¿Qué es el proceso de valoración de inmuebles? ¿Cuál es el núcleo de la valoración inmobiliaria?
1. Aclarar las cuestiones básicas de la evaluación En el proceso real de evaluación de bienes raíces, estarán involucradas muchas cuestiones y hay muchos asuntos que deben abordarse. Algunas cuestiones están directamente relacionadas con todo el proceso de valoración y tienen un gran impacto en el importe de la valoración. Estas cuestiones se denominan cuestiones básicas de valoración y deben aclararse previamente. En términos generales, los elementos básicos de la evaluación incluyen el objeto de la evaluación, el propósito de la evaluación, el tiempo de la evaluación y la premisa de la evaluación.
(1) Tener un objeto de evaluación claro
1. Determinación del sujeto de evaluación. Es necesario aclarar cuál es el objeto de evaluación y cuál es su alcance. Una tasación es un resumen exhaustivo del terreno, edificio o casa, incluyendo ubicación, área, uso, estructura, etc. Si el avalúo es para un edificio de oficinas, ¿incluye el equipamiento con el que está equipado? Si es un hotel, ¿incluye mobiliario, etc.?
2. Determinación de los derechos y estatus del objeto de valoración. En primer lugar, es necesario aclarar qué tipo de derechos de propiedad se están evaluando, ya sea propiedad, derechos de uso o derechos hipotecarios. En nuestro país se debe prestar especial atención a la evaluación de los derechos de uso de suelo obtenidos mediante cesión pagada, el plazo de arrendamiento, la vida útil limitada y la vida útil remanente de los derechos de uso de suelo, así como si los mismos se encuentran completos. Por ejemplo, si el objeto de valoración tiene derechos de arrendamiento, derechos de hipoteca, derechos de hipoteca, servidumbres, etc. y cuanto dura.
(2) Aclarar el propósito de la evaluación.
Los fines específicos de la tasación se pueden dividir en compraventa, permuta, arrendamiento, tenencia de acciones, hipoteca, empeño, seguros, tributación, expropiación, compensación por demolición, toma de decisiones de inversión, verificación de activos, planificación y análisis regional. Los diferentes propósitos de la evaluación tienen un cierto impacto en la selección de los métodos de evaluación y los resultados de la evaluación, por lo que el propósito de la evaluación debe definirse claramente.
Aclarar el propósito de la evaluación y determinar los tipos de precios a evaluar en consecuencia, como precios de compra y venta, precios de arrendamiento, precios de participación, precios de hipotecas, precios de expropiación, precios de impuestos, etc. Existen consideraciones correspondientes para la evaluación de varios precios. Por ejemplo, existe una gran diferencia entre la evaluación del precio de una hipoteca y la evaluación del precio de compra y venta. Debido a que la evaluación del precio de la hipoteca debe considerar la seguridad del pago del préstamo hipotecario, el monto debe ser igual al precio esperado del objeto evaluado (período de la hipoteca) menos el impuesto de disposición, etc. La evaluación de los precios recaudados y los precios imponibles generalmente se lleva a cabo de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. Por ejemplo, algunos países y regiones estipulan que el precio imponible del terreno debe evaluarse utilizando el método del precio de ruta; la evaluación de los precios de los seguros sólo se refiere al valor del edificio, su mobiliario y equipo.
(3) Aclarar el tiempo de evaluación.
Los precios inmobiliarios se ven afectados por muchos factores y cambian constantemente. El precio de una misma propiedad puede variar mucho en diferentes momentos. Lo que solemos llamar precio de una propiedad se refiere al precio actual de la propiedad en un momento determinado, y es este precio actual el que queremos evaluar. La evaluación de los precios no corrientes no sólo no tiene sentido, sino que también es imposible. Por tanto, es necesario especificar el tiempo de evaluación. El tiempo de valoración generalmente se expresa en años, meses y días, y su nivel de detalle generalmente está determinado por la estabilidad del mercado inmobiliario y la categoría de precio de la valoración.
(4) Evaluación clara de los requisitos previos
Debido a las necesidades de circunstancias especiales y la relación entre el objeto de evaluación y otras cosas, es necesario aclarar los requisitos previos para la evaluación en el Evaluación, que incluye principalmente los siguientes cuatro elementos:
1. La valoración independiente se produce en el caso de los “bienes inmuebles” donde los objetos de valoración son terrenos y edificios. Dependiendo de determinadas necesidades o circunstancias, la porción de terreno de una propiedad a veces se evalúa por separado, sin tener en cuenta la presencia de edificios. Esta situación se llama valoración independiente. En pocas palabras, el terreno se evalúa como si fuera un espacio abierto, como si no hubiera edificaciones. A menudo se realizan valoraciones independientes para la demolición de edificios cuando está prevista la demolición de edificios sobre el suelo.
2. Valoración parcial. Valoración parcial significa que el inmueble objeto de valoración es un conjunto compuesto por terrenos y edificaciones, con la condición de que el terreno y las edificaciones sean un todo, sólo se valoran los terrenos o edificaciones que en él se encuentran. La diferencia entre valoración independiente y valoración independiente es que la valoración independiente no considera el impacto de los edificios sobre el suelo en el precio del suelo, mientras que la valoración parcial considera el impacto real de los edificios sobre el suelo sobre el precio del suelo o el impacto real de el terreno sobre el precio de construcción. Según las leyes del equilibrio y la idoneidad de los precios inmobiliarios, se puede juzgar que parte de la valoración de los terrenos o edificios cambiará debido a la influencia del estado establecido.
3. Valoración combinada o valoración dividida. Una tasación basada en una fusión o escisión de bienes inmuebles se denomina tasación por fusión o escisión. Por ejemplo, bajo la premisa de comprar un terreno adyacente y fusionarlo con su propio terreno, la tasación del precio de compra y venta del terreno adyacente es una tasación combinada; otro ejemplo es tasar el precio del resto del terreno; permiten dividirlo y venderlo, lo que es la llamada Valoración por división. Ya sea una valoración por fusión o una valoración dividida, los resultados de la valoración serán diferentes de la valoración normal. El precio evaluado se denomina "precio limitado", que es un precio que se forma en condiciones de mercado limitadas y sólo es económicamente razonable para entidades comerciales específicas.
4. Cambiar la valoración. La valoración de cambio es una valoración basada en cambios en el uso de un inmueble, que también puede denominarse valoración de cambio de uso. Incluyen principalmente las siguientes situaciones:
(1) Valoración bajo la premisa de que el inmueble ha cambiado su uso original. Si las residencias de estudiantes se convierten en hoteles, las oficinas gubernamentales se convierten en edificios de oficinas para alquiler.
(2) Valoración basada en rehabilitación inmobiliaria.
(3) Valoración del terreno bajo la premisa de derribar el edificio.
Generalmente, todos los elementos de valoración anteriores que deben determinarse son propuestos por la parte encargada o compilados por el tasador de acuerdo con la intención de la parte encargada.