¿Qué es la tasa de desocupación de edificios?
Tasa de desocupación de viviendas
La tasa de desocupación se refiere a la proporción del área de viviendas desocupadas con respecto al área total de viviendas en un momento determinado.
Según los diferentes tipos de mercados inmobiliarios, las tasas de desocupación del mercado se pueden dividir en tasas de desocupación del mercado de valores y tasas de desocupación incrementales del mercado. La tasa de desocupación en el mercado de valores inmobiliarios se refiere a la relación entre la superficie de viviendas desocupadas y la superficie total de viviendas en un momento determinado. Sin embargo, las vacantes no diferencian entre viviendas antiguas y nuevas. Ya sea una casa nueva que ingresa al mercado por primera vez o una casa que queda después de que el usuario actual se muda, siempre que no se identifique un nuevo usuario, se puede considerar una casa vacía. La tasa incremental de desocupación del mercado inmobiliario se refiere a la relación entre el área desocupada de viviendas nuevas en un momento determinado y el área total de viviendas nuevas dentro de un período de tiempo. Las casas desocupadas en este momento solo se refieren a casas nuevas que ingresan al mercado por primera vez.
Según la práctica internacional, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es del 5% al 10%, lo cual es un área razonable. La oferta y la demanda de viviendas comerciales están equilibradas, lo que favorece el desarrollo saludable del país. economía nacional; cuando la tasa de desocupación está entre el 10% y el 20%, se deben tomar algunas medidas para aumentar la venta de viviendas comerciales para garantizar el desarrollo normal del mercado inmobiliario y el funcionamiento normal de la economía nacional. Una tasa de desocupación superior al 20% significa que existe un grave retraso en la construcción de viviendas comerciales.
La tasa de desocupación se utiliza principalmente a nivel nacional y es diferente a la del extranjero. La tasa de desocupación se refiere a la proporción de casas desocupadas y casas terminadas después de que un desarrollador construye una casa.
Tasa de vivienda desocupada: Desocupada se refiere a una casa que no está en uso y está en venta o alquilada. La tasa de desocupación de viviendas es un indicador que refleja la contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda. Una tasa de desocupación de viviendas razonable puede minimizar esta contradicción y equilibrar la oferta y la demanda de viviendas. Demasiadas casas vacías indican una demanda o un poder adquisitivo insuficientes, y el Estado o el mercado pueden hacer los ajustes correspondientes.
Tasa de desocupación de viviendas: Número que se obtiene dividiendo el área de construcción no utilizada por el área de construcción de todas las casas multiplicada por 100%. La tasa de desocupación de viviendas se calcula para comprender las tendencias de la demanda de vivienda en el mercado. Demasiadas casas vacías indican demanda o poder adquisitivo insuficientes, y el Estado o el mercado pueden hacer los ajustes correspondientes.
La tasa de desocupación siempre se ha utilizado para describir la asignación de recursos en el ámbito inmobiliario, pero su fórmula utiliza como denominador el stock total de casas en venta y otras viviendas comerciales, y las propiedades en venta. y el alquiler en el mercado primario como numerador. Las desviaciones en los cálculos de las tasas de control son inevitables, pero si los datos se desvían demasiado de la realidad y afectan la toma de decisiones macroeconómicas de todo el país, es un problema que requiere vigilancia.
Recientemente, se utilizó el método de análisis de la tasa de vacantes y el estándar de juicio de "difundir información falsa", y se llegó a una conclusión "autorizada" que conmocionó al público y parecía incuestionable. Esto hace que el autor sienta la necesidad de volver a discutir este tema a la luz de la situación actual.
El problema radica en la fórmula para calcular la tasa de desocupación y la normativa sobre estándares de desocupación. La mayoría de los países europeos y americanos con economía de mercado abogan por la regulación del mercado. Aunque todo el mundo está construyendo un sistema de seguridad habitacional, ninguna agencia gubernamental presta atención al seguimiento de la tasa de desocupación de viviendas comerciales. Sin embargo, al autor le resulta realmente difícil comprobar el origen de la "práctica internacional" de que la tasa de desocupación está entre el 5% y el 10%, entre el 10% y el 20%, y más del 20% es un área con un importante retraso. de vivienda comercial.
Aunque algunos académicos extranjeros utilizan la tasa de desocupación como indicador para describir la asignación de recursos en el campo inmobiliario, la fórmula utiliza el stock total de casas en venta y otras viviendas comerciales como denominador, y el factor principal mercado de venta y alquiler La propiedad como molécula (así lo confirmó el Viceministro Liu Zhifeng en el simposio sobre la situación del mercado inmobiliario organizado por el Ministro de Construcción Wang Guangtao el 1 de marzo de 2006). En nuestro país, algunas instituciones o académicos calculan la tasa de desocupación dividiendo el área desocupada por el área de vivienda comercial terminada en ese año, mientras que otros utilizan el área desocupada dividida por la suma de las áreas terminadas en los tres años anteriores. Obviamente, en comparación con las fórmulas utilizadas por los estudiosos extranjeros, los denominadores de estas dos fórmulas se reducen entre 20 y 60 veces.
Según el "Boletín Estadístico sobre la Situación General de la Vivienda Urbana" elaborado por el Departamento de Finanzas Integrales y el Departamento de Vivienda y Bienes Raíces del Ministerio de la Construcción, 65438+ a finales de febrero de 2004 , el área de construcción de viviendas urbanas a nivel nacional fue de 149,06 millones de metros cuadrados, de los cuales la construcción residencial es de 96,16 millones de metros cuadrados; el área de viviendas comerciales desocupadas a nivel nacional es de 65,438+23 millones de metros cuadrados, de los cuales 74 millones de metros cuadrados están desocupados. Según cálculos de académicos extranjeros, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es sólo del 0,83% y la tasa de desocupación de viviendas comerciales es de sólo el 0,77%. Los últimos datos muestran que a finales de febrero de 2005, el área de viviendas comerciales desocupadas a nivel nacional era de 65438+43 millones de metros cuadrados, de los cuales el área de viviendas comerciales desocupadas era de 83 millones de metros cuadrados (el aumento en el área desocupada está directamente relacionado (al mercado de espera formado durante el macrocontrol). La tasa de desocupación en ambos casos sigue siendo inferior al 1%.
La racionalidad de la vivienda desocupada
Es necesario enfatizar que es normal que exista una cierta cantidad de espacio desocupado en el mercado inmobiliario.
En primer lugar, las viviendas comerciales no se transferirán a los consumidores inmediatamente después de su finalización y aceptación, sino que se venderán o alquilarán, lo que requiere un período razonable, similar al período de inventario de los productos industriales. Durante este período, estos edificios comerciales estarán temporalmente desocupados. Hay al menos tres razones para esta situación: en primer lugar, la vivienda comercial es cara y normalmente requiere que una familia ahorre durante muchos años, por lo que los consumidores son muy cautelosos a la hora de comprar y necesitan algo de tiempo para tomar una decisión. En segundo lugar, la vivienda comercial es un bien con grandes diferencias. Los consumidores siempre están tratando de encontrar la vivienda comercial que les gusta, lo cual lleva tiempo. En tercer lugar, la vivienda comercial es un bien complejo que contiene una gran cantidad de información. Para llegar a una transacción, existe un proceso de comunicación de información entre desarrolladores y consumidores.
Con base en los tres puntos anteriores, las vacantes de viviendas comerciales se pueden dividir en vacantes de fricción (vacantes normales) y vacantes de mercado (vacantes causadas por dificultades de venta) según el período de tiempo. Si las vacantes friccionales y las vacantes de mercado se dividen a lo largo de un año, se estima que las vacantes de mercado solo representan aproximadamente la mitad.
En segundo lugar, siempre hay una cierta cantidad de oferta "defectuosa" o ineficaz en el mercado inmobiliario comercial. El suministro "defectuoso" aquí se refiere a bienes cuya calidad no satisface la demanda del mercado y cuyo precio no puede relacionarse oportunamente con el poder adquisitivo y el deseo real de compra de los consumidores. El suministro inválido se refiere a productos que no se han comprado debido a defectos de calidad graves, o están en El precio es simplemente inaceptable para los consumidores. Debido a malas decisiones, transporte inconveniente, defectos de calidad de construcción, pisos, orientación, diseño, entorno y otras razones, siempre habrá algunas casas comerciales que son difíciles de vender, se retrasan mucho tiempo o incluso no se pueden vender. vendido en absoluto. Estos edificios comerciales también están vacíos.
Desde este punto de vista, aunque el índice de tasa de desocupación de viviendas comerciales en mi país tiene el mismo nombre que el utilizado por los académicos extranjeros, no es comparable y las conclusiones que se extraen de él no son convincentes. Las desviaciones son inevitables, pero si los datos se desvían demasiado de la realidad y afectan la toma de decisiones macro de todo el país, es un problema que requiere vigilancia.
¿Qué es una tasa de desocupación de vivienda razonable?
En el reciente debate sobre la burbuja inmobiliaria, "la tasa de desocupación supera el nivel de alerta internacional" es uno de los argumentos que se suele utilizar. ¿Pero cuál es la tasa de desocupación? En nuestro país esto es algo ambiguo. En manos del departamento nacional de estadística y del departamento de construcción, solo hay datos sobre la superficie vacante de viviendas comerciales de nueva construcción. En septiembre de 2004, la superficie de viviendas comerciales desocupadas era de 97,48 millones de metros cuadrados, de los cuales 57,36 millones de metros cuadrados estaban desocupados. Entonces, ¿cómo se calcula la debatida “tasa de desocupación” cuando ni el denominador ni el numerador de la tasa de desocupación están claros? ¿Qué sentido tiene aplicar mecánicamente la "línea de alerta internacional" cuando el concepto básico no está claro?
Desde una perspectiva extranjera, desocupación significa que la casa no está en uso y se encuentra en estado de alquiler o venta. La tasa de desocupación utiliza principalmente todo el parque de viviendas como denominador y todas las casas desocupadas como numerador para calcular la tasa de desocupación total. La tasa de desocupación también se puede subdividir según el tipo de vivienda (residencial, edificios de oficinas, vivienda comercial) y el método de transacción; (alquiler o venta); la unidad de cálculo puede ser el área o conjunto. Tomemos a Estados Unidos como ejemplo. En 2001, el país tenía una población de 270 millones y 12.148 viviendas, con un promedio de una vivienda por cada 225 personas. El número de viviendas que llevan más de un año desocupadas es de 10.916 millones, con una tasa de desocupación del 9%. Había 3,554 millones de viviendas desocupadas estacionalmente, con una tasa de desocupación estacional del 2,9%. Entre las casas que llevan más de un año desocupadas, 3,2 millones son casas de alquiler; hay 6,5438+0,3 millones de casas en venta. Además de analizar el número total de casas desocupadas en Estados Unidos, también analiza los tipos de casas (como casas de alquiler o casas en venta, casas unifamiliares o casas multifamiliares), la estructura de las casas (una dormitorio, dos salas de estar o varias salas de estar), la antigüedad de la construcción de la casa, los diferentes niveles de alquiler y las casas. La tasa de desocupación y el período de desocupación (6 meses) de varios tipos de vivienda se calculan en función del área (dentro del área metropolitana). , fuera del área metropolitana, oriente, centro, occidente y sur).
Desde la perspectiva de la práctica inmobiliaria de China, en primer lugar, la tasa de desocupación ideal no es cero. Como tipo de bien de consumo duradero que requiere una gran inversión, es difícil igualar la oferta y la demanda de vivienda uno a uno debido al desfase temporal en la oferta de los promotores y a la asimetría de la estructura y la demanda de vivienda de los residentes. Por tanto, el desequilibrio del mercado debería ser un estado normal. La tasa de desocupación es demasiado baja, lo que facilita a los desarrolladores aumentar los precios y obtener altos rendimientos en un entorno de mercado donde la oferta supera la demanda. También priva a los consumidores de su derecho a elegir, suprime las preferencias de consumo de los residentes y conduce a una demanda insuficiente. Por supuesto, cuanto mayor sea la tasa de desocupación, mejor. Cuanto mayor sea la tasa de desocupación y más largo sea el período de desocupación, lo que significa que la oferta excede la demanda y la tasa de utilización de la vivienda es baja, lo que llevará a los desarrolladores a cambiar sus estrategias comerciales, reducir los precios o reducir la oferta de viviendas, para encontrar un nuevo equilibrio. punto en el mercado. En este sentido, la tasa de desocupación es un indicador y veleta que refleja la oferta y la demanda del mercado.
En segundo lugar, las tasas de desocupación que las ciudades pueden permitirse varían mucho. Las propias características del sector inmobiliario, es decir, la inmovilidad y la heterogeneidad del espacio, determinan que el sector inmobiliario sea un mercado altamente localizado. Nivel de desarrollo económico (escala del PIB, crecimiento de los ingresos, nivel de consumo y precios de la vivienda), cultura social (tamaño de la población, tendencia de crecimiento y estructura de edad, nivel educativo y gusto de consumo), entorno de política institucional (modelo de oferta de tierras, canales de financiación y política fiscal) y Las ciudades con calificaciones empresariales de desarrollo (capital propio, nivel de gestión, etc.) varían ampliamente, por lo que no puede haber un solo estándar para la tasa de desocupación razonable de una ciudad. Para una ciudad pequeña y mediana con una población pequeña, una economía atrasada, bajos ingresos de los residentes y una acumulación insuficiente de activos financieros, una tasa de desocupación del 5% puede ser una línea de advertencia. Sin embargo, para ciudades grandes como Beijing y Shanghai. con grandes poblaciones permanentes y flotantes, es razonable que la tasa de desocupación pueda ser del 8%, 9% o superior al 10%. Durante el período de auge inmobiliario de 1992 a 1993, los 4,5 millones de metros cuadrados de viviendas desocupadas en Hainan hundieron el mercado inmobiliario de Hainan en el desastre; en ese momento, Shanghai tenía 7 millones de metros cuadrados de casas desocupadas (una décima parte del total del país); , pero estaba sano y salvo. Precisamente porque hay un cierto número de casas vacías, los precios de la vivienda en Shanghai se han mantenido en un nivel relativamente bajo durante mucho tiempo. Sin embargo, en 2003-2004, la fuerte demanda de vivienda provocó una disminución de las vacantes en Shanghai, pero un fuerte aumento de los precios de la vivienda. Si la oferta de viviendas en Shanghai es suficiente para satisfacer las necesidades de demoliciones a gran escala, un gran número de recién casados y de inmigrantes nacionales y extranjeros, entonces será difícil para un pequeño número de "revendedores" especular en el mercado y hacer subir los precios. .
En tercer lugar, la desocupación no puede equipararse directamente con los activos improductivos. En las operaciones inmobiliarias, la solidez financiera, las capacidades financieras y las capacidades de marketing de varias empresas de desarrollo varían ampliamente. Mientras los ingresos generados por su producción y operación sean mayores que el costo, es económicamente razonable que la empresa tenga una cierta proporción de casas desocupadas, porque esto no afecta la capacidad de pago de la empresa ni aumenta su capacidad operativa. costos, pero sólo afecta la rentabilidad de la empresa. Es decir, una empresa promotora inmobiliaria podrá vender el 80% de las viviendas de nueva construcción y recuperar toda la inversión. Después de eso, vendió una casa más y obtuvo una ganancia adicional. La clave depende del estado financiero de la empresa y del punto de pérdidas y ganancias de la inversión de la empresa. Si una empresa tiene capital insuficiente, un alto índice de endeudamiento, un desempeño deficiente en las ventas y una lenta recaudación de efectivo, afectará directamente su capacidad para pagar las deudas bancarias. En este caso, un gran número de vacantes puede afectar la calidad de los préstamos bancarios, pero si pueden convertirse en activos dudosos del banco depende de la calidad de la garantía y su liquidez en el mercado, que a su vez depende de las leyes pertinentes y los acuerdos institucionales financieros. Es por eso que los gobiernos de todo el mundo están comprometidos a construir sistemas legales y financieros relevantes, proteger los intereses de los acreedores bancarios, crear un buen entorno crediticio, cultivar activamente el mercado hipotecario secundario, diversificar los riesgos crediticios inmobiliarios y ayudar a los bancos a sobrevivir a la crisis real. Ciclo patrimonial. Riesgos por fluctuaciones sexuales. Con buenos acuerdos institucionales, la garantía puede evitar la mala suerte de venderse a un precio bajo y venderse a un buen precio, convirtiendo los activos malos en buenos activos.