Métodos de auditoría de transferencia de tierras: riesgos de la auditoría de transferencia de tierras

Métodos de auditoría de transferencia de tierras - Riesgos de auditoría de transferencia de tierras

A partir de las auditorías especiales de transferencia de tierras de propiedad estatal realizadas en los últimos años, se encontró que los puntos de riesgo clave se reflejan en cuatro aspectos: vínculo de suministro de tierras, utilización de la tierra para la construcción, gestión de ingresos y gastos de tarifas de transferencia de tierras y financiación de la adquisición y el almacenamiento de tierras. A continuación se presenta un análisis de los problemas que probablemente surjan en los cuatro aspectos y los métodos de auditoría que deberían adoptarse.

1. Los puntos de riesgo en el vínculo de oferta de tierras implican la aprobación, expropiación y transferencia de tierras.

Los principales problemas son los siguientes: (1) Romper los indicadores generales de planificación del uso de la tierra sin autorización, ampliar el alcance de la revisión y aprobación más allá de la autoridad, o dividir inteligentemente el uso de la tierra en partes y dividir la revisión. y aprobación. (2) Existen irregularidades en la expropiación de tierras, como lotes pequeños y expropiaciones múltiples, expropiación antes de la aprobación, expropiación durante la aprobación y expropiación en lugar de arrendamiento. (3) Asignar tierras más allá de su autoridad o transferir tierras mediante acuerdo sin la aprobación del gobierno, y transferir tierras con falsos pretextos mediante licitaciones, subastas, cotizaciones o transferencias brutas de tierras. (4) Cambios ilegales en el uso del suelo para la construcción de viviendas asequibles, suministro ilegal de terrenos para villas o proyectos de ocio y entretenimiento. (5) El gobierno utilizó ilegalmente derechos de uso de tierras de propiedad estatal para invertir y no pasó por los procedimientos de registro de activos de propiedad estatal y vendió la tierra a bajo precio. Al auditar el vínculo de suministro de tierras, los auditores deben revisar estrictamente la adquisición de tierras, los libros de transferencia y las aprobaciones de proyectos con base en el plan general de uso de la tierra y el plan anual de uso de la tierra, las regulaciones de gestión de la tierra como criterio y las actas de las reuniones y las instrucciones de liderazgo como referencia. A partir de los archivos y expedientes de investigación de tierras ilegales, se pueden seleccionar proyectos con grandes áreas de transferencia, cantidades de transferencia relativamente bajas o grandes volúmenes de construcción y combinarlos con verificaciones in situ y auditorías ampliadas para descubrir pistas sobre problemas sospechosos en la cadena de suministro de tierras y bloqueo. en objetivos clave.

2. Los puntos de riesgo en suelos edificables implican la aprobación del uso del suelo, el ajuste de las condiciones de planificación, el cambio de uso y los residuos ociosos.

Los principales problemas son los siguientes: (1) La escala de terrenos de construcción urbanos y rurales excede el plan general actual de uso del suelo. (2) Utilice el examen previo en lugar de la aprobación, evite la aprobación, utilice antes de la aprobación, utilice menos y utilice más. (3) Utilizar el reemplazo de terrenos y otros medios para aprobar ilegalmente terrenos de construcción para desarrollo inmobiliario, etc. (4) Cambiar aleatoriamente las condiciones de planificación y ajustar la proporción de superficie construida del terreno de construcción. (5) Los aspectos de construcción aprobados son inconsistentes con la construcción o el uso real. (6) El stock de terreno aprobado pero no utilizado es relativamente grande y la tasa de oferta de terreno en lotes no cumple con los requisitos establecidos por el gobierno provincial. Los auditores primero tienen una comprensión integral de la planificación general de la ciudad, el estado del uso de la tierra y el estado del suministro de tierras de construcción de propiedad estatal, y luego recopilan los libros de licitación y subasta de tierras, los libros de transferencia de acuerdos, los libros de transferencia, los libros de transferencia y los cambios en los usos y pisos planificados. proporciones de área, etc. Compare el libro mayor del proyecto de condiciones de uso, seleccione proyectos con grandes cambios en el uso de la tierra y la proporción de área de piso como tema de investigación, y comience con la aprobación del proyecto, la planificación, los archivos de aprobación, los contratos de transferencia de tierra, los certificados de derechos de uso de la tierra, permisos de planificación territorial del proyecto, etc. Para proyectos con muchas cuestiones dudosas, analice matemáticamente las actas de reuniones gubernamentales, los documentos de aprobación y los registros de documentos enviados y recibidos para verificar si los líderes administrativos han intervenido o interferido con la transferencia de terrenos de construcción o la construcción del proyecto.

3. Los puntos de riesgo en la gestión de los ingresos y gastos de las tasas de transferencia de tierras implican la recaudación, liberación y desembolso de las tasas de transferencia de tierras.

Los principales problemas son los siguientes: (1) La tarifa de transferencia de tierras no se recauda, ​​se omite o no se recauda lo suficiente. (2) Aumento falso, ralentí o reducción o exención ilegal de las tarifas de transferencia de tierras. (3) No acumular fondos especiales, como fondos de desarrollo agrícola y fondos de construcción de viviendas de bajo alquiler, según sea necesario. (4) La tasa de transferencia de tierras no se pagó al tesoro a tiempo y en su totalidad, y se instaló un almacén familiar transitorio en violación de las regulaciones. (5) Uso ilegal de ingresos por transferencias de tierras para compensar gastos administrativos, prestar a terceros y construir edificios y salones. (6) Precios de la tierra bajos o nulos, o incluso tarifas de transferencia de tierras por adelantado para atraer inversiones, pero los certificados de uso de la tierra de propiedad estatal se emiten con atrasos en las tarifas de transferencia de tierras. (7) Incumplir, apropiarse indebidamente y expropiar las tarifas de adquisición, demolición y reasentamiento de tierras, y fabricar información falsa para obtener o defraudar la compensación por adquisición y demolición de tierras. La auditoría de la tasa de transferencia de tierras verifica principalmente la racionalidad de la escala de ingresos, la implementación del principio de gestión de "dos líneas de ingresos y gastos", el cumplimiento de las reducciones, exenciones y reembolsos, la integridad de los ingresos de transferencia entregados al tesoro estatal. y la autenticidad del gasto de la tarifa de transferencia. La auditoría de la gestión de ingresos y gastos de la tarifa de transferencia de tierras se centra en las dos líneas de cantidad de tierra y la cantidad restante de ingresos y gastos de la tarifa de transferencia de tierra, para determinar el monto total de la recaudación de la tarifa de transferencia de tierra, la tesorería total, la distribución total y el uso total. y el estado del saldo, y descubra las vulnerabilidades de los ingresos y gastos de la tarifa de transferencia de tierras.

4. Los puntos de riesgo en el proceso de financiamiento de reservas de tierras involucran la autenticidad del financiamiento, el costo, la escala y el uso de los fondos.

Los principales problemas son los siguientes: (1) Elaboración de certificados falsos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal para financiación hipotecaria y sobreestimación de los precios de la tierra para préstamos hipotecarios, aportaciones de capital o especulación inmobiliaria. (2) El período de financiación es largo y el coste elevado. (3) La escala de financiación hipotecaria es demasiado grande y está creciendo rápidamente. El saldo de financiación supera los ingresos por transferencias de tierras y la capacidad de pago es insuficiente. (4) Los fondos de financiación de la reserva de tierras fueron malversados ​​para otros fines. La auditoría del financiamiento de la reserva de tierras puede comenzar desde los archivos catastrales y los contratos de transferencia de tierras, prestando atención al cumplimiento del terreno hipotecado, la racionalidad de la tasa de costo integral del financiamiento hipotecario, si el uso de los fondos de financiamiento de la hipoteca de la tierra está sujeto a supervisión. , si se evalúa la eficiencia del uso de los fondos y el impacto de la capacidad de pago en la hipoteca ¿Está garantizado el monto del préstamo? Exponer el problema del abuso del poder monopólico de la tierra para financiar la construcción de proyectos de inversión no planificados, de alto costo, alto consumo y baja eficiencia, estandarizando así el comportamiento de financiación de la adquisición y el almacenamiento de tierras y reduciendo los riesgos de deuda pública.

En resumen, siempre que se comprendan los cuatro vínculos anteriores, se pueden prevenir y controlar firmemente varios riesgos en el proceso de auditoría de transferencia de tierras. Al mismo tiempo, una buena auditoría de las tarifas de transferencia de tierras también puede establecer una base de datos básica para que las finanzas locales verifiquen cuántos activos de alta calidad habrá en el futuro, cuál es el rendimiento de los activos y qué tan altos son los costos operativos. sentar las bases para futuras reformas del sistema fiscal. El actual sistema de transferencia de tierras también se reformará para evitar que los gobiernos locales excedan sus recursos, vincular la asignación de tierras con el desarrollo industrial local, el empleo, los medios de vida de la gente y la protección de los recursos, aprovechar las ventajas de la propiedad pública de la tierra, promover una gestión estandarizada de la mercado de tierras, y obtener tasas de transferencia de tierras, distribución y uso estarán más estrictamente regulados y sujetos a supervisión social. ;