¿Qué políticas relacionadas con el sector inmobiliario ha introducido el país en los últimos dos años?
Después de más de un año de macrocontrol, todavía quedan algunos misterios por resolver en el mercado inmobiliario: por un lado, la disposición de los residentes urbanos a comprar casas ha alcanzado nuevos mínimos; Por otro lado, los precios de la vivienda han ido aumentando; algunos residentes no pueden permitirse el lujo de comprar casas. Por otro lado, las fuertes ventas de bienes raíces están transmitiendo el mensaje de que la demanda supera la oferta. Verdadero o falso, en medio de las críticas de personas de todos los ámbitos de la vida en la industria inmobiliaria, sentimos que "despilfarrar dinero es cada vez más encantador". A través de la niebla lo único que podemos ver con claridad es el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda. Sin embargo, se prevé que 2007 será un año inusual para la industria inmobiliaria, porque el efecto de la regulación en 2006 será más evidente en 2007. El mercado está cambiando y las políticas también cambiarán en consecuencia. Los precios de la vivienda deberían ser principalmente estables. Entonces, ¿qué políticas se espera que se introduzcan en el mercado inmobiliario en 2007? Si se introducen estas políticas, ¿desempeñarán un papel en la estabilización de los precios de la vivienda?
[1] El impuesto al valor agregado de la tierra se lanzó oficialmente en febrero.
Puntos clave La Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China publicó el último "Aviso sobre cuestiones relativas a la gestión de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra en empresas de desarrollo inmobiliario" el 16 de junio, exigiendo que la real Las empresas de desarrollo inmobiliario se cobrarán formalmente de 30 a 60 RMB a partir del próximo mes. Impuesto desigual sobre el valor agregado de la tierra. Esto significa que el impuesto sobre el valor añadido de la tierra introducido a partir de 1993 se aplicará de forma estricta.
Según el aviso, el impuesto al valor agregado de la tierra se liquidará por unidad para los proyectos de desarrollo inmobiliario. Incluyendo la finalización y venta de proyectos de desarrollo inmobiliario; la transferencia general de proyectos de desarrollo inmobiliario inacabados y la transferencia directa de derechos de uso de la tierra, los proyectos inmobiliarios están sujetos a la liquidación del impuesto sobre el valor agregado de la tierra. La tasa del impuesto al valor agregado de la tierra adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. Entre ellos, la tasa impositiva más baja es 30 y la tasa impositiva más alta es 60.
Desde la promulgación de las Opiniones y Políticas de 1993, la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra no se ha implementado realmente. No sabemos el motivo, pero ahora se está cobrando de nuevo. ¿Cuál es su propósito? Los conocedores de la industria dijeron que esta política reducirá aún más los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias, pero no tendrá un impacto directo en los precios de la vivienda. Se puede observar que esta política está dirigida a las empresas inmobiliarias. Aunque el impuesto se aplica a los promotores, ¿los promotores trasladarán este costo a los consumidores y ayudarán a aumentar los precios de la vivienda? En primer lugar, la imposición del impuesto sobre el valor añadido de la tierra provocará un aumento de los precios de transacción y de los costes de compra de viviendas para los compradores. El aumento de los precios de las viviendas de segunda mano también se trasladará a las viviendas de primera mano, por lo que en general. El aumento de precios en el mercado inmobiliario será inevitable. En segundo lugar, las empresas inmobiliarias deben garantizar sus propios beneficios, es decir, obtener beneficios de los compradores de viviendas, sin violar las políticas fiscales nacionales ni las normas de construcción.
[2] Ha habido rumores sobre la recaudación del impuesto a la propiedad durante mucho tiempo.
Mapa de datos Según la persona pertinente a cargo del Ministerio de Finanzas de China, el marco básico de la reforma del impuesto a la propiedad de China es combinar el impuesto a la propiedad existente, el impuesto a los bienes inmuebles urbanos y el impuesto al valor agregado de la tierra. , las tasas de transferencia de tierras y otros impuestos y tasas en el sistema de impuestos sobre la propiedad se combinan en un solo impuesto sobre la propiedad. El principio básico es predecir científicamente la escala general actual de los impuestos a la propiedad y las tarifas de desarrollo y construcción de bienes raíces, de modo que la escala general de los impuestos a la propiedad permanezca básicamente sin cambios. En respuesta a esta afirmación, muchos investigadores creen que esto significa que varios impuestos y tasas recaudados en el pasado se pagarán en lotes durante el período de propiedad. Como impuesto sobre bienes inmuebles, el monto del impuesto anual cambia con los cambios en el valor de mercado o el alquiler de la propiedad.
Los comentarios sobre la reforma del impuesto sobre la propiedad se acercan gradualmente. Considerando únicamente los precios de la vivienda, algunas personas han propuesto el rango máximo posible de caídas de los precios de la vivienda en pura teoría. Sin embargo, los precios de la vivienda son el resultado de múltiples factores, y los cambios en un solo factor de la reforma del impuesto a la propiedad no necesariamente se reflejan en los resultados finales. ¡Quizás el mayor beneficiario de la reforma del impuesto a la propiedad sean los desarrolladores! En primer lugar, reducir los costos de desarrollo inmobiliario ayudará a aliviar la presión del capital de desarrollo en las primeras etapas sobre las empresas inmobiliarias; en segundo lugar, la caída inicial de los precios de la vivienda provocada por los impuestos a la propiedad estimulará la demanda y la caída de los precios de la vivienda creará espacio para la próxima ronda; de aumentos de precios. "La implementación de impuestos inmobiliarios puede reducir significativamente los precios de la vivienda".
[3] Es probable que el banco central vuelva a subir los tipos de interés en el segundo trimestre.
Las dos subidas de tipos de interés en 2006 todavía no lograron enfriar la industria inmobiliaria, lo que desconcertó a muchos economistas. Por lo tanto, en 2007, los llamados a nivel del mercado para aumentar las tasas de interés se hicieron cada vez más fuertes.
Sin embargo, en el primer trimestre, debido al festival tradicional chino Festival de Primavera, los aumentos de las tasas de interés no se anunciarán como de costumbre. Sin embargo, en el segundo trimestre, los gobiernos locales y los desarrolladores unirán fuerzas para hacer subir los precios de las propiedades en un intento de derrotarlo. el efecto del control macroeconómico. Por lo tanto, sólo aumentar las tasas de interés a nivel de mercado puede frenar el sobrecalentamiento de la inversión, mantener la normalización del desarrollo económico y al mismo tiempo cooperar con la introducción por parte del gobierno de nuevas medidas para frenar los precios de la vivienda.
Bajo la presión de la apreciación del RMB, y China también necesita tasas de interés bajas para impulsar la demanda interna, una gran cantidad de capital está fluyendo rápidamente hacia la industria inmobiliaria. El banco central aumenta las tasas de interés principalmente para frenar la demanda de inversión y estabilizar aún más los precios inmobiliarios. En cuanto a la forma de endurecer la política monetaria, Yin Jianfeng, investigador asociado del Instituto de Finanzas de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que, a juzgar por la actual situación económica interna, si el banco central adopta la práctica habitual de aumentar ligeramente las tasas de interés, no tendrá mucho efecto en el control de los precios de la vivienda. Yuan Kaihong, director del Centro de Investigación de Bienes Raíces de la Universidad Renmin de China, dijo que aunque el banco central ha seguido aumentando las tasas de interés este año, puede que no tenga mucho impacto y las prácticas internacionales pueden no ser aplicables a la economía china. Por lo tanto, el llamado canal de subida de tipos de interés puede no tener un gran impacto en el mercado inmobiliario de China. Tiene una gran capacidad para responder a las políticas y su desarrollo no se verá muy obstaculizado.
[4] La tendencia general es mejorar el sistema de seguridad habitacional y aumentar la proporción de oferta de viviendas asequibles y de bajo alquiler.
Según el "Plan de Construcción de Viviendas de Beijing (2006-2010)" emitido por la Comisión de Planificación Municipal de Beijing, durante el período del "Undécimo Plan Quinquenal", Beijing planea lanzar 150.000 metros cuadrados de viviendas asequibles. , alrededor de 2,1 millones de unidades. Según este cálculo, cada año deberían construirse 3 millones de metros cuadrados y unos 40.000 conjuntos de viviendas asequibles. El plan también establece claramente que antes de 2008, la escala de construcción de viviendas asequibles de la ciudad se esforzará por completar 8 millones de metros cuadrados, aproximadamente 1.654.380.000 unidades. Sui Zhenjiang, director del Comité Municipal de Construcción de Beijing, reveló recientemente que este año Beijing construirá 300.000 metros cuadrados de viviendas de bajo alquiler, equipadas con viviendas asequibles, viviendas de precio bajo y medio, y viviendas pequeñas y medianas, ubicadas en ambos lados de los corredores de transporte y el tránsito ferroviario para garantizar que los grupos de bajos ingresos resuelvan los problemas de viaje a través del transporte público urbano. Las ubicaciones se encuentran principalmente en nuevas áreas urbanas y suburbios de reciente desarrollo.
Comentarios Al diseñar ideas para la reforma del sistema de vivienda, también aprovechamos plenamente los esfuerzos y exploraciones de los países occidentales para mejorar el sistema de seguridad de la vivienda pública. La "Decisión del Consejo Estatal sobre la Profundización del Sistema de Vivienda" (Nº 23, 1998) estipula claramente que mi país implementa un sistema de oferta de vivienda clasificada, es decir, se proporciona vivienda comercial a grupos de altos ingresos, vivienda asequible con ciertas viviendas Se proporciona seguridad social a los grupos de bajos ingresos, y se proporciona vivienda asequible con cierta seguridad social a los grupos de bajos ingresos. Proporcionar más viviendas de bajo alquiler con seguridad social para la multitud. Esta fue la elección correcta, adecuada a las condiciones nacionales de China, pero en la práctica posterior, intencionalmente o no, nos desviamos de la ideología rectora y tratamos de utilizar un enfoque completamente orientado al mercado para resolver el problema de la vivienda en China. Los expertos dijeron: Antes del XVII Congreso Nacional del Partido Comunista de China, para aliviar la presión social causada por el aumento de los precios de la vivienda, el gobierno hará algunos esfuerzos para ajustar el sistema de vivienda. Las ideas de reforma del sistema de vivienda volverán a funcionar. el espíritu del Documento N° 23 o devolverlo parcialmente.
Conclusión: Las medidas de control macroeconómico del sector inmobiliario no son más que política fiscal, política financiera y estructura de la vivienda para equilibrar la oferta y la demanda de bienes inmuebles, estabilizando así los precios de la vivienda. No hay duda de que las políticas de control macroeconómico tienen un gran impacto en el mercado inmobiliario, pero todas las políticas no pueden frenar a los gobiernos locales, a los promotores y a los compradores de viviendas al mismo tiempo. En 2007, el mercado inmobiliario girará en torno a las grandes ideas de cambiar el modelo de desarrollo inmobiliario y ajustar la estructura del producto, lo que significa que surgirán uno tras otro más productos inmobiliarios que la mayoría de la gente pueda pagar.