Tipo de IVA para los ingresos por alquiler de terrenos
1. ¿Cuál es la tasa del impuesto al valor agregado para las tarifas de alquiler de terrenos?
El tipo impositivo para el arrendamiento de inmuebles tras la reforma del impuesto al IVA es del 11%. Según el "Aviso del Ministerio de Hacienda y la Administración Estatal de Impuestos sobre la Promoción Integral del Programa Piloto de Reemplazo del Impuesto Comercial por el Impuesto al Valor Agregado", es aplicable a los contribuyentes generales de arrendamiento de bienes raíces (el impuesto anual al valor agregado el servicio debería alcanzar los 5 millones de yuanes (incluidos 5 millones de yuanes)). Se aplica una tasa impositiva del 3% a los pequeños contribuyentes. Anexo 1. Medidas de implementación para el programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado: Artículo 15 Tasa del impuesto al valor agregado:
(1) Si un contribuyente realiza actividades imponibles, la tasa impositiva es del 6%, pero la tasa impositiva especificada en (2), (3) y excepto lo especificado en el punto (4).
(2) Prestación de servicios de transporte, servicios postales, telecomunicaciones básicas, servicios de construcción y arrendamiento de inmuebles, venta de inmuebles y transferencia de derechos de uso de suelo, la tasa impositiva es del 11%.
(3) Para la prestación de servicios de arrendamiento de bienes muebles tangibles, el tipo impositivo es del 17%.
(4) La tasa impositiva para las actividades imponibles transfronterizas de entidades e individuos nacionales es cero. El ámbito específico será estipulado por separado por el Ministerio de Finanzas de la República Popular China y la Administración Estatal de Impuestos.
Artículo 16 La tasa de recaudación del impuesto al valor agregado es del 3%, a menos que el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China especifiquen lo contrario.
En segundo lugar, el método de recaudación del impuesto al valor agregado de la tierra
(1) Recaudación aprobada, que se aplica a una tasa del 1% del precio total de transacción de las transferencias de viviendas de segunda mano. similar a la actual manera de recaudación del impuesto sobre la renta personal. Si el precio de la transacción es de 500.000 yuanes, el impuesto al valor agregado de la tierra debería ser 500.000 × 1% = 5.000 yuanes.
(2) Después de deducir las deducciones legales, el impuesto se aplicará a una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. Hay dos situaciones: una es que se puede proporcionar la factura de compra de la vivienda y la otra es que no se puede proporcionar la factura, pero se proporciona el informe de tasación de la agencia de tasación inmobiliaria.
1. Si se puede aportar factura de compra de vivienda, se podrán deducir los siguientes conceptos:
(1) El importe contenido en la factura vigente al adquirir el inmueble.
(2) Desde el año de compra hasta el año de transferencia, cada año se cobrará un 5% adicional del importe que figura en la factura.
(3) Impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes inmuebles pagados uniformemente de acuerdo con la normativa nacional.
(4) Impuesto sobre la escrituración que se paga al adquirir un inmueble.
2. Si no puede proporcionar una factura de compra de la casa, pero puede proporcionar un informe de evaluación del precio de la casa y el edificio evaluado por una agencia de evaluación de bienes raíces de acuerdo con el método de evaluación del costo de reposición, el monto de la deducción. Se confirmará de acuerdo con las siguientes normas:
(1) Comprobante del monto pagado al obtener el derecho de uso de terrenos de propiedad estatal.
(2) Los precios de las casas y edificios evaluados por intermediarios (excluido el valor de tasación del terreno) serán confirmados por las autoridades fiscales locales competentes.
(3) Impuestos y tasas de valoración de precios relacionados con la transferencia de bienes inmuebles pagados uniformemente de acuerdo con la normativa nacional.
3. Objetos del impuesto sobre el valor añadido del suelo
Contribuyentes: unidades y personas físicas que transfieren derechos de uso de suelo de propiedad estatal y derechos de propiedad de edificios y otros anexos sobre el terreno y obtienen ingresos. .
Los objetos imponibles se refieren al valor añadido obtenido de la transmisión pagada de los derechos de propiedad de terrenos, edificios y otros anexos del suelo de propiedad estatal.
El impuesto sobre el valor añadido del suelo grava el valor añadido obtenido de la transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal, construcciones sobre rasante y sus anexos. El valor agregado es el saldo de los ingresos del contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de los conceptos especificados en la normativa.
Cuatro. reglamentos y reglas.
Los ingresos por transferencias inmobiliarias incluyen los ingresos monetarios, los ingresos físicos y otros ingresos, es decir, los beneficios económicos relacionados con la transferencia inmobiliaria. De acuerdo con el "Reglamento" y las "Reglas", los conceptos de deducción son los siguientes:
(1) El monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra.
Incluido el precio de la tierra pagado por los contribuyentes para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con regulaciones unificadas. Específicamente: si el derecho de uso de la tierra se obtiene mediante transferencia, se pagará la tarifa de transferencia de tierra; si el derecho de uso de la tierra se obtiene mediante asignación administrativa, la tarifa de transferencia se pagará de acuerdo con las regulaciones cuando se transfiera el derecho de uso de la tierra; si el derecho de uso del suelo se obtiene mediante transferencia, se pagará el canon de transferencia, que es el precio pagado por el terreno.
(2) El costo del desarrollo de terrenos y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo (en lo sucesivo, costos de desarrollo inmobiliario).
Incluyendo adquisición de terrenos y compensación por demolición, costos de ingeniería preliminar, costos de construcción e instalación, costos de infraestructura, costos de apoyo a instalaciones públicas y costos indirectos de desarrollo. Estos gastos pueden deducirse en función del monto real incurrido.
(3) Gastos de desarrollo de terrenos y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo (en adelante, gastos de desarrollo inmobiliario)
Los gastos de desarrollo inmobiliario se refieren a gastos de venta, gastos de administración y gastos financieros. gastos. Según el nuevo sistema contable, los gastos relacionados con el desarrollo inmobiliario se incluyen directamente en las pérdidas y ganancias del año en curso y no se agregan ni asignan según los proyectos inmobiliarios. Para facilitar la operación de cálculo, las reglas detalladas estipulan que si los gastos por intereses en los gastos financieros pueden calcularse y prorratearse de acuerdo con el proyecto inmobiliario transferido y previa certificación de la institución financiera, se pueden deducir de acuerdo con el valor real. situación, pero el monto máximo no excederá el monto calculado sobre la base de la tasa de interés de préstamo de bancos comerciales similares para el mismo período. Los gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 5% de la suma del canon de transferencia del derecho de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario.
Si no se puede presentar comprobante de una institución financiera, no se deducirán intereses por separado, y se deducirán tres gastos dentro del rango de 65,438+00% con base en el monto pagado para obtener los derechos de uso de suelo y el costo de desarrollo inmobiliario.
(4) Precios de tasación de casas y edificios antiguos.
El precio tasado de casas y edificios antiguos se refiere al precio de costo de reposición evaluado por una agencia de tasación de bienes raíces aprobada por el gobierno multiplicado por la nueva tasa de descuento en el momento de la transferencia de las casas y edificios antiguos. el precio lo determina el impuesto local. La agencia se refiere a la evaluación de la agencia de tasación para su confirmación.
(5) Impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles.
Los impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles se refieren al impuesto comercial, al impuesto de mantenimiento y construcción urbanístico y al impuesto de timbre que se paga en la transmisión de bienes inmuebles. Los recargos educativos pagados por la transferencia de bienes inmuebles también son deducibles de impuestos.
(6) Deducciones adicionales.
Los contribuyentes que se dediquen a la promoción inmobiliaria podrán deducir el 20% de la suma del monto pagado para la obtención de derechos de uso de suelo y costos de promoción inmobiliaria.
Lo anterior es la explicación relevante de la tasa del impuesto al valor agregado para las tarifas de alquiler de tierras. En general, hay dos formas de aumentar los ingresos por impuestos al valor agregado de la tierra. El primer método consiste en imponer un impuesto sobre el valor añadido del 1% sobre la transferencia del importe de la transacción inmobiliaria. El segundo método consiste en deducir el monto correspondiente proporcionando información relevante, como facturas de compra de vivienda o informes de evaluación de agencias inmobiliarias, y pagar el IVA de acuerdo con el método de cálculo del impuesto progresivo de supertasa de cuatro niveles.