Xiamen es sólo una ciudad de segundo nivel, entonces, ¿por qué los precios de la vivienda alguna vez fueron más altos que los de Guangzhou?
Cuando analizamos el mercado inmobiliario de Suzhou la última vez, mencionamos los "cuatro pequeños dragones" originales en los precios de la vivienda: Xiamen, Suzhou, Hefei y Nanjing, que lideraron el crecimiento de precios del país ese año.
En 2018, el mercado inmobiliario de Xiamen cayó en una recesión continua, y los precios de la tierra se desplomaron más del 30 %. Después de varios años de ajustes, Xiamen finalmente ha salido del atolladero. Los precios de la vivienda están aumentando constantemente y algunas zonas críticas están incluso a punto de alcanzar a Shanghai.
Siempre ha habido mucha controversia en el mercado inmobiliario de Xiamen. Según datos de 2020, el precio medio de las viviendas nuevas en Xiamen es de 47.165 yuanes/㎡, un récord en diez años, ocupando el cuarto lugar en el país, sólo superado por Beijing, Shenzhen y Shanghai, superando a muchas ciudades fuertes de primer nivel como como Guangzhou, Nanjing y Hangzhou.
Xiamen obviamente no es tan buena como Guangzhou y Nanjing, pero los precios de la vivienda siguen siendo altos. ¿Cuál es la razón detrás de esto? Primero, ¿población?
El ingreso promedio de la población permanente en Xiamen es de unos 6.000 yuanes, y el precio medio de la vivienda comercial en la ciudad es de unos 40.000 yuanes. Se puede decir que, excepto para aquellos que tenían. La previsión de comprar una casa hace más de diez años. En la actualidad, los jóvenes de Xiamen han perdido por completo el apoyo a las necesidades normales de vivienda. Para decirlo sin rodeos, los jóvenes de Xiamen no pueden permitirse el lujo de comprar una casa, y los jóvenes que han llegado a Xiamen desde fuera han perdido su voluntad de comprar casas en Xiamen porque los precios de las viviendas son demasiado altos.
La influencia de los factores demográficos en los precios de la vivienda en Xiamen es relativamente pequeña en comparación con otras ciudades. Sin embargo, Xiamen tiene un lugar relativamente especial. Tiene un fuerte atractivo para la población de alta calidad de la provincia. En términos sencillos, la gente rica de Fujian optará por comprar propiedades en Xiamen.
Hay dos razones. En primer lugar, Xiamen, como ciudad turística famosa del país, es muy habitable y tiene un entorno hermoso; en segundo lugar, la gente del sur de Fujian tiene un fuerte sentimiento local. Por supuesto, el número limitado de personas de tan alta calidad no debería ser en sí mismo el factor principal que afecta los precios de la vivienda urbana. Pero en Xiamen, esto se ha convertido en una excepción, debido a que Xiamen es muy pequeña y la oferta de tierra es seriamente insuficiente, la demanda de esta población de alta calidad puede convertirse en un poderoso factor demográfico en el mercado inmobiliario de Xiamen. En segundo lugar, ¿fondos?
Xiamen siempre ha tenido fondos abundantes desde 2008, principalmente porque, como zona económica especial aprobada especialmente por el Consejo de Estado, Xiamen es también el puerto y la ciudad turística más famosa de la costa sureste. y Varias zonas piloto de reforma nacional de apoyo integral, centros logísticos, el Centro de Envío Internacional del Sudeste y otras bendiciones de planificación cuentan con el respaldo del gobierno, por lo que han atraído una gran cantidad de fondos.
En particular, el establecimiento de la zona de libre comercio ha permitido acumular una gran cantidad de capital en bienes raíces cercanos. Esta es también la razón por la cual los precios de las viviendas circundantes se han disparado después del establecimiento de la zona de libre comercio. zona. Además, Xiamen tiene una gran capacidad para atraer fondos a Fujian. El alto apalancamiento ha provocado que los precios de la vivienda en Xiamen se mantengan altos y no habrá cambios en el corto plazo. En tercer lugar, ¿políticas?
Se dice que Xiamen es pequeña. De hecho, toda el área de Xiamen es la misma que Shenzhen, pero el PIB de la ciudad puede no ser tan alto como el de un distrito de Shenzhen. Se ubica entre todas las ciudades subprovinciales. Finalmente, la tasa de crecimiento no es sobresaliente en la provincia de Fujian. El sector inmobiliario se ha convertido en la principal fuerza impulsora en Xiamen.
En otras palabras, si Xiamen quiere desarrollarse, el gobierno necesita ingresos fiscales y la tierra es escasa, por lo que, naturalmente, los precios de la tierra no son bajos. En los últimos años, el mercado inmobiliario de Xiamen ha estado en recesión y, junto con el impacto del incidente del cisne negro, la industria del turismo se ha visto muy afectada. Para impulsar el mercado, el gobierno ha proporcionado los mejores terrenos en el distrito de Siming. en la isla. Por lo tanto, en 2020, los ingresos anuales por tierras de Xiamen aumentaron explosivamente, y el volumen total de transacciones alcanzó los 66.027 millones de yuanes. Se puede decir que la razón del aumento de los precios de la vivienda en Xiamen es inseparable de la regulación gubernamental.
Dado que la propia industria y el poder adquisitivo de Xiamen no son fuertes, el 70% de las casas fueron compradas por forasteros cuando no había restricciones de compra. Por lo tanto, la restricción de compras tiene un gran impacto en Xiamen. En la actualidad, el gobierno de Xiamen ha tomado medidas contra el sobrecalentado mercado inmobiliario y ha trazado una línea roja para los préstamos inmobiliarios y los préstamos personales para vivienda. En cierto sentido, esta también es una política de restricción de compras.
Haciendo caso omiso de la regulación de esta época, la última restricción de compras en Xiamen fue en marzo de 2017, y la seguridad social se pagó durante tres años. A partir de ahora, muchos residentes de Xiamen ya han recibido cuotas. Entonces, para una ciudad como Xiamen a la que le gusta utilizar el apalancamiento, siempre que el mercado se mueva, las áreas populares definitivamente serán las primeras en responder. Entonces, ¿a qué áreas de Xiamen vale la pena prestar atención?
Ciudad Nueva de la Bahía de Maluan
Xiamen está dividida en islas interiores y exteriores, y la nueva ciudad fuera de la isla es el foco actual. A finales de 2019, se inauguró la Línea 2 del Metro de Xiamen y Maluan Bay New Town entró en la "era del metro".
Al mismo tiempo, el aumento de velocidad de las líneas 4 y 6 del metro y la construcción del ferrocarril interurbano Xiamen-Zhangzhou-Quanzhou R1 son enormes beneficios de transporte para Maluan Bay New City, lo que garantiza que Maluan Bay New City pueda llegar rápidamente al principal distrito comercial. en la isla.
Xiamen es diferente de Chongqing, de la que hablamos en el artículo anterior. Debido a que hay menos terreno, Xiamen concede gran importancia a la vivienda en los distritos escolares. Hay más de 90 instalaciones educativas en la planificación de la Ciudad Nueva de Maluanwan, incluida la escuela secundaria Xiamen No. 1, Double Ten, Idiomas Extranjeros y otras escuelas, todas las cuales están ubicadas en Maluanwan Las instalaciones educativas tienen ventajas.
En términos de planificación, Maluan Bay se posiciona como el subcentro del complejo comercial minorista digital Suning O2O de la ciudad de Xiamen y el Parque Industrial Northern Smart Technology están ubicados en Maluan Bay New City, lo que atrae a personas de alto nivel. negocios finales y sofisticados a Maluan Bay. El talento importa.
Actualmente, hay muchas empresas inmobiliarias en Maluan Bay que están construyendo proyectos comerciales y residenciales de alto nivel, que son muy buenos para mejorar y para personas que lo necesitan con urgencia.
Jimei New Town
Otra zona popular fuera de la isla, también es la primera ciudad nueva desarrollada en toda la isla en Xiamen. En primer lugar, Jimei New City tiene un posicionamiento muy alto. Integra servicios de información, educación e investigación científica, ecoturismo y operaciones comerciales. También integra el Distrito Cultural de Jimei, el Museo del Jardín, el Parque de Software, la Zona Industrial de Maquinaria, etc. y tiene un fuerte ambiente cultural e industrial.
En términos de transporte, Jimei New Town tiene el mayor acceso a la isla entre los cuatro distritos fuera de la isla. Hay tres puentes y dos metros, y también está la línea 6 del metro que esperamos en el futuro.
Me gustaría enfatizar nuevamente que Xiamen concede gran importancia a la vivienda en los distritos escolares. Jimei New Town tiene la escuela Tingbei, el famoso campus Jimei de la escuela de idiomas extranjeros de Xiamen y 13 colegios y universidades, ventajas que otras ciudades nuevas fuera de la isla no pueden igualar.
El precio medio de la vivienda en Jimei está entre 30.000 y 60.000 por metro cuadrado. El valor general todavía tiende a ser estable y la resistencia al riesgo es relativamente fuerte.
Ciudad nueva de Xiang'an
¿Por qué al final elegí Xiang'an en lugar de Tong'an? Porque el transporte de Tong'an es una desventaja y las perspectivas de desarrollo de Xiang. 'Una ciudad nueva es mejor a largo plazo.
Y Xiang'an New Town no es como otros distritos sospechosos de especulación, sino que tiene importantes planes de construcción municipal. Xiang'an está posicionado como el centro municipal en el este de Xiamen. Tiene las ventajas del aeropuerto y de la Ciudad de Exposiciones y Convenciones Deportivas del Este, y es mejor que otros distritos nuevos en términos de planificación e implementación.
Lo más importante de Xiang'an es que es la zona con más escuelas municipales entre las nuevas ciudades fuera de la isla. En términos de educación, Xiang'an tiene grandes ventajas, y en Xiamen, las ventajas educativas son básicamente la piedra de toque de los precios de la vivienda.
Sin embargo, la Nueva Área de Xiang'an tardará mucho en obtener sus beneficios, así que prepárese para inversiones a largo plazo.
La razón por la que no hablaré de la isla es porque la mayoría de la gente de la isla viene aquí por el distrito escolar. Las casas en los distritos escolares son elegidas por los padres dentro de su propia asequibilidad. Si está en la isla, le sugiero que consulte las transacciones de viviendas de segunda mano en el lugar y elija un sector general de alta calidad y un área con precios de vivienda relativamente suaves. .
Si eres de fuera de la isla y quieres reemplazar la isla, entonces el distrito de Laohuli sigue siendo la primera opción. Si tienes la capital, es mejor ir a Shenzhen y Shanghai. La proporción es menor y el mercado inmobiliario es más saludable.