¿Cómo afecta el sistema de suelo a los precios de la vivienda?
Zhou Tianyong, subdirector del Instituto de Estrategia Internacional, Escuela del Partido del Comité Central del Partido Comunista de China.
Las ideas de la reforma del sistema agrario se pueden resumir en: expandir la oferta de tierra, extender el período de propiedad estatal, otorgar derechos de propiedad similares, igualdad de acceso a la tierra, recaudar impuestos en forma de efectivo y planificar y estandarizar la gestión. En el futuro, la situación de reforma profunda del sistema de tierras se transformará en: formar un mercado de oferta de tierras competitivo y reducir los precios de la tierra; suprimir la demanda especulativa de vivienda y estabilizar los precios de la vivienda para formar finanzas locales inagotables y sostenibles para los futuros gobiernos; que los gobiernos locales acaparen y desperdicien tierras, y que abusen de ellas mediante la expansión fiscal de la tierra para evitar la polarización del actual sistema financiero de propiedades, como la tierra y la vivienda;
Una de las fuerzas impulsoras importantes para el futuro crecimiento económico de China provendrá del proceso de urbanización. Recientemente, los planes de reforma de algunos académicos se han centrado en la reforma del sistema de registro de hogares. Si bien esto es importante, existen dos diferencias importantes entre la urbanización en China y la urbanización en Japón, Corea del Sur y la provincia china de Taiwán. En primer lugar, en el proceso de urbanización en Japón, Corea del Sur y la provincia china de Taiwán, la gente participa activamente en el espíritu empresarial y la tasa de desempleo es baja, mientras que en China continental, el espíritu empresarial no está activo y la tasa de desempleo real es alta; En el proceso de urbanización en Japón, Corea del Sur y la provincia china de Taiwán, los derechos de propiedad son claros. Los agricultores y quienes migran a las ciudades comparten los beneficios del desarrollo a partir de la propiedad de la tierra. La propiedad de la tierra se convierte en su capital empresarial y tienen la capacidad de hacerlo. comprar viviendas urbanas y otros consumos Sin embargo, los agricultores de China continental no han cosechado los beneficios de la riqueza de la tierra en el proceso de urbanización. Compartir los beneficios del desarrollo en la distribución ha llevado a una falta de capital empresarial, la incapacidad de rescatar viviendas urbanas. y energía de bajo consumo. La conexión intrínseca entre el sistema agrario y el crecimiento económico radica en el flujo de distribución de beneficios y la fuerza impulsora de un crecimiento económico saludable en el proceso de reasignación continua de tierras. A juzgar por el sistema de tierras actual, en comparación con el proceso de urbanización en Japón, Corea del Sur y la provincia china de Taiwán, los beneficios correspondientes generados durante el proceso de redistribución de la tierra no se dejan a los agricultores para el emprendimiento y el consumo, lo que ha privado a algunas zonas urbanas; los residentes con poder empresarial y de consumo; los residentes terratenientes urbanos que han acumulado riqueza debido al aumento de los precios de la vivienda son rentistas, y su tasa de consumo marginal de ingresos es muy baja; el oligopolio administrativo vende tierras a precios elevados, lo que permite que enormes ingresos nacionales fluyan y se concentren; en manos del gobierno, lo que resulta en baja corrupción Inversión y construcción efectivas, gasto público e incluso tres consumo público. La situación anterior ha llevado a un desequilibrio entre la inversión y el consumo en el proceso de crecimiento económico, y a un desequilibrio entre el consumo gubernamental y el consumo privado. Sin la promoción del capital pequeño y micro procedente del espíritu empresarial de los residentes, el poder del consumo privado para impulsar el crecimiento. es débil.
Específicamente, los problemas son: (1) Los gobiernos locales expropian por la fuerza tierras pertenecientes a agricultores a precios bajos y las revenden a precios altos. Los agricultores que han vivido de la tierra durante generaciones no se han beneficiado de la urbanización de la tierra y su riqueza se ha transferido a las ciudades. En comparación con la urbanización, que ha enriquecido a los agricultores en Japón, Corea del Sur y la provincia china de Taiwán, es la razón más importante del desarrollo urbano-rural de China y de la creciente brecha de ingresos desde mediados de los años ochenta. (2) Las tarifas de transferencia de tierras cada vez más altas han hecho subir los precios de la vivienda, lo que ha provocado que muchos residentes urbanos tengan que soportar grandes préstamos y convertirse en esclavos domésticos, o solo pueden alquilar casas y convertirse en inquilinos que son explotados por propietarios con el 40% de sus ingresos; Varios apartamentos se vieron afectados por el aumento de los precios de la vivienda. Se acumuló una gran cantidad de riqueza y se formaron dos clases, propietarios e inquilinos, en la nueva ciudad. (3) Las finanzas locales dependen cada vez más de la reventa de tierras, lo que en realidad acumula los ingresos de los agricultores y de muchos residentes que acaban de comprar casas, mientras que un gran número de residentes con riqueza inmobiliaria no pagan impuestos. Este es un ejemplo típico de imposición de impuestos. pobres en lugar de ricos; en términos de distribución del ingreso nacional, el gobierno ha concentrado una gran cantidad de ingresos mediante la expropiación forzosa de tierras a precios bajos y la reventa a precios altos, reduciendo la proporción del PIB asignada a los residentes y afectando gravemente sus fuentes. de fondos empresariales y capacidad de consumo. (4) Dado que el 80% de los ingresos del gobierno local proviene de la venta de tierras y zonas de desarrollo, en lugar de las ventas (impuesto comercial) y la vivienda (impuesto a la propiedad), el gobierno está interesado en expandir las ciudades y vender tierras para atraer inversiones. y más ciudades vacías, y el desperdicio de tierra está empeorando. La tierra se ha convertido en el opio de los gobiernos locales. Es difícil para los gobiernos locales sobrevivir un día sin vender tierras. Además, los conflictos entre el gobierno local y las masas causados por la adquisición de tierras y la demolición se produjeron uno tras otro, y muchos incluso lucharon por sus vidas. Se puede ver que el sistema agrario debe reformarse completamente.
Entonces, ¿cómo reformar el sistema de tierras y vivienda de China?
En primer lugar, bajo la premisa y los acuerdos institucionales de proteger estrictamente el medio ambiente ecológico, desarrollar tecnologías de ahorro de agua, establecer derechos de propiedad de las tierras y propiedades de los agricultores y prevenir la transformación falsificada, las tierras no utilizadas, como las colinas bajas y se transformarán las pendientes suaves en los desiertos y llanuras salino-álcalis, se enfrentarán las tendencias objetivas de urbanización demográfica y disminución de las aldeas, se reorganizarán las tierras de las aldeas, se considerarán y resolverán los problemas más allá de la línea roja de 654,38 mil millones + 0,8 mil millones y se ampliará la superficie. fuente de suministro de tierra.
En segundo lugar, cancelar el modelo de venta de tierras del gobierno y la “licitación, subasta y cotización” de administración de tierras. Todas las tierras, ya sean propiedad de personas jurídicas o físicas, tienen igual acceso a diversos mercados comerciales, como tierras agrícolas y tierras de construcción, lo que cambia el patrón de oligopolio administrativo de la oferta de tierras y proporciona igualdad de acceso al mercado. En lugar de tomar el camino de la privatización de la tierra, debemos innovar los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad para lograr la asignación de mercado de los recursos de la tierra.
En tercer lugar, para facilitar la reforma del sistema agrario, dado que los comités de las aldeas rurales no son organizaciones económicas de primer nivel, una gran cantidad de tierras rurales son en realidad propiedad del jefe de la aldea y se alquilan. y vendido, incluida la propiedad obligatoria de tierras colectivas rurales por parte de condados y municipios, la propiedad colectiva de las tierras rurales debe abolirse y abolirse, todas las tierras rurales deben convertirse en propiedad estatal y los derechos de uso de la tierra deben ampliarse. El derecho a utilizar las tierras forestales, las tierras cultivadas y las llanuras de marea salinas y alcalinas del desierto debe fijarse en 1.000 años; las granjas de los agricultores y las tierras residenciales deben utilizarse durante 500 años; las empresas financieras industriales y comerciales y los grupos empresariales deben utilizar la tierra durante 300 años; , formando derechos de propiedad de la tierra similares.
En cuarto lugar, confirmar y emitir certificados para el período de uso a largo plazo del terreno mencionado anteriormente. El término tierra de propiedad estatal se considera legalmente como un tipo de propiedad similar a la propiedad, que tiene las propiedades de herencia, transacción, hipoteca, participación accionaria, arrendamiento y otros derechos de propiedad.
En quinto lugar, cancelar el sistema de tasas de transferencia de terrenos, cancelar diversos cargos en el desarrollo de terrenos y viviendas comerciales, fusionar algunos tipos de impuestos y aplicar el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre bienes raíces sobre las transacciones de terrenos y viviendas. Se impondrá un impuesto progresivo a las transacciones y un impuesto sobre la renta personal a quienes se enriquezcan de la noche a la mañana vendiendo tierras.
En sexto lugar, la gestión del macrocontrol y la planificación del gobierno aún debe tener una planificación y gestión estrictas del uso de la tierra, incluida la planificación del uso de la tierra, la planificación de la construcción de aldeas y la planificación del uso funcional de la tierra urbana, que el gobierno central guía a través del; ventana de préstamo, tasas de interés, impuestos y otros medios regulan la escala de la oferta y la demanda de tierras.
En resumen, las ideas para la reforma del sistema agrario se pueden resumir en: expandir la oferta de tierra, extender el período de propiedad estatal, otorgar derechos de propiedad similares, igual acceso a la tierra, recaudar impuestos como alternativa, planificar y gestión estandarizada. En el futuro, la situación de reforma profunda del sistema de tierras se transformará en: formar un mercado de oferta de tierras competitivo y reducir los precios de la tierra; suprimir la demanda especulativa de vivienda y estabilizar los precios de la vivienda para formar finanzas locales inagotables y sostenibles para los futuros gobiernos; que los gobiernos locales acaparen y desperdicien tierras, y que abusen de ellas mediante la expansión fiscal de la tierra para evitar la polarización del actual sistema financiero de propiedades, como la tierra y la vivienda; La propiedad de la tierra de los agricultores puede convertirse en capital para iniciar negocios en las ciudades. Evitar que los residentes urbanos se queden sin hogar y vivan en las calles, evitar el desempleo a gran escala causado por el cierre de empresas y evitar que los conflictos sociales se intensifiquen. Además, como los residentes urbanos y rurales pueden beneficiarse del proceso de urbanización de la tierra, el gobierno ofrece beneficios a los grupos de bajos ingresos, lo que mejora su capital empresarial y su poder adquisitivo, generando una nueva ronda de impulso de crecimiento económico nacional.
Fuente:/n/2013/1016/c 40531-23224142-2.