¿Qué son los fondos REIT?

1. El nombre completo de los REIT: fondo fiduciario de inversión inmobiliaria, traducido de fondo fiduciario de inversión inmobiliaria. Literalmente puede entenderse como procedente del ámbito inmobiliario. Es un contrato o fondo corporativo que recauda fondos de inversionistas mediante la emisión de valores, es invertido y administrado por una agencia de gestión especializada y distribuye el ingreso básico y el ingreso de valor agregado de los activos a los inversionistas de acuerdo con una proporción acordada.

2. Por definición, los REIT son ingresos basados ​​en la gestión y apreciación de activos. En términos generales, el derecho a disfrutar de las rentas de los activos se transfiere a los inversores a través de fondos fiduciarios, por lo que la parte central son los activos. Los activos cubiertos por los REIT incluyen centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, apartamentos de alquiler a largo plazo (todos los activos principales en manos de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa), así como activos básicos como transporte, propiedades industriales, medio ambiente e instalaciones públicas ( Figura 1). Los avisos y directrices emitidos por la Comisión Reguladora de Valores de China se dirigen principalmente a los REIT en el ámbito de los activos subyacentes o la infraestructura.

3. Los tipos de activos subyacentes de los REIT son simples de decir, pero a nivel operativo, la implementación de REIT públicos no solo implica la búsqueda de objetivos de alta calidad, sino que también implica entornos estructurales y políticas fiscales. , condiciones de salida, etc. que deben finalizarse en detalle. El contenido cubre una amplia gama de especialidades. Creo que esta es también una razón importante para utilizar infraestructura relativamente no comercial como proyecto piloto.

1. Los REIT nacieron en Estados Unidos y están en auge en países y regiones desarrollados como Europa, América, Japón, Singapur y Hong Kong. Hasta ahora, 41 países o regiones de todo el mundo han introducido el sistema REIT. Según las estadísticas del NAREIT, a finales de 2018, el valor de mercado de los REIT estadounidenses era de 11,236 billones de dólares, lo que lo convierte en el mercado más grande del mundo. El valor de mercado de los REIT europeos es de 2,291 billones de dólares, el de los REIT asiáticos es de 21,78 billones de dólares y el de Oceanía es de 1,61,05 billones de dólares. La historia del desarrollo relacionado con los REIT en el país y en el extranjero se puede encontrar en todas partes en Internet. No necesito dedicar muchas palabras a describirlo por el momento. Los lectores interesados ​​pueden ir y echar un vistazo. Por supuesto que lo solucionaré si a alguien le interesa. En comparación con los países de ultramar, el proceso de promoción de los REIT en China continental es relativamente lento. Desde su nacimiento en 2002, después de 18 años de exploración, finalmente se presentó el documento piloto para los REIT públicos. Aunque se están desarrollando activamente productos similares a los REIT, nunca han entrado en el campo de las ofertas públicas.

Esta vez, utilizar el campo de la infraestructura como trampolín es en realidad porque "hay que disparar la flecha":

2. Se ha roto la tendencia de 10 años de crecimiento económico a alta velocidad. La epidemia global continúa impactando violentamente las exportaciones y el comercio exterior, causando efectos a largo plazo en la economía. Este año es el último año del "Decimotercer Plan Quinquenal", y mantener el crecimiento económico debe ser la principal prioridad actual;

3. El consumo es lento y las tasas de interés están bajo presión a la baja. En segundo lugar, la troika que impulsa la economía (inversión, exportaciones y consumo) tiene que aumentar la inversión en infraestructura para impulsar la economía. La presión fiscal del gobierno y la presión para reducir el apalancamiento existen al mismo tiempo, y es necesario ampliar las fuentes de financiamiento;

4.19 , la tasa de urbanización supera el 60%. Con la segunda mitad de la urbanización, el mercado inmobiliario entró en la era de las acciones y las operaciones de activos se desarrollaron y crecieron. Ante la epidemia y la recesión económica, las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente revitalizar los activos existentes y reducir la presión financiera. Por lo tanto, ha habido convocatorias abrumadoras de ofertas públicas de REIT.

Aunque los puntos anteriores parecen ser necesidades graduales, en realidad son necesidades importantes de mejora estructural. Por un lado, mejora la estructura de capital del gobierno y, por otro, optimiza el capital, la operación y la estructura de activos de las empresas inmobiliarias. Esta es la verdadera fuerza impulsora para el desarrollo de los REIT, y también es la "mano" que afecta a todo el cuerpo. Los primeros tres puntos no son más que un tiro en el brazo. Creo que con la ayuda de este trabajo piloto, los REIT públicos tendrán un mayor margen de desarrollo en un futuro próximo.