y apertura". Está claro que "si no se implementan fondos de compensación, no se aprobará la adquisición de tierras. 8. Esta revisión de la Ley de Ordenación de Tierras es el primer paso en la reforma del sistema de compensación por adquisición de tierras. El proyecto autoriza al Consejo de Estado a formular medidas específicas para la compensación por la adquisición de tierras y el reasentamiento. Según la actual ley de gestión de tierras, las tierras de construcción colectiva rural no pueden comercializarse directamente. Sólo el Estado puede comprarlas a los agricultores, convertirlas en tierras de propiedad estatal y luego transferirlas al mercado. Los agricultores sin tierra a menudo no pueden compartir los beneficios de la valorización de la tierra, lo que objetivamente crea una situación en la que el gobierno y el pueblo compiten por las ganancias. 9. Si se revisan las normas de compensación por adquisición de tierras en la Ley de Gestión de Tierras, ¿a cuánto se incrementará la compensación? La compensación debe aumentarse al menos a 10 veces el valor de compensación actual. En la enmienda a la Ley de Gestión de Tierras, si la compensación por expropiación se incrementa 10 veces, los agricultores pueden recibir 600.000 yuanes en compensación por expropiación por un acre de tierra. La expropiación de tierras colectivas rurales o de casas en tierras colectivas es mucho más complicada que la expropiación de casas en tierras de propiedad estatal e incluye una gran cantidad de tierras en la unión de áreas urbanas y rurales, pueblos, nuevas ciudades, etc. Según la actual ley de gestión de tierras, la suma de las tasas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento no excederá 30 veces el valor de producción anual promedio de los tres años anteriores a la expropiación de la tierra. En otras palabras, la compensación por un acre de tierra generalmente no supera los 60.000 yuanes, lo que equivale a menos de 100 yuanes por metro cuadrado. 10. Teniendo en cuenta varios factores, el proyecto modifica el artículo 47 de la Ley de Gestión de Tierras para que diga: Para expropiar tierras de propiedad colectiva de los agricultores, se deben formular procedimientos estrictos de acuerdo con los principios de legalidad, equidad y apertura, y se debe otorgar una compensación justa. Se deben proporcionar medidas para garantizar que se hayan mejorado las vidas originales de los agricultores expropiados, se hayan garantizado sus medios de vida a largo plazo y se hayan salvaguardado los derechos e intereses legítimos de los agricultores expropiados. La compensación por la expropiación de tierras incluye la compensación de la tierra. , los subsidios de reasentamiento y las tasas de seguridad social para los agricultores expropiados, la compensación de vivienda para los aldeanos rurales y otros embargos de tierras y las tasas de compensación para los cultivos jóvenes se estipularán en medidas específicas para la compensación y el reasentamiento de las tierras de propiedad colectiva de los agricultores; el Consejo de Estado. De acuerdo con las medidas específicas formuladas por el Consejo de Estado, las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central pueden estipular normas específicas de compensación y reasentamiento. 11. Es posible que haya más cambios en la Ley de Gestión de Tierras en el futuro. Después de la reforma, los agricultores pueden considerarse el principal organismo de las transacciones colectivas de tierras rurales, y parte de los ingresos de la tierra se convertirán en ingresos fiscales locales mediante ajustes fiscales.
Objetividad jurídica:
1. Situación básica 1 En julio de 2003, el Comité de Aldeanos de Liuzhezhuang en el sur de la ciudad de Lucheng, Distrito de Tongzhou, Beijing (en adelante, el comité de aldea). ) y la persona sujeta a ejecución, Zhang. Cierta persona firmó un contrato de arrendamiento de tierras y el comité de la aldea arrendó 10 acres de tierra colectiva de la aldea a Zhang. Desde 2005, Zhang ha construido fábricas en terrenos arrendados sin pasar por procedimientos de uso del suelo. La Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing, solicitante de la ejecución, inició una investigación sobre la ocupación ilegal de tierras por parte de Zhang el 8 de febrero de 2007. Después de una investigación in situ, se descubrió que el área ilegal real de la fábrica construida por Zhang era de 6811,8 metros cuadrados (10,22 acres). El 24 de junio de 2008, se requirió que la persona sujeta a ejecución tomara una decisión de sanción administrativa sobre tierras y recursos contra Zhang: se determinó que Zhang ocupaba la fábrica de construcción de terrenos en la aldea de Liuzhezhuang, al sur de la ciudad de Lucheng, distrito de Tongzhou, Beijing sin obtener los procedimientos de uso de la tierra y violó las regulaciones Las disposiciones pertinentes de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" ordenaron a Zhang devolver las tierras ocupadas ilegalmente en un plazo de 15 días y desmantelar los edificios recién construidos y otras instalaciones en la zona. tierras ocupadas y restaurarlas. Zhang no solicitó una reconsideración ni presentó una demanda ante el Tribunal Popular dentro del plazo prescrito. El 18 de febrero de 2009, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing solicitó al tribunal la ejecución obligatoria de conformidad con la ley. Durante el proceso de revisión de este caso, la persona sujeta a ejecución, Zhang, admitió que construyó la fábrica sobre la base de una ocupación ilegal de tierras, pero dijo que había vendido la fábrica a otros a finales de 2007, pero no proporcionó evidencia. 2. Resultado del juicio: Se aprueba la sentencia para su ejecución. 3. Opiniones analíticas El foco de la disputa en este caso es: ¿Quién debería ser castigado por la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing por ocupación ilegal de tierras? Una opinión es que la persona castigada es Zhang, un constructor que ocupó ilegalmente el terreno.
La razón es que la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula que cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos para la construcción debe solicitar el uso de terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley si el terreno está ocupado para ello; La construcción implica la conversión de terrenos agrícolas en terrenos de construcción, debe pasar por los procedimientos de aprobación para la conversión de terrenos agrícolas. Si los procedimientos pertinentes no se completan de acuerdo con estas regulaciones, el perpetrador que ocupa ilegalmente la tierra será la contraparte del castigo por parte del departamento de tierras y recursos. Otra opinión es que la persona que es castigada es la persona que realmente ocupa el terreno. La razón es que el ocupante ilegal arrienda o vende el terreno y las propiedades en él a otros. El constructor que ocupa ilegalmente el terreno en realidad no ocupa el terreno. tierra, por lo que ignorará las regulaciones del departamento de tierras. Si se determina la multa, los derechos e intereses del arrendatario o comprador no pueden protegerse. Si hay pruebas suficientes, el verdadero poseedor ilegal debería ser castigado. El autor está de acuerdo con la primera opinión. El Departamento de Tierras ha visto un aumento significativo de casos de aplicación de la ley administrativa no litigiosos que involucran ocupación ilegal de tierras de conformidad con las disposiciones de la Ley de Administración de Tierras. Los hechos de ocupación ilegal de tierras identificados en tales casos son claros, pero en realidad las partes involucradas en la ocupación ilegal de tierras son muy complejas y diversas, lo que hace más difícil para los tribunales revisar tales casos. La Ley de Ordenación del Territorio no estipula claramente las sanciones para quienes ocupen ilegalmente terrenos de construcción y sus contrapartes. El significado literal es castigar a los constructores que ocupan terrenos ilegalmente. Pueden alquilar o vender terrenos y propiedades de superficie, pero son constructores que ocupan terrenos ilegalmente y deben ser sancionados. Durante el proceso de revisión, a menudo sucede que la empresa constructora que ocupa ilegalmente el terreno afirma que ha vendido las propiedades del terreno a otros y luego les impone sanciones por desmantelar las propiedades del terreno y restaurarlas a su condición original. Ignoró la decisión de sanción, pero el comprador intervino. Si el tribunal determina que el comprador es la contraparte a sancionar, indirectamente reconoce la validez del acuerdo de compraventa entre las partes, y el poder judicial reemplaza al poder administrativo, lo que viola el propósito de la ley. El autor considera que existe una relación jurídica civil entre el arrendatario o comprador y el constructor que ocupa ilegalmente el terreno. Si cree que hay una pérdida, puede resolverla por otras vías. Si se determina que un constructor que ocupa ilegalmente un terreno lo transfiere ilegalmente mediante venta u otras formas, se aplicará la sanción prevista en el artículo 73 de la Ley de Ordenamiento Territorial. Ahora que Zhang no ha presentado ninguna evidencia para probar sus hechos, es correcto solicitar a la oficina de tierras y recursos que castiguen a Zhang. Lo anterior es el contenido relevante de la responsabilidad legal en virtud de la "Ley de Gestión de Ocupaciones Ilegales". Espero que le resulte útil.