Los descuentos en préstamos para la primera vivienda se endurecieron silenciosamente en el cuarto trimestre
Generalmente en octubre, las personas que necesitan préstamos para comprar casa suelen encontrarse con dos fenómenos paralelos. En primer lugar, el mercado inmobiliario ha entrado en el período de los "nueve de oro y diez de plata", y las empresas inmobiliarias han entrado gradualmente en una etapa pico en el lanzamiento de proyectos; en segundo lugar, algunos bancos han entrado en el cuarto trimestre y sus líneas de crédito no son lo suficientemente generosas; Posteriormente, su preferencia por las hipotecas de bajo beneficio ha disminuido. Como dice el refrán, "los préstamos se liberan a principios de año y los depósitos se liberan a finales de año". ¿Cómo es la situación este año?
A juzgar por la situación de ventas de las empresas inmobiliarias, el número de unidades en venta en 22 proyectos clave en ciudades monitoreados por Centaline Real Estate a finales de septiembre aumentó un 104% mes a mes, alcanzando el tercer nivel más alto durante el año. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo en una entrevista con China Business News que los lanzamientos actuales de empresas inmobiliarias han proporcionado suficiente oferta para las perspectivas del mercado. Al mismo tiempo, la situación de las suscripciones en varios mercados también ha funcionado bien. La tasa de suscripción global en 22 ciudades alcanzó recientemente el 61 %. Predice que se espera que el desempeño del mercado durante el período "Diez de Plata" supere el de septiembre.
Sin embargo, los bancos no se entusiasmaron y sus políticas crediticias se mantuvieron "tranquilas". Nuestro periodista se enteró por una persona del departamento de negocios minoristas de la sucursal de un banco por acciones en Shanghai que, a juzgar por los descuentos en hipotecas por primera vez, los descuentos anteriores del banco del 85 y 86% se han ajustado silenciosamente, y el descuento más bajo en condiciones normales circunstancias se ha elevado al 10%.
Ser cautelosos con las hipotecas “de lujo”
“En el último trimestre, algunos bancos reducirán sus descuentos hipotecarios por razones de cuota o ganancias, y existe una situación similar en Beijing. ", dijo Zhang Dawei en una entrevista. En su opinión, los precios inmobiliarios en las ciudades de primer nivel han aumentado continuamente en los últimos meses y los bancos serán más cautelosos por consideraciones de control de riesgos.
A juzgar por los datos estadísticos de Shanghai, el descuento más bajo para los préstamos para primera vivienda sigue siendo del 10% sobre la tasa de interés de referencia. El rango de descuento de menos del 10% proporcionado anteriormente por ICBC y Minsheng se ha reducido, y. El descuento más bajo se aplica actualmente: 10% de descuento.
Aunque algunos bancos han ajustado los precios de los préstamos, en general, las líneas de crédito a finales de este año no son ajustadas en comparación con años anteriores. "En 2012 y 2013, nuestras sucursales básicamente dejaron de conceder préstamos para vivienda a finales de año. Si los clientes solicitaban, esperarían hasta principios del próximo año. Sin embargo, todavía lo hacemos este año y todas las cuotas están disponibles. ."
Nuestro reportero visitó recientemente varias sucursales bancarias en Shanghai y descubrió que los principales bancos, como el Banco Agrícola de China y el Banco de Construcción de China, todavía afirmaban que, aunque en circunstancias normales, la tasa de interés para los préstamos para la primera vivienda es un 10% de descuento, si el prestatario tiene un buen historial crediticio personal y si el límite del préstamo puramente comercial alcanza más de 2 millones, la sucursal aún puede intentar solicitar un descuento del 16% al 12% para el cliente.
Desde el entorno político general, las políticas del mercado inmobiliario en 2015 siguen brindando un mayor apoyo basado en la flexibilización gradual en 2014. El 30 de septiembre, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron un aviso indicando que en las ciudades que no implementan medidas de "restricción de compra", el índice mínimo de pago inicial para préstamos comerciales personales para viviendas para hogares que compran viviendas ordinarias por primera vez ajustarse a no menos del 25%. El mismo día también se anunciaron políticas para el uso de fondos de previsión en otros lugares y se exigió a algunas ciudades que aumentaran la cantidad de fondos de previsión.
Esta política se formula sobre la base del principio de "orientación categorizada e implementación local". Activa y mejora principalmente las necesidades de ciudades de tercer y cuarto nivel, como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. donde los precios de la vivienda siguen aumentando, todavía bajo "restricciones de compra", el porcentaje de pago inicial para los préstamos para la primera vivienda sigue siendo inquebrantable del 30%. Sin embargo, en el caso de los préstamos para segunda vivienda con tipos de interés relativamente altos, hay algunos signos de cambios en las políticas bancarias. Según las últimas estadísticas, algunos bancos han reducido el porcentaje de pago inicial para los préstamos para segunda vivienda en ciudades con restricciones de compra. y algunos bancos han reducido el porcentaje de pago inicial para préstamos para segunda vivienda en ciudades con restricciones de compra. La composición se ha ajustado al 60%.
Para los bancos, además de considerar factores como políticas, cuotas y precios, también existe un control de riesgo para los préstamos hipotecarios. Según la observación de Zhang Dawei, algunos bancos han comenzado a prestar atención a los riesgos crediticios de las viviendas comerciales de alto nivel en ciudades de primer nivel y su actitud se ha vuelto cautelosa. Dijo que en los últimos meses ha habido una tendencia de viviendas comerciales de nueva construcción "de estilo lujoso" en Beijing y Shanghai (el precio total de una sola unidad es superior a 10 millones o el precio unitario es superior a 100.000 por metro cuadrado). ), y el volumen de transacciones ha establecido un récord histórico. Nuestro periodista también obtuvo un apoyo similar de personas del departamento de comercio minorista del banco por acciones antes mencionado.
El aspecto político del "bloqueo de fondo"
Desde una perspectiva política, el enfoque de regulación bidireccional y bloqueo de fondo sigue siendo relativamente obvio. Por un lado, se trata de "apoyar" la seguridad inmobiliaria más básica y "bloquear" el aumento excesivo de los precios de la vivienda provocado por la especulación excesiva. Además, Zhang Dawei dijo que también es para evitar que los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel se eleven sin control y para evitar que el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel caiga al abismo.
La nueva política reciente de pago inicial del 25 % para viviendas de primera vivienda excluye a las ciudades de primer nivel con restricciones para la compra de viviendas. La intención de “tapar los tiros con el fondo” es evidente.
A juzgar por las últimas estadísticas de la Oficina Nacional de Estadísticas sobre la evolución de los precios de venta residencial en 70 ciudades grandes y medianas a agosto, el desequilibrio entre oferta y demanda y las subidas y bajadas desiguales de precios en El mercado en general continúa. Tomando como ejemplo los datos sobre viviendas comerciales de nueva construcción, en comparación con agosto del año pasado, 61 de las 70 ciudades experimentaron disminuciones de precios, y los precios en Dandong y Zhanjiang cayeron un 8,7%; los precios aumentaron en 9 ciudades, a saber, Shenzhen, Shanghai y; Beijing, Guangzhou, Nanjing, Hangzhou, Wuhan, Ningbo y Xiamen, y Shenzhen aumentó un 31,8%. Las variaciones de precios de la vivienda de segunda mano durante el mismo período fueron similares.
Un inventario de las cinco rondas de cambios de políticas que han afectado al mercado inmobiliario desde 2014 es el siguiente: la primera ronda, en la que algunas regiones relajaron gradualmente las restricciones de compra; la segunda ronda, el "30 de septiembre"; los ajustes de la política de restricción de compras del banco central en 2014 y los recortes de las tasas de interés; la tercera ronda, los subsidios a la compra de viviendas emitidos por varios lugares y otro recorte del RRR del banco central en la cuarta ronda, políticas para fomentar la autoocupación y mejorar la demanda (principalmente en previsión); políticas de fondos de previsión) comenzó alrededor del "30 de marzo" de 2015; la quinta ronda. Alrededor de agosto de 2015, se relajaron las restricciones a la inversión extranjera, se redujeron nuevamente el coeficiente de reserva obligatoria y las tasas de interés, y se aflojó el segundo conjunto de políticas de fondos de previsión. el país.
Se han introducido una tras otra políticas para acelerar las ventas en el mercado, y la mentalidad de las entidades del mercado también está experimentando cambios sutiles. Lu Wenxi, gerente senior del departamento de investigación y consultoría de Shanghai Zhongyuan Real Estate, dijo en una entrevista hace unos días que, en el buen entorno de mercado actual, los desarrolladores están más ansiosos por aprovechar el tiempo para reducir las existencias. y a los desarrolladores les preocupa que una vez que cambie la dirección del viento se enfrenten a dificultades.
Los datos de 40 ciudades monitoreadas por Centaline mostraron que el área de transacción de nuevas propiedades residenciales en septiembre aumentó ligeramente en un 2% en comparación con el mismo período en agosto. Entre ellas, las ciudades de tercer y cuarto nivel. El sector tuvo el mejor desempeño, con un aumento del 8% en comparación con el mismo período de agosto.
Sin embargo, desde la perspectiva de las ideas de los bancos sobre la concesión de préstamos para vivienda, nuestro periodista aprendió en entrevistas con muchos bancos que, precisamente por consideraciones de control de riesgos, hasta ahora los bancos siguen apoyando más los préstamos en primera Las ciudades de nivel con restricciones para la compra de viviendas. Las ciudades de tercer y cuarto nivel tienen requisitos estrictos.
(La respuesta anterior se publicó el 8 de octubre de 2015; consulte las políticas de compra de viviendas vigentes y relevantes)
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