Cosas a tener en cuenta en el contrato de arrendamiento de la tienda

Un contrato de arrendamiento de tienda generalmente incluye los siguientes aspectos: el nombre, título y residencia de las partes, la ubicación, dirección, área, decoración e instalaciones de la casa; y el propósito del arrendamiento; el período de arrendamiento; el alquiler y el método de entrega; las condiciones del edificio y las responsabilidades de mantenimiento; algunos acuerdos sobre cláusulas de modificación y terminación del contrato, responsabilidad por incumplimiento del contrato y otros términos acordados;

Primero, ¿subarrendar? ¿Transferir de escuela? y contratos de arrendamiento separados.

Cuando un comerciante alquila una tienda por un período de tiempo, debido a que la situación comercial no es buena, ¿a menudo considera alquilar la tienda? ¿Transferir de escuela? O subarrendar. Al alquilar una tienda, asegúrese de averiguar quién es el verdadero propietario de la misma. Si el operador actual no es el propietario, se tratará de subarrendamiento o transferencia. En el arrendamiento de locales, son muy habituales el subarrendamiento y el traspaso. Nos hemos encontrado con una situación en la que una cadena duró casi diez manos, lo cual fue sorprendente.

Mientras se mantiene la relación de arrendamiento entre el subarrendatario y el arrendador, la práctica de derivar el contrato de arrendamiento entre el subarrendatario y el subarrendatario es un subarrendamiento de tienda, el arrendatario original se retira del contrato de arrendamiento y el nuevo arrendatario; La práctica de reemplazar la condición jurídica del arrendatario original es una transferencia de tienda (contrato de arrendamiento) cuando se rescinde el contrato de arrendamiento original, el nuevo arrendatario firma un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador y lleva a cabo nuevas negociaciones sobre los temas involucrados en el arrendamiento; contrato.Este es un contrato de arrendamiento independiente.

Al subarrendar, debe confirmar si el subarrendatario tiene derecho a subarrendar, asegurarse de que el plazo de arrendamiento de este contrato de arrendamiento no exceda el plazo de arrendamiento del contrato de arrendamiento anterior y revisar la validez de todos contratos de arrendamiento anteriores. Porque la validez del contrato de subarrendamiento depende de la validez del contrato anterior y de la vigencia del derecho de subarrendamiento anterior. En la práctica, aunque el derecho a subarrendar esté estipulado en el contrato anterior, lo mejor es pedir al arrendador que lo confirme por escrito. Debido a que los alquileres de propiedades comerciales tienden a seguir aumentando, no es raro que los propietarios se nieguen a subarrendar y exijan alquileres más altos. Además, la validez del contrato anterior no ha sido confirmada mediante litigio o notario, y la revisión sólo puede tomar una determinación preliminar.

A la hora de transferir un contrato de arrendamiento, la mejor y más sencilla forma es explicar y complementar el contrato de arrendamiento original para mantener la coherencia en el contenido de los contratos anteriores y posteriores. Pero hay que prestar atención a la relación entre obligaciones contractuales cumplidas y obligaciones incumplidas, especialmente depósitos y alquileres impagos.

Al utilizar un contrato de arrendamiento independiente, lo principal es confirmar que el contrato de arrendamiento original se ha rescindido efectivamente y tener cuidado de no permitir que las disputas que queden del contrato de arrendamiento original afecten su propio contrato de arrendamiento.

No importa de qué forma alquiles una tienda, existen hábitos comerciales. ¿Cuota de transferencia? pregunta. Es decir, cuando se alquiló la última tienda se invirtió cierta cantidad de dinero en decoración y otros motivos. Cuando la empresa anterior se retira del negocio y se entrega a la siguiente empresa para su uso, exige que la siguiente empresa proporcione cierta compensación. Incluso si el costo de decoración no es alto o no hay ninguna decoración (algunos son puramente arrendamientos de inversión), en un mercado con una fuerte demanda de tiendas, el próximo propietario no puede rechazar la solicitud del propietario anterior. Siempre que se acuerde la tarifa de transferencia, no hay argumento de que sea ilegal u obligatoria.

En segundo lugar, la cuestión de la licencia comercial

Los operadores deben solicitar una licencia comercial y otros procedimientos antes de poder operar legalmente. Según las disposiciones legales, si un operador necesita tener un local comercial, debe presentar un certificado de propiedad inmobiliaria o un contrato de arrendamiento al solicitar una licencia comercial. En términos generales, cuando la Oficina de Industria y Comercio solicita una licencia comercial, si la licencia comercial del operador anterior para la tienda no ha sido cancelada o cambiada a otra dirección registrada, el nuevo inquilino no puede usar la tienda para solicitar una nueva licencia comercial ( esto es diferente de los centros comerciales. La relación entre la licencia comercial de un lugar integral, como un mercado, y la licencia comercial de un puesto específico es diferente).

Sin embargo, también hay muchos operadores que toman prestadas licencias comerciales anteriores en lugar de solicitar licencias comerciales. De hecho, este tipo de operación no constituye una operación cooperativa ni una operación por contrato. De hecho, es ilegal subarrendar una tienda o transferir un contrato de arrendamiento pidiendo prestada una licencia. Por un lado, no es del todo legal y, por otro, está fácilmente sujeto a manos anteriores.

Además, algunos propietarios dividen sus tiendas sin autorización y alquilan varias tiendas por separado. Esto también generará obstáculos para que los comerciantes soliciten licencias comerciales.

En tercer lugar, el tema de la decoración

Después de que cada negocio se hace cargo de una tienda, generalmente necesita realizar alguna decoración antes de abrir, algunos franquiciados, agentes y cadenas de tiendas también enfatizan el tema; Estilo de decoración unificado. Sin embargo, es posible que las tiendas específicas alquiladas no cumplan con este requisito, porque la decoración de las tiendas no puede dañar la estructura principal.

Al mismo tiempo, una vez que expire el contrato de arrendamiento, también se debe estipular claramente en el contrato de arrendamiento cómo manejar la decoración. De lo contrario, el derecho del arrendatario a reclamar una indemnización y el derecho del arrendador a reclamar el restablecimiento del status quo original fácilmente entrarán en conflicto.

En cuarto lugar, los condensadores

Algunos operadores de tiendas tienen requisitos especiales para los condensadores y necesitan ampliar su capacidad. Sin embargo, la ampliación de la capacidad no es una tarea fácil, requiere la aprobación de los departamentos pertinentes y la capacidad estará estrictamente limitada según el plan.

Verbo (abreviatura de verbo) atraer inversiones

Para atraer negocios, algunos centros comerciales o mercados recién inaugurados a menudo expresan o insinúan en su publicidad externa que contarán con total apoyo. instalaciones y buena popularidad en el distrito de negocios en el futuro cercano y hacer varias promesas verbales a los comerciantes. Sin embargo, la realidad es que las empresas de alquiler a menudo no pueden hacerlo e incluso pierden todo su dinero.

En sexto lugar, la cuestión de las obligaciones de cooperación

Después de alquilar una tienda, muchas cosas requieren la cooperación del propietario. Por ejemplo, un propietario debe presentar un certificado de propiedad al solicitar una licencia comercial y se requieren los materiales pertinentes para la decoración, especialmente la ampliación.

Sin embargo, si estas cuestiones no están estipuladas en el contrato, el propietario a menudo se negará a cooperar alegando que no existe ninguna obligación o retrasará la cooperación por otros motivos.

7. Objeto del Contrato

Sabemos que en el complejo sistema administrativo de nuestro país, gestionan y gestionan diversos departamentos administrativos como el de salud, industria y comercio, protección contra incendios, planificación, etc. gestionar las actividades comerciales de los comerciantes. La intervención de estos departamentos a menudo frustra el propósito de utilizar tiendas arrendadas para operaciones comerciales. Por ejemplo, las actividades de restauración de las tiendas a lo largo de la calle en el sótano de edificios residenciales están restringidas por el departamento de saneamiento. Las empresas no comprenden ni anticipan plenamente estas limitaciones.

Sin embargo, si el objeto del arrendamiento del local está estipulado en el contrato, y cuando las actividades comerciales están restringidas por los departamentos administrativos pertinentes, el contrato de arrendamiento puede rescindirse por no cumplirse el objeto del contrato. no puede lograrse sin responsabilidad por incumplimiento del contrato.

8. Problemas de demolición

Las empresas que alquilan tiendas a menudo esperan operaciones estables a largo plazo. Si el negocio es aceptable, aumentarán la inversión. Pero en caso de demolición, los deseos de los comerciantes se verán frustrados. Si ha sido incluido en la línea roja para demolición, ni siquiera se puede solicitar una licencia comercial. Considere que los propietarios, especialmente los subarrendatarios y cedentes, pueden estar ocultando esta importante información. Por tanto, para predecir las tendencias futuras de reubicación, es muy importante consultar el mapa de líneas rojas urbanísticas, y también es necesario estipular las posibles reubicaciones en el contrato.

9. Aclarar el área de dirección, alcance y objeto del arrendamiento del local o inmueble a arrendar.

1. Por ejemplo, el número de casa de una tienda ubicada en una determinada calle de un determinado distrito de Chengdu debe ser claro, y el área específica también debe ser clara, y el alcance debe estar enfatizado y escrito. en el mapa. Asegúrese de dibujar su propio alcance en los planos estructurales y enumerarlo en el contrato, porque sin un alcance claro, un pasaje o una pared puede causar disputas en el futuro.

2. Anota para qué se utiliza, como restauración y mobiliario del hogar. Antes de firmar un contrato, decide qué quieres hacer. Por ejemplo, si quieres abrir un restaurante o un salón de belleza, primero debes limitarlo y escribirlo en el contrato. Asegúrese de expresar qué hacer en caso de que el propietario o arrendador acuda a usted en una situación de conflicto. Esto también lo decidieron ambas partes, todo para evitar posibles conflictos. Asegúrese de definir claramente el uso de la expresión. Si desea realizar otros tipos de negocios en el futuro, puede discutirlo con el arrendador.

X. Aclarar cuestiones relativas al alquiler.

1. Forma de pago del alquiler:

Primero, indique la fecha del arrendamiento y la forma de pago del alquiler. Escriba el año, imprímalo claramente, no deje espacios durante la impresión y añádalo con letras mayúsculas. En segundo lugar, hay que dejar claro si el alquiler se pagará mensual, trimestral o anualmente. Lo mejor es no decir una vez cada tres meses, sino ser más específico, preferiblemente al día del mes. También cabe señalar que los días festivos legales se pospondrán. Por ejemplo, el dinero se distribuirá el día 3 de cada mes, pero todos tienen un día libre el 5438 de junio + 3 de octubre, por lo que esto se pospondrá. Esto es para evitar que alguien diga que el inquilino ha escrito para pagarle al propietario el día 3, y también para indicar el monto de los recargos por pagos atrasados ​​que se deben pagar por los atrasos en el alquiler. Además, deberá indicar el método de pago, ya sea efectivo o cheque. Es mejor indicar el método de pago en efectivo o cheque, de lo contrario se puede decir que se le está prometiendo algo que le causa problemas innecesarios.

2. Ajuste del alquiler:

El momento y método del ajuste del alquiler deben especificarse en el contrato. En términos generales, es probable que los propietarios aumenten los alquileres después de tres a cinco años, por lo que los inquilinos no deberían sentirse reacios a aumentar los alquileres en un 2% después de tres a cinco años. El cartel original no podía decir cuánto aumentaría, por lo que firmó todos los años. Pero si es una entidad de alta inversión, debe firmar por más tiempo; de lo contrario, el propietario puede convencerlo de que no firme con usted después de un año y su renovación será en vano. Todas estas son cosas que deben tenerse en cuenta.

3. Período de gratuidad:

El período habitual de gratuidad es de 30 a 45 días. Es el período durante el cual el inquilino renueva o solicita una licencia. Algunas personas no saben que existe un período de alquiler gratuito como este. El período de exención de alquiler generalmente está estipulado, pero a veces no es fácil obtener el período de exención de alquiler. Por ejemplo, si la ubicación de la tienda alquilada es muy buena, no es fácil obtener el período de exención de alquiler. . Si se gana un período sin alquiler, es posible que el arrendador también deba recibir alguna compensación financiera.

4. Depósito de alquiler y depósito:

Generalmente, se debe pagar un determinado depósito de alquiler al arrendador antes de firmar un contrato. Por un lado, esto significa que el propietario debe darle prioridad a usted en la casa. Si el propietario incumple, el depósito se duplicará al inquilino. Este depósito no es reembolsable en caso de incumplimiento por parte del arrendatario.

El importe del depósito de garantía del alquiler suele ser de uno a dos meses de alquiler. Este depósito no tiene intereses y garantiza un interés determinado para el inquilino. Si el depósito se negocia con el propietario, se puede convertir en alquiler cuando firme un acuerdo formal para pagar el alquiler. En segundo lugar, está el depósito, que es diferente del depósito. Siempre existe una fianza, que es entregada por el arrendatario al arrendador cuando se firma oficialmente el contrato. Esto permanecerá con el arrendador durante el contrato de arrendamiento y en realidad actuará como depósito si el inquilino incumple, pero no se mencionará en el contrato. Generalmente, al finalizar todo el periodo de arrendamiento, se devolverá la fianza al inquilino, y parte de las cuotas que debieran devolverse se devolverán al arrendador. Pero una vez que haya algún desgaste o problemas, se descontará del depósito hasta que se descuente. Además, el depósito de alquiler anterior también se puede convertir en depósito una vez firmado oficialmente el contrato.

XI.

Cuestiones de decoración y decoración

Si el arrendatario necesita decorar o agregar instalaciones y equipos auxiliares, o realizar algunos cambios estructurales importantes y clave, debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador con anticipación y presentarlo a los departamentos correspondientes para su aprobación según reglamentación. El arrendador encomendará al arrendatario que se presente ante los departamentos correspondientes para su aprobación. Por ejemplo, la gestión urbana y los departamentos municipales suelen acudir aquí para su aprobación. Si se trata de otras cuestiones, como protección medioambiental, protección contra incendios, etc., hay que acudir a estos departamentos para su aprobación. En algunos casos, puede ser necesario acudir a todos los departamentos para su aprobación. Por ejemplo, si desea cambiar la salida de incendios durante la renovación, debe obtener permiso del departamento de bomberos y del departamento de transporte. El arrendatario es responsable de las instalaciones y equipos auxiliares adicionales agregados por el arrendatario y de sus responsabilidades de mantenimiento.

La forma de solicitar el permiso durante la renovación debe estar escrita en el contrato. Por ejemplo, una marca no podrá cambiar la decoración de su fachada y su logotipo con tanta flexibilidad como otras empresas independientes. Es necesario unificar las marcas. Por ejemplo, McDonald's debe tener una M grande. Si no se puede hacer por limitaciones de espacio, no puedes elegir esta tienda. Por lo tanto, estos deben ser claros, y los objetivos de diseño del arrendatario deben lograrse de acuerdo con los requisitos de la marca, no solo la estructura exterior, sino también la interna.

En segundo lugar, también debe incluirse el rótulo. Mucha gente puede pensar que cocino aquí. ¿Por qué no me dejas marcarlo? Este no es el caso. Debe constar en el contrato y el cartel debe entregarse de forma gratuita. De lo contrario, algunos de ellos podrán ser procesados. Esto es muy común, así que considérelo con anticipación para que el arrendador pueda proporcionarle una ubicación para el letrero que cumpla con sus requisitos e incluirlo en el contrato. Los carteles requieren la aprobación de las agencias gubernamentales, no sólo del arrendador, que también requiere permiso previo. De hecho, este tipo de licencia parece problemático. Requiere ciertos procedimientos para su aprobación formal, pero aún es posible consultarlo con antelación. Por ejemplo, ¿puedes poner un cartel en este lugar? Él te lo dirá y luego podrás pasar al siguiente paso.

12. Aclarar las condiciones de lugar de entrega.

En primer lugar, debe quedar claro cuándo y en qué condiciones se entregará la casa. Esto también debe quedar escrito en el contrato. Si esto no está claro, puede resultar en que el acuerdo no se firme, pero el arrendador retrasará su tiempo de vez en cuando, o puede que no sean los factores humanos del propietario sino otros factores los que provoquen el retraso en la casa. Si tiene esta cláusula, puede utilizarse para vincular al arrendador.

En segundo lugar, al entregar el sitio, se debe exigir al propietario que proporcione planos estructurales detallados de la casa de alquiler, diversos documentos relacionados, suministro de agua y drenaje, suministro de energía y otra información, y aclarar los términos de entrega. del sitio.

Otro punto es la entrega del local. Si se trata de registrar tu licencia comercial aquí, debes confirmar si existen procedimientos pertinentes para solicitar una licencia comercial.

Trece. Cláusula de exclusividad

Ya sea que operes ropa de marca, catering o entretenimiento, si quieres excluir a los competidores, lo mejor es agregar esta cláusula: se puede estipular en el contrato, por ejemplo, si alquilas un almacenar en un edificio, deje que la Parte A garantice que durante el período de su contrato, cualquier negocio o forma de negocio que esté directa o indirectamente relacionado con lo que usted se dedica no ingresará al edificio. Es mejor enumerar en detalle qué marcas son. no se le permite entrar. Este es el enfoque de algunos comerciantes experimentados o de grandes marcas. Es posible que muchas personas no sepan que existe dicha cláusula, y es una cláusula de exclusividad que hay que tener en cuenta a la hora de firmar un contrato.

14. Establece derechos exclusivos de uso

Deberías poder asegurarte de que tienes los derechos exclusivos para usar la propiedad que estás alquilando. Mucha gente puede pensar que me lo alquila para uso propio, pero a veces no es así. Debe quedar claramente establecido en el contrato evitar que se alquilen cosas a otros al mismo tiempo, similar a algunos fenómenos indeseables en el arrendamiento residencial. Además, debe asegurarse de que el inmueble arrendado, por ejemplo, si pertenece a un determinado grupo, haya cambiado de afiliación, pero este cambio de afiliación no puede afectar sus derechos de arrendamiento.

15. Se recomienda que el arrendatario realice los siguientes preparativos legales antes de firmar un contrato de arrendamiento de tienda.

(1) Verificar si el arrendador tiene las calificaciones legales para alquilar:

El arrendatario puede determinar si el arrendador está calificado para alquilar el local comprobando el certificado inmobiliario y la identidad correspondiente. documentos. Si el arrendador no es el dueño de la casa, el arrendatario deberá solicitar a la otra parte la prueba escrita pertinente de que el dueño de la casa se compromete a subarrendar.

(2) Verificar la naturaleza jurídica de la vivienda arrendada:

1. El arrendatario deberá investigar el uso de la vivienda arrendada y el uso del suelo según el objeto del arrendamiento. El tipo de vivienda que se debe garantizar para su alquiler es comercial y el uso de suelo no residencial. De lo contrario, no se podrá emitir la licencia comercial y no se podrá lograr el propósito del contrato;

2 Para proteger los intereses del arrendatario, se recomienda que el arrendatario acuda a la autoridad de vivienda local para solicitarlo. investigar si existen hipotecas y otros gravámenes sobre la casa;

3. Averiguar si ya existe información de registro de alquiler para la casa. De existir, provocará que el nuevo contrato de arrendamiento no pueda registrarse, provocando que la nueva relación de arrendamiento no pueda antagonizar a un tercero, y también afectará la aplicación de la licencia comercial del nuevo arrendatario, haciendo que el objeto del contrato. imposible de lograr.

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