Principios comerciales de bienes raíces comerciales
Así que el gerente general de Tianjin, Feng Xin, divide el modelo operativo de bienes raíces comerciales en dos escuelas: una es matar gallinas para obtener huevos y la otra es criar gallinas para poner huevos.
No importa cuál sea la forma, la "inversión" debe considerarse como el núcleo de los bienes raíces comerciales. "Siempre que la tienda pueda alquilarse y operarse, existe la posibilidad de apreciarla, logrando así la situación ideal de 'el avance puede ser atacado, la retirada puede defenderse'". "Avanzar" significa que se puede "vender con dinero". alquilar" y "salir" significa retenerlo primero, luego buscar oportunidades para vender o buscar listados, REIT o fideicomisos. "Esta es mi comprensión de la promoción de inversiones en varias ocasiones. Los siguientes son varios principios que deben comprenderse en el proceso de promoción de inversiones y ventas: Primero, la promoción de inversiones es mucho más difícil que las ventas y las comisiones deben centrarse.
En la práctica, muchos "compradores de vivienda" de primera línea prefieren vender. ¿Por qué? Porque pueden obtener una comisión alta después de la venta, y el proceso es muy simple, y la mayoría de estos propietarios no saben mucho sobre negocios. En la práctica, siempre que el vendedor nos indique claramente el precio unitario, el área, la ubicación de la tienda y el alquiler aproximado, podemos firmar el contrato. ¡Hasta cierto punto, el vendedor del desarrollador es más profesional que el vendedor! propietario de la inversión!
En términos generales, las personas que eligen un lugar están familiarizadas con las condiciones comerciales de alquiler y arrendamiento regional. El contrato de arrendamiento estipula claramente el alquiler, las tarifas de propiedad, las tarifas de aire acondicionado, las tarifas de calefacción y las tarifas de estacionamiento. procedimientos de protección contra incendios, procedimientos de decoración, espacios publicitarios y la gratuidad del plazo de arrendamiento, forma de pago, etc. Y para las tiendas más grandes, el seleccionador de ubicación generalmente no puede decidirlo ante el gerente regional, el gerente general regional. El gerente general de la sede comercial. Incluso las personas que ocupan estos altos cargos pueden participar personalmente en las negociaciones. En este momento, el especialista en inversiones del desarrollador no es tan profesional como otros. Este proceso de negociación es a veces muy largo y difícil. De las decenas de condiciones no se pueden negociar, o se disputan el suministro de energía, la forma estructural y el contenido del servicio inmobiliario, el proceso de negociación es muy largo y difícil, no hablemos de eso. , es difícil encontrar personal de inversiones, pero es fácil encontrar personal de ventas. La solución es centrarse en el salario y la comisión del personal de inversiones
2. y deben ser relativamente estables.
Para el personal de ventas, muchos proyectos implementan un "sistema de última eliminación", pero para el personal de inversiones, debido al largo ciclo de negociación y la alta dificultad, una gran profesionalidad requiere personal relativamente estable. centrarse en el "seguimiento" en lugar del "éxito rápido". En términos generales, el número de personal de inversión del proyecto debe ser de 2 a 3 veces mayor que el del personal de ventas, el ciclo de evaluación debe alargarse y los estándares de evaluación también deben centrarse en las habilidades de inversión. , profesionalismo y sentido de responsabilidad.
En tercer lugar, debe ser bueno utilizando agencias de inversión profesionales.
En el proceso de inversión, los desarrolladores tienen recursos comerciales limitados y algunas inversiones profesionales. Las agencias tienen muchos recursos comerciales y, lo que es más importante, están familiarizadas con los requisitos de ubicación de los comerciantes, lo que desempeñará un papel importante en la promoción de las negociaciones. A través de la experiencia práctica, los intermediarios a menudo pueden ayudar a los comerciantes de marcas o a las grandes tiendas.
En el trabajo real, se puede establecer un grupo de gestión de agencia bancaria (intermediario) en el departamento de promoción de inversiones para que sea responsable de evaluar los contratos de cooperación y negociar con sus principales comerciantes. pedir prestado barcos para hacerse a la mar "
4. El alquiler para la venta es un proceso de desarrollo inmobiliario comercial aceptado por la mayoría de los desarrolladores. A excepción de las empresas que cotizan en bolsa o unos pocos desarrolladores que no tienen altos requisitos de capital, la mayoría de ellos tener requisitos claros de flujo de caja, lo que requiere un buen manejo de la relación entre venta y alquiler.
Dado que las operaciones inmobiliarias comerciales son muy importantes, la atracción de inversiones y la empresa requiere del departamento de marketing. para devolver el dinero, surgió el modelo de "alquiler con opción a venta", que puede resolver inteligentemente dos problemas.
“Arrendar para vender” significa invertir primero y vender después. Ambos deben combinarse hábilmente para conectarlos con éxito. Desde el punto de vista operativo, los requisitos para el departamento de inversiones y el departamento de ventas son muy altos, especialmente para el director de marketing, que debe gestionar de forma integral la relación entre inquilinos y propietarios.
Los bienes raíces comerciales a menudo se entienden simplemente como centros comerciales (distritos), como centros comerciales, tiendas, centros comerciales y calles peatonales. De hecho, los bienes raíces comerciales se pueden dividir en sentido amplio y restringido. Los bienes inmuebles comerciales deben basarse en un concepto pancomercial. Los bienes inmuebles utilizados con fines comerciales o con funciones comerciales se denominan bienes inmuebles comerciales. Debe incluir: calles comerciales, centros comerciales, centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, parques, comercio minorista, etc. Los bienes raíces comerciales en un sentido estricto son propiedades que están diseñadas específicamente para servir a negocios, es decir, con fines comerciales. Sus principales actividades comerciales incluyen el comercio minorista, la restauración, el entretenimiento, el fitness y el ocio, etc. Se diferencian de casas, departamentos y edificios de oficinas en modelos de desarrollo, modelos de financiamiento, modelos de negocios y usos funcionales.