Planificación fiscal para la construcción de viviendas cooperativas

17. Pregunta: ¿Cómo se debe recaudar el impuesto empresarial para la construcción de viviendas cooperativas?

Respuesta: La construcción de viviendas cooperativa significa que una parte (en adelante, Parte A) proporciona derechos de uso de la tierra y la otra parte (en adelante, Parte B) proporciona fondos para construir casas en forma cooperativa. Generalmente hay dos formas de construir una casa cooperativa:

La primera es el puro "trueque", es decir, ambas partes intercambian sus derechos de uso de la tierra y la propiedad de la casa. Hay dos métodos de intercambio específicos:

(1) Se intercambian los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda, y ambas partes obtienen parte de la propiedad de la vivienda. En el proceso de esta cooperación, la Parte A transfirió parte de los derechos de uso de la tierra a cambio de la propiedad de parte de la casa y la Parte B transfirió los derechos de uso de la tierra al costo de transferir parte de la propiedad de la casa; a cambio de parte de los derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, ambas partes involucradas en una sociedad de construcción de viviendas deben pagar el impuesto sobre las ventas. La Parte A tributará conforme al subpartido de “Transferencia de Derechos de Uso de Suelo” del rubro tributario de “Transferencia de Activos Intangibles”. La Parte B tributará según el rubro tributario de “Ventas de Bienes Raíces”. Dado que ambas partes no han realizado acuerdos monetarios, sus respectivos volúmenes de negocios deben determinarse por separado de conformidad con el artículo 15 de las Normas de desarrollo. Si ambas partes (o cualquiera de las partes) que construyen conjuntamente una casa venden sus casas y también venden bienes raíces, sus ingresos por ventas se gravarán con el impuesto comercial de acuerdo con la categoría impositiva de "ventas de bienes raíces".

(2) Transferir derechos de uso del suelo a cambio de la propiedad de la vivienda. Por ejemplo, la Parte A alquila los derechos de uso de la tierra a la Parte B por varios años, y la Parte B invierte en la construcción y el uso de la tierra. Una vez que expire el contrato de arrendamiento, la Parte B devolverá los derechos de uso de la tierra junto con los edificios terminados a la Parte A. Durante este proceso de operación, la Parte B intercambia los edificios por varios años de derechos de uso de la tierra y la Parte A alquila los derechos de uso de la tierra. permuta por edificios. Si la Parte A ha arrendado los derechos de uso de la tierra, será tratada como una "industria de servicios". Si la Parte B vende bienes raíces, el impuesto comercial se aplicará de acuerdo con la categoría impositiva de "Ventas de Bienes Raíces". Cuando ambas partes tributen por separado, su volumen de negocios deberá determinarse también de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 de las "Normas de desarrollo del Reglamento Interino del Impuesto".

Nota: Artículo 15 de las normas de aplicación originales.

Artículo 15 Si un contribuyente presta servicios sujetos al impuesto, transfiere activos intangibles o vende bienes inmuebles a un precio manifiestamente bajo sin razones justificables, la autoridad fiscal competente tiene derecho a determinar su volumen de negocios en el siguiente orden:

(1) Determinación con base en el precio promedio de servicios gravables similares prestados por el contribuyente o bienes inmuebles similares vendidos en ese mes.

(2) Basado en el precio promedio de servicios gravables similares o bienes inmuebles similares vendidos por el contribuyente en el pasado reciente.

(3) Determine el precio imponible de acuerdo con la siguiente fórmula:

Valor imponible = costo operativo o costo del proyecto × (1 + tasa de ganancia de costo) ÷ (1 - tasa de impuesto comercial )

La tasa de beneficio de costos en la fórmula anterior la determinan las autoridades fiscales de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.

El segundo método consiste en que la Parte A invierta en los derechos de uso de la tierra y la Parte B invierta en fondos monetarios para establecer una empresa conjunta para construir casas cooperativas. Para esta forma de construcción de viviendas cooperativa, la forma en que se grava debe determinarse caso por caso.

(1) Si ambas partes adoptan el método de * * * asumir el riesgo y * * * disfrutar de la distribución de ganancias después de la finalización de la casa, de acuerdo con las regulaciones del impuesto comercial, los derechos de uso de la tierra proporcionados por la Parte A a la empresa conjunta se considerará inversión y participación accionaria, y no. El impuesto comercial se aplica de acuerdo con las regulaciones de "invertir en activos intangibles como acciones, participar en la distribución de ganancias de los inversionistas y * * compartir riesgos de inversión". "; la venta de bienes inmuebles sólo tributa sobre los ingresos provenientes de la venta de casas por la empresa conjunta; no se grava ningún impuesto comercial sobre las ganancias compartidas por ambas partes.

(2) Si la Parte A participa en la distribución o retira ganancias fijas de acuerdo con una cierta proporción de los ingresos por ventas después de la finalización de la casa, no entra en la categoría de inversión en acciones sin negocio. impuesto como se menciona en el impuesto comercial, la Parte A transfiere la tierra a Si el derecho de uso se transfiere a una empresa conjunta, entonces las ganancias fijas obtenidas por la Parte A o los ingresos extraídos de los ingresos por ventas en proporción se gravarán como. "transferencia de activos intangibles"; la empresa conjunta se gravará sobre la base de los ingresos por ventas de todas las casas y la "venta de bienes inmuebles" "el impuesto comercial se aplica a las partidas fiscales.

(3) Una vez terminada la casa, las dos partes la distribuyen de acuerdo con una determinada proporción. Este tipo de comportamiento empresarial no constituye el comportamiento fiscal empresarial de invertir en activos intangibles y compartir riesgos como se menciona en. el impuesto empresarial. Por lo tanto, el terreno transferido por la Parte A a la empresa conjunta se grava primero como "transferencia de activos intangibles" y su volumen de negocios se evalúa de conformidad con el artículo 15 de las Normas de aplicación. Por lo tanto, si las casas de la empresa conjunta se asignan a la Parte A y a la Parte B,

(2) "Respuesta de la Administración Estatal de Impuestos sobre el Impuesto Comercial para la Construcción de Viviendas Cooperativas" (Guo Shui Han [ 2004] No. 241)

Oficina Provincial de Impuestos Locales de Guangdong:

Solicitud de instrucciones de su oficina sobre cuestiones de política fiscal relativas a la recaudación del impuesto comercial para la "construcción cooperativa" de Guangzhou Jin 'an Real Estate Development Co., Ltd." (Guangdong Taxation Fa [2003] No. 357) Recibido. El significado específico de "una parte proporciona derechos de uso de la tierra" en el artículo 17 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la publicación de respuestas a las preguntas sobre impuestos comerciales (Parte 1)" (Guofa [1995] N° 156, en adelante denominado como Documento No. 156) es el siguiente:

Artículo 17 del Documento No. 156 “La construcción cooperativa de viviendas significa que una parte proporciona derechos de uso de la tierra y la otra parte proporciona fondos.

"La "parte que otorga derechos de uso de la tierra" en el "Reglamento" incluye el permiso de planificación de tierras de construcción aprobado por la Oficina de Planificación, la carta de aprobación de tierras de construcción emitida por la Oficina de Tierras y Recursos, el aviso de tierras de construcción y el certificado de uso de tierras, y otros documentos emitidos por el departamento de administración de tierras. Los derechos de uso de la tierra disfrutados por las partes en los documentos de tierra de construcción y otros actos de una parte que otorgan derechos de uso de la tierra

(3) "Respuesta de la Administración Estatal de Impuestos sobre Impuesto comercial para la construcción de viviendas cooperativas" (Guo Shui Han [2005] No. 1003).

Oficina de Impuestos Locales Provinciales de Hainan:

La "Solicitud de instrucciones de la Oficina Local Provincial de Hainan" de su oficina Oficina de Impuestos sobre la Cooperación en el Desarrollo del Jardín Bauhinia en Haikou, nuestra Provincia" (Qiongdi Shuifa [2005] No. 57) Después de la investigación, la respuesta es la siguiente:

En vista del hecho de que durante el desarrollo y construcción de este proyecto, los derechos de uso de la tierra y los propietarios de los edificios pertenecen a la Parte A, no hay transferencia de activos intangibles según lo estipulado en el "Reglamento de Impuestos Comerciales de la República Popular China". Por lo tanto, el acto de la Parte A que proporciona los derechos de uso de la tierra y que la Parte B proporcione los fondos necesarios para desarrollar conjuntamente un proyecto inmobiliario en nombre de la Parte A no constituye construcción cooperativa de viviendas, y el Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión del Impuesto Comercial Preguntas y respuestas (1) no se aplica. 》(Guo Shui Fa [1995] No. 156) Artículo 17 sobre la recaudación del impuesto comercial para la construcción de viviendas cooperativas

Segundo, impuesto al valor agregado de la tierra

(1) "Ministerio de Hacienda y Estado. Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra (Caishuizi [1995] No. 048)

1. Respecto a la exención de impuestos para inversiones inmobiliarias y empresas conjuntas

Inversiones inmobiliarias y empresas conjuntas Si una de las partes de la inversión o empresa conjunta utiliza terrenos (bienes inmuebles) como inversión en acciones o transfiere el inmueble a. la inversión o empresa conjunta como condición de empresa conjunta, el impuesto al valor agregado de la tierra estará temporalmente exento. Si los bienes inmuebles antes mencionados se transfieren nuevamente en forma de inversión o empresa conjunta, el impuesto al valor agregado de la tierra será.

2. Respecto a la exención de impuestos para la construcción de viviendas en cooperativa

Si una de las partes aporta el terreno y la otra aporta fondos, y ambas partes cooperan para construir la casa, y la la casa está terminada y asignada para uso propio, está exenta temporalmente. Se cobrará el impuesto al valor agregado de la tierra; una vez completada la transferencia, se cobrará el impuesto al valor agregado de la tierra

(2) "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishui [2006] No. 21)

Con terreno (propiedad) Si la inversión o empresa conjunta se dedica al desarrollo inmobiliario, o la empresa de desarrollo inmobiliario invierte o invierte conjuntamente en viviendas comerciales construidas por la empresa de desarrollo inmobiliario, el "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración del Estado de". Tributación sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Finance and Taxation Words [1995] No. 048) Artículo 1

(3) "Aviso de la Oficina Municipal de Impuestos Locales de Guangzhou sobre la publicación de las "Directrices sobre varias cuestiones en la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra" (Continuación 2)" (Suidi Shuihan [2010] No. 170)

12 Para las siguientes formas de vivienda cooperativa y desarrollo inmobiliario. Proyectos, ¿cómo confirmar el monto relevante de ingresos y deducciones?

(1) Si una de las partes adquiere un terreno y la otra aporta fondos para desarrollar conjuntamente un proyecto inmobiliario, las dos partes no establecerán una empresa conjunta. Durante el proceso de cooperación, el inversor intercambia parte de los derechos de uso de la tierra (bienes raíces) por parte de la propiedad, y el inversor intercambia parte de los derechos de uso de la tierra (propiedad) por parte de los derechos de uso de la tierra.

Para los derechos de uso de suelo (bienes inmuebles) antes mencionados, si parte de los derechos de uso de suelo se transfieren a cambio de parte de la propiedad del inmueble, la renta se reconocerá de acuerdo con lo establecido en Artículo 3, Párrafo 1 del Documento No. Art. 187. Si un inversionista transfiere parte de la propiedad de un inmueble a cambio de parte de los derechos de uso de suelo (bienes inmuebles), la renta y el precio pagado para obtener parte de los derechos de uso de suelo se reconocerán de conformidad con lo dispuesto en " Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales” N° 10, Punto 1. 187.

(2) Establecer una empresa conjunta para participar en el desarrollo inmobiliario utilizando los derechos de uso de la tierra (bienes raíces) y el capital monetario de los inversores como precio de la acción. Una vez finalizado, el método de distribución adoptado por ambas partes es: 1. Los riesgos se comparten y los beneficios se comparten. 2. Retirar o fijar ganancias según una determinada proporción de los ingresos por ventas; 3. Distribuir los bienes inmuebles según una determinada proporción;

Para las empresas conjuntas antes mencionadas, el valor tasado confirmado cuando se invierten los derechos de uso de la tierra local (bienes raíces) se utiliza como el precio pagado para obtener los derechos de uso de la tierra al abandonar el lugar; Los derechos de uso de la tierra (bienes raíces) se utilizan como precio al invertir en acciones. El valor tasado confirmado se considera un ingreso por la transferencia de derechos de uso de la tierra (bienes raíces).

De acuerdo con el artículo 6 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y la Administración Estatal de Impuestos sobre Varias Cuestiones Relacionadas con el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" (Caishui [2006] No. 21 ), después del 2 de marzo de 2006, los derechos de uso de la tierra (Bienes raíces) establecidos como una empresa conjunta para participar en el desarrollo inmobiliario, se debe imponer el impuesto al valor agregado de la tierra.

Guoshuifa [2006] No. 187 "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones Relativas a la Gestión de Liquidación del Impuesto al Valor Agregado de la Tierra de Empresas de Desarrollo Inmobiliario"

3. Determinación de ventas indirectas e ingresos inmobiliarios de uso propio

(1) Las empresas de desarrollo inmobiliario utilizarán los productos desarrollados para beneficios a los empleados, recompensas, inversión externa, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas y intercambio por otras unidades y personas físicas activos no monetarios, etc.

, cuando se transfiere la propiedad, se considera venta de inmueble, y sus ingresos se reconocen en la siguiente forma y secuencia:

1. Determinado con base en el precio promedio de inmuebles similares vendidos. por la empresa en la misma región y en el mismo año;?

2. Determinado por las autoridades fiscales competentes con referencia al precio del mercado local o valor tasado de bienes inmuebles similares en el año en curso.

Tres. Impuesto sobre la Renta de las Sociedades

Las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades en las Empresas de Desarrollo Inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009] N° 31) estipula:

Artículo 31: Empresas obtener uso de la tierra a través de transacciones no monetarias El costo se determinará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

(1) Si las empresas y unidades invierten en empresas con derechos de uso de la tierra a cambio de desarrollar productos, se aplicarán las siguientes disposiciones Se seguirá lo siguiente:

1. Si el producto de desarrollo intercambiado es desarrollo y construcción de terrenos, la empresa receptora de la inversión no reconocerá el costo temporalmente al aceptar los derechos de uso del terreno. Cuando los productos de desarrollo se separen por primera vez, el costo de confirmar los derechos de uso del suelo se calculará y reconocerá con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo que deben separarse (incluidos los que se separaron por primera vez y los que se separaron posteriormente). ) y los impuestos y tasas pertinentes pagaderos durante la transferencia de derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

2. Si los productos de desarrollo intercambiados son otros terrenos de desarrollo y construcción, la empresa receptora de la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, pagar los impuestos pertinentes con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo y el Proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. El cálculo de la tarifa confirma el costo de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

(2) Si una empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en forma de capital, la empresa que recibe la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, calcular los derechos de uso de la tierra de acuerdo con el valor justo de mercado de los derechos de uso de la tierra y el proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. Los impuestos y tasas pagaderos pertinentes se calcularán y confirmarán para determinar el costo de adquisición de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima recibida.

Artículo 36 Si una empresa coopera o desarrolla conjuntamente proyectos inmobiliarios con otras empresas, unidades e individuos sin constituir una sociedad persona jurídica independiente, se manejará de conformidad con las siguientes disposiciones:

(1) Desarrollo Si el contrato o acuerdo estipula que los productos de desarrollo se asignarán a todos los inversionistas (es decir, socios, empresas conjuntas, lo mismo a continuación), cuando la empresa asigna los productos de desarrollo por primera vez, si los costos imponibles del proyecto han sido liquidados, los productos de desarrollo que deberán asignarse a los inversionistas serán La diferencia entre el costo imponible y el monto de la inversión se incluirá en la renta imponible del período actual si el costo imponible no ha sido liquidado; , el monto de la inversión del inversionista se tratará como ingreso por ventas para el tratamiento fiscal correspondiente. ?

(2) Si el contrato o convenio de desarrollo estipula la distribución de las utilidades del proyecto, se seguirán las siguientes disposiciones:

1. las rentas imponibles del ejercicio actual y unificarlas. Para declarar y pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, las utilidades del proyecto no podrán distribuirse antes de impuestos. Al mismo tiempo, no se puede amortizar en costos ni deducir antes de impuestos de los gastos por intereses relacionados por aceptar inversiones de inversionistas. ?

2. Las ganancias operativas del proyecto del inversor deben tratarse como dividendos y bonificaciones para el tratamiento fiscal pertinente.

Artículo 37 Si una empresa invierte derechos de uso de suelo en proyectos de desarrollo inmobiliario de otras empresas con el fin de desarrollar productos, se manejará de conformidad con las siguientes disposiciones:

Cuando la empresa obtiene primero el desarrollo. Al desarrollar productos, los productos de desarrollo deben descomponerse en dos negocios económicos: transferencia de derechos de uso de la tierra y compra de productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y el terreno debe calcularse y reconocerse con base en el valor justo de mercado. de los productos de desarrollo que obtendrá el proyecto (incluidos los adquiridos por primera vez y los adquiridos posteriormente). Ganancias o pérdidas por transferencia de derechos de uso.

Cuatro. Impuesto sobre escrituras

"Respuesta del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China al Departamento de Finanzas de la provincia de Henan" (Finanzas e Impuestos [2000] No. 14)

1. Cómo determinar la construcción de viviendas cooperativas entre la Parte A y la Parte B El tema del pago del impuesto sobre la escritura y la base para el cálculo del impuesto.

La unidad A es propietaria del terreno y la unidad B proporciona fondos para construir casas. La unidad B ha obtenido parte de los derechos de uso de la tierra de la unidad A, lo cual es una transferencia de propiedad de los derechos de uso de la tierra. De acuerdo con las disposiciones del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto a las escrituras", la Unidad B recaudará el impuesto a las escrituras y la base para calcular el impuesto será el precio de transacción del derecho de uso de la tierra obtenido por la Unidad B.

Las casas mencionadas anteriormente construidas y compartidas conjuntamente por la Parte A y la Parte B no transfieren la propiedad y no se aplica ningún impuesto sobre la escritura.

Verbo (abreviatura de verbo) Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre la construcción de viviendas cooperativas.

(1) "Respuestas a varias cuestiones planteadas por el Tribunal Popular Supremo en los juicios de casos de desarrollo y operación de bienes raíces antes de la implementación de la Ley de Gestión de Bienes Raíces" (Fafa [1996] No. 2)

5. Respecto a la utilización La cuestión de la construcción cooperativa de viviendas con inversión en suelo de propiedad estatal.

18. La parte con derechos de uso de la tierra utiliza los derechos de uso de la tierra como una inversión para construir una casa en cooperación con otros. El contrato de construcción conjunta firmado es una forma especial de transferencia remunerada de derechos de uso de la tierra. Además de los procedimientos de aprobación de la construcción conjunta, los procedimientos de registro de cambio de derechos de uso del suelo también deben tramitarse de conformidad con la ley. Si los procedimientos de registro de cambio de derecho de uso de la tierra no se completan, el contrato de construcción conjunta generalmente debe considerarse inválido. Sin embargo, si ambas partes realmente han cumplido el contrato, o la casa está básicamente terminada y no hay otros actos ilegales, el Se podrá considerar válido el contrato de construcción conjunta y se ordenará a ambas partes tramitar los cambios de uso del suelo en los trámites de registro de cambios de derechos.

22. Se llama construcción de viviendas cooperativas, pero en realidad es un contrato de transferencia de derechos de uso del suelo, lo que depende de la naturaleza real del contrato.

Si la transferencia de derechos de uso de la tierra cumple con las disposiciones legales, el contrato puede considerarse válido, pero no se considerará inválido simplemente porque esté a nombre de una cooperativa de construcción de viviendas.

(2) Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos relativos a disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras de propiedad estatal [2005] N° 5:

Artículo 14: Cooperativa inmobiliaria a que se refiere esta Interpretación Un contrato de desarrollo se refiere a un acuerdo de cooperación en el que las partes invierten, comparten ganancias y comparten riesgos en el desarrollo inmobiliario, con el contenido básico de proporcionar derechos de uso de la tierra y fondos.

Artículo 24: El contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario estipula que si la parte que proporciona los derechos de uso de la tierra no asume riesgos comerciales y solo cobra intereses fijos, se considerará un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.

Artículo 25 Si un contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá los riesgos operativos sino que solo asignará un número fijo de casas, se considerará un contrato de compraventa de casas.

Artículo 26 Si un contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá los riesgos del negocio sino que solo recibirá una cantidad fija, se considerará un contrato de préstamo.

Artículo 27 Si el contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá riesgos comerciales y solo utilizará la casa mediante arrendamiento u otras formas, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda.