¿Qué situaciones requieren una tasación inmobiliaria? ¿Cuáles son los riesgos?
1. La necesidad de transferencia y arrendamiento de bienes inmuebles
La transferencia de bienes inmuebles incluye la transferencia de la propiedad de la vivienda y la transferencia de los derechos de uso del suelo. el propietario de la casa o los derechos de uso de la tierra El acto de una persona que transfiere la propiedad de su casa y los derechos de uso de la tierra (denominados bienes raíces) a otros mediante venta, intercambio, donación u otros medios legales. Otros métodos legales incluyen el uso de bienes raíces como precio para invertir, la compra de acciones como precio, el pago de deudas, etc. El arrendamiento de bienes inmuebles incluye el arrendamiento de viviendas, el arrendamiento de terrenos y el arrendamiento de derechos de uso de suelos. Es el acto del propietario de la casa, del propietario de la tierra (el estado o de la organización económica colectiva) y del titular del derecho de uso de la tierra, como arrendador, que alquila sus bienes inmuebles al arrendatario, y el arrendatario paga el alquiler al arrendador.
2. La necesidad de hipoteca inmobiliaria
Hipoteca inmobiliaria significa que el deudor o un tercero no transfiere la posesión del inmueble y utiliza el inmueble como garantía. para el cumplimiento de la deuda. Cuando el deudor no cumpla con sus deudas vencidas o realice los derechos hipotecarios acordados por las partes, el acreedor tendrá prioridad para recibir el pago del precio del descuento, subasta o venta del inmueble de conformidad con la ley. .
Debido a que los bienes inmuebles tienen las características de inmuebles, larga vida útil, preservación y apreciación del valor y gran valor, son una buena propiedad utilizada para garantizar el cumplimiento de las deudas. La agencia de tasación evalúa el valor objetivo y razonable del inmueble hipotecado para proporcionar una referencia para determinar el monto del préstamo hipotecario inmobiliario.
La demanda de tasación inmobiliaria para hipoteca inmobiliaria se puede resumir en:
(1) Tasación hipotecaria inicial, es decir, evaluar el valor del inmueble cuando hay sin hipoteca sobre la propiedad.
(2) Valoración de rehipoteca: si el inmueble hipotecado se va a hipotecar nuevamente, se evaluará el valor del mismo. El artículo 35 de la "Ley de Garantías" estipula: "Después de hipotecar el bien, si su valor es mayor que el saldo de los derechos del acreedor garantizado, podrá volver a hipotecarse, pero no excederá el saldo".
(3) Valoración de hipoteca renovada, es decir, una vez vencido el préstamo hipotecario, si la hipoteca continúa al mismo acreedor hipotecario, se tasará el valor del inmueble.
(4) Valoración durante el período de la hipoteca, es decir, el precio de mercado, valor de mercado, valor hipotecario y otros precios del inmueble hipotecado periódicamente o cuando el precio de mercado del inmueble hipotecado cambie rápida o La situación de los bienes inmuebles hipotecados cambia significativamente.
(5) Valoración de enajenación del inmueble hipotecado, es decir, si el deudor incumple su deuda vencida o las partes acuerdan realizar los derechos hipotecarios, el inmueble hipotecado debe ser descontado, subastado o vendido, y se proporcionan referencias relevantes para descontar, subastar o vender. Evaluar el valor de mercado de una propiedad.
En tercer lugar, la necesidad del impuesto sobre bienes inmuebles
Actualmente, existen 10 tipos de impuestos relacionados con bienes raíces en mi país, 5 de los cuales están creados específicamente para bienes raíces, a saber, bienes raíces. impuesto sobre el patrimonio, impuesto urbano Impuesto sobre el uso de la tierra, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, impuesto sobre escrituras, impuesto sobre el valor agregado de la tierra y los otros cinco impuestos con funciones regulatorias universales son el impuesto sobre el valor agregado, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbana, el impuesto sobre la renta de las empresas y el impuesto sobre la renta de las personas físicas. y el impuesto de timbre. Entre estos impuestos, a excepción del impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, que se aplican a la superficie del terreno y, por lo tanto, no requieren una evaluación de bienes raíces, todos los demás impuestos requieren una evaluación de bienes raíces hasta cierto punto.
En la fiscalidad inmobiliaria, si un contribuyente cree que la base de cálculo del impuesto determinada por las autoridades fiscales no es razonable, puede confiar a una agencia de tasación inmobiliaria la evaluación del valor del inmueble para persuadir a las autoridades fiscales. reevaluar la base de cálculo del impuesto.
Cuarto, la necesidad de expropiación y expropiación de bienes raíces
Las similitudes entre expropiación y expropiación son que ambas son de interés público, ambas son obligatorias y ambas deben pasar por procedimientos legales. La compensación debe realizarse de conformidad con la ley. La diferencia es que la expropiación es un cambio de propiedad y una "compra forzosa" es sólo un cambio de derechos de uso. Una vez utilizado el bien expropiado, debe devolverse a la persona expropiada, lo que constituye un "arrendamiento obligatorio".
La expropiación de bienes inmuebles requiere no sólo una compensación por el uso (el monto de la compensación es equivalente al alquiler), sino también una compensación basada en las pérdidas reales si el inmueble se daña o se pierde después de la expropiación. Para determinar el monto de la indemnización por la expropiación y expropiación antes mencionada, es necesario proporcionar la base para la evaluación del inmueble. Por ejemplo, el "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado" estipula que la indemnización otorgada a la persona expropiada incluye una compensación por el valor de la casa expropiada. El valor de la casa expropiada será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de acuerdo con el método de tasación de expropiación de casas. Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa de intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa de intercambio de derechos de propiedad con la persona expropiada. Específicamente, si la persona expropiada opta por una compensación monetaria, se debe evaluar el valor de la casa expropiada (incluido el valor de la casa expropiada y sus derechos de uso del suelo y otros bienes inmuebles pertenecientes a la persona expropiada, lo mismo a continuación). para determinar la compensación monetaria Proporcionar la base para el monto si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, debe evaluar el valor de la casa expropiada y el valor de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad (incluido el valor de la casa); utilizados para permuta de derechos de propiedad y los derechos de uso de suelo en el área ocupada y otras propiedades utilizadas para permuta de derechos de propiedad inmobiliaria, lo mismo a continuación), proporciona la base para calcular la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad (en lo sucesivo denominada diferencia de cambio de derechos de propiedad).
En la expropiación y expropiación de bienes inmuebles se debe tasar no sólo el valor y renta del inmueble, sino también los gastos de reubicación, gastos de reasentamiento temporal, y gastos de reasentamiento temporal de muebles, electrodomésticos, maquinaria, equipos, materiales, etc. las pérdidas ocasionadas.
5. La necesidad de la subasta judicial de inmuebles
El tribunal popular subasta obligatoriamente bienes inmuebles, es decir, la subasta judicial de inmuebles, lo que no solo impide las subastas a bajo precio de bienes inmuebles dañen los intereses legítimos de la persona sujeta a ejecución, pero también evita que el precio de reserva de la subasta se haya fijado demasiado alto y la deuda se haya realizado. Es necesario evaluar el valor de mercado o el precio de mercado de los bienes inmuebles que se subastan para proporcionar una referencia para que el tribunal popular determine el precio mínimo de la subasta.
6. Análisis de la demanda para la separación de bienes inmuebles
En general, los bienes inmuebles no deben dividirse en especie, porque suele ser difícil dividirlos en especie o utilizarlos. Si se divide en especie, a menudo perjudica gravemente el valor de uso de los bienes inmuebles o reduce significativamente su valor. Por lo tanto, generalmente se adoptan descuentos, subastas y ventas, y luego se distribuyen los ingresos de los descuentos, subastas y ventas.
A veces, incluso si se puede adoptar el método de división física, dado que los bienes inmuebles son heterogéneos, a menudo existen diferencias en tamaño y calidad después de la división, y es necesario "reembolsar más y compensar menos". " en efectivo o equivalentes de efectivo. Estos requieren tasaciones inmobiliarias para proporcionar referencias de valor.
7. La necesidad de indemnización por daños inmobiliarios
Las circunstancias de los daños inmobiliarios son diversas y complejas, e incluyen principalmente:
(1) Contaminación de propiedades de otras personas. Por ejemplo, la construcción de líneas y subestaciones de alto voltaje puede contaminar las casas cercanas a través de la radiación, la construcción de viaductos, ferrocarriles, aeropuertos o las vibraciones frecuentes pueden contaminar las casas circundantes a través del ruido o las vibraciones, y las fugas o descargas de sustancias nocivas pueden contaminar el suelo, el agua y el aire de los inmuebles, etc.
(2) Los edificios nuevos afectan la ventilación, la iluminación, la luz solar, el paisaje y la vista de las casas adyacentes. El artículo 89 de la "Ley de Propiedad" estipula: "La construcción de edificios no violará las normas nacionales de construcción de ingeniería pertinentes y no obstaculizará la ventilación, la iluminación y la luz solar de los edificios adyacentes".
(3) Inadvertido Daños durante la construcción Edificios adyacentes. Por ejemplo, las excavaciones de cimientos, las puertas y ventanas de las casas cercanas se deforman y las paredes se agrietan, inclinan y colapsan.
(4) Los defectos de calidad de la casa causan pérdidas al comprador. Por ejemplo, después de entregar una casa comercial en preventa, se descubre que la altura del piso, la impermeabilización, el aislamiento, el aislamiento acústico y la calidad del aire interior no cumplen con los estándares acordados en el contrato o con las normas nacionales, y el desarrollo inmobiliario La empresa debe compensar sin pagar.
(5) La modificación de la planificación urbana y rural provoca pérdidas en los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos inmobiliarios. El artículo 50 de la "Ley de planificación urbana y rural" estipula: "Una vez emitido el dictamen de selección del lugar, el permiso de planificación del terreno de construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción o el permiso de planificación de la construcción rural, los derechos e intereses legítimos del licenciatario se verán afectados debido a la modificación de la planificación urbana y rural de conformidad con la ley. Si se causa algún daño, se proporcionará una indemnización de conformidad con la ley. El plan de construcción detallado y el plano general del plan de diseño del proyecto de construcción aprobado de conformidad con la ley. no podrá modificarse a voluntad, si la modificación fuera realmente necesaria, las autoridades de planificación urbana y rural deberán adoptar la forma de audiencias y otros medios para escuchar las opiniones de los interesados, “si la modificación causa perjuicios a los derechos e intereses legítimos de las personas”. partes interesadas, se proporcionará una compensación de conformidad con la ley."
(6) Las restricciones inadecuadas al ejercicio de los derechos inmobiliarios causan pérdidas a los titulares de los derechos inmobiliarios. Por ejemplo; embargo indebido, registro de objeción indebido, etc. causando daños a los titulares de derechos inmobiliarios. El artículo 19 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "Si el registro de la objeción es indebido y causa daño al titular del derecho, el titular del derecho podrá solicitar daños y perjuicios al solicitante".
(7) Incumplimiento el contrato (como el incumplimiento del contrato) Suministro de bienes y realización de inversiones según lo programado según el contrato, etc.) causando que otros detengan o retrasen la finalización del proyecto, causando pérdidas a otros.
(8) Aprobación ilegal de requisa y uso de terrenos generando pérdidas a los interesados. El artículo 78 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula: "Una unidad o individuo sin derecho a aprobar la expropiación o el uso de tierras aprueba ilegalmente la ocupación de tierras, se excede en la autoridad de aprobación, no aprueba el uso de tierras de conformidad con la fines determinados en el plan general de uso de la tierra, o viola Si el uso de la tierra se aprueba de acuerdo con los procedimientos prescritos por la ley, el documento de aprobación será inválido “Si la expropiación y el uso de la tierra se aprueba ilegalmente y causa pérdidas a las partes”. afectados, serán responsables de la indemnización conforme a la ley”.
(9) Otros daños inmobiliarios. Como incendios provocados por el hombre, explosiones, colapso del suelo, etc. Provocar daños en viviendas ajenas. Si alguien alquila la casa de otra persona y ocurre una muerte anormal en la casa, la casa se convertirá en una "casa encantada" y el valor de la casa se verá dañado.
Los daños inmobiliarios antes mencionados requieren una evaluación de la pérdida de valor del inmueble dañado y las pérdidas económicas relacionadas (como otras pérdidas de propiedad causadas por el daño inmobiliario, gastos de reubicación, gastos de reasentamiento temporal, pérdidas por producción y suspensión de negocios, etc.), a fin de proporcionar referencia para determinar la compensación o el monto de la compensación para acuerdos, mediaciones, arbitrajes y litigios.
8. La necesidad de un seguro inmobiliario
Los bienes raíces, especialmente los edificios, pueden resultar dañados por incendios, explosiones, rayos, tormentas, deslizamientos de tierra, derrumbes repentinos del suelo, derrumbes de rocas, Deslizamiento repentino de tierra o Daños o pérdidas causados por desastres naturales o accidentes como la caída de objetos del cielo, por lo que se requiere seguro. El seguro inmobiliario requiere una tasación del inmueble. En primer lugar, es necesario evaluar el valor real de la materia asegurada en el momento del seguro, proporcionando una referencia para que el tomador del seguro y el asegurador lleguen a un acuerdo sobre el valor asegurado y el monto asegurado de la materia asegurada. En segundo lugar, después de que ocurre un accidente asegurado, las pérdidas materiales causadas por el accidente asegurado deben evaluarse para proporcionar una referencia al asegurador para determinar el monto de la compensación del seguro. Además, si el valor asegurado del sujeto asegurado se reduce significativamente durante el período de seguro, es necesario evaluar el valor asegurado del sujeto asegurado para proporcionar una referencia para tomar las medidas correctivas pertinentes.
9. Terrenos de propiedad estatal que requieren uso remunerado
El uso remunerado de terrenos de propiedad estatal incluye la transferencia y el arrendamiento de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal (denominados construcción). Los derechos de uso de la tierra, anteriormente denominados derechos de uso de la tierra de propiedad estatal), los servicios de valoración (participación) y las operaciones autorizadas requieren servicios de evaluación. En lo que respecta a la transferencia de derechos de uso de la tierra para la construcción, el Estado, como propietario de la tierra, transfiere los derechos de uso de la tierra para la construcción a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo, y los usuarios de la tierra pagan tarifas de uso de la tierra (denominadas tarifas de transferencia) al estado. Actualmente, los derechos de uso de suelo para construcción se transfieren mediante licitación, subasta, cotización y acuerdo. Todos estos métodos requieren la evaluación del terreno que se va a transferir y la determinación del precio de reserva de transferencia correspondiente (generalmente el precio más bajo aceptable para el cedente) o la determinación del precio de reserva correspondiente (generalmente el precio más bajo aceptable para el cedente) para el terreno y Departamento administrativo de recursos del gobierno popular municipal y del condado (en adelante, el cedente). Generalmente, proporciona una referencia del precio más alto que el usuario previsto de la tierra puede pagar).
Por ejemplo, en una transferencia de licitación, el cedente debe determinar el precio mínimo de licitación y el postor debe determinar el precio de oferta de licitación. En la transferencia de subasta, el cedente debe determinar el precio de reserva de la subasta (precio de reserva) y el postor debe determinar su oferta más alta (oferta más alta o oferta más alta). En una transferencia de cotización, el cedente debe determinar el precio de cotización más bajo y el postor debe determinar su oferta más alta. En la transferencia por convenio, el cedente debe proponer un precio de transferencia y determinar el precio mínimo para la transferencia por convenio, y el usuario del suelo debe determinar su oferta máxima. Además, las unidades y las personas que tengan la intención de utilizar los terrenos enumerados en el plan de licitación, subasta y transferencia de listado y presentar una solicitud previa para el uso de la tierra deben comprometerse con el precio de la tierra que están dispuestos a pagar que el transferente debe determinar; si el precio prometido de la tierra es aceptable.
10. Necesidades empresariales relacionadas con el comportamiento económico
Reestructuración empresarial, cotización en Bolsa, reestructuración de activos, reposición de activos, transferencia de derechos de propiedad, arrendamiento, empresas conjuntas, cooperación, inversión externa, fusiones, spin. -offs, Liquidaciones y otras actividades económicas. A menudo es necesario evaluar los activos generales de una empresa o sus bienes inmuebles para proporcionar referencias para la toma de decisiones, la medición contable, la divulgación de información y la supervisión y gestión pertinentes.
(1) La reestructuración empresarial se refiere a la reestructuración total o parcial de empresas estatales o empresas e instituciones colectivas en sociedades de responsabilidad limitada, sociedades anónimas o cooperativas por acciones.
(2) La cotización empresarial se refiere al acto de una sociedad anónima de emitir públicamente acciones y negociarlas en la bolsa de valores de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias y los procedimientos requeridos por las agencias reguladoras de valores. para financiar el desarrollo de la empresa.
(3) La reorganización de activos empresariales se refiere a la reorganización de activos existentes dentro de la misma empresa o entre diferentes empresas en función de las necesidades de la reorganización operativa.
(4) La sustitución de activos empresariales se refiere al intercambio de todo o parte de los activos de una empresa por todo o parte de los activos de otra empresa.
(5) La transferencia de derechos de propiedad empresarial se refiere al comportamiento del titular de los derechos de propiedad empresarial que transfiere los derechos de propiedad empresarial que posee a otros (personas físicas, personas jurídicas u otras organizaciones) a cambio de una tarifa. En la transferencia de derechos de propiedad empresarial, el cedente necesita una valoración que proporcione una referencia para determinar el precio de venta, y el cesionario necesita una valoración que proporcione una referencia para determinar el precio de oferta.
(6) El arrendamiento empresarial se refiere al acto por el cual el propietario de una empresa transfiere el derecho a utilizar todo o parte de sus activos a otros usuarios comerciales mediante el cobro de un alquiler dentro de un período de tiempo determinado.
(7) Una empresa conjunta se refiere a dos o más empresas * * * que invierten conjuntamente en el establecimiento de otra empresa y comparten capital para desarrollar un nuevo producto, nueva tecnología o nuevo negocio. Entre ellas, las empresas que utilizan bienes inmuebles o propiedades no monetarias, principalmente inmuebles, suelen requerir servicios de tasación inmobiliaria.
(8) La cooperación empresarial se refiere a un método comercial en el que diferentes empresas * * * desarrollan conjuntamente productos o mercados a través de acuerdos u otros métodos conjuntos, y * * * disfrutan de los beneficios para obtener una ventaja general. Por ejemplo, una parte proporciona terrenos y casas, y la otra parte o partes proporcionan fondos y equipos para empresas conjuntas o cooperación relacionadas, y luego las partes asignan los beneficios económicos relevantes de acuerdo con una cierta proporción. En este caso, es necesario evaluar el valor de los terrenos y casas proporcionados para compararlos con el valor de los fondos y equipos proporcionados, proporcionando así una referencia para determinar el ratio de distribución de los beneficios económicos de las partes.
(9) La inversión externa de la empresa se refiere a la inversión de la empresa en otras unidades en forma de moneda, objetos físicos, activos intangibles o la compra de valores como acciones y bonos. Entre ellas, las empresas que invierten externamente en bienes raíces o propiedades no monetarias basadas en bienes raíces generalmente requieren servicios de tasación de bienes raíces.
(10) La fusión empresarial se refiere al acto de fusionar dos o más empresas en una sola. Las fusiones empresariales incluyen las fusiones por absorción y las fusiones por nuevo establecimiento. La fusión por absorción se refiere a la fusión de dos o más empresas, en la que una absorbe a otras y sobrevive, y la empresa absorbida se disuelve. Una nueva fusión se refiere a la fusión de dos o más empresas para formar una nueva empresa, y las partes que se fusionan se disuelven. En realidad, una de las motivaciones de una empresa para fusionarse con otras empresas es aficionarse al solar (terreno o casa) de la empresa fusionada para obtener el espacio necesario para el desarrollo de la empresa. En tales casos, será necesario realizar una valoración caso por caso del valor de la empresa absorbida o de sus bienes inmuebles.
(11) La división empresarial se refiere al acto de dividir una empresa en dos o más empresas. Si una empresa se divide, su propiedad también deberá dividirse en consecuencia, por lo que es necesario evaluarla para proporcionar una referencia para la división de la propiedad.
(12) La liquidación de una empresa se refiere a la liquidación de la propiedad de la empresa cuando la empresa se cierra debido a violaciones de las leyes y reglamentos, los inversionistas deciden disolverse y se declara en quiebra de acuerdo con la ley, dentro del período comercial estipulado. en los estatutos expira, o se producen otras causas de disolución previstas en los estatutos, liquidación y enajenación.
Además, con base en las necesidades y requisitos de medición contable, divulgación de información relevante y supervisión relevante, se evalúa el valor razonable de los inmuebles en las operaciones corporativas, como la valoración de inmuebles para la presentación de informes financieros.
XI. Necesidades de gestión inmobiliaria
La "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana" establece los siguientes requisitos para la gestión inmobiliaria:
(1) El artículo 13 estipula: "Ambas partes acuerdan la transferencia tasa por la transferencia de derechos de uso de la tierra." "No será inferior al precio más bajo determinado de conformidad con las regulaciones nacionales", pero la forma de determinar el precio más bajo requiere una referencia de valoración.
(2) El artículo 18 estipula: "Si el usuario de la tierra necesita cambiar el uso de la tierra especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra se ajustará en consecuencia"; "Si el derecho de uso de la tierra se obtiene mediante transferencia, si el cesionario cambia el uso de la tierra especificado en el contrato de transferencia de derecho de uso de la tierra original después de la transferencia de bienes raíces, la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra se ajustará en consecuencia". Sin embargo, la forma de ajustar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra en consecuencia (es decir, cuánto debe cambiarse la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra) debe proporcionar una referencia para la valoración.
(3) El artículo 33 estipula: "El precio de referencia del suelo, el precio del suelo demarcado y los precios de reposición de diversos tipos de viviendas se determinarán y anunciarán periódicamente", pero el precio de referencia del suelo, el precio del suelo demarcado y el Los precios de reemplazo de varios tipos de casas se determinarán y anunciarán periódicamente. Es necesario evaluar cómo determinar el precio de reemplazo para proporcionar una referencia.
(4) El artículo 35 estipula: "Cuando un propietario de bienes raíces transfiera bienes inmuebles, deberá declarar verazmente el precio de la transacción al departamento designado por el gobierno popular local en o por encima del nivel del condado, y no deberá ocultar o hacer declaraciones falsas”, pero ¿cómo determinar si el precio de transacción declarado por el propietario del inmueble es falso?
(5) El artículo 40 estipula: "Si el derecho de uso de la tierra se obtiene mediante asignación, la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra se pagará de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes cuando se transfiera el inmueble", o "Las rentas territoriales procedentes de la enajenación de inmuebles se entregarán al Estado y podrán gestionarlas separadamente de conformidad con las disposiciones del Consejo de Estado"; el artículo 51 establece: "Los derechos de uso del suelo hipotecados sobre inmuebles se obtienen por adjudicación. el bien inmueble se subasta de conformidad con la ley, la tasa de transferencia de derechos de uso de la tierra equivalente al monto pagadero se paga con el producto de la subasta"; el artículo 55 estipula: "Si el propietario alquila una casa construida en propiedad estatal. tierra que ha obtenido derechos de uso de la tierra a través de la asignación, deberá entregar los ingresos de la tierra incluidos en el alquiler al estado", pero cómo determinar el monto de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra que se debe pagar, cómo saber cuánto del los ingresos de la transferencia de bienes raíces son ingresos de la tierra, cómo saber cuánto del precio de subasta es la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra, cómo saber cuántos ingresos de la tierra se incluyen en el alquiler de una casa de alquiler, se requiere referencia para la valoración.
(6) El artículo 52 estipula: “Una vez firmado el contrato de hipoteca sobre inmuebles, las casas recién agregadas en el terreno no pertenecen al inmueble hipotecado. Cuando el inmueble hipotecado deba ser subastado, el Las casas recién agregadas en el terreno se pueden subastar de acuerdo con la ley. Las propiedades hipotecadas se subastan juntas, pero el acreedor hipotecario no tiene prioridad para recibir el pago del producto de la subasta de las nuevas casas." - Pero, ¿cómo saber cuánto del producto? de la subasta combinada los ingresos de las casas nuevas requieren una evaluación para proporcionar referencia.
Doce. Otras necesidades
Además de las mencionadas anteriormente, existen muchas necesidades de tasación de bienes raíces, tales como:
(l) Valoración requerida para la titulización de bienes raíces. Por ejemplo, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) requieren evaluación. De acuerdo con las necesidades de emisión, cotización, gestión de operaciones, exclusión de la lista y divulgación de información relacionada de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, las casas mantenidas o previstas por los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria y los terrenos, las instalaciones y equipos de apoyo y otras propiedades relacionadas dentro el alcance de su ocupación (denominada propiedad fiduciaria) para realizar estudios de situación actual, estudios de mercado y evaluaciones de valor.
(2) Tasación de certificados de propiedad requeridos para inmigración al exterior.
(3) En la expropiación de bienes raíces, subastas judiciales, compensación de daños y otras actividades, a menudo sucede que las partes tienen objeciones al monto de la compensación, el precio de reserva de la subasta, el monto de la compensación o los resultados de la valoración o los informes de valoración. que sirven de referencia para determinar su Condición. Por ejemplo, durante el proceso de expropiación de una vivienda, suele suceder que la persona expropiada tiene objeciones al valor de la vivienda expropiada determinado por el avalúo y solicita una revisión del avalúo o tasación. En las subastas judiciales de bienes inmuebles, la persona sujeta a ejecución suele tener objeciones al valor de tasación que sirve de referencia al tribunal popular para determinar el precio mínimo de la subasta. Considera que el valor de tasación es demasiado bajo, lo que da lugar a que su propiedad sea subastada. a bajo precio, por lo que requiere una revisión de los resultados de la tasación o informe de tasación o identificación.
(4) Para diversos tipos de actos ilegales y disciplinarios que involucran bienes inmuebles, al medir la gravedad de las circunstancias, generalmente es necesario considerar no solo la cantidad física (como el área) del inmueble involucrados, sino también el valor de los bienes inmuebles involucrados. Por ejemplo, recibir el valor de un inmueble es una base importante para la condena y sentencia por delitos de "soborno" que involucran a trabajadores estatales que aceptan ilegalmente bienes inmuebles de otras personas. ①Si la persona sospechosa de transferir ilegalmente derechos de uso de tierras estatales a bajo precio ha transferido a bajo precio, y el grado de bajo precio sospechoso de transferir ilegalmente derechos de uso de tierras estatales a bajo precio. Si se sospecha que un cuadro dirigente se aprovecha de su poder y posición para comprar viviendas comerciales a un precio significativamente más bajo que el precio de mercado para buscar beneficios indebidos, ¿es el precio de las viviendas comerciales compradas significativamente más bajo que el precio de mercado? A través de la identificación relevante, proporciona referencias relevantes para que las agencias administrativas se encarguen, los departamentos de inspección disciplinaria para investigar y tratar, los órganos de fiscalía para presentar casos y los tribunales populares para dictar sentencias.
(5) Una vez finalizado el desarrollo inmobiliario, se requiere una tasación inmobiliaria para el arrendamiento y la venta de bienes raíces, lo que proporciona referencia para la estimación de inversiones, la previsión de ingresos y el precio de los bienes raíces.
(6) Valoración requerida cuando expire el derecho de uso de suelo para construcción. Cuando expira el período de uso estipulado en el "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelo para la Construcción" (anteriormente conocido como "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelo de Propiedad del Estado", denominado "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelo"), el usuario de la tierra solicita Renovación Si se aprueba la renovación, el usuario de la tierra deberá renovar el contrato. Firmar un contrato de transferencia y pagar la tarifa de transferencia y otras tarifas de acuerdo con las regulaciones. Para determinar las tarifas de transferencia y otros costos, generalmente es necesario proporcionar una referencia para la valoración. Si la solicitud de renovación del usuario del terreno no se aprueba por razones de interés público, el cedente recuperará los derechos de uso del suelo para la construcción de forma gratuita, pero el cedente podrá recuperar los edificios, estructuras e instalaciones auxiliares sobre el suelo de conformidad con con el contrato de transferencia y de conformidad con el contrato de transferencia, los usuarios del terreno serán compensados en consecuencia por el valor residual de los edificios, estructuras e instalaciones auxiliares en el terreno cuando se recuperen. La determinación del valor residual de edificios, estructuras e instalaciones auxiliares sobre el suelo también requiere una referencia de evaluación.
(7) Evaluación de la demanda de préstamos de hipoteca inversa para vivienda. Los préstamos de hipoteca inversa para vivienda, comúnmente conocidos como "vivienda para la jubilación", incluyen préstamos de hipoteca inversa para vivienda, seguros de pensiones de hipoteca inversa para vivienda, etc. Significa que los propietarios de viviendas de edad avanzada (llamados ancianos), para obtener una cierta cantidad de fondos de pensiones cada mes (o cada año), hipotecan su vivienda a un banco o compañía de seguros y disfrutan del derecho a ocupar, utilizar y beneficiarse de la vivienda durante su vida. Después de su muerte, el fondo de pensiones y los gastos relacionados se reembolsarán con el producto de la enajenación de la casa y el resto se devolverá a los herederos. Un préstamo de hipoteca inversa residencial no utiliza la vivienda como una "segunda fuente de pago" como un préstamo hipotecario. En cambio, utiliza el valor de la vivienda en sí como garantía de pago, por lo que requiere especialmente servicios de valoración. Por ejemplo, es necesario evaluar el valor de mercado actual de la vivienda y la apreciación estimada (como el aumento de los precios de la vivienda) y la depreciación (como la depreciación de los edificios y la caída de los precios de la vivienda) al final de su esperanza de vida en función de la edad. salud y esperanza de vida promedio de las personas mayores locales O evaluar el valor de mercado de la vivienda al final de la esperanza de vida de las personas mayores para proporcionar una referencia para determinar la pensión máxima mensual (o anual) y otros fondos.
Riesgos de tasación de bienes inmuebles:
Según los métodos de tasación de activos:
Artículo 44 Si un profesional tasador infringe las disposiciones de esta Ley y presenta alguno de los siguientes circunstancias, el departamento administrativo de evaluación correspondiente dará una advertencia y podrá ordenar la suspensión de la práctica por no menos de seis meses pero no más de un año si hay ganancias ilegales, las ganancias ilegales serán confiscadas si las circunstancias son graves; , se podrá ordenar a la persona el cese del trabajo por no menos de un año pero no más de cinco años si se constituye un delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley:
(1). Aceptar la encomienda para realizar negocios y cobrar honorarios sin autorización
(2) Realizar negocios para más de dos agencias de tasación al mismo tiempo
(3) ) Utilizar medios desleales; tales como engaño, incentivo, coerción o denigrar o difamar a otros profesionales de la evaluación para solicitar negocios;
(4) Permitir que otros participen en actividades comerciales en su propio nombre, o participar en actividades comerciales en nombre de otros ;
(5) Firmar un informe de evaluación para el cual no he realizado el negocio o un informe de evaluación con omisiones importantes;
(6) Solicitar o aceptar remuneraciones distintas a las acordadas en el contrato en forma o propiedad encubierta, o buscando otros beneficios indebidos.
Artículo 45 Si un profesional tasador viola las disposiciones de esta Ley y firma un informe de tasación falso, el departamento administrativo de tasación correspondiente le ordenará la suspensión de sus funciones por un período no menor de dos años pero no mayor de cinco años si hay ingresos ilegales, los ingresos ilegales serán confiscados; si las circunstancias son graves, se ordenará a la empresa que suspenda el trabajo por un período no menor de cinco años pero no mayor de diez años si se trata de un delito; Cuando se constituya, se perseguirá la responsabilidad penal conforme a la ley y se le prohibirá de por vida dedicarse al negocio de tasación.
Artículo 46 Quien viole las disposiciones de esta Ley y realice negocios de evaluación en nombre de una agencia de evaluación sin registro industrial y comercial, será ordenado por el departamento de administración industrial y comercial el cese de la conducta ilegal; si hay ingresos ilegales, los ingresos ilegales serán confiscados y se impondrá una multa de no menos de 1 vez pero no más de 5 veces los ingresos ilegales.
Artículo 47 Si un organismo de evaluación viola las disposiciones de esta Ley y concurre alguna de las siguientes circunstancias, el departamento administrativo de evaluación correspondiente le dará una amonestación y podrá ordenarle la suspensión de sus operaciones por un período no menor a un mes y no más de seis meses si hay ingresos ilegales. Si el caso es grave, los ingresos ilegales serán confiscados y se impondrá una multa de no menos de una vez pero no más de cinco veces el ingreso ilegal; las circunstancias son graves, la licencia comercial será revocada por el departamento de administración industrial y comercial, si se constituye un delito, la responsabilidad penal será investigada de conformidad con la ley:
(1) Aprovechar la conveniencia de realizar negocios para buscar beneficios indebidos;
(2) Permitir que otras instituciones realicen negocios en sus propios nombres, o pretender realizar negocios en nombres de otras instituciones;
( 3) ) Solicitar negocios bajando precios maliciosamente, pagando sobornos, haciendo publicidad falsa o menospreciando o difamando a otras agencias de evaluación;
(4) Aceptar negocios en los que uno tiene un interés;
(V) )Aceptar el encargo de dos partes con conflictos de interés para evaluar el mismo objeto de evaluación;
(6) Informe de evaluación con omisiones importantes;
(7) Fallo para cumplir con las disposiciones de esta Ley Conservar los expedientes de evaluación dentro del plazo señalado;
(8) Emplear o designar personal que no cumpla con las disposiciones de esta ley para dedicarse a negocios de evaluación;
(9) Descuidar la evaluación profesional de la institución, resultando en consecuencias adversas.
Si una agencia de evaluación no se registra de conformidad con lo dispuesto en esta Ley o no cumple con las condiciones previstas en el artículo 15 de esta Ley, el departamento administrativo de evaluación correspondiente le ordenará que realice las correcciones que corresponda; se niega a hacer correcciones, se le ordenará suspender las operaciones y también se le podrá imponer una multa de no menos de 50.000 RMB pero no más de 50.000 RMB.
Artículo 48 Si un organismo de evaluación viola las disposiciones de esta Ley y emite un informe de evaluación falso, el departamento administrativo de evaluación correspondiente le ordenará suspender sus operaciones por un período no menor de seis meses ni mayor de un año; si hay ganancias ilegales, las ganancias ilegales serán confiscadas y se les impondrá una multa no inferior a una vez pero no superior a cinco veces el ingreso ilegal; si las circunstancias son graves, la licencia comercial será revocada por el departamento administrativo industrial y comercial, si se constituye un delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Artículo 49 Si una agencia de evaluación o un profesional de la evaluación viola las disposiciones de esta Ley y se le ordena suspender sus actividades o dejar de trabajar tres veces dentro de un año, el departamento administrativo de evaluación correspondiente podrá ordenarle suspender sus actividades o dejar de trabajar. trabajando por un período no menor de un año y cinco años siguientes.
Artículo 50 Si un tasador viola las disposiciones de esta Ley y causa pérdidas al cliente u otras partes relevantes, la institución de tasación donde trabaja será responsable de la indemnización de acuerdo con la ley. Una vez que la institución de tasación haya cumplido con su responsabilidad de indemnización, podrá reclamar una indemnización al tasador que haya cometido negligencia intencional o grave.
Artículo 51: El que viole las disposiciones de esta Ley y deba encomendar la realización de una evaluación a un órgano de evaluación reglamentario, pero no lo haga, será ordenado a corregir por el departamento correspondiente si se niega a hacerlo; correcciones, se le impondrá una multa de no menos de 100.000 RMB pero no más de 500.000 RMB. Multas si las circunstancias son graves, la persona directamente responsable y otras personas directamente responsables serán castigadas de conformidad con la ley; , serán responsables de una indemnización conforme a la ley; si se constituye un delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley;
Artículo 52 Si un cliente viola las disposiciones de esta Ley durante la tasación legal y se encuentra en cualquiera de las siguientes circunstancias, el departamento de gestión de tasación correspondiente, en conjunto con los departamentos correspondientes, le ordenará que realice correcciones si; si se niega a hacer correcciones, se le impondrá una multa de 100.000 yuanes y no más de 500.000 RMB, si hay ganancias ilegales, las ganancias ilegales serán confiscadas; , el responsable directo y los demás responsables directos serán sancionados conforme a la ley si se causan daños, serán responsables de indemnización conforme a la ley si se constituye un delito, persiguiendo la responsabilidad penal de conformidad con; la ley:
(1) No seleccionar una agencia de evaluación de acuerdo con la ley;
(2) Solicitar o aceptar sobornos o solicitar o aceptar sobornos en forma disfrazada;
(3) Colusión o instruir a agencias de tasación o tasadores para que emitan informes de tasación falsos;
(4) No proporcionar verazmente certificados de propiedad, información de contabilidad financiera y otra información a la agencia de tasación. ;
(5) No utilizar el informe de evaluación de acuerdo con las disposiciones legales y el ámbito de uso determinado en el informe de evaluación.
Si un cliente distinto de los especificados en el párrafo anterior viola las disposiciones de esta Ley y causa pérdidas a otros, será responsable de la indemnización de conformidad con la ley.
Artículo 53 Si una asociación de la industria de tasación viola las disposiciones de esta Ley, el departamento administrativo de tasación correspondiente le dará una advertencia y le ordenará que realice correcciones, si se niega a realizar correcciones, podrá notificar a la autoridad de registro; , que impondrá las sanciones conforme a la ley.
Artículo 54 Si el personal de los departamentos administrativos pertinentes y las asociaciones de la industria de tasación violan las disposiciones de esta Ley, abusan de sus poderes, descuidan sus deberes o practican el favoritismo para beneficio personal, serán sancionados de conformidad con la ley. ; si se constituye delito, serán penalmente responsables conforme a la ley.
De hecho, siempre que no haya violaciones en la evaluación, los errores en los resultados de la evaluación generalmente están dentro del rango de error y básicamente no hay riesgo.