Mercado inmobiliario de Beijing: la gente inteligente empieza a comprar desde abajo.
P: Hola, Sr. Jing, soy Chun Bai. En septiembre de 2021, compré una casa de 100 metros cuadrados en Li Ze Xiyuan, Wangjing. Lo que valoro es que Li Ze ha estado estudiando continuamente durante nueve años. El precio total es 800, de los cuales 186 son préstamos (porque mi esposa tenía antecedentes de préstamos antes de casarse, por lo que hay dos juegos). Esta es la única casa que tengo ahora. Actualmente tengo unos 400 yuanes en efectivo y quiero comprar uno viejo y roto en Dongcheng. La razón es que se dice que la escuela secundaria de Chaoyang no es satisfactoria. Quiero inmigrar a Dongcheng antes del examen de ingreso a la escuela secundaria. Por favor dame una idea. ¿Qué tal las casas Chongwenmen Xinjing? El precio actual de búsqueda online de un apartamento de un dormitorio en el sur se acerca a los 700. Cómo implementar la asignación de activos, o hay otra buena manera. Gracias.
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. Li Ze Xiyuan pertenece a la sección de embarque de Wangjing. Aunque la casa es un poco antigua, todavía es muy acogedora gracias a la bendición del distrito escolar. El precio total es 800 y el préstamo es 186, lo que significa que todavía hay entre 500 y 600 fondos disponibles para la casa. Sumando los 400 fondos existentes, el precio total puede llegar a unos 1000. Hay dos opciones.
(1) Liquide el préstamo existente, vuelva a hipotecar los fondos, agregue el efectivo que tiene y compre un conjunto de productos de buena calidad. Una es que puedes vivir solo y la otra es que debes prestar atención a la inversión.
(2), o puedes considerar venderlo y reemplazarlo con bienes inmuebles de alta calidad. Aunque las casas antiguas también se encuentran en zonas centrales, la probabilidad de que se conviertan en el mercado dominante es muy pequeña. El patrón actual de aumento de los precios de la vivienda se produce en el período de aumento de los precios de la vivienda, primero, la calidad de la vivienda en los distritos escolares y áreas populares (núcleo) aumenta en la primera ronda, y en la segunda ronda, la calidad de la vivienda en los distritos escolares; + áreas populares + aumento de áreas de derrame maduras de primera clase. Con un capital de 6,5438 millones de yuanes, puede obtener un apartamento de dos o tres habitaciones de segunda clase de alta calidad en el área central. La regulación a largo plazo de Beijing se centrará en mejorar el grupo, y las áreas centrales con poder adquisitivo relativamente concentrado serán propiedades de alta calidad de segunda clase, de tres o dos dormitorios, lo que está en línea con la corriente principal del mercado futuro. .
2. Chongwenmen Xinjingjiayuan, la ciudad de Guorui y la ciudad de Xinglong Xinyuan son sectores de buena calidad. Puede buscar 2 o 3 empresas según su propia situación. Se recomienda leer detenidamente el artículo "Lógica central y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" de Planet Top, "En los próximos cinco años, haga un movimiento desesperado para cambiar; posiciones, recortar las verduras diversas y conservar sólo a los líderes". Te deseo todo lo mejor y si tienes alguna duda pregúntame.
P: Pregunta: ¡Hola, profesora Jing! Después de la epidemia, ¿qué pasará con los precios de la vivienda en la zona de Dongba de Chaoyang? ¿Subirán o bajarán nuestras casas rápidamente o esperarán hasta la segunda mitad del año?
Respuesta: Hola, el mercado de Dongba está sobregirado en su etapa inicial y el techo de los precios de la vivienda es difícil de superar. El mercado inmobiliario de Beijing es un mercado de políticas. Un ligero aumento en el mercado conducirá a un ligero aumento, mientras que un gran aumento conducirá a un fuerte aumento. El aumento en la situación actual estimulará un fuerte aumento debido a las políticas. Hay políticas favorables en estos dos días. Puede esperar hasta que llegue la epidemia y ver cómo va el mercado. Si el volumen de operaciones aumenta, podremos ponernos al día con los envíos a mediano plazo cuando el mercado regional se recupere. Se recomienda que lea atentamente el artículo de la columna esencial 31# sobre cómo determinar el mejor ciclo de compra de vivienda a través de los patrones de refrigeración y calefacción del mercado de viviendas de segunda mano. Hay un tiempo de entrega específico en el interior, ¡deseo que todo salga bien!
P: Hola, presidente, ¿podría considerar invertir en una empresa de moda nacional?
R: R: Hola, esta comunidad solía ser muy popular. La desventaja es que la comunidad es demasiado pequeña. Sólo hay tres edificios con proporciones de superficie superior a 3. La distancia entre los edificios de cada edificio es tan cercana que casi pueden mirarse a través de las ventanas. Si Wei Ming se ducha sin cerrar las cortinas, ¡lo verá el edificio de al lado! El último cambio es que no nos gusta este tipo de comunidad con pocos edificios y no hay garantía de servicios inmobiliarios futuros. Se recomienda leer atentamente el artículo "15 # Wangjing 139 discos, solo 39 están creciendo de manera constante". Te deseo todo lo mejor y si tienes alguna duda pregúntame.
P: Pregunta: Siempre es bueno estar en Beijing. Admiro su profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Beijing. Haciendo una pregunta sobre las elecciones de vivienda del distrito escolar de Xicheng: dos familias tienen un ingreso anual de 1 millón y 8,5 millones de ahorros gratuitos, que pueden usarse en su totalidad para comprar una casa. Actualmente vive en la ciudad de Chaoyang Aizhe (2 apartamentos), uno de los cuales tiene un préstamo a su nombre (3 apartamentos).
El otro está a nombre de los padres (2 casas)
Debido a que el niño irá a la escuela en 2023, planea comprar una casa en el distrito escolar de Xicheng (el registro del hogar del niño siempre ha estado en su padre en Financial Street, y la unidad tiene una cierta probabilidad de ayudarlo a ir a la escuela, pero no está garantizado), así que quiero comprar una casa en Xicheng como garantía (no viva en su propia casa, considere traer el ancianos contigo, para que puedas alquilar una casa cuando vengas). Actualmente estoy considerando un lugar cerca de la escuela primaria Xidan o la escuela primaria Fendou. Por supuesto, si puedes comprar una casa e ir a la escuela, también puedes ir a una buena escuela primaria como Xicheng Yumin. ¿Podría el Sr. Jing darme algún consejo sobre cómo elegir un fondo? ¿Necesita vender su casa en Chaoyang y comprar una casa más adecuada en Xicheng? Gracias.
R:R: Hola; ¡gracias por tu confianza! 1. La ciudad del amor ha estado en un estado oscuro desde 2017 hasta febrero de este año. Probablemente aumentó más del 10% después del Festival de Primavera de este año. Este mercado es un mercado de rango medio en Sihui y pertenece al tercer escalón: Sihui es un área de necesidad urgente y los mercados de internado populares son Yixian International y Tonghui Home. El principal valor en ambos mercados son los precios relativamente bajos.
El sector de alta calidad es Dongheng Times Phase II, y la ubicación privilegiada es Beijing; estos dos sectores son los principales responsables del reemplazo dentro de la región; el precio en esta ciudad es de alrededor de 80.000 y la ventaja del sector; en 2008, en esta área no es particularmente obvio, por lo tanto, el aumento siempre ha sido hacia atrás desde una perspectiva de ganancias, estos dos conjuntos de apartamentos de tres habitaciones deberían ser reemplazados por distritos comerciales de alta calidad, porque su posición es relativamente inferior; suficiente; + los fondos existentes pueden elegir un buen mercado; Beijing En el pasado, fue la demanda rígida la que impulsó los precios de la vivienda, pero en el futuro será impulsada por la mejora en los distritos comerciales de alta calidad, de tres dormitorios de segunda clase; los apartamentos serán el tipo de casa principal en el mercado futuro;
2. Las unidades tienen una cierta probabilidad de resolver la cuota de inscripción, junto con el factor de alquilar una casa, si quieres estar seguro. , compre una casa en el distrito escolar con el precio total más bajo; los apartamentos pequeños tienen ventajas en términos de movilidad;
3. Las propiedades inmobiliarias de alta calidad en Xicheng tienen valor de inversión; Beijing En primer lugar, la mayoría de los residentes son jubilados de empresas estatales y empresas centrales. Los recursos médicos y educativos también son de primera categoría. Como no conozco su situación financiera específica, no puedo recomendarle bienes raíces. Le recomiendo que lea atentamente "La lógica básica y los principios de la inversión inmobiliaria". Beijing" y "En los próximos cinco años, grandes cambios, ventas El artículo "Escasez de verduras mixtas, dejando sólo el monopolio". ¡Mis mejores deseos!
P: Pregunta: ¡Hola, profesora Jing! Sólo tenemos un juego de losas de ascensor construidas en 2004 en Tonghui Jiayuan, con un historial de préstamo de 65.438+000 metros cuadrados. Mi bebé irá a la escuela primaria en 2027. Siento que el distrito escolar aquí en Huijiayuan es demasiado pobre en comparación con las sucursales de la escuela primaria y secundaria Ritan, y quiero cambiar el distrito escolar. Después de la venta de Tonghui Homes, el pago inicial se puede aumentar a 4,5 millones. Sin embargo, los precios de la vivienda en el distrito escolar de Yizhuang Hexi han aumentado rápidamente y la política actual de reconocer una casa y obtener un préstamo significa que el préstamo solo puede realizarse. ser del 20%. Actualmente nos encontramos ante un dilema:
En primer lugar, según los resultados del censo publicados por Beijing, el número de niños en edad escolar disminuirá después de 2026 y los distritos escolares pueden llegar a un punto de inflexión. Apuesto a que en 2023-24, las casas de Tonghui Jiayuan pueden mantenerse al día o superar ligeramente al mercado, o que los ajustes a las políticas de préstamos para vivienda conducirán a un aumento en los índices de préstamos (nuestros ingresos están bien, pero sentimos que hay pocas esperanzas). , y luego volveremos a planificar. Pero lo que me preocupa es que el distrito de escuelas secundarias afiliado a la Universidad Hexi Renmin aún pueda conseguir apartamentos de dos habitaciones de más de 70 metros cuadrados, y la diferencia entre los distritos escolares será aún mayor.
La segunda opción es cambiarse a una casa pequeña de dos dormitorios en el distrito escolar central de Hexi, sin buscar novedades; sigue siendo una casa pequeña de unos 90 metros cuadrados que cuesta alrededor de 2.000. Sin embargo, actualmente hay muy pocas casas disponibles en el distrito escolar de Hexi. Es difícil elegir una nueva valiosa y el área de la suite es mucho más pequeña que en la actualidad. La principal preocupación es el ajuste de la política de viviendas en los distritos escolares. Si no podemos elegir la segunda vivienda nueva en el distrito escolar principal de Yizhuang Hexi, a expensas de la experiencia de vida y de transporte, las propiedades que preservan el valor de las casas que podemos comprar. ser comparable a Tenemos Tonghui Homes en nuestras manos (hay un raro apartamento con ascensor en el sur de la comunidad, y las transacciones en esta comunidad también son relativamente activas).
Opción tres: considere otras casas subnuevas de segunda mano en Yizhuang y áreas fuera de Hexi. Hay más opciones en esta parte. Pero a lo que estoy apostando es a la política general de Yizhuang de dividir la vivienda en el distrito escolar, y con lo que estoy luchando es en la mayor incertidumbre de la política de vivienda del distrito escolar. Espero tener la suerte de recibir la orientación de todos. Muchas gracias
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. El reconocimiento de viviendas y préstamos es una política escalonada. Esto no es estático. Actualmente, debido a la influencia de las políticas, sólo el 20% de los préstamos no se pueden apalancar. Por favor envíame un mensaje privado y te diré exactamente cómo hacerlo.
2. Tu hijo irá a la escuela primaria en 2027, que todavía faltan cinco años. No es necesario comprar una casa en un distrito escolar demasiado pronto. Si compra ahora, habrá demasiados cambios en los últimos cinco años.
Una vez que se implementen las reformas de políticas, las pérdidas pueden ser relativamente grandes. La vivienda en los distritos escolares ha experimentado un aumento considerable, pero la disminución también ha sido grave. En la actualidad, la prima es importante y la forma más estable de invertir es evitar viviendas en distritos escolares. No hay muchas escuelas en los distritos escolares sobre los que soy optimista.
Algunos bloques de alta calidad en áreas de alta calidad están bien, pero su propio valor es relativamente escaso. Si el distrito escolar cambia, se puede considerar y el factor de seguridad es relativamente alto como usted dijo; , las viviendas de alta calidad en Yizhuang Hexi son un producto de inversión de alto riesgo, así que no invierta deliberadamente. A medida que las políticas continúan cambiando, el concepto de vivienda en el distrito escolar puede cancelarse en cualquier momento, lo cual es riesgoso. Los miembros del planeta generalmente recomiendan comprar uno pequeño porque sus hijos van a la escuela, porque el precio inmobiliario más alto es el precio de un título;
Un título se calcula por suite, independientemente del tamaño. del apartamento. Los precios se calculan por metro cuadrado. El valor de las escuelas de bienes raíces es el mismo tanto para grandes como para pequeñas. Los grandes bienes inmuebles equivalen a pagar una gran prima. Una vez que cambie de distrito escolar, puede enfrentar grandes pérdidas. Si está dispuesto a arriesgarse, en el corto y mediano plazo, la rentabilidad de las viviendas en los distritos escolares puede ser crítica, pero los riesgos y las oportunidades coexisten. Una forma más estable es invertir en residencias puras. Aunque el aumento no es exagerado por la vivienda en el distrito escolar y no fluctuará, aumentará de manera constante con el valor del área; la forma prudente es invertir en residencias puras; Aunque el aumento no es exagerado por la vivienda en los distritos escolares y no fluctuará, aumentará constantemente con el valor del área. ¡Más estable!
3. Aunque el volumen de operaciones de Tonghui Homeland es muy activo, su tasa de crecimiento es muy pobre. Casi no ha habido crecimiento en los últimos años, con ligeras caídas en el medio. Shuangqiao pertenece al área fría de Chaoyang, incluida el área de Guanzhuang, que limita con el Quinto Anillo de Circunvalación al oeste, la Intersección de Tongchao al este, la Autopista Jingtong al norte y el Tercer Anillo de Circunvalación al norte. Además, hay una gran cantidad de viviendas públicas y reubicación en esta zona, así como en el río Tonghui y aldeas urbanas en el sur. Cuatro razones: falta de ocupación + interfaz estrecha + conexiones de vida internas deficientes, ausencia de distrito comercial y falta de instalaciones de apoyo de alta calidad. Por lo tanto, los precios no han podido subir y las recientes rondas de aumento de rendimiento han sido relativamente débiles. Si consideramos primero el principio de eficiencia, deberíamos vender la casa en Tonghui Homes y reemplazarla con un sector de inversión puro y disfrutar; el dividendo sectorial a 5 años. Antes de que nuestros hijos vayan a la escuela, podemos cobrar el aumento en el precio de la vivienda y comprar una casa en el distrito escolar al precio total más bajo.
Se recomienda leer atentamente el artículo "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing". Mis mejores deseos. Si tienes alguna pregunta, ¡pregúntame de nuevo!
Buenas noches, Sr. Jin. Me uní a Planet hoy y leí tu artículo sobre Top of Planet. Estaba completamente excitado. Actualmente, se han agotado todas las entradas de habitaciones en Beijing. Actualmente vivo en Kioto y mis padres todavía tienen boletos de habitación. No tenemos mucho dinero en este momento, unos 200 en efectivo, y puedo recaudar unos 300 si encuentro algo de dinero. Áreas no centrales de Beijing, como Fangshan, Shunyi y Daxing, también han aparecido antes en BZ. ¿Puedo comprar antes de que suba? Gracias Sr. Jing.
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! Estos suburbios son insostenibles. Si se mira con atención, las tasas de crecimiento en estos lugares pueden aumentar en medio año, pero después del aumento habrá un período de enfriamiento de tres a cinco años y es posible que sigan cayendo. de estos sectores no son tan fuertes y todos están en problemas.
El valor débil no da como resultado un poder adquisitivo sostenido, por lo que este aumento puede permanecer frío durante mucho tiempo, con posibilidad de retroceso, mala sostenibilidad e inestabilidad. Generalmente recomiendo las compañías de envío en estos lugares en lugar de comprar durante las horas pico. Puede comprar propiedades de segunda mano en el área urbana principal. Se recomienda leer atentamente los artículos de la columna "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" de "Planet Essence" y "Alerta temprana y juicio sobre los precios marginales de la vivienda"; en los siete distritos administrativos de Beijing". ¡Mis mejores deseos!
Artículos internos de la cuenta oficial de WeChat Knowledge Planet
Se actualiza un artículo cada semana.
Categoría macro (algunos artículos)
01#Predicción general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)
08#La inflación a nivel épico es en camino, Derechos y estrategias para la gente común.
03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing se está convirtiendo en un desierto.
04# En los próximos cinco años, haremos un movimiento desesperado para cambiar de posición y vender platos a corto plazo, dejando solo al líder.
05# El aumento de viviendas comerciales B se debe a que hay suficientes viviendas asequibles.
07#Si no comprende el apalancamiento, no podrá avanzar.
41# Sobre la burbuja inmobiliaria
Micro lecciones (parte de los artículos)
11#
12# Colección de evasiones: la gran ciudad de Beijing Mapa del distrito de depreciación 17
13# Colección del distrito escolar: Pautas de planificación de selección de vivienda del distrito escolar de Dongxihai
14# Colección de reemplazo: coma una vez cada 10 años para evitar el TDAH.
15# Wangjing tiene 139 discos, solo 39 tienen un crecimiento estable.
Práctico (algunos artículos)
81#Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing
82#Pago inicial de Beijing 300-400 estable 78 análisis de disco de demanda rígido
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83# Tongzhou superó al mercado.
84# Daxing superó al mercado y se seleccionó el gráfico guía.
84#Las habilidades de inversión de Beijing para mantener monedas por debajo de los 2 millones
86# Fengtai superaron al mercado.
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