¿Por qué no puedo solicitar un contrato de alquiler de casa ahora?
Para aclarar el problema, primero podemos ver un caso. El 1 de marzo de 2002, el Partido A y el Partido B firmaron un contrato de arrendamiento. El Partido A arrendó 1.500 metros cuadrados al Partido B; el alquiler mensual por metro cuadrado fue de 9 yuanes. El Partido A pagó un depósito de 654,38 millones de yuanes al Partido B; este contrato; el período de construcción de la casa de la Parte B es de 4 meses, es decir, la Parte B completará la construcción y entregará la casa antes del 30 de junio de 2002, si la Parte B no entrega la casa a tiempo, la Parte B compensará a la Parte A; por pérdidas diarias de 3.000 yuanes. Después de la firma de este contrato, la Parte B inició la construcción sin completar los trámites pertinentes con el departamento de planificación de la construcción de viviendas, y aún no se había completado al 30 de junio de 2002. Posteriormente, la Parte A alquiló la casa a otros y ya no la alquiló, y surgió una disputa entre las dos partes. Se trata de un típico contrato de arrendamiento firmado antes de la construcción de una casa. La práctica judicial y la comunidad jurídica tienen opiniones diferentes sobre la validez de dichos contratos.
La primera opinión es que este contrato es válido. La razón principal es que, según las disposiciones de la legislación contractual de mi país, un contrato establecido de conformidad con la ley tiene efectos jurídicos desde el momento de su establecimiento. Sin embargo, la ley no prohíbe expresamente firmar un contrato de arrendamiento antes de construir una casa, y el contrato entre las dos partes no viola la prohibición de la ley, por lo que este tipo de contrato debe ser válido. Si la Parte B no se presenta al departamento de planificación de la construcción para su aprobación durante el proceso de construcción, la Parte B asumirá la responsabilidad administrativa ante el departamento de planificación de la construcción. Si la casa no obtiene una aprobación válida o un certificado válido para la construcción de la casa antes del 30 de junio de 2002 (es decir, la fecha de entrega de la casa), incluso si la Parte B ha completado la casa, se considerará que la Parte B no puede para entregar la casa, y la Parte B informará a A. La otra parte es responsable del incumplimiento del contrato.
La segunda opinión es que este tipo de contrato no es válido. La razón es que según las características del contrato de arrendamiento de vivienda, ambas partes deben cumplir las siguientes condiciones al firmar el contrato de arrendamiento: la casa efectivamente ha sido construida y efectivamente puede entregarse para su uso; la casa debe ser una construcción legal; y Los edificios ilegales y los edificios ilegales no deben alquilarse; el contrato debe informarse a los departamentos de Registro correspondientes. En cuanto al contrato de arrendamiento de vivienda firmado antes de la construcción, dado que la propiedad arrendada aún no se ha constituido, no cumple con los requisitos formales del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento de vivienda debe estar registrado con un certificado de registro de vivienda legal, por lo que el registro del contrato. no se puede tramitar en el departamento correspondiente. Por lo tanto, no hay diferencia entre la construcción real en dichos contratos y la construcción ilegal o la construcción ilegal, y dichos contratos no son válidos.
La tercera visión es que este tipo de contrato se ha establecido pero no ha surtido efecto. La razón es que el contrato firmado antes de la construcción de la casa puede confirmarse, pero de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos, las leyes y reglamentos administrativos estipulan que la aprobación, el registro y otros procedimientos deben completarse antes de que el contrato entre en vigor. tales disposiciones prevalecerán. Sin embargo, la "Ley de Gestión Inmobiliaria" de mi país y otras leyes y reglamentos estipulan que los contratos de alquiler de viviendas deben presentarse ante el departamento de gestión inmobiliaria. Si la casa construida por el propietario actual puede obtener los certificados legales según lo programado dentro del período de construcción acordado por ambas partes y pasar por los procedimientos de registro y presentación en los departamentos correspondientes, este contrato se considerará efectivo. Si el propietario no obtiene los documentos legales dentro del plazo acordado por ambas partes o por otros motivos, este contrato no surtirá efecto.
Este tipo de contrato aparece a menudo en la vida diaria y en las interacciones económicas modernas, y es necesario establecer regulaciones unificadas sobre la validez de dichos contratos. Diferentes personas tienen diferentes opiniones. Desde la perspectiva de que la práctica judicial debe cumplir en primer lugar con los requisitos de equidad, justicia y eficiencia judicial, el autor cree que dichos contratos generalmente se tratan como contratos válidos.
Las razones específicas son las siguientes: Primero, ambas partes deben firmar un contrato de arrendamiento antes de que se construya la casa, y las intenciones de las partes son muy consistentes. Según los principios básicos del derecho contractual, es decir, basándose en el principio de autonomía de las partes y el principio de fomento de las transacciones, este tipo de contrato no puede considerarse un contrato inválido. Después de todo, hay muchos contratos que forman relaciones de arrendamiento reales después de firmarlos, y rara vez surgen disputas. De hecho, bajo el sistema de contratación actual de mi país, aparecen una gran cantidad de contratos de este tipo, como el prearrendamiento de tiendas en los grandes mercados comerciales. Si este tipo de contrato se define como inválido y la relación de arrendamiento en realidad se formó posteriormente, también se considerará inválido, entonces la transacción estable entre las partes se destruirá y los principios básicos del derecho contractual mencionados anteriormente no podrán implementarse.
En segundo lugar, este tipo de contrato no puede ser tratado como un contrato que ha sido establecido pero aún no ha entrado en vigor. Como todos sabemos, el establecimiento y la eficacia de un contrato son dos conceptos diferentes. Un contrato se forma cuando ambas partes expresan sus intenciones básicas. Sin embargo, la eficacia de un contrato significa que el contrato puede producir efectos jurídicos para las partes del contrato de conformidad con la ley. Las disposiciones generales de la ley contractual de mi país sobre la validez de un contrato son que un contrato entra en vigor inmediatamente después de su establecimiento de conformidad con la ley. Aunque la Ley de Contratos de mi país también estipula claramente que si las leyes y reglamentos administrativos exigen procedimientos de aprobación y registro, el contrato entrará en vigor después de la aprobación y el registro.
Algunos expertos legales enfatizaron que la Ley de Bienes Raíces de mi país y los reglamentos administrativos sobre arrendamiento de viviendas urbanas estipulan que los contratos de alquiler de viviendas deben registrarse en los departamentos pertinentes, por lo que los contratos de alquiler de viviendas no pueden entrar en vigor sin registro. Sin embargo, después de una investigación, el autor descubrió que la mayoría de los departamentos de gestión inmobiliaria de mi país no se encargan de los procedimientos de registro de contratos de vivienda. Incluso en algunas zonas desarrolladas, el procedimiento de registro para el arrendamiento de una vivienda consiste únicamente en que el arrendador solicite un certificado de cuasi arrendamiento, en lugar de registrar un contrato de alquiler de una vivienda. Por lo tanto, aunque existen leyes y reglamentos pertinentes que estipulan que los contratos de alquiler de viviendas deben ser archivados y registrados, el departamento administrativo aún no ha realizado este trabajo, exigiendo a las partes involucradas en dichos actos civiles que registren el contrato. Sin registro, el contrato no surtirá efecto, lo que evidentemente es injusto. Para regular este tema, el Tribunal Popular Superior de la provincia de Jiangsu hizo una explicación especial sobre este tema en forma de actas del simposio, es decir, en el caso de que las partes no hayan presentado y registrado el contrato de alquiler de la casa, las partes reclamaron que el contrato no fue archivado y registrado Inválido y no sustentado. Del mismo modo, si el contrato de alquiler de la casa no está registrado, no podemos sustentar la afirmación de que el contrato es inválido.
Nuevamente, el contrato discutido en este artículo es firmado por las partes antes de que se construya la casa, y la entrega de la casa en este tipo de contrato suele demorar un período de tiempo. Si dicho contrato se considera inválido, evidentemente será injusto para el arrendatario. En términos generales, firmar un contrato de arrendamiento con otros por adelantado antes de construir una casa, al igual que la preventa de viviendas comerciales, significa que el desarrollador de viviendas cobra parte del alquiler por adelantado sin fondos para la construcción, logrando así los dos objetivos del arrendamiento futuro. casas y recaudar fondos para el desarrollo. Esto es comprensible y no viola la ley, ya que la ley no prohíbe explícitamente este comportamiento. Dado que el arrendatario ha adelantado parte del alquiler, obtenido el derecho a utilizar la casa y logrado el objeto del contrato, esta conducta no está prohibida por la ley. Por tanto, este tipo de contrato debe ser reconocido por las autoridades judiciales y protegido por la ley. Si este tipo de contrato se califica como inválido o inválido, sin duda será una evidente injusticia para el arrendador, es decir, brindará una forma a los desarrolladores de eludir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Si el promotor no entrega la casa a su voluntad por no haber pasado por el proceso de registro posterior a la entrega de la casa, incluso si se utilizan fondos ajenos, el promotor no será responsable de ningún incumplimiento de contrato y sólo será responsable de devolver los fondos. Pero para el arrendatario, si el objetivo de alquilar la casa no se puede lograr después de invertir fondos, tendrá que soportar otras pérdidas al preparar la casa para el alquiler. Además, si el arrendador ha preparado todos los documentos y quiere desistir del contrato, será responsable del incumplimiento del contrato. Sin embargo, este resultado obviamente injusto proviene de la interferencia de la ley en el comportamiento civil voluntario. Esta interferencia en realidad es causada por la interferencia excesiva de las regulaciones administrativas sobre los derechos civiles, y deberíamos tratar de evitarlo en la legislación y el poder judicial. Aquí debemos utilizar los principios básicos del derecho para juzgar si hemos elegido la aplicación correcta del derecho en la práctica judicial.
En cuarto lugar, actualmente los expertos jurídicos y los profesionales judiciales tienen dos puntos de vista sobre la naturaleza de los contratos de arrendamiento de viviendas. Una opinión es que un contrato de arrendamiento de una vivienda es un contrato de derechos de propiedad, al menos un contrato de cuasi derechos de propiedad, y debe gestionarse de conformidad con las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad. Según esta opinión, la entrega efectiva de la casa debería ser una condición para la validez del contrato. Si la casa realmente no se entrega, o si la casa o el contrato de arrendamiento son defectuosos, el contrato de arrendamiento de la casa será inválido o inválido. Otra opinión es que, según el sistema jurídico actual de mi país, un contrato de alquiler de una casa sólo puede tratarse como un contrato de derechos de acreedor. Debido a que la Ley de Propiedad de nuestro país aún no ha sido promulgada, la Ley de Contratos no excluye los contratos de alquiler de viviendas. Sin embargo, la ley contractual actual de mi país es una ley que ajusta los derechos y deudas de los acreedores entre las partes del contrato, y la relación de derechos de propiedad entre las partes debe ajustarse por la ley de propiedad u otras leyes y regulaciones antes de la implementación de la ley de propiedad. Por lo tanto, en lo que respecta a un contrato de arrendamiento de vivienda, es un contrato de derechos del acreedor y no un contrato de derechos de propiedad. Los derechos y obligaciones de las contrapartes de este contrato son iguales, es decir, el arrendador tiene los derechos y obligaciones básicos tales. como cobrar el alquiler y entregar la casa pactada, mientras que el arrendador tiene derechos y obligaciones básicos como utilizar la casa dentro del plazo acordado y pagar el alquiler según lo acordado en el contrato. Este tipo de contrato no necesita abordar las características de propiedad de la casa. Si el arrendador no puede proporcionar la casa según lo acordado en el contrato (por ejemplo, los derechos de propiedad son defectuosos, etc.), se puede considerar que el arrendador ha incumplido el contrato. El autor está de acuerdo con esta última opinión. Del mismo modo, el autor cree que es más conveniente, práctico, justo y equitativo tratar el contrato de alquiler de la casa como un contrato de derechos de acreedor firmado antes de la construcción de la casa. Esto no hará que la elección de una de las partes sea injusta y provocará que la otra incumpla. el contrato o invalidarlo a voluntad.
En quinto lugar, con respecto a las regulaciones administrativas formuladas por el departamento administrativo de vivienda, el autor cree que, en primer lugar, dichas regulaciones son el resultado de la búsqueda de rentas por parte del departamento administrativo, es decir, el contrato de arrendamiento de la casa es en realidad una transacción y debe pagar impuestos, no tarifas. Las leyes y reglamentos del poder ejecutivo están diseñados, en parte, para cobrar tarifas. Una vez que no se cobran las tarifas, no se puede realizar el trabajo. En segundo lugar, esta ley estipula que los contratos de arrendamiento de viviendas deben registrarse, lo que se basa en el principio de que los contratos de arrendamiento de viviendas son contratos de derechos de propiedad. No tiene base jurídica actual y entra en conflicto con la Ley de Contratos. Respecto de esta disposición, el autor considera que sólo puede desempeñar una función administrativa y no puede utilizarse para determinar la validez de los contratos civiles.
En resumen, el autor cree que los contratos firmados antes de la construcción de un edificio generalmente deben considerarse contratos válidos siempre que no violen las disposiciones obligatorias de la ley. Si la situación descrita en este artículo puede considerarse válida y el arrendador no puede proporcionar una casa legal e impecable según lo acordado en el contrato antes del 30 de junio de 2002, se deberá considerar un incumplimiento del contrato.
Dado que ambas partes del contrato han acordado la cláusula de depósito y la cláusula de compensación por retraso en la entrega, el arrendador puede solicitar al arrendador el doble de la devolución del depósito y una compensación por las pérdidas basadas en uno o ambos.