Cuál de las siguientes afirmaciones sobre las características de la inversión inmobiliaria es incorrecta ().
14.Cuál de las siguientes afirmaciones sobre las características de la inversión inmobiliaria es incorrecta (A).
La valoración de un inmueble es igual al valor descontado del flujo de caja generado por la tenencia del activo.
B. La inversión inmobiliaria puede aprovechar un alto apalancamiento financiero.
cEl valor de los bienes inmuebles se ve muy afectado por factores como el entorno político, el entorno del mercado y el entorno legal.
D. La liquidez de los bienes inmuebles es más débil que la de los productos de valores.
En la descripción de bienes raíces de inversión, el impuesto a la propiedad incorrecto se refiere a un impuesto que se aplica al propietario de la casa y se basa en el valor residual imponible o las ganancias de capital de la casa.
Hay dos métodos de cálculo para el impuesto sobre bienes inmuebles: 1. Se utiliza una deducción única del 10% al 30% del valor original de la propiedad como base de cálculo del impuesto y luego se multiplica por 1,2. %; los ingresos por alquiler se multiplican por 12%.
Personalmente, creo que la imposición del impuesto a la propiedad tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario. Ya sea que se trate de determinar la tasa impositiva o el alcance de la recaudación, es necesario considerar cuidadosamente una serie de cuestiones que están relacionadas con los medios de vida de las personas y la situación económica del país. ¡No seas descuidado!
De hecho, es un ejemplo simple: supongamos que un ministro jubilado en Beijing posee una casa de 180 metros cuadrados en la Segunda Carretera de Circunvalación. Si paga un impuesto sobre la propiedad a una tasa del 1,2%, su salario para un año de jubilación puede ser suficiente sin comida ni bebida. A partir de este ejemplo, podemos imaginar lo difícil que es implementar esta política. Se pueden imponer impuestos a la propiedad sobre segundas y terceras viviendas, especialmente aquellas que están alquiladas.
En ese momento, ya no éramos esclavos domésticos. Desafortunadamente, nos convertimos en esclavos fiscales~~~Lamentablemente, la introducción del impuesto a la propiedad también significó que los precios de la vivienda bajaran, pero esto fue solo una disminución. Los costos de compra y mantenimiento de los compradores de viviendas aumentarán significativamente.
En general, la gente piensa que la recaudación de impuestos sobre la propiedad no tendrá mucho impacto en las transacciones inmobiliarias. La lana es para la salud, los desarrolladores y * * ~ ¡siempre obtendrás los mejores beneficios!
Para ser honesto, incluso si decidimos recaudar impuestos sobre la propiedad, todavía hay muchas cuestiones que deben considerarse y resolverse ~ ~ ~
En cuanto a la inversión inmobiliaria y el turismo inmobiliario en Europa Los inmuebles turísticos extranjeros son más caros que los inmuebles turísticos nacionales. Los inmuebles turísticos son más maduros y se denominan "tiempo compartido".
Ahora que el mercado extranjero está lento, conviene invertir en la parte inferior. . Se recomienda que no lo haga, porque los impuestos a la propiedad de las casas extranjeras son muy altos y muchos países tienen que pagarlos cada año. Esto es para bajar el umbral y atraer a otros a comprar una casa. La mitad de la gente en el extranjero alquila y compra casas, ¡lo cual es completamente diferente del concepto tradicional en China!
Te sugiero que si quieres invertir en China, ¡es mucho más seguro elegir una buena ubicación para invertir en una tienda!
Consejo: La inversión es arriesgada, ¡no te involucres en industrias de las que no estás seguro!
Método de análisis de inversión inmobiliaria - método de comparación de ventas
Es muy sencillo comparar el precio unitario de la propiedad objetivo con propiedades comparables en el mercado, pero requiere que haya suficientes propiedades comparables en el mercado. Al mismo tiempo, es necesario considerar la inmovilidad y singularidad de la propiedad, las preferencias de los clientes y el mercado inmobiliario no puede lograr una competencia perfecta.
Método de análisis de inversión inmobiliaria - Método del multiplicador de alquiler total
Fórmula: Multiplicador de alquiler total = Valor de la inversión/Ingresos potenciales por alquiler del primer año.
Los inversores pueden comparar el multiplicador de alquiler total de la propiedad objetivo con sus propios requisitos, o pueden comparar diferentes propiedades y elegir la más pequeña. Este enfoque no tiene en cuenta las pérdidas por desocupaciones y atrasos en los alquileres, así como el impacto de los gastos operativos, la financiación y los impuestos.
Método de análisis de inversión inmobiliaria - método de capitalización directa
Fórmula: Tasa de capitalización total = ingreso operativo neto del primer año/valor de la inversión.
Los ingresos operativos netos se refieren a los ingresos reales después de deducir las pérdidas por desocupación y los atrasos en los alquileres, así como los gastos operativos. En el caso de las propiedades residenciales, los gastos operativos suelen ser honorarios de agencia. A diferencia del método del multiplicador de alquiler bruto, este método tiene en cuenta las pérdidas por desocupación y alquiler impago, así como los gastos operativos, pero también ignora el impacto de la financiación y los impuestos.
Método de análisis de inversión inmobiliaria - método de rentabilidad sobre el patrimonio original antes de impuestos
Fórmula: rentabilidad sobre el patrimonio original = ingresos en efectivo antes de impuestos en el primer año/inversión inicial.
La inversión inicial se refiere a los fondos autoobtenidos después de deducir la parte del préstamo de la inversión total. Para la mayoría de los inversores, existe un problema de financiación.
Este enfoque tiene en cuenta el impacto del financiamiento y es más sofisticado que los enfoques anteriores.
Método de análisis de inversión inmobiliaria - método de análisis de rentabilidad de alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de propiedad) × 12/precio total de compra.
Cuanto mayor sea el ratio calculado de esta forma, más merecerá la pena la inversión.
Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre ambos, elegir "bienes inmuebles excelentes" es un método sencillo.
Desventajas: no considera todos los insumos y productos, no considera el costo temporal de los fondos y no puede utilizarse como base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico para los pagos de hipotecas.
Método de análisis de inversión inmobiliaria - método de rendimiento del alquiler
Fórmula: (renta mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) × 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano)
Ventajas: la consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial importante tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de devolución del alquiler, y se puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se considera el efecto temporal de otras inversiones y fondos iniciales. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
Método de tasa interna de retorno
La fórmula para la inversión inmobiliaria es: TIR = = retorno total acumulado/inversión total acumulada.
Ventajas: El método TIR tiene en cuenta todos los factores como la inversión, los ingresos y el flujo de caja durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa de rendimiento TIR puede entenderse como depósito en un banco, pero la tasa de interés de los bancos en mi país se calcula sobre la base del interés simple, mientras que la TIR se calcula sobre la base del interés compuesto.
Para juzgar el valor de la inversión inmobiliaria mediante el cálculo de la TIR, se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro. Se desconocen los aumentos y disminuciones futuros del alquiler. Sólo una cosa es segura: el futuro del mercado es incierto, existe la posibilidad de apreciación y depreciación, sólo depende de cuál es más probable. Por lo tanto, es necesario realizar un análisis de sensibilidad de las decisiones de inversión.
Como comportamiento inversor, los inversores se centran en la rentabilidad y los riesgos. Mediante el análisis de la TIR, se encontró que los factores más relevantes son el precio de la vivienda, el alquiler y si se puede alquilar rápidamente. Ahora que se conocen los precios de la vivienda, la clave para el éxito o el fracaso de la inversión es poder predecir con precisión los niveles de alquiler y elegir proyectos de inversión.
Por supuesto, si cree que los métodos de los expertos anteriores son demasiado profesionales y complicados, le gustaría conocer una fórmula de inversión sencilla para evaluar el valor de inversión de una propiedad. También puede proporcionar un método sencillo para que las empresas internacionales de gestión financiera profesional evalúen el valor de la inversión inmobiliaria. Se entiende que según su principio de cálculo, la fórmula básica para medir si el precio de un inmueble es razonable es:
Si los ingresos anuales del inmueble × 15 = el precio de compra del inmueble, el Se considera que la propiedad vale la pena.
Si los ingresos anuales del inmueble son ×15 > el precio de compra del inmueble, significa que el proyecto de inversión aún tiene margen de revalorización.
También existe un método más sencillo y cómodo, poco profesional, pero adecuado para que las personas tomen decisiones de inversión:
Si el alquiler mensual del inmueble = precio unitario por Metro cuadrado × área de la propiedad/100, entonces Piensa que la propiedad tiene una buena relación calidad-precio.
Si la renta mensual del inmueble es mayor que el precio unitario por metro cuadrado del inmueble × el área del inmueble/100, significa que el proyecto de inversión aún tiene margen de apreciación.
Los anteriores son métodos de ratios y ratios de uso común, algunos de los cuales pueden ayudar a los inversores a tomar decisiones rápidas mediante predicciones y análisis sencillos. Algunos requieren un análisis de inversiones profesional para realizar inversiones inmobiliarias y gestión financiera para inversores. Cuando los inversores analizan una inversión, es necesario fijarse en algunos indicadores para aumentar su fiabilidad.
Palabras clave: análisis de inversión
La inversión inmobiliaria no es fiable. Dar al cartel una recomendación como referencia para adquirir conocimientos. Como personalmente creo que la extensión del sector inmobiliario es demasiado grande, el oro al contado internacional que estoy haciendo ahora tendrá que esperar más de diez años para ser introducido. El retorno es alto y el retorno es rápido: porque puedes ganar dinero incluso si cae. No hay límite de precio. ¿A veces piensas, oh, me gustaría poder comprar eso? Operación flexible: el sistema de comercio T+0 significa que puede comprar y vender en cualquier momento. ¿Tiene una acción rentable que desea vender pero le preocupa no poder hacerlo? Horario de negociación: las 24 horas del día, debido a que los intercambios globales se negocian, se pueden combinar en 24 horas. Lo bueno para China es que a las 8 de la noche se abre el mercado estadounidense y los estadounidenses, ya sabes, son ricos. Cuando se abre el mercado, el precio del oro es relativamente alto, lo que favorece la especulación. En resumen, Dios le ha dado al pueblo chino la oportunidad de ganar dinero. Configuración de stop-loss y stop-profit: el precio límite se puede colocar en el nivel de reversión esperado y el sistema de negociación cerrará automáticamente la transacción cuando alcance este precio.
Factores que afectan los precios del oro. Toda esta es información innegable y los inversores pueden conocerla inmediatamente en varios portales. Velocidad de transacción rápida: nunca habrá una situación en la que no pueda comprar ni vender oro. Retirar dinero fácil: no necesita vender oro, puede retirar sus ganancias en cualquier momento. Operación simple: el sistema de comercio está simplificado y el costo de transacción es bajo: lo que hacemos es oro al contado internacional, cada lote equivale a 3100 gramos y cuesta alrededor de 840 yuanes. Un lote de oro de los principales bancos nacionales equivale a 1.000 gramos y cuesta 600 yuanes. Espero que después de leer esto, lo hagas o no, hayas sumado algunos conocimientos, al menos tendrás una referencia más cuando quieras invertir.
Les pido un artículo sobre inversión inmobiliaria: Protección de bienes raíces: un nuevo tema en la valoración de bienes raíces
Recientemente, la Asociación China de Tasadores y Corredores de Bienes Raíces de China, la Federación Internacional de Agrimensores, se celebró en Beijing el Foro Internacional de Valoración de Bienes Raíces coorganizado por el Instituto de Agrimensores de Hong Kong. El tema de este foro es "Tasación y Protección de la Propiedad". Casi 400 representantes nacionales y extranjeros consideraron en general que el tema aclara la importancia, la misión y los nuevos temas asignados a la industria de tasación en la nueva situación de rápido desarrollo y cambios en la industria de bienes raíces y la creciente conciencia sobre la propiedad entre la gente.
Jiang Wanrong, subdirector del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, cree que este tema sigue la tendencia de los tiempos, satisface las necesidades sociales y es de gran importancia. en promover el desarrollo sostenible y saludable de la industria de evaluación inmobiliaria.
Evaluación inmobiliaria: un impulso para la industria inmobiliaria
Según datos del Banco Mundial, la cantidad total de activos inmobiliarios es enorme y representa la mayor proporción del riqueza total de un país y región, y generalmente representa alrededor del 50% ~ 70%. Reconocidos expertos nacionales y extranjeros señalaron que la industria de tasación de bienes raíces desempeña un papel vital en toda la cadena de la industria inmobiliaria.
Al analizar el proceso de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos que desencadenó la agitación financiera global, muchos profesionales encontraron que los servicios de tasación inmobiliaria están estrechamente relacionados con la formación y evolución de la burbuja inmobiliaria. Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, cree que, hasta cierto punto, el papel de los tasadores se ha convertido incluso en un "acelerador" de los precios de la vivienda en Estados Unidos.
El Sr. Ip Man-wah, vicepresidente del Instituto de Agrimensores de Hong Kong, dijo: "La valoración inmobiliaria desempeña un papel importante en la estabilidad de todo el sector inmobiliario y es especialmente importante en tiempos de incertidumbre. ."
En nuestro país, la valoración inmobiliaria se ha convertido en una fuerza importante para promover el desarrollo ordenado de la industria inmobiliaria y juega un papel importante en el desarrollo sano y ordenado de la economía nacional.
Jiang Wanrong presentó que en las últimas décadas, la industria de tasación de bienes raíces ha desempeñado un papel importante en muchos campos, resolviendo fallas del mercado inmobiliario, manteniendo el orden del mercado inmobiliario, protegiendo los derechos e intereses legítimos de los propietarios. Los titulares de derechos patrimoniales, la prevención de riesgos financieros y la promoción de la armonía social desempeñaron un papel muy importante en otros aspectos.
Se entiende que nuestro país ha establecido actualmente un sistema de gestión de * * * supervisión, autodisciplina industrial y supervisión social, y básicamente ha formado un mercado de evaluación inmobiliaria con competencia justa, apertura y orden. y una fuerte supervisión. Casi 37.000 personas en todo el país han obtenido la calificación de tasadores inmobiliarios, incluidos 33.000 tasadores registrados, y hay casi 5.000 agencias de tasación inmobiliaria, incluidas 168 agencias de tasación inmobiliaria con calificaciones de primer nivel.
Protección de la propiedad: una nueva frontera en la valoración de bienes raíces
En comparación con otros activos, los activos inmobiliarios representan la mayor proporción de la riqueza total de los países y regiones. Las estadísticas de pérdidas económicas causadas por el terremoto de Wenchuan también ilustran en general este punto. Las estadísticas muestran que de las pérdidas económicas causadas por este terremoto, los edificios residenciales representaron el 27,4% y los edificios no residenciales el 20,4%. Los daños a estas dos casas ascendieron al 47,8%, representando la mayor parte de las pérdidas económicas totales.
Con la comercialización y socialización de la vivienda y la promulgación de la Ley de Propiedad, el informe del XVII Congreso Nacional propuso “crear condiciones para que más personas tengan rentas inmobiliarias” y así sucesivamente. Los bienes inmuebles no son sólo un factor básico de producción o un medio de vida, sino también una parte importante de la propiedad familiar. Es a la vez una mercancía y una propiedad, e incluso el principal objeto de inversión es cada vez más fuerte. .
Sin embargo, de vez en cuando, los bienes inmuebles sufren daños debido a su naturaleza inamovible e interacción. Por ejemplo, factores de fuerza mayor como terremotos, cambios de planificación, obstrucciones de edificios adyacentes, cambios en el entorno circundante y defectos de calidad del proyecto pueden causar la pérdida del valor de la vivienda y las pérdidas económicas asociadas.
Song Chunhua, presidente de la Sociedad China de Tasadores y Agentes Inmobiliarios de Bienes Raíces, señaló que buscar una compensación razonable es una de las formas importantes de proteger la propiedad.
Esto ha planteado nuevos temas para la evaluación de bienes raíces y también ha abierto un nuevo campo comercial, es decir, la evaluación de compensación por daños inmobiliarios.
Este tipo de valoración puede proporcionar una referencia científica para que los propietarios determinen la compensación que deben recibir después de las pérdidas de propiedad y proporcionar una base científica para la reconciliación, la mediación, el arbitraje y el litigio.
Jiang Wanrong enfatizó que la evaluación de la compensación por daños inmobiliarios es un problema importante al que se enfrentan la mayoría de los profesionales de evaluación inmobiliaria. Una evaluación objetiva, justa, científica y precisa del deterioro del valor inmobiliario y las pérdidas económicas relacionadas causadas por daños inmobiliarios no sólo puede proteger eficazmente los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos inmobiliarios, sino que también proporciona una sólida garantía para resolver conflictos sociales y construir una sociedad armoniosa.
Los expertos de la industria también dijeron a los periodistas que este tema será un campo importante y amplio de la evaluación de bienes raíces en mi país después de la evaluación de hipotecas de bienes raíces y la evaluación de demolición de casas urbanas.
De hecho, la evaluación de bienes raíces, incluida la evaluación de daños, tiene un gran potencial para proteger la propiedad de las personas.
Después del desarrollo de la industria de tasación de bienes raíces en 15 años, los informes de tasación y los testimonios escritos por los tasadores han jugado un papel importante en disputas que involucran la propiedad privada de los ciudadanos, como la compensación por demolición de casas, el uso pagado de terrenos, depreciación del valor de las propiedades, etc. Son pruebas profesionales indispensables, valoradas por gobiernos, órganos judiciales, instituciones de arbitraje y abogados, y se han convertido en un poderoso medio para proteger la propiedad privada de infracciones.
El profesor Zhang Dongxiang de la Universidad Normal de Jiangxi también señaló que la tecnología de valoración de bienes raíces también puede proporcionar orientación técnica a los propietarios en la administración, proteger el valor de los bienes raíces contra daños debidos a un uso irrazonable y lograr la preservación y apreciación de propiedad inmobiliaria.
Muchos tasadores también creen que con la integración con el sistema internacional de la industria de tasación, el establecimiento del mecanismo de crédito de la industria de tasación y la mejora del nivel profesional y el estatus social de los tasadores, el papel de los tasadores reales La tasación de bienes en la protección de la propiedad privada tiene El efecto será cada vez más evidente.
Independencia e imparcialidad: los "viejos" problemas aún existen.
Los datos muestran que existen problemas generalizados de independencia e imparcialidad en la industria de tasación de bienes raíces. Tomemos como ejemplo la tasación de hipotecas inmobiliarias. Las principales instituciones financieras de China que emiten préstamos hipotecarios para viviendas han establecido un sistema de aprobación de agencias de tasación y lo actualizan periódicamente. En principio, se trata de una medida para garantizar la calidad de la identificación. Sin embargo, dado que la mayoría de las instituciones financieras exigen una distribución del 50% al 80% de las tarifas de servicio, las agencias de tasación intentan reducir los vínculos laborales y reducir los costos comerciales, lo que afecta en gran medida la calidad del trabajo de tasación.
“Hablando francamente, la imagen profesional de nuestros tasadores de bienes raíces ha ido cuesta abajo en los últimos dos años”, dijo sin rodeos el Dr. Chai Qiang, vicepresidente de la Sociedad China de Tasadores y Agentes Inmobiliarios. .
Aunque la industria se ha desarrollado mucho, todavía existen problemas como la competencia feroz entre las instituciones de tasación, la falta de crédito industrial y la supervisión débil, que han restringido en gran medida el desarrollo sostenible de la industria y la mejora del estatus social de los tasadores.
Muchos tasadores también dijeron a los periodistas que la industria de la tasación se ha estado desarrollando durante más de diez años y todavía no existe ninguna restricción legal especial. Es difícil castigar eficazmente las actividades ilegales durante la tasación y es difícil protegerlas. los derechos e intereses de las instituciones de tasación y de los tasadores.
Liu Hongyu señaló que la industria de tasación de bienes raíces de China debería aprender lecciones de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos. Por un lado, es necesario fortalecer la ética profesional y los conceptos legales de las instituciones y profesionales de tasación; por otro lado, es necesario mejorar activamente el entorno externo y las leyes y regulaciones que afectan la independencia del proceso de tasación;
En este sentido, Jiang Wanrong también enfatizó que los tasadores de bienes raíces son talentos de alta calidad en la industria inmobiliaria. Deben hacer pleno uso de sus conocimientos profesionales, comprender las ventajas de los precios inmobiliarios, ayudar * * * en el seguimiento del mercado inmobiliario, orientar el sano desarrollo del mercado inmobiliario y preparar políticas pertinentes para fortalecer la supervisión del mercado inmobiliario. mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, es necesario mejorar continuamente la conciencia de la responsabilidad social; seguir fortaleciendo la construcción de una ética profesional, de la cual una evaluación objetiva, justa y precisa es un requisito previo importante y seguir mejorando la calidad profesional de los tasadores; desempeñar un papel en el mantenimiento de la estabilidad del mercado inmobiliario.
Quizás sólo así la tasación inmobiliaria pueda convertirse realmente en un "protector" fiable de la propiedad.
La diferencia entre inversión inmobiliaria y especulación Inversión y especulación son dos comportamientos diferentes en economía. En economía, "inversión" generalmente se refiere al proceso de invertir dinero o valores para comprar propiedades, luego realizar actividades económicas como producción y servicios, y finalmente obtener ingresos y ganancias de estas actividades económicas. La especulación se utiliza normalmente en valores, materias primas y actividades de comercio de divisas con la expectativa de beneficiarse de los cambios de precios. Los dos son esencialmente iguales y ambos apuntan a obtener ganancias.
Pero la especulación conlleva mayores riesgos, y la especulación sólo puede generar ganancias u obtener ganancias de capital a través de cambios de precios. En otras palabras, los comportamientos de inversión libres de riesgo o de bajo riesgo, como la compra de seguros, bonos del tesoro y otros comportamientos económicos, se cuentan como inversiones y no como especulación.
La inversión y la especulación en el mercado inmobiliario son los objetos específicos del comportamiento económico de la inversión y la especulación. La inversión inmobiliaria se refiere al comportamiento económico en el que una entidad económica adelanta una cierta cantidad de moneda u objetos físicos por adelantado para dedicarse o participar directa o indirectamente en actividades de desarrollo y operación de bienes raíces con el fin de obtener ingresos o activos inmobiliarios futuros. apreciación. La especulación inmobiliaria se refiere al acto de comprar un inmueble, no para uso propio ni para alquilarlo a otros, sino esperando la próxima venta para ganar la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
La inversión inmobiliaria juega un papel importante en el desarrollo del mercado inmobiliario, y la especulación inmobiliaria tiene ventajas y desventajas para el sano desarrollo de la economía. Por tanto, la inversión y la especulación inmobiliaria no pueden distinguirse únicamente por su impacto en la economía. Al analizar la diferencia entre inversión y especulación en el mercado inmobiliario, podemos comenzar con las diferencias esenciales y discutirlas combinadas con las características del mercado inmobiliario. Las diferencias son las siguientes:
1. Necesidades e ideas de inversión
La inversión inmobiliaria puede obtener rendimientos estables mediante tenencias a largo plazo. Su inversión se centra en la preservación y apreciación del valor futuro de la casa, o en la capacidad de obtener rendimientos de alquiler estables a largo plazo mediante el arrendamiento. Basado en el análisis del valor intrínseco de los bienes raíces, teniendo en cuenta muchos factores como el entorno de inversión inmobiliaria y las tendencias de desarrollo económico, generalmente no se ve afectado por conflictos de intereses a corto plazo y cambios rápidos;
La especulación inmobiliaria tiene como único objetivo la obtención de elevadas ganancias, incluso se trata de enormes ganancias y no tiene interés en el valor de uso ni en la rentabilidad de la propiedad en sí. Se centra en las ganancias de las tasas de interés a corto plazo y es un comportamiento de búsqueda de capital a corto plazo. La especulación se basa principalmente en aspectos técnicos e informativos, se ve muy afectada por el tiempo de especulación y los precios de mercado y carece de racionalidad. No está dominado por el análisis del valor intrínseco a largo plazo, sino que utiliza diferencias horarias y de precios para entrar y salir rápidamente de oportunidades de inversión, por lo que los rendimientos son muy volátiles y riesgosos, lo que a veces provoca una mayor agitación en el mercado.
En segundo lugar, los objetos de inversión
Los objetos de especulación inmobiliaria son principalmente activos físicos, es decir, compras de inmuebles o terrenos a grandes rasgos, los objetos de inversión inmobiliaria incluyen no sólo los físicos; activos; participación en activos inmobiliarios, como la compra de acciones y bonos emitidos por empresas inmobiliarias, la compra de valores y bonos respaldados por bienes inmuebles, etc.
Pero también han aparecido en el mercado algunos nuevos objetos de especulación, como la especulación. "Especulación" significa que los promotores asignan cantidades por adelantado antes de obtener el permiso de venta. Los especuladores utilizan un pequeño depósito como capital para obtener el derecho de tanteo sobre la propiedad y luego la venden para obtener ganancias. La especulación es una oportunidad, no una cosa material.
En tercer lugar, el método de ganancia
Al igual que la esencia de la especulación, la especulación inmobiliaria sólo puede generar ganancias a través de cambios de precios, basándose en la fluctuación de los precios inmobiliarios y la apreciación de la tierra. Aprovecha el espacio de apreciación de las propiedades comerciales en el desarrollo urbano, especialmente las propiedades existentes de alto nivel, y obtiene ganancias al obtener la diferencia entre el precio de compra y el de venta. También hay especuladores que aprovechan las estrategias de venta de los promotores para comprar propiedades a precios bajos durante la fase de subasta, y beneficiarse de la apreciación del valor global de las viviendas existentes a través de las subastas;
Hay muchas maneras de obtener beneficios de la inversión inmobiliaria. En esencia, la inversión inmobiliaria implica múltiples etapas de desarrollo, operación y gestión de la propiedad. Por lo tanto, la inversión inmobiliaria no solo se basa en la venta de bienes inmuebles para obtener ganancias, sino que también puede obtener ganancias mediante la construcción, operación, arrendamiento, mezcla, etc. Por ejemplo, el modelo de negocio de Wanda Real Estate Company no solo se basa en la venta de sus propiedades, sino que también recauda altos alquileres e ingresos operativos a través de la construcción y operación de centros comerciales y Wanda Cinemas.
En cuarto lugar, el tiempo de ocupación del capital
La especulación inmobiliaria suele ser un comportamiento a corto plazo. Las altas diferencias de precios se obtienen mediante las fluctuaciones de los precios inmobiliarios y la apreciación de la tierra en el mercado a corto plazo. El tiempo de ocupación es corto y la rotación rápida;
La inversión inmobiliaria suele ser un comportamiento de largo plazo que involucra múltiples proyectos como desarrollo, operación, gestión, servicios y consumo inmobiliario. , los fondos están ocupados durante mucho tiempo y la liquidez es relativamente pequeña.
Verbo (abreviatura de verbo) momento de la inversión de capital
Para un mercado inmobiliario maduro, el mercado inmobiliario es próspero, el potencial de apreciación del capital es relativamente grande y los riesgos son relativamente pequeños inversores Relativamente racionales, domina la inversión;
En las primeras etapas del desarrollo inmaduro del mercado, la especulación representa una proporción mayor. A medida que el mercado madure y las leyes y regulaciones pertinentes sigan mejorando, la proporción de especulación disminuirá y la proporción de inversión aumentará.
6. Riesgos, beneficios y métodos operativos
Los riesgos de la inversión inmobiliaria son relativamente bajos y estables. En términos generales, los inversores inmobiliarios buscan reducir el riesgo mediante una cartera de riesgos.
En el corto plazo, la tasa de rendimiento es menor que la especulación, pero en el largo plazo, la tasa de éxito de la inversión es mayor que la especulación.
Por el contrario, la especulación inmobiliaria es un comportamiento coyuntural y se ve muy afectado por los precios. Los especuladores tienden a asumir altos riesgos y obtener altos rendimientos en el corto plazo, por lo que se utiliza ampliamente el apalancamiento financiero en lugar de las carteras de inversión para diversificar los riesgos. Los especuladores exitosos son mejores para evaluar las situaciones, pero aun así, es difícil garantizar un éxito duradero.
Conocimientos básicos de inversión inmobiliaria La denominada inversión inmobiliaria se refiere a una actividad económica en la que los propietarios de capital invierten su capital en la industria inmobiliaria con el fin de obtener los rendimientos esperados en el futuro. Todavía sé un poco sobre inversiones inmobiliarias y también conozco muchas técnicas operativas relacionadas. Aprendí principalmente conocimientos relacionados con bienes raíces en la "Escuela en línea Today Cai Ying", que fue bastante buena. Si desea adquirir sistemáticamente algunos conocimientos sobre inversiones inmobiliarias, le sugiero que lo consulte.
¿El costo de inversión de los bienes raíces comerciales es más alto que el de otras industrias?
La inversión en inmuebles comerciales de una misma zona en una misma comunidad es mayor que la de inmuebles residenciales. Porque los inmuebles comerciales tienen requisitos más altos que los inmuebles residenciales en términos de altura, distancia entre columnas, instalaciones de instalación y uso de materiales.
Pero esto no es absoluto, sólo podemos decir que es así en general.
La pregunta en sí no es rigurosa.
Solicite una muestra de "Carta de Intención de Inversión en Bienes Raíces"
Estimado Sr. A:
De acuerdo con la información y los datos de pronóstico de XYZ Investment Company proporcionados por ABC Company, XYZ Investment Company y ABC Company acuerdan que XYZ Investment Company invertirá en acciones preferentes Serie A de ABC Company a un precio posterior a la financiación de 8 millones de dólares estadounidenses (o 6 millones de dólares estadounidenses de prefinanciación) sobre una base totalmente diluida. Las condiciones de inversión son las siguientes:
El comprador de 1 acción acepta que XYZ Investment Company invertirá 2 millones de dólares para comprar las acciones preferentes Serie A de la Compañía ABC. Esta inversión se canjeará por el 25% del capital total de la Compañía ABC. acciones diluidas (“acciones totalmente diluidas”)” significa que se ha considerado la posibilidad de opciones sobre acciones para empleados y otras opciones).
Período de restricción de 2 cuatro semanas La Compañía ABC acepta otorgar a XYZ Investment Company un período de restricción de cuatro semanas para completar la debida diligencia. El período de restricción se calculará a partir de la fecha de firma de este acuerdo. Si XYZ Investment Company está satisfecha con los resultados de la diligencia debida y decide invertir al final de este período, la Compañía ABC venderá acciones preferentes Serie A a XYZ Investment Company de acuerdo con las condiciones establecidas en la hoja de términos adjunta. Esta cláusula no impide que otras empresas de inversión realicen la debida diligencia sobre la Compañía ABC al mismo tiempo.
3 Requisitos previos de la inversión
a) Ambas partes finalmente firman un contrato de inversión que satisface a XYZ Investment Company
b) En cuanto a los aspectos legales, empresariales y financieros de ABC; La debida diligencia realizada por XYZ Investment Company satisfizo a XYZ Investment Company;
c) La propuesta de inversión fue finalmente aprobada por el Comité de Toma de Decisiones de Inversión de XYZ Investment Company;
El negocio de ABC Company no ha cambiado sustancialmente;
E) La empresa ABC se vuelve a registrar en Hong Kong (o las Islas Vírgenes Británicas o las Islas Caimán), y la empresa ABC local se convierte en una subsidiaria de la empresa extranjera.
4 Acuerdo de Confidencialidad Antes de que ambas partes acuerden (o rechacen) el compromiso de inversión, el personal relevante de ambas partes y sus agentes son responsables de la confidencialidad y no deben revelar el contenido y el progreso de las negociaciones. Si la ley vigente o el tribunal lo consideran necesario, en este caso, la parte que divulga la información deberá notificarlo a la otra parte con antelación y tratar de limitar la divulgación al mínimo.
5 Descargo de responsabilidad: Ambas partes renuncian a sus intentos y derechos de presentar demandas ante los tribunales con base en esta hoja de términos y sus intenciones de inversión.
Declaración no vinculante: Esta carta de intención de inversión no es un compromiso por parte de XYZ Investment Company. Los compromisos formales de inversión sólo pueden entrar en vigor después de la firma de un contrato de inversión.
7 Ley aplicable Esta carta de intención de inversión se regirá por las leyes de la República Popular China.
La hoja de términos adjunta a esta carta de acuerdo solo se utiliza como base para investigaciones y negociaciones adicionales y no constituye un compromiso de ninguna de las partes con la transacción de inversión mencionada anteriormente. Si acepta las condiciones anteriores y las condiciones de inversión en la hoja de términos adjunta y está dispuesto a proceder sobre esta base, firme en el espacio correspondiente a continuación y envíe una copia oficial a XYZ Investments. A más tardar el 31 de junio de 2005, hora local; de lo contrario, las sugerencias anteriores se cancelarán automáticamente.
Acepta y acepta las condiciones anteriores:
Representante de la Compañía ABC
Firma:. fecha:.
Representante de la Sociedad de Inversión XYZ
Firma: * *. fecha:* * * * *.