Información de transferencia de tierras del condado de Heyang
En 2014, la Oficina General del Comité Central y la Oficina General del Consejo de Estado emitieron las "Opiniones sobre cómo orientar la transferencia ordenada de derechos de gestión de tierras rurales para desarrollar Operaciones agrícolas de escala moderada" y emitió un aviso exigiendo a todas las localidades que todos los departamentos lo implementarán concienzudamente en función de las condiciones reales. Los "Dictámenes" exigen un desarrollo vigoroso de la transferencia de tierras y operaciones de escala moderada, y la finalización de la confirmación de los derechos de gestión contratados en un plazo de cinco años. En la actualidad, los trabajos de registro de propiedad de tierras rurales en nuestro condado están a punto de finalizar. Para comprender la situación actual de la transferencia de tierras en nuestro condado y explorar el establecimiento de un mecanismo de transferencia de tierras estandarizado y ordenado, llevamos a cabo discusiones y cuestionarios en seis ciudades, incluidas Qiachuan Town, Fangzhen, Wangcun, Jinyu Town, Lujing Town y Hejiazhuang. .Realizó una investigación en profundidad. La encuesta se resume a continuación:
1. La situación básica actual y la forma de transferencia de tierras en nuestro condado
A finales de 2015, la * * * transferencia de tierras cultivadas del condado. La superficie total fue de 174.800 acres, lo que representa la superficie total de tierras cultivadas (876.000 acres), de las cuales 80.000 acres fueron transferidas espontáneamente por los agricultores, lo que representa el 9,13% de la superficie total de tierras cultivadas.
Esta encuesta involucra a 6 ciudades, 40.120 agricultores y 3.024.881 acres de tierras agrícolas contratadas, de las cuales 6.253 hogares han sido transferidos, lo que representa el 15,59%.
%, el área de transferencia de tierras cultivadas es de 487,23 millones de acres, lo que representa el 16,11%. Hay cinco formas principales de circulación:
(1) Agricultura por contrato. Por salir a trabajar y por otros motivos, la tierra se confía a familiares, amigos y vecinos para que la cultiven en forma de acuerdos verbales. La mayor parte de este ciclo es de corto plazo y aleatorio. Una vez que los agricultores regresen a sus lugares de origen, naturalmente se les devolverá la tierra para que la cultiven. La razón principal es que la duración y la remuneración de los trabajadores migrantes son inciertas, por lo que el ciclo de circulación suele ser de aproximadamente un año. Esta forma de transferencia sin renunciar a los derechos contractuales sobre la tierra representa aproximadamente el 10% del total de formas de transferencia.
(2) Transferencia. Es decir, toda la familia devuelve la tierra al colectivo de la aldea, y el colectivo de la aldea vuelve a contratar los derechos de gestión de la tierra con otros.
(3) Subcontratación. Es decir, durante el período del contrato, los agricultores solicitan objetos, negocian sus propios derechos y obligaciones y establecen su propio período de subcontratación. Hay dos situaciones, una es gratuita y los agricultores subcontratan la tierra que no pueden o no quieren sembrar a agricultores que sí están dispuestos a sembrarla. Este ciclo ocurre a menudo entre padres e hijos, hermanos, parientes y amigos. Generalmente, el ciclo es corto, el área de circulación es pequeña, no se manejan procedimientos de subcontratación colectivamente y la relación contractual original permanece sin cambios. La otra es la baja compensación, lo que significa subcontratar una cierta cantidad de trigo u otros cultivos por acre a talentos que estén dispuestos a plantarlos y crecer bien. Esta forma ha ido disminuyendo gradualmente en los últimos años.
(4) Arrendamiento. Los colectivos o agricultores arriendan derechos de gestión de la tierra a empresas, unidades e individuos para el desarrollo de la agricultura, y los operadores pagan una determinada cantidad de alquiler a los colectivos o agricultores en una sola suma o en cuotas. Esta forma de transferencia de tierras suele ser tierra cultivada con transporte conveniente y fácil de desarrollar de forma contigua, o tierra cultivada abandonada o colinas y pendientes áridas que son difíciles de subcontratar. El ciclo de circulación es largo y se deben cumplir los trámites del contrato o acuerdo de arrendamiento. Por ejemplo, en 2013, Lingquan Village en Fang Town arrendó 600 acres de tierra cultivada contigua al Comité de Gestión del Área Escénica de Qiachuan para plantar peonías a un alquiler anual de 650 yuanes por mu. Más de 1.100 hogares en cinco aldeas, Fude, Fangnan, Dongfang, Hejiazhuang y Ganle, alquilaron 7.000 acres de tierra cultivada a Shaanxi Guoye Peony Industry Development Co., Ltd. para desarrollar peonías ornamentales. Las aldeas de Zhongwang y Wangbei en la ciudad de Wangcun transfirieron 1.700 acres y 1.000 acres de tierra respectivamente, arrendándolas a Shenzhen Yiyi Forestry Company para vivero y reproducción a un precio de 260 yuanes por mu por año. Esta es actualmente la principal forma de transferencia de tierras rurales.
(5) Intercambio. Para facilitar las operaciones agrícolas o desarrollar una determinada producción especializada, las parcelas de tierra se intercambian por derechos de gestión mediante negociaciones voluntarias. Las condiciones del intercambio son acordadas por ambas partes o mediadas por el colectivo de la aldea o familiares y amigos. Los derechos del contrato de tierras se mantienen sin cambios y el período de transferencia tiene una cierta periodicidad. Esta forma no sólo resuelve las contradicciones de las parcelas dispersas, la agricultura inconveniente y la rotación de los rastrojos, sino que también supera las dificultades del diseño unificado y la operación a gran escala mediante el intercambio de tierras.
2. Las principales razones de la transferencia de tierras
(1) La principal fuerza laboral sale a trabajar y no puede cultivar. Según la encuesta, el número de trabajadores inmigrantes en las aldeas encuestadas oscila entre el 20% y el 40%, y la mayoría de ellos son trabajadores jóvenes y de mediana edad. Después de que la principal fuerza laboral de las familias rurales saliera a trabajar, los ancianos, los niños o las mujeres que se quedaban en casa no podían cultivar toda la tierra, por lo que confiaban parte de la tierra a familiares y amigos o la subcontrataban a vecinos de forma gratuita o agricultura de baja rentabilidad.
(2) Los grandes productores o las personas capaces deberían ampliar la escala de siembra. Un importante productor de flores, manzanas, maíz, trigo, uvas, etc. El comité de la aldea negoció con los agricultores para llegar a un acuerdo de transferencia de tierras. Por ejemplo, Zhang Wanchang de la aldea de Wangnan, ciudad de Wangcun, arrendó más de 65,438+0,000 acres de tierra para cultivar trigo y maíz mientras desarrollaba una acuicultura de alta eficiencia. Dang Wanlong, un gran contratista en la aldea de Luyi, ciudad de Lujing, contrató 1.100 acres de tierra a un precio de 300 yuanes por mu para desarrollar la industria de la uva roja, lo que no solo lo benefició a él, sino que también ayudó a la gente de los alrededores a enriquecerse.
(3) La necesidad de la construcción y desarrollo de empresas agrícolas líderes. Para facilitar la gestión, algunas empresas agrícolas líderes generalmente requieren un desarrollo contiguo de la tierra. Por ejemplo, Guihua Clean Energy Co., Ltd. alquila 3.526 acres de tierra en las aldeas de Guojiapo, Ruyang y Cuiliyang para el desarrollo de la industria fotovoltaica y una nueva agricultura de alta eficiencia.
Tres. Problemas y causas en la transferencia de tierras
Según las encuestas, la transferencia de derechos de gestión de tierras rurales en mi país se encuentra básicamente en la etapa de exploración preliminar.
Aunque existen muchas formas típicas de transferencia, que han desempeñado un papel positivo en la promoción de la combinación óptima de factores de producción, la mejora de la utilización de la tierra, la solución de la contradicción entre el hombre y la tierra y el desarrollo de operaciones a gran escala, todavía hay algunos problemas que deben resolverse. que hay que prestar atención y prevenir.
(1) El mecanismo de gestión de la circulación no es perfecto. Actualmente, el arrendamiento y la subcontratación son las principales formas de transferencia de tierras, en su mayoría mediante convenios o contratos. Sin embargo, la subcontratación es en su mayor parte un acto espontáneo de las masas y carece de fuerza vinculante y de naturaleza normativa. El gobierno carece de gestión, orientación y servicios adecuados en la transferencia de tierras, lo que restringe la escala y la velocidad de la transferencia de tierras. Según la encuesta, un número considerable de agricultores todavía está dispuesto a transferir sus tierras si el alquiler es adecuado, y algunos grandes productores en varios lugares también quieren ampliar su escala. Pero hasta ahora, no existe un sistema y método sólido, completo y estandarizado de transferencia de tierras a nivel de condado y municipio, y mucho menos una plataforma de información y un entorno de mercado para la entrada y salida de tierras. La razón principal es la falta de agencias especializadas en la gestión de la transferencia de tierras. Algunos cuadros de base y departamentos relevantes no tienen una comprensión suficiente de la importancia de la transferencia de tierras, ni una investigación suficiente sobre el alcance, los procedimientos, las normas de compensación, las políticas de apoyo y las medidas de gestión de la transferencia de tierras. insuficiente comprensión de los problemas que surgen en la transferencia de tierras. No se presta suficiente atención al problema y el trabajo carece de iniciativa y avance.
(2) Comportamiento irregular en materia de transferencia de tierras. Principales manifestaciones: Primero, la liberalización comercial. En la actualidad, la transferencia de tierras rurales, especialmente la transferencia de subcontratos entre agricultores, se negocia principalmente de forma privada. Una de las partes entrega el exceso de tierra o la que no desea a la otra parte para su cultivo. Las dos partes determinan el período de transferencia del subcontrato, las obligaciones o los estándares de compensación, rara vez se coordinan a través de cuadros de aldea y no firman procedimientos de subcontrato o transferencia. La razón por la que los agricultores hacen esto es que piensan que es flexible, conveniente y simple, y temen que no será fácil cambiar después de completar los procedimientos de acuerdo con la ley. Por tanto, los agricultores son activos en la circulación espontánea y pasivos en la circulación legal. En segundo lugar, la dirección del flujo no es razonable. Debido a la falta de gestión colectiva y estandarización, las transferencias de tierras tienden a ser irracionales y no han avanzado hacia la escala, la eficiencia y la industrialización. En tercer lugar, la propiedad y el uso de la circulación no están claros. Cada transferencia de derechos de gestión de la tierra es una redefinición de los derechos de uso de la tierra y debe basarse en una propiedad y una ley claras. Sin embargo, durante la investigación, se descubrió que algunos propietarios han cambiado la naturaleza de su propiedad de la tierra mediante la transferencia de la tierra (la transferencia de la tierra se convierte en su propia propiedad a largo plazo) y el uso agrícola de la tierra (como el alquiler de tierras agrícolas para construir fábricas). , etc.). ), lo que hace que el contrato sea ilegal. Esto creará conflictos entre agricultores y contratistas e incluso puede desencadenar nuevos conflictos sociales, obstaculizar el proceso de transferencia de tierras y afectar la estabilidad rural.
(3) La tierra es difícil de transferir a nivel central. En ese momento, cuando se contrató la tierra, la mayoría de las parcelas se distribuyeron uniformemente a cada hogar según los tres grados de bueno, medio y pobre, lo que resultó en tierras dispersas para cada hogar y una gran cantidad de hogares por unidad de superficie de tierra. . Esta situación tiene un gran impacto en la escala de la transferencia de tierras. Algunas personas alquilan más de 10 acres de tierra y tienen que ocuparse de más de una docena de hogares. Si uno o dos hogares no logran negociar, afectará toda la transferencia de tierras. La contradicción entre la naturaleza descentralizada y aleatoria de la gestión familiar de la tierra y la transferencia de tierras planificada y a gran escala restringe el desarrollo de economías de escala.
IV.Varias sugerencias para acelerar y mejorar la transferencia de tierras
La transferencia de derechos de gestión de tierras es un tema nuevo y un trabajo político del partido en las zonas rurales. En vista de los problemas existentes y las tendencias futuras de desarrollo de la transferencia de tierras, creemos que se deben tomar las siguientes contramedidas para acelerar el ritmo de la transferencia de tierras rurales y ponerlo en un camino estandarizado y saludable.
(1) Acelerar el registro de la propiedad de la tierra y promover la transmisión racional de la misma. Una característica distintiva de la agricultura moderna son las operaciones de escala moderada. Con la aceleración de la industrialización, la urbanización, la modernización agrícola y la transferencia de mano de obra rural, la transferencia de tierras de explotaciones familiares dispersas a nuevas entidades operativas a gran escala es una tendencia inevitable. Un requisito previo importante para la transferencia de tierras es que la propiedad de los derechos sobre la tierra debe ser clara. El Documento Central No. 1 estipula claramente que se alienta la transferencia de los derechos de gestión de contratos a grandes hogares profesionales, granjas familiares, cooperativas de agricultores y empresas agrícolas en el mercado abierto, y se permite hipotecar los derechos de gestión de contratos a instituciones financieras para su financiación. Al llevar a cabo la confirmación, registro y certificación de los derechos de gestión de contratos de tierras rurales, los agricultores recibirán "hukou" y "tarjetas de identificación" para las tierras contratadas, lo que aclarará aún más la propiedad de los derechos de gestión de contratos de tierras, fortalecerá la gestión de registro de derechos de propiedad y permitirá a los inmigrantes los agricultores transfieran sus tierras con confianza y permitan que las nuevas entidades comerciales agrícolas y las entidades comerciales agrícolas modernas tengan tranquilidad, sentando las bases para establecer un mercado de transferencia de tierras rurales con propiedad clara, circulación fluida y protección estricta, y creando un buen ambiente para acelerar el desarrollo de la agricultura moderna.
(2) Emancipar la mente, cambiar conceptos y resolver eficazmente problemas cognitivos. La transferencia de tierras es el contenido central del ajuste de la estructura industrial rural y la premisa y base para realizar la agricultura a gran escala, una agricultura eficiente y promover la industrialización agrícola. La tierra es el factor de producción más básico y los agricultores son los principales sujetos de transferencia de tierras. Por lo tanto, es particularmente importante resolver los problemas ideológicos y cognitivos de los agricultores y romper los grilletes ideológicos que obstaculizan la transferencia de tierras a escala moderada. En primer lugar, debemos romper con la conciencia tradicional de la economía campesina a pequeña escala, abandonar la idea de que "la transferencia de tierras significa privatización de la tierra y el agua fértil no fluye a los campos ajenos", establecer firmemente los conceptos de desarrollo, innovación, mercado. y eficiencia, y manejar correctamente la relación entre los intereses a corto y largo plazo. Darse cuenta plenamente de que la separación de los derechos de contratación y los derechos de gestión es una tendencia inevitable. En segundo lugar, el gobierno debe cambiar su concepto y colocar la transferencia de tierras en la situación general de promover la industrialización agrícola y desarrollar la economía rural, orientar y estandarizar correctamente, fortalecer la conciencia de los servicios, mejorar los métodos de trabajo y proteger, ejercitar y guiar eficazmente el entusiasmo de los agricultores. Al mismo tiempo, debemos llevar a cabo activamente un trabajo piloto, resumir rápidamente las experiencias típicas y exitosas y publicitar y demostrar los beneficios de la transferencia de tierras a los agricultores.
(3) Establecer un centro de servicios de circulación para resolver problemas del mecanismo de gestión.
Una orientación y una regulación correctas son las claves para acelerar la transferencia de tierras. Por lo tanto, es necesario establecer y mejorar aún más el mecanismo de gestión y el mecanismo de servicio de la transferencia de tierras para promover el desarrollo saludable y rápido de la transferencia de tierras. La experiencia en áreas avanzadas muestra que establecer centros de servicios de transferencia de tierras y utilizar medios de mercado para regular la transferencia de tierras es una forma importante de promover la transferencia de tierras a gran escala y mejorar la eficiencia de la gestión de la tierra. Con base en la situación real de la transferencia de tierras en nuestro condado, se recomienda que cada municipio establezca un centro de servicios de transferencia de tierras para formar una red de servicios de tres niveles: el centro de servicios de transferencia del municipio, la estación de servicio de transferencia de la aldea y el asistente de grupo, incluidos 2- 3 personas en el centro de servicios de transferencia de tierras del municipio (al comienzo de su establecimiento, puede estar a cargo de cuadros del municipio al mismo tiempo), y sus principales responsabilidades son proporcionar consultas políticas y legales para la transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras rurales en varias ciudades. y aldeas, publicar información sobre transferencias de tierras y organizar y coordinar servicios entre aldeas, municipios y aldeas. 1 o 2 estaciones de servicio de transferencia de tierras de la aldea (pueden ser atendidas por cuadros de la aldea y propietarios de puntos de operación agrícola de la aldea). Sus principales responsabilidades son recopilar y publicar la información sobre oferta y demanda de transferencia de tierras recopilada por los miembros del servicio de cada grupo, coordinar la transferencia de tierras de la aldea, verificar la celebración y los cambios del contrato de transferencia de tierras, establecer los archivos de transferencia de tierras de la aldea e informar. la situación de la transferencia de tierras de la aldea al centro de servicios del municipio para su registro. Hay un grupo de camareros, generalmente atendidos por el líder del grupo de la aldea. Sus principales responsabilidades son realizar encuestas de hogares y recopilar información sobre la oferta y la demanda de transferencia de tierras para su grupo, registrar el área, la orientación, la calidad y el precio previsto de la tierra que se transferirá y luego informarlo al servicio de transferencia de tierras de la aldea. estación después de resumirla. Dado que la transferencia de tierras aún está en sus inicios y el mercado es inmaduro, se recomienda que el centro de servicios de transferencia de tierras se posicione temporalmente como una agencia intermediaria sin fines de lucro dirigida por el gobierno, ubicada temporalmente junto con el centro de servicios agrícolas del municipio, y Proporcionar servicios gratuitos de transferencia de tierras a los agricultores. Una vez que el mercado de transferencia de tierras madure, se introducirá gradualmente en el mercado, se desvinculará del gobierno y se convertirá en una organización de servicios de intermediación social pura.
(4) Fortalecer la gestión, mejorar los sistemas y resolver cuestiones normativas en la transferencia de tierras. La transferencia de tierras rurales es algo nuevo y los departamentos de todos los niveles deben fortalecer la gestión y la orientación. Primero, necesitamos estandarizar los procedimientos de transferencia de tierras. Cumplir con los procedimientos de transferencia de tierras de solicitud de los agricultores, selección de objetos, negociación entre ambas partes, firma de contratos, verificación por parte del centro de servicios y presentación ante el departamento de administración del municipio. El segundo es estandarizar los contratos de transferencia de tierras. El contrato de transferencia de tierras deberá especificar la forma de transferencia, el área, la calidad, la edad, el propósito, la tarifa de transferencia, los estándares de la tarifa de recultivo y los métodos de pago, los derechos y obligaciones de ambas partes, la propiedad de las tierras adjuntas después de su vencimiento, la responsabilidad por incumplimiento del contrato. , etc. Si la transferencia es encomendada, debe existir un poder y el fiduciario sólo puede ejercer los derechos dentro del alcance de los derechos encomendados. Los contratos y acuerdos formados durante la transferencia de tierras deben clasificarse y archivarse. El tercero es regular el comportamiento de los cuadros de ciudades, aldeas, grupos y aldeas que participan en la transferencia de tierras. Los cuadros de ciudades, aldeas, grupos y grupos de aldeas no deben obligar a los agricultores a transferir tierras bajo ningún nombre, sino que deben gestionar y prestar servicios activamente a la transferencia de tierras, revisar y supervisar el contenido específico de la transferencia de tierras, prevenir la pérdida de derechos colectivos sobre la tierra y impedir que los operadores dañen la ecología y el entorno de producción, participar en operaciones predatorias o cambiar el uso de la tierra sin autorización, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los agricultores y poner la transferencia de tierras en un camino saludable, ordenado, estandarizado y legal.
(5) Se deben realizar una planificación científica y acuerdos generales para resolver el problema de escala de la transferencia de tierras. La clave para acelerar la transferencia de tierras y resaltar las economías de escala es resolver el problema de la dificultad para concentrar la tierra en extensiones y crear escala. Para resolver el problema de la escala de transferencia de tierras, en primer lugar, el nivel rural debe planificar cuidadosamente la escala de producción y operación de la tierra basándose en los requisitos del ajuste estructural agrícola local y centrándose en cultivar industrias líderes y proyectos ventajosos adecuados para el área local. En segundo lugar, debemos hacer un buen trabajo en el estudio y las estadísticas de las tierras de los "cuatro páramos". Sobre esta base, debemos prepararnos para los días de lluvia, hacer arreglos razonables y trabajar duro en el desarrollo profundo de las tierras cultivadas y la agricultura. Amplia urbanización de terrenos no cultivados. En tercer lugar, sobre la base del pleno respeto a los deseos de los agricultores, utilizando organizaciones de servicios intermediarios de tierras como portadores, se lleva a cabo una gestión centralizada y unificada de las tierras transferidas, seleccionando intencionalmente proyectos de producción y operación adecuados para el área local y adoptando una planificación y desarrollo. El gobierno debe orientar y mejorar activamente el mecanismo de transferencia de tierras, aprovechar plenamente la iniciativa y el entusiasmo de los agricultores y propietarios, aprovechar las ventajas de los recursos, aprovechar las ventajas comparativas, resaltar la operación a escala de la transferencia de tierras, reflejar los efectos de escala, mejorar la beneficios integrales de la transferencia de tierras y promover la transferencia de tierras de manera razonable y ordenada.