Interpretación de la Ley de Propiedad de la República Popular China: Artículo 190
●El propósito del artículo
Este artículo trata sobre la relación entre los derechos hipotecarios y de arrendamiento.
●Antecedentes legislativos
Si se hipoteca una casa u otro inmueble, en ocasiones existe una relación jurídica de arrendamiento sobre el inmueble antes de que se establezca la hipoteca. Por ejemplo, antes de que una persona hipoteque su casa a B, ya se la ha alquilado a C. ¿Seguirá siendo válida esta relación de arrendamiento existente?
Teóricamente, el arrendamiento inmobiliario pertenece a la categoría de deuda. Según el principio de prioridad de los derechos de propiedad sobre los derechos de los acreedores, si el propietario transfiere el inmueble arrendado a un tercero, el derecho de arrendamiento del arrendatario se extinguirá cuando el tercero obtenga la propiedad del inmueble. El arrendatario puede exigir al arrendador que asuma la responsabilidad por el incumplimiento de las deudas, pero no puede exigir al comprador del bien arrendado que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento porque no existe una relación contractual de arrendamiento entre el arrendatario y el comprador. Sin embargo, con el desarrollo de la economía social, para proteger los intereses de los arrendatarios, especialmente los de bienes raíces, y mantener la estabilidad social, el derecho civil moderno ha adoptado gradualmente el enfoque de mejorar la efectividad de los derechos de arrendamiento y ha cambiado la regla de "venta". y compra sin incumplimiento de contrato" a "venta y venta sin incumplimiento de contrato". Reglas, es decir, una vez establecida la relación de arrendamiento, incluso si el arrendador revende el objeto arrendado a un tercero, la relación de arrendamiento existente sigue siendo válida para el comprador, el arrendatario todavía puede reclamar el derecho de arrendamiento al cesionario, y el cesionario puede obtenerlo.
La ley de garantías y la ley de contratos de mi país también adoptan la regla de que “las ventas no rompen los arrendamientos”. El artículo 48 de la "Ley de Garantías" estipula claramente: "Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el contrato de arrendamiento original continúa vigente. El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Durante". Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada ". En el proceso de legislación sobre derechos de propiedad, algunos compañeros señalaron que "la compra y venta no viola el contrato de arrendamiento". principio básico al tratar con derechos de propiedad y arrendamiento. Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento original será válido con independencia de que sea notificado al arrendatario. Por tanto, no es necesario prever la "notificación al arrendatario" en la Ley de Propiedad. Algunos camaradas señalaron que en la práctica, no sólo el deudor hipotecario hipoteca la propiedad arrendada, sino que también hipoteca la propiedad. La ley de seguridad de nuestro país no prevé esto y la ley de derechos de propiedad debería mejorarse. Después de estudiar la Ley de Propiedad, se adoptaron las opiniones anteriores.
●Explicación de términos
Este artículo establece dos situaciones: una es la hipoteca del inmueble arrendado. En este caso, el arrendatario puede seguir utilizando el inmueble arrendado. Incluso si el derecho hipotecario se realiza y la propiedad hipotecada se transfiere al acreedor o a un tercero, la relación de arrendamiento original entre el deudor hipotecario y el arrendatario no terminará naturalmente, y el arrendatario puede continuar disfrutando de los derechos de arrendamiento. El segundo es alquilar propiedades hipotecadas. En este caso, existen diferentes opiniones sobre cómo abordar la relación entre los derechos hipotecarios y arrendatarios. Una opinión es que, dado que el derecho de hipoteca se establece primero, debe tener prioridad sobre el derecho de arrendamiento. El derecho de arrendamiento no puede competir con el derecho de hipoteca y el derecho de arrendamiento debe rescindirse cuando se realiza el derecho de hipoteca. Otra opinión es que sólo cuando la existencia del derecho de arrendamiento afecta los intereses del acreedor hipotecario, el derecho hipotecario puede oponerse al derecho de arrendamiento; de lo contrario, el derecho de arrendamiento no se extinguirá cuando se realice el derecho hipotecario. A través de la investigación, se cree que cuando se registra el inmueble hipotecado, el arrendatario puede comprobar la carga material del inmueble arrendado en el registro de la propiedad hipotecada. Como sabe que el inmueble arrendado tiene cargas materiales, debe asumir los riesgos provocados por el. realización del derecho hipotecario. De lo contrario, una vez hipotecada la propiedad, las reglas de venta sin romper el contrato de arrendamiento seguirán aplicándose al arrendamiento, y la eficacia de la hipoteca se verá comprometida, se volverá incierta y perderá el significado de su constitución. Por tanto, este artículo establece que "si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita". Es decir, en primer lugar, si el inmueble hipotecado está arrendado, una vez realizada la hipoteca, el comprador del inmueble hipotecado puede rescindir el contrato de arrendamiento original, y el arrendatario no puede solicitar continuar arrendando el inmueble hipotecado. En segundo lugar, si se alquila una propiedad hipotecada no registrada, el arrendatario no sabe ni debe saber que la propiedad ha sido hipotecada. El derecho de hipoteca no puede competir con el derecho de arrendamiento y el principio de que la compraventa no viola el contrato de arrendamiento. siguen aplicando.