¿No juzgar mal el mercado inmobiliario en los próximos dos años, ahorrar dinero o comprar una casa? Echa un vistazo a estas "tres frases" y no sufrirás.
Sin embargo, para los jóvenes no es fácil comprar una casa, lo que no significa que el mercado inmobiliario esté lento. Las estadísticas muestran que en 2020, tanto el área de ventas como el volumen de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional establecieron un récord "Doble 17". Al menos, es muy probable que rompa el récord del "Doble 18" en 2021. Mucha gente lo encuentra extraño. A los jóvenes les resulta difícil comprar una casa. ¿Por qué el mercado inmobiliario sigue teniendo un poder adquisitivo tan fuerte? De hecho, esta pregunta no es difícil de responder y puede atribuirse a dos razones: en primer lugar, las casas no sólo tienen la función de vivir, sino que también tienen fuertes atributos financieros. Muchas personas las consideran una herramienta antiinflacionaria. , por lo que los ricos considerarán las casas como productos de valor agregado y las comprarán una vez que tengan dinero, en segundo lugar, a juzgar por la severa represión del estado contra los préstamos comerciales y de consumo este año, incluido el fenómeno del crowdfunding para comprar una; Casa, incluso durante el período de severa regulación del mercado inmobiliario, algunas personas todavía están pescando en aguas turbulentas, unirse a las filas de la inversión en especulación inmobiliaria. En su opinión, la casa sigue siendo una inversión ideal. No lo creamos y veremos de nuevo dentro de unos años, ¿verdad? ¡Obviamente, mientras tengan dinero, comprarán una casa sin dudarlo!
Por supuesto, mucha gente cree que nuestra tasa de urbanización actual se acerca al 64%. Más del 40% de los hogares en ciudades y pueblos poseen más de dos casas, y menos del 4% de los hogares no tienen casa. ¿Quién venderá la casa que aún está en construcción? El futuro es aún más inimaginable. Jack Ma dijo que 30 años después, una pareja joven se hará cargo de cinco casas, y la casa puede ser lo más importante en ese momento. Se puede observar que Jack Ma es muy pesimista sobre los valores futuros de las propiedades. Las personas que apoyan este punto de vista preferirían ahorrar dinero antes que comprar una casa, incluso si ahora tienen suficiente pago inicial, y mucho menos no tienen dinero para comprar una casa.
Se puede observar que dos puntos de vista muy opuestos parecen razonables. Si se debatieran juntos, nadie lograría convencer a nadie. Entonces, ¿es realmente lo que piensan? ¿Deberías ahorrar dinero o comprar una casa? ¡No juzgue mal el mercado inmobiliario en los próximos dos años! ¿Por qué dices eso? Echemos un vistazo a las “tres señales” publicadas recientemente por altos funcionarios.
En pocas palabras, las especificaciones de esta reunión fueron organizadas por el Director de Información de la Oficina de Información del Consejo de Estado, no por un departamento determinado. Hubo un grupo de preguntas y respuestas compuesto por un ministro y dos viceministros. del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Su declaración representa naturalmente la voluntad del país.
La primera señal es que durante el período del "14º Plan Quinquenal", todas las personas vivirán y trabajarán en paz y satisfacción, las políticas de apoyo serán muy poderosas y la demanda del mercado de viviendas comerciales será aliviado.
En los últimos 20 años, la vivienda comercial ha ocupado la mayor parte absoluta del mercado. Ahora cuando hablamos de casas, compramos casas comerciales. Actualmente nuestra tasa de propiedad de viviendas es muy alta y nuestro defecto es el mercado de alquiler. De hecho, esto también es espacio para el desarrollo. En la actualidad, los precios de la vivienda son elevados. Es necesario satisfacer las necesidades de vivienda de los jóvenes y acelerar el desarrollo del mercado de alquiler. Según el viceministro Ni Hong, las viviendas de alquiler se proporcionarán a través de diversos canales. Por ejemplo, al construir una pequeña casa de alquiler de 70 metros cuadrados para jóvenes urbanos y nuevos ciudadanos, se mencionan específicamente las palabras "hacer coincidir la oferta y la demanda". Estas cuatro palabras también responden bien a la expectativa de algunos internautas de "¿cuándo les tocará alquilar estas casas de alquiler en los próximos cinco años, mientras haya demanda de casas de alquiler, igualarán el alquiler correspondiente?" casas. En cuanto al tema del alquiler que preocupa a todos, obviamente es más bajo que el precio de una vivienda de alquiler de la misma calidad en el mismo lugar.
Si la planificación nacional unificada de viviendas de alquiler no es suficiente, entonces los terrenos inactivos de empresas e instituciones y los terrenos de construcción colectiva rural mencionados por el viceministro Ni Hong se pueden utilizar para la construcción. Para algunas propiedades inactivas, se pueden renovar y renovar para que funcionen como alquileres residenciales, y el proceso de aprobación se puede simplificar para promover la cotización lo antes posible. En general, puede estar seguro de que la oferta de propiedades en alquiler será igualada.
Al proporcionar una gran cantidad de viviendas de alquiler en los próximos cinco años, los gobiernos nacional y local seguramente lograrán el objetivo de que todas las personas vivan y trabajen en paz y satisfacción de acuerdo con nuestra eficiencia. En lo que respecta al mercado de la vivienda comercial, las personas que tienen un poder adquisitivo económico insuficiente o que no están muy dispuestas a comprar ya no se verán obligadas a entrar. Especialmente en ciudades con una oferta de vivienda escasa, la demanda de viviendas comerciales se desacelerará significativamente.
La segunda señal es que se han implementado las responsabilidades de las entidades urbanas, ha surgido un mecanismo de control inmobiliario a largo plazo y no hay salida para la especulación inmobiliaria.
El gobierno nunca ha dado una explicación formal sobre el mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario. Para decirlo sin rodeos, la mayoría de la gente no sabe qué implica este mecanismo. Pero a partir de las palabras clave mencionadas por el Viceministro Ni Hong, podemos ver varios elementos esenciales del mecanismo de largo plazo, lo que significa que el mecanismo de largo plazo del sector inmobiliario surgirá en los próximos cinco años.
Por ejemplo, "los precios de la tierra son estables, los precios de la vivienda son estables y las expectativas son estables". Si los precios de la tierra son estables, los precios de la vivienda y las expectativas son en realidad estables. La oferta centralizada de tierras introducida actualmente por el Estado es una medida directa para estabilizar los precios de la tierra. A juzgar por los resultados, los terrenos residenciales en algunas ciudades se vendieron al precio más bajo e incluso no se vendieron. La tasa de prima máxima está limitada al 15%, lo que tiene un efecto obvio en la regulación de los precios del suelo. No es difícil ver que el modelo de funcionamiento del mercado consistente en utilizar los precios del suelo para impulsar los precios de la vivienda ha llegado a su fin.
Otro ejemplo es el establecimiento de un nuevo mecanismo de vinculación de "personas, vivienda, tierra y dinero". Esta es la primera vez que se propone. La razón por la que algunas ciudades calientes están "creciendo cada vez más" es porque la oferta de suelo residencial es insuficiente, pero la demanda de afluencia de población es grande. Este nuevo mecanismo es "a la carta", ofreciendo vivienda bajo demanda. La "integración del hombre y la tierra" propuesta repetidamente por el economista Ren Zeping se hará realidad en los próximos cinco años y la oferta y la demanda se equilibrarán.
Además, las autoridades locales deben implementar todos los buenos mecanismos al pie de la letra. En este punto, se logra implementando las principales responsabilidades de la ciudad. Si no se ponen en marcha estos mecanismos a largo plazo, el sector inmobiliario seguirá utilizándose para impulsar el PIB, y hay que responsabilizarse por ello. Por último, pongo en práctica una frase y siempre insisto en no especular con la vivienda. La palabra "para siempre" significa que nunca habrá una salida para la especulación inmobiliaria. Como dijo el Viceministro Ni Hong, insistir siempre en la vivienda para vivir y no para especular es el principio fundamental de la regulación inmobiliaria.
La tercera señal es que la rehabilitación de antiguas comunidades y la "orden de restricción de compra de demolición" se promueven y aplican simultáneamente, lo que indirectamente "desvía" la demanda de mejora de viviendas.
Como todos sabemos, una de las fuerzas impulsoras detrás del rápido aumento de los precios de la vivienda en los últimos años es la "reforma de los barrios marginales". Un gran número de hogares demolidos con dinero en efectivo en la mano han entrado al mercado, acelerando la desmercantilización de la vivienda comercial e impulsando el rápido aumento de los precios de la vivienda local. Según estadísticas relevantes, durante la última ronda de reducción de existencias estratégica, la proporción de reasentamiento monetario en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel alcanzó el 80%, lo que se tradujo en el poder adquisitivo real de la vivienda comercial. Por tanto, incluso en algunas ciudades con economías pobres, el aumento de precios debido a la demanda es muy alarmante, pero no será posible en el futuro.
Según el viceministro Huang Yan, durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", la renovación de las antiguas zonas residenciales construidas antes de finales de 2000 se completará básicamente y se renovarán 265.438 hogares con 900.000 unidades. ¿Cuál es este concepto?
Se puede calcular utilizando las ventas nacionales de viviendas comerciales de 65.438+0.7 mil millones de metros cuadrados en 2020. El área de construcción promedio de una comunidad es 6.5438+0.5 millones de metros cuadrados, pero solo 6.5438+0.13 millones Se vendieron unidades comunitarias. En otras palabras, la superficie de los edificios residenciales de un año de antigüedad es 19,4 veces mayor que la de las viviendas comerciales recién vendidas (superficie residencial). Incluso si un pequeño número de personas no cambia sus propiedades porque el medio ambiente ha mejorado después de la renovación, sigue siendo un número muy grande y la demanda de nuevas viviendas comerciales ha disminuido significativamente.
Además, el viceministro Huang Yan mencionó el aviso emitido por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural sobre la prevención de demoliciones y construcciones a gran escala durante la implementación de la renovación urbana. Dos figuras son particularmente destacadas. Una es que, en principio, el área de construcción demolida de una unidad (manzana) o proyecto de renovación urbana no deberá ser mayor al 20% del área de construcción total actual, y la otra es que la proporción de edificios demolidos en una renovación urbana unidad (bloque) o proyecto no será mayor a 2. Esta es la primera vez que se utilizan datos específicos para limitar las demoliciones. Para decirlo sin rodeos, los estándares de inspección de datos para evitar demoliciones y construcciones a gran escala son claros, lo que significa que la "orden de restricción de demolición" es específica del nivel operativo.
Evidentemente, con la renovación integral de las antiguas comunidades y la implementación simultánea de las "órdenes de restricción de compra y demolición", la demanda "pasiva" de viviendas comerciales se ha reducido significativamente.
Con base en las tres señales anteriores, ¿comprará una casa o ahorrará dinero en los próximos dos años? ¿Cuál será mejor en cinco años? Para facilitar la explicación, tomando como ejemplos 654,38+0,5 millones de bienes raíces y 654,38+0,5 millones de depósitos, también hay sugerencias de "estas tres oraciones".
En primer lugar, no es aconsejable ahorrar dinero a ciegas.
Según la tasa de interés de depósito anunciada por un banco importante, las tasas de interés a tres y cinco años son ambas del 2,75%. Después de cinco años, se depositarán 6.543.800 yuanes + 0,5 millones de yuanes durante cinco años, con un capital e intereses de 6.543.800 yuanes + 0,706 millones de yuanes y una ganancia de 206.000 yuanes. Puede parecer un aumento anual de 410.000 yuanes, pero en realidad puede verse diluido por la inflación.
Los datos muestran que desde marzo del año pasado hasta ahora, Estados Unidos ha impreso más de 30 billones de dólares en dinero en un año y medio. Mucha gente cree que la inflación en los Estados Unidos es sólo temporal y puede aumentar más adelante, pero la situación real puede no ser tan optimista, porque la Reserva Federal mencionó en su reciente declaración que cree que la política monetaria actual es correcta y no será afectados por las altas expectativas de inflación y ajustarse. Sitong Securities cree incluso que Estados Unidos podría lanzar otro plan de estímulo a gran escala. Estimulado por las políticas fiscales y monetarias, el profesor de la Wharton School Jeremy Siegel predice que la inflación estadounidense aumentará al 20% en los próximos dos o tres años.
De hecho, desde el año pasado, debido al impacto de la inflación importada de Estados Unidos, la tasa de inflación en algunos países emergentes ha sido incluso más alta que la de Estados Unidos, con precios aumentando al menos 20-30% y como máximo el doble. Afortunadamente, aplicamos una política monetaria prudente y no seguimos la tendencia. Sin embargo, la inflación importada sigue siendo un problema inevitable y también nos enfrentamos a una presión a la baja sobre la economía. Ren Zeping, un conocido economista, dijo después de observar los datos publicados en julio que los datos económicos y financieros han caído en todos los ámbitos y que se está abriendo la ventana de tiempo para el ciclo de flexibilización monetaria. Si un huevo se vende por 1 yuan, su valor aumenta un 10%. Aunque el aumento no parece ser mucho, equivale a una disminución del 10% del poder adquisitivo. De manera similar, después de cinco años, parece aumentar a 17.000, pero el poder adquisitivo puede ser inferior a 10.000.
La segunda frase es estar preparado a largo plazo a la hora de comprar una casa.
Vivir en una casa y no especular es un principio general marcado por el país, y todas las políticas regulatorias se basan en este objetivo. Por lo tanto, ya sea que estés comprando una casa para vivir o para inversión, debes tener en cuenta este factor y no pensar en duplicarlo en dos o tres años. Al igual que el mecanismo a largo plazo para el control inmobiliario mencionado en la primera mitad del artículo, el gobierno fija y guía el control de los precios de la tierra y de las viviendas nuevas y usadas. Finalmente, con las expectativas bajo control, ¿cómo puede haber una gran posibilidad de que los precios de la vivienda suban? Por lo tanto, basándose en esta tendencia, debes estar preparado para el largo plazo a la hora de comprar una casa.
La preparación a largo plazo tiene dos significados. Uno es evidente por sí mismo, lo cual es evidente por sí mismo. Es para vivir de todos modos. Generalmente no se consideran cambios de vivienda si la propiedad tiene más de 5-8 años. En segundo lugar, tengo dinero extra en la mano, pero me preocupa que depositarlo en el banco no prevenga la inflación, por lo que no es imposible cambiar parte del dinero extra por bienes raíces. Como dijo Xu Yuan, profesor de la Escuela Nacional de Desarrollo de la Universidad de Pekín, después de todo, en cualquier país y en cualquier momento, algunas personas, incluidos los ricos, utilizan los bienes raíces como reserva de activos a largo plazo. Incluso con la bendición de los impuestos a la propiedad, todavía pueden bailar con la inflación e incluso derrotarla, pero sólo si se aferran a su esencia.
La tercera frase es que comprar una casa varía de persona a persona y de casa a casa, así que actúa según tu capacidad.
Actualmente, la tasa de interés hipotecaria ha alcanzado los cinco o seis puntos, una casa cuesta 15.000 yuanes, un préstamo cuesta 15.000 yuanes, un préstamo a 30 años cuesta 15.000 yuanes y el pago mensual es de unos 6.000 yuanes. Se trata de un gasto grande y la presión no es pequeña cuando la situación es inestable. En general, el pago mensual no debe exceder el 50% de los ingresos, de lo contrario, la calidad de vida de la familia del comprador de vivienda definitivamente se verá afectada. Si esta cifra llega al 80%, la capacidad de la familia para resistir los riesgos será débil. Nadie puede garantizar que mañana será mejor que hoy, ya sea en empleo, ingresos o salud. Algunas emergencias pueden inducir el riesgo de incumplimiento y las ganancias superan las pérdidas. Por tanto, la compra de una casa debe basarse en las circunstancias familiares, y no hay necesidad de tomar decisiones.
Además, comprar una casa varía de una casa a otra y tiene dos significados. Una es que ya tengo muchas propiedades en mis manos y todavía estoy considerando comprar o vender alguna de ellas. Desafortunadamente, esta idea obviamente no depende de la situación. Aunque no existen costes de tenencia salvo la hipoteca, es un hecho indiscutible que el impuesto sobre bienes inmuebles está cada vez más cerca. Por ejemplo, el experto en finanzas e impuestos Shi dijo a la estatal China News Network que las discusiones entre los cuatro ministerios y comisiones ahora han pasado a la etapa de implementación, y espera que se introduzca una política piloto a finales de año como muy pronto. . Si realmente le gusta una casa al revés, es aconsejable reemplazarla por una casa nueva o de alta calidad con "mala ubicación, malas instalaciones, mala distribución, casa antigua y servicios inmobiliarios difíciles de mejorar". Una vez más, en el futuro, ya sea que los impuestos a la propiedad se cobren en función del área o el número de unidades, o en función de la tendencia de desarrollo de la casa misma, el principio general de "la casa debe ser buena pero no demasiado grande" no será incorrecto.