La Conferencia Central de Trabajo Económico mencionó por primera vez la orientación esperada y las políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso en el sector inmobiliario.
En cuanto al contexto general, en la reunión se mencionó que el desarrollo económico de China se enfrenta a la triple presión de una demanda cada vez menor, shocks de oferta y expectativas debilitadas. La reunión pidió que el trabajo económico sea estable y progresivo el próximo año. Todas las regiones y departamentos deben asumir la responsabilidad de estabilizar la macroeconomía, y todos los aspectos deben introducir activamente políticas que conduzcan a la estabilidad económica, y la intensidad de las políticas debe avanzar adecuadamente.
En cuanto al ajuste del mercado inmobiliario el próximo año, la reunión propuso que debemos adherirnos al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, fortalecer la orientación anticipatoria, explorar nuevos modelos de desarrollo, insistir tanto en alquiler como en compra, y acelerar el desarrollo en el mercado de alquiler a largo plazo, promover la construcción de viviendas asequibles, apoyar el mercado de viviendas comerciales para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas e implementar políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso y sano desarrollo del sector inmobiliario.
Se mantiene el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular"
En este encuentro se volvió a enfatizar que "las casas son para vivir, no para especular". " Este es el cuarto año consecutivo que la Conferencia Central de Trabajo Económico deja claro que "las casas no deben utilizarse para especular".
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, dijo que enfatizar que "la vivienda es para vivir, no para especular" es un diseño de alto nivel y una guía a largo plazo para los bienes raíces y El trabajo de vivienda no se verá afectado por la desaceleración temporal de la industria y la exposición al riesgo local y algunos ajustes. Este poder estratégico es inquebrantable. La fuerza estratégica se mantiene sin cambios. Si ajusta su estrategia en el corto plazo, tendrá resultados y perseverancia, y no habrá confusión.
"La reunión del Politburó del Partido Comunista de China no mencionó antes 'viviendas para vivir, no para especular'. De hecho, la posición de 'viviendas para vivir, no para especular' no cambiará. En otras palabras, no importa cómo apoyemos las necesidades rígidas y las mejores necesidades de vivienda, no hay apoyo ni mercado para la especulación inmobiliaria y la especulación de inversiones. Por lo tanto, cuando los gobiernos locales entienden la política, deben adherirse estrictamente a esta línea roja incluso si lo hacen. puede relajarlo", dijo Yan Yuejin, director de investigación del Centro de Pensamiento del Instituto de Investigación E-House.
Proporcionar primero la orientación esperada y explorar nuevos modelos de desarrollo.
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso fortalecer la orientación esperada y explorar nuevos modelos de desarrollo.
Yan Yuejin cree que esta conferencia propuso por primera vez el concepto de "orientación de anticipación", lo que indica que habrá nuevas acciones en el aspecto de gestión y orientación de expectativas.
El informe de la China Index Academy menciona que las expectativas de muchos participantes del mercado, como compradores de viviendas, empresas de desarrollo e instituciones financieras, son inestables. Guiar las expectativas del mercado de todas las partes conduce a la liberación normal de una demanda de vivienda razonable y al avance constante de la construcción de viviendas y el desarrollo urbano. La importancia de "estabilizar las expectativas" es aún más destacada.
También se puede ver en "Explorando nuevos modelos de desarrollo" que después de más de 20 años de rápido desarrollo, la superficie de vivienda per cápita de los residentes urbanos en mi país ha alcanzado unos 40 metros cuadrados, y el tamaño incremental del mercado ha alcanzado su punto máximo. El antiguo modelo de desarrollo de las empresas inmobiliarias de "alto apalancamiento y alta rotación" debe cambiarse urgentemente. El modelo de rápido desarrollo y rápida expansión de las empresas a través de un alto apalancamiento y una alta deuda está a punto de terminar. La industria está pasando de una era de desarrollo incremental a una era de operaciones bursátiles, y las empresas también deben seguir la tendencia y expandir otras nuevas. Al mismo tiempo, para los gobiernos locales, el modelo de “financiación de la tierra” que en el pasado fue impulsado por el aumento de los precios de la vivienda y la tierra necesita un cambio urgente.
Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, cree que "explorar nuevos modelos de desarrollo" promoverá la transformación de los modelos de desarrollo de las empresas inmobiliarias. En la actualidad, el modelo de desarrollo de alta rotación y alto apalancamiento formado por las empresas inmobiliarias de mi país en el desarrollo a largo plazo es insostenible. Cuando algunas empresas enfrentan crisis de deuda, necesitan adoptar una combinación de alivio y bloqueo para acelerar la transformación y mejora de las empresas inmobiliarias, y prevenir y resolver los riesgos financieros inmobiliarios en términos de métodos de desarrollo. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben explorar nuevos modelos de desarrollo, combinar las tendencias de desarrollo social, la evolución de la demanda de vivienda y sus propias ventajas, participar en negocios de arrendamiento, atención comunitaria, renovación de comunidades antiguas, servicios de administración de propiedades y otros campos para lograr una transformación diversificada. Esta es una opción inevitable para prevenir y resolver los riesgos de desarrollo en la industria inmobiliaria, y también es la única forma para que la industria inmobiliaria logre un desarrollo sostenible.
Se apoyan las necesidades de vivienda razonables.
La Conferencia Central de Trabajo Económico dejó claro que se apoyará el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas.
La China Index Academy cree que "apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas" es coherente con la propuesta de la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC el 6 de febrero de 2018. . Se espera que las políticas crediticias sigan ampliando el apoyo a la demanda de viviendas mejoradas por primera vez.
Yan Yuejin también cree que esta política es coherente con el espíritu de la reunión del Buró Político del Partido Comunista de China "Apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas". escrito y debería haber algunos cambios en el futuro. En primer lugar, las necesidades de vivienda razonables incluyen necesidades rígidas y necesidades de mejora, y se garantizarán la tierra, el crédito y los impuestos posteriores. En segundo lugar, se fomentarán y apoyarán las necesidades razonables de vivienda, incluidos tanto el alquiler como la compra.
Adoptar políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso de la industria inmobiliaria.
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso que se implementen políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable. de la industria inmobiliaria. La reunión del Buró Político del Comité Central del PCCh celebrada el 6 de febrero de este año presentó la opinión de "promover el desarrollo sano y el círculo virtuoso de la industria inmobiliaria".
Según la Conferencia Central de Trabajo Económico, "se implementan políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria", lo cual es ligeramente diferente de la formulación de la reunión del Buró Político de el Comité Central del PCC.
La primera es hacer hincapié en las "políticas específicas de cada ciudad". Actualmente, el desempeño del mercado de cada ciudad es diferente. Los problemas que enfrentan las cadenas relacionadas con el sector inmobiliario son diferentes. La adopción de medidas específicas basadas en políticas urbanas será más propicia para acelerar el círculo virtuoso de la industria inmobiliaria en cada ciudad; en segundo lugar, el orden del "círculo virtuoso" y el "desarrollo saludable" de la industria inmobiliaria cambiará después del virtuoso. ciclo, la industria inmobiliaria será un desarrollo mejor y más saludable de. Actualmente, para el gobierno lo más importante es abrir la circulación de todas las cadenas del sector inmobiliario. En el marco de políticas específicas de la ciudad, los aspectos financieros y políticos se esforzarán por promover la industria inmobiliaria para lograr un círculo virtuoso.
Xu Xiaole cree que el "círculo virtuoso" del sector inmobiliario requiere dos fundamentos necesarios. Uno es controlar los riesgos de tormentas para las empresas inmobiliarias y evitar que los riesgos de las empresas locales se transmitan al sistema. En segundo lugar, el mercado inmobiliario debe funcionar. El mercado se encuentra casi estancado en el segundo semestre de este año, debido principalmente al enfriamiento en cadena de las casas de segunda mano a las casas nuevas y luego al mercado de terrenos. La dificultad en la circulación de viviendas de segunda mano ha bloqueado la cadena de venta de casas antiguas y compra de nuevas, y la congestión transaccional ha acelerado el deterioro de la recaudación de pagos de las inmobiliarias. Las deudas vencidas no se pueden refinanciar y toda la cadena inmobiliaria no puede funcionar con normalidad. La razón fundamental es que el apalancamiento se redujo demasiado rápido en la segunda mitad del año y se endurecieron múltiples políticas financieras al mismo tiempo. La superposición de efectos de política ha llevado a un rápido endurecimiento del entorno financiero para las empresas inmobiliarias y del entorno crediticio para los compradores de viviendas.
Xu Xiaole señaló que en el futuro, bajo la guía del "círculo virtuoso" del sector inmobiliario, las políticas financieras que eran demasiado estrictas en la etapa inicial sufrirán ajustes estructurales. Por un lado, se han relajado moderadamente los controles sobre la financiación de las empresas inmobiliarias, se han asignado racionalmente los préstamos para el desarrollo inmobiliario y los préstamos para fusiones y adquisiciones y, por otro lado, se ha aliviado la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias; El entorno ha mejorado, centrándose en satisfacer la demanda de créditos hipotecarios para viviendas de primera vivienda y viviendas mejoradas. Bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", pueden existir políticas de apoyo específicas para la demanda inmediata y mejorada de vivienda en el futuro. Se espera que el mercado inmobiliario se recupere progresivamente en 2022 sin un aterrizaje forzoso y siga desempeñando un papel "estabilizador" de las operaciones económicas.
Una vez más se propuso acelerar el desarrollo de la vivienda en alquiler a largo plazo
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso insistir en promover tanto el alquiler como la compra, acelerar el desarrollo de la vivienda a largo plazo -Mercado de alquiler a plazo, y promover la construcción de viviendas asequibles. En la reunión del año pasado se puso más énfasis en “regular el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo”.
Li señaló que la vivienda de alquiler a largo plazo también es un apartamento de alquiler a largo plazo. Desde la tormenta que sacudió el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo el año pasado, el país ha puesto más énfasis en viviendas de alquiler asequibles y menos en viviendas de alquiler a largo plazo. De hecho, las viviendas de alquiler a largo plazo y las viviendas de alquiler asequibles forman parte de un mercado de alquiler de varios niveles que satisface diferentes tipos de necesidades de alquiler. Por lo tanto, sobre la base de resumir los problemas de los apartamentos de alquiler a largo plazo, como fuente de oferta de vivienda multicanal en el futuro, se deben fortalecer los modelos de supervisión y construcción para guiar la transformación y mejora de la industria del desarrollo.
Xu Xiaole cree que en el futuro se utilizará una mayor eficiencia del mercado para satisfacer las necesidades de arrendamiento diversificadas y de calidad de los inquilinos en las grandes ciudades. Con el aumento de la tasa de urbanización, la demanda del mercado de alquiler de viviendas en las grandes ciudades es fuerte y los inquilinos permanecen en el mercado de alquiler por un período de tiempo más largo. Según datos de la plataforma Beike, la edad media de los compradores de vivienda en 2021 es de 36 a 38 años, 2 o 3 años más tarde que en 2018. Muchos inquilinos llevan más de 10 años alquilando y la demanda de alquileres familiares ha ido surgiendo gradualmente en el futuro. El sistema de alquiler de viviendas de mi país se compone principalmente de viviendas de alquiler de mercado, viviendas de alquiler asequibles y viviendas de alquiler públicas. Basándose en una eficiencia orientada al mercado, se pueden abordar eficazmente las diversas necesidades de los grupos de alquiler.
En su opinión, la institucionalización es una vía necesaria y un vehículo importante para mejorar los servicios profesionales en el mercado del alquiler. Sin embargo, debido a los estrechos márgenes de beneficio de la industria del leasing, las empresas de leasing enfrentan problemas como altos costos, financiamiento limitado y difícil cumplimiento. Como resultado, la tasa general de institucionalización del leasing a nivel nacional es inferior al 5% y menos del 15%. en ciudades de primer nivel. Se espera que el próximo año se introduzcan políticas territoriales, financieras, fiscales y otras políticas de apoyo para el mercado de alquiler a largo plazo, y que las empresas de alquiler de viviendas reciban un buen entorno de apoyo político en el futuro.