Tipo impositivo aplicable a los arrendamientos operativos de bienes inmuebles
En el proceso de urbanización, un gran número de personas abandonaron el campo para trabajar en la ciudad, y la mayoría de los que se quedaron en la ciudad se instalaron en la ciudad alquilando casas. Por lo tanto, la industria de viviendas de alquiler en la ciudad todavía está relativamente desarrollada. En cuanto al alquiler, debes comprender el tipo impositivo. 1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (10%) Los ingresos obtenidos del alquiler de una casa por parte de una persona física entran dentro del ámbito fiscal de "ingresos por alquiler de inmuebles" y el tipo impositivo es del 20%. Los ingresos por alquiler de propiedades son ingresos obtenidos en un mes. Si los ingresos no superan los 4.000 yuanes cada vez, se puede deducir una cantidad fija de 800 yuanes; si los ingresos superan los 4.000 yuanes cada vez, se deducirá el 20% de los gastos; tipo de interés fijo. Los gastos deducidos multiplicados por el tipo impositivo del 20% son el impuesto a la renta personal a pagar. Sin embargo, mi país tiene una política fiscal preferencial para las personas físicas que alquilan viviendas, es decir, el impuesto sobre la renta personal se aplica a un tipo reducido del 10% sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas. dos. Impuesto de timbre (pagadero pero exento) El impuesto de timbre se aplica al celebrar contratos económicos, incluidos los contratos de arrendamiento de propiedades, y ambas partes del contrato deben pagar el impuesto de timbre. El tipo del impuesto de timbre para los contratos de arrendamiento de inmuebles es del 1‰ y el impuesto a pagar es el importe registrado en el contrato. Sin embargo, mi país tiene una política libre de impuestos para la firma de contratos de arrendamiento de viviendas. Los contratos de arrendamiento firmados por personas físicas que alquilan o alquilan viviendas están exentos del impuesto de timbre. 3. Impuesto sobre bienes inmuebles (4%) El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto que los propietarios deben pagar cuando poseen una casa. Incluso si el propietario alquila la casa a otros, todavía tiene que pagar impuestos a la propiedad porque sigue siendo el propietario de la casa. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la legislación fiscal de mi país, cualquier casa de alquiler individual, independientemente del uso real de la casa de alquiler, debe pagar un impuesto sobre la propiedad a una tasa del 4%. Cuatro. Impuesto sobre el uso del suelo urbano (impuesto de rango gradual) El impuesto sobre el uso del suelo urbano es un impuesto que se aplica a los titulares de derechos de uso del suelo en función de la superficie real de terreno ocupada. Dado que el arrendador obtuvo los correspondientes derechos de uso del suelo al comprar la casa, se deben pagar impuestos independientemente de si la casa está alquilada o no. El impuesto sobre el uso del suelo urbano se recauda en diferentes niveles. Los detalles son los siguientes: ciudades grandes 1,5 yuanes-30 yuanes/metro cuadrado; ciudades medianas 1,2 yuanes-24 yuanes/m2; ciudades pequeñas 0,9 yuanes-18 yuanes/metro cuadrado; ciudades comerciales, zonas industriales y mineras 0,6; yuanes-12 yuanes/metro cuadrado. Los gobiernos populares de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central pueden determinar el rango impositivo aplicable dentro de su jurisdicción con base en las condiciones locales reales dentro del rango impositivo legal anterior. 5. Impuesto al valor agregado (1,5%) Los alquileres de viviendas alguna vez estuvieron dentro del alcance de los ajustes del impuesto comercial y, después de la política de "impuesto comercial al impuesto al valor agregado", se unificaron en la recaudación del impuesto al valor agregado. De acuerdo con las "Medidas provisionales para la administración de la recaudación del impuesto al valor agregado por parte de los contribuyentes que prestan servicios de operación y arrendamiento de bienes raíces" emitidas por la Administración Estatal de Impuestos en 2016, si una persona física (persona física) alquila una casa, el impuesto a pagar será calcularse a un tipo impositivo del 5% menos el 1,5%. Si el inmueble de alquiler no es vivienda, el impuesto a pagar se calcula a una tasa impositiva del 5%. 6. El impuesto de construcción y mantenimiento urbano (tasa impositiva proporcional diferencial regional), el recargo educativo (3%) y el recargo educativo local (2%) se denominan colectivamente sobreimpuestos y se aplican a unidades e individuos que pagan el impuesto al valor agregado y el consumo. impuesto Impuesto calculado sobre la base del monto del impuesto al valor agregado y del impuesto al consumo realmente pagado por el contribuyente. En el arrendamiento de viviendas, dado que no existe ningún impuesto al consumo, el importe del impuesto adicional a pagar es el impuesto al valor añadido que paga el arrendador al alquilar la casa. Entre ellos, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano implementa tasas impositivas proporcionales diferenciales regionales: 7% en áreas urbanas; 5% en condados y pueblos y 1% en otros lugares; El recargo por la tasa de educación es del 3% de la tasa impositiva proporcional. El recargo por educación local es del 2% de la tasa impositiva proporcional. El monto del impuesto a la tasa anterior se multiplica por el impuesto al valor agregado, que son los tres impuestos adicionales que el arrendador debe pagar.
Objetividad legal:
Es muy importante que los compradores de viviendas "paguen el impuesto a la propiedad". El impuesto que se debe pagar también es un gran tema que los compradores de viviendas no pueden ignorar. Hoy, combinado con la política de aumentar el impuesto a las empresas, presentaré brevemente la tributación y el arrendamiento de bienes inmuebles. Contribuyentes (1) Las empresas que venden sus propios proyectos inmobiliarios dentro del territorio de la República Popular China son contribuyentes del impuesto al valor agregado. (2) Los contribuyentes del impuesto al valor agregado se dividen en contribuyentes generales y contribuyentes de pequeña escala. Los contribuyentes cuyas ventas anuales del impuesto al valor agregado superan los 5 millones de yuanes (inclusive) son contribuyentes generales, y los contribuyentes cuyas ventas anuales del impuesto al valor agregado no exceden los estándares prescritos son contribuyentes de pequeña escala. En segundo lugar, el rango impositivo es 1. Según las "Notas sobre Ventas de Servicios, Activos Intangibles o Bienes Raíces", la industria inmobiliaria involucra principalmente las siguientes partidas impositivas: (1) Las empresas inmobiliarias venden sus propios proyectos inmobiliarios y se aplican las partidas del impuesto sobre las ventas de bienes raíces. (2) Las empresas inmobiliarias alquilan proyectos inmobiliarios (incluidas tiendas) por sus propios honorarios de desarrollo, edificios de oficinas, apartamentos), las categorías impositivas aplicables a los servicios de arrendamiento operativo de bienes raíces y a los servicios de arrendamiento financiero de bienes raíces (excluyendo la venta de bienes inmuebles y; arrendamiento financiero con retroarrendamiento). 2. Los artículos que no están sujetos al impuesto al valor agregado no son ventas de servicios laborales o activos intangibles dentro del país bajo las siguientes circunstancias: (1) La venta de servicios laborales enteramente en el extranjero por una unidad o individuo en el extranjero a una unidad nacional o individual. (2) Unidades o individuos en el extranjero venden activos intangibles que se utilizan en su totalidad en el extranjero a unidades o individuos nacionales. (3) Entidades o individuos extranjeros arriendan bienes muebles tangibles que se utilizan íntegramente en el extranjero a entidades o individuos nacionales. (4) Otras circunstancias especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. 3. Tipo impositivo y tipo de gravamen (1) El tipo impositivo aplicable a las empresas inmobiliarias que venden y alquilan bienes inmuebles es del 11%. (2) Para las ventas o el arrendamiento de bienes raíces de los contribuyentes de pequeña escala, y para las ventas o el arrendamiento de bienes raíces de los contribuyentes en general que pueden elegir el método de cálculo del impuesto simplificado, la tasa impositiva es del 5%. (3) Si el comprador nacional es una entidad o individuo extranjero, el impuesto al valor agregado se retendrá y pagará a la tasa impositiva aplicable.
En lo que respecta al sistema fiscal, el tipo del IVA es aplicable a los contribuyentes generales y su impuesto soportado puede deducirse. El tipo del IVA es aplicable a los pequeños contribuyentes y su impuesto soportado no puede deducirse. 4. Método de cálculo del impuesto (1). Estipula los métodos básicos de cálculo del impuesto al valor agregado, incluidos los métodos de cálculo de impuestos generales y los métodos de cálculo de impuestos simplificados. Los métodos de cálculo de impuestos generales se aplican a las actividades imponibles de los contribuyentes generales. Cuando los contribuyentes generales participan en determinadas actividades imponibles especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado, pero una vez elegido, no se puede cambiar en un plazo de 36 meses. Cuando los pequeños contribuyentes realicen actividades gravadas, deberán aplicar el método simplificado de cálculo del impuesto. (2) El impuesto a pagar según el método de cálculo del impuesto general El impuesto a pagar según el método de cálculo del impuesto general se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: impuesto a pagar = impuesto repercutido para el período actual - impuesto soportado para el período actual Cuando el impuesto repercutido. para el período actual es menor que el impuesto soportado para el período actual, la deficiencia se puede arrastrar para realizar más deducciones al período siguiente. (3) El impuesto pagadero según el método de cálculo del impuesto simplificado (1) El impuesto pagadero según el método de cálculo del impuesto simple se refiere al impuesto al valor agregado calculado en función del volumen de ventas y la tasa de recaudación del impuesto al valor agregado, y el impuesto soportado no puede ser deducido. La fórmula para calcular el impuesto a pagar es: impuesto a pagar = volumen de ventas × tasa de recaudación (2) El volumen de ventas según el método de cálculo de impuestos simple no incluye el impuesto a pagar. Si un contribuyente adopta un método de fijación de precios que combina el volumen de ventas y el impuesto a pagar, el volumen de ventas se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: volumen de ventas = volumen de ventas incluyendo impuestos ÷ (1 + tasa de recaudación) 5. La determinación de las ventas (1) estipula básicamente la renta total que obtiene el contribuyente de las actividades gravadas. A menos que el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China especifiquen lo contrario. Los cargos sobre precio se refieren a cargos de diversa naturaleza recaudados además del precio, pero no incluyen los siguientes conceptos: (1) Fondos gubernamentales o cargos administrativos recaudados en nombre del gobierno que cumplan con lo dispuesto en el Artículo 10 de estos Medidas; (2) ) Emitir facturas a nombre del encomendante para cobrar pagos en nombre del encomendante. (2) Métodos específicos (1) Cuando un contribuyente general de una empresa de desarrollo inmobiliario vende su proyecto inmobiliario (excepto para proyectos inmobiliarios antiguos que eligen el método de cálculo de impuestos simplificado), el saldo después de deducir el precio del terreno pagado al gobierno departamento cuando se transfiere el terreno es el monto de venta. Proyectos inmobiliarios antiguos se refieren a proyectos inmobiliarios cuyas licencias de construcción indican la fecha de inicio del contrato entre 2065438 y el 30 de abril de 2006. El precio de la tierra pagado por los contribuyentes al gobierno después de deducir el precio total y los gastos adicionales de acuerdo con las disposiciones anteriores se basará en las facturas fiscales emitidas por los departamentos fiscales a nivel provincial o superior (incluidos los niveles provinciales). (2) Los contribuyentes generales de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y pagar impuestos a una tasa impositiva del 5%. (3) El tipo impositivo para los pequeños contribuyentes de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio es del 5%. (4) Las empresas de desarrollo inmobiliario que prevendan proyectos inmobiliarios desarrollados pagarán por adelantado el impuesto al valor agregado a una tasa del 3% al recibir pagos anticipados. (5) Si un contribuyente general de una empresa de desarrollo inmobiliario vende un antiguo proyecto inmobiliario y se aplica el método de cálculo del impuesto general, el impuesto se pagará por adelantado a la tasa impositiva del 3% del precio total obtenido y los gastos adicionales al ubicación del inmueble, y luego informar a la autoridad fiscal competente en el lugar de la institución. Presentar las declaraciones de impuestos. (3) Negocios que ocurrieron antes del piloto (1) Si el contribuyente piloto tiene un comportamiento imponible y recauda el impuesto comercial de acuerdo con las políticas tributarias comerciales nacionales pertinentes, y el monto total de los gastos de precios adicionales obtenidos no es suficiente para compensar el impuesto permitido monto de la deducción, el impuesto comercial se incluirá en el impuesto comercial al IVA piloto antes de la fecha de inclusión en el programa piloto. La parte no deducida no se deducirá al calcular las ventas imponibles de los contribuyentes piloto, y se realizará una solicitud al autoridad fiscal local competente original para un reembolso del impuesto comercial. (2) Los contribuyentes con actividades imponibles que hayan pagado impuestos comerciales antes de ser incluidos en el programa piloto de impuesto comercial a IVA, y que tengan una deducción por volumen de negocios después de que el programa de impuesto comercial a IVA se incluya en el programa piloto, aplicarán a la autoridad tributaria local competente original para obtener el reembolso del impuesto comercial pagado. (3) Si los contribuyentes piloto tienen actividades sujetas a impuestos que ocurrieron antes de ser incluidos en el programa piloto de impuesto comercial a IVA y necesitan pagar impuestos atrasados debido a inspecciones fiscales y otras razones, deben devolver el impuesto comercial de acuerdo con el impuesto comercial. políticas. (4) Ventas de activos fijos de segunda mano Cuando los contribuyentes generales vendan activos fijos que hayan utilizado y adquirido antes de la fecha del programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el IVA, se implementarán las políticas actuales del impuesto al valor agregado relacionadas con bienes usados. . Los activos fijos usados se refieren a los activos fijos que los contribuyentes cumplen con lo dispuesto en el artículo 28 de las "Medidas Piloto de Implementación" y han sido depreciados de acuerdo con el sistema de contabilidad financiera. (5) Tratadas como ventas: el precio imponible del contribuyente es obviamente bajo o alto y no tiene un propósito comercial razonable, o una unidad o un hogar industrial y comercial individual transfiere el inmueble a otras unidades o individuos sin venderlo (empresas de bienestar público). o (Excepto para el público en general), las autoridades fiscales competentes tienen el derecho de determinar las ventas en el siguiente orden: (1) Según el precio promedio de servicios similares, activos intangibles o bienes inmuebles recientemente vendidos por el contribuyente, (2) Según los servicios similares vendidos recientemente por otros contribuyentes, los activos intangibles o el precio medio de los inmuebles. (3) Determinado con base en la composición del valor imponible. La fórmula de cálculo del valor imponible es: valor imponible = costo × (1 + tasa de beneficio del costo). Si un contribuyente participa en proyectos tanto libres como con impuestos reducidos, las ventas de proyectos libres y con impuestos reducidos se calcularán por separado; si no se calculan por separado, no se permitirán reducciones y exenciones fiscales; 6. Deducción del impuesto soportado del Impuesto sobre el Valor Añadido (1). Si el comprobante de deducción del IVA obtenido por un contribuyente no cumple con las leyes, reglamentos administrativos o las disposiciones pertinentes de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, el impuesto soportado no se deducirá del impuesto repercutido. Los comprobantes de deducción del IVA se refieren a facturas especiales de IVA, documentos de pago de IVA de importación de aduanas especiales, facturas de compra de productos agrícolas, facturas de ventas de productos agrícolas y certificados de pago de impuestos. Los contribuyentes que utilicen comprobantes de pago de impuestos para deducir el impuesto soportado deben tener un contrato escrito, un comprobante de pago y un estado de cuenta o factura de una unidad en el extranjero. Si la información es incompleta, el impuesto soportado no se deducirá del impuesto repercutido.
(2) El monto del impuesto soportado que se puede deducir del impuesto repercutido (1) El impuesto al valor agregado indicado en la factura especial del impuesto al valor agregado (incluida la factura unificada para las ventas de vehículos de motor sujetas a impuestos, la misma a continuación) obtenido del vendedor. (2) El impuesto al valor agregado indicado en la nota de pago del impuesto al valor agregado de importación de la aduana especial obtenida de la aduana. (3) Al comprar productos agrícolas, además de obtener una factura especial con IVA o una nota aduanera especial de pago del IVA de importación, el ingreso se calcula con base en el precio de compra del producto agrícola indicado en la factura de compra o factura de venta del producto agrícola y la tasa de deducción. de 65.438+03% IVA. La fórmula de cálculo es: impuesto soportado = precio soportado × tasa de deducción El precio soportado se refiere al precio indicado en la factura de compra o factura de venta de los productos agrícolas adquiridos por el contribuyente y el impuesto al tabaco pagado de acuerdo con la normativa. Al comprar productos agrícolas, el impuesto soportado se deducirá de conformidad con las "Medidas de aplicación del programa piloto de deducción del impuesto soportado sobre el impuesto al valor añadido de los productos agrícolas". (4) El impuesto al valor agregado consignado en el certificado de pago del impuesto obtenido de la autoridad fiscal o agente de retención en la compra de servicios, activos intangibles o bienes inmuebles de entidades o personas naturales del exterior. (3) Impuesto soportado que no se puede deducir del impuesto repercutido (1) Bienes adquiridos, mano de obra de procesamiento y reparación, servicios, activos intangibles y bienes inmuebles utilizados para elementos simples de cálculo de impuestos, elementos exentos del impuesto al valor agregado, bienestar colectivo o consumo personal. Los activos fijos, activos intangibles e inmuebles involucrados se refieren únicamente a los activos fijos, activos intangibles (excluyendo otros activos intangibles de participación) y bienes inmuebles dedicados a los proyectos anteriores. El consumo social y de entretenimiento de los contribuyentes se considera consumo personal. (2) Desgaste anormal de los bienes adquiridos, así como los servicios relacionados de procesamiento, reparación y reemplazo y servicios de transporte. (3) Bienes adquiridos (excluyendo activos fijos), servicios de procesamiento, reparación y transporte utilizados para productos en proceso y bienes terminados que se pierden anormalmente. (4) Pérdidas anormales de bienes inmuebles, así como la compra de bienes, servicios de diseño y mano de obra de construcción consumidos por los bienes inmuebles. (5) Bienes comprados, mano de obra de diseño y mano de obra de construcción consumidos por bienes inmuebles en construcción debido a pérdidas anormales. Los bienes inmuebles de nueva construcción, renovación, ampliación, reparación y renovación por parte de los contribuyentes son todos proyectos inmobiliarios en construcción. (6) Servicios adquiridos de transporte de pasajeros, servicios de préstamo, servicios de catering, servicios de residencia diaria y servicios de entretenimiento. (7) Otras circunstancias especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. Los bienes mencionados en los incisos (4) y (5) de este artículo se refieren a materiales y equipos que constituyen entidades inmobiliarias, incluidos los materiales de decoración de edificios y el suministro y drenaje de agua, calefacción, saneamiento, ventilación, iluminación, comunicaciones, gas, protección contra incendios. y aire acondicionado central, ascensores, equipos eléctricos e inteligentes para edificios e instalaciones de apoyo. La deducción del IVA soportado sólo afecta a las empresas inmobiliarias registradas como contribuyentes generales del IVA. 7. La regla básica sobre el lugar de pago del impuesto es que los contribuyentes con negocios fijos deben declarar el impuesto a la autoridad tributaria competente en el lugar de su establecimiento o residencia. Si la oficina central y las sucursales no están en el mismo condado (ciudad), deberán declarar y pagar impuestos a las autoridades fiscales encargadas de sus respectivas ubicaciones con la aprobación del Ministerio de Finanzas de la República Popular China, el Estado; Administración Tributaria o sus autoridades fiscales y tributarias autorizadas, la casa matriz podrá presentar declaraciones de impuestos ante las autoridades fiscales del lugar donde se encuentre la oficina matriz. Para los contribuyentes piloto que sean hogares comerciales fijos y su oficina central no esté en el mismo condado (ciudad) sino en la misma provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, ciudad bajo planificación estatal separada), el pago del impuesto se realizará a través del Departamento de Finanzas de la provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, ciudad bajo planificación estatal separada (Oficina) y la Oficina Estatal de Impuestos, la oficina central puede declarar y pagar el impuesto sobre el valor agregado al impuesto competente). autoridad donde se encuentre la sede social. El agente retenedor deberá declarar y pagar el impuesto retenido a la autoridad fiscal encargada del lugar donde se encuentre su institución o domicilio. 8. Momento en que se produce la obligación tributaria (1). Cuando un contribuyente venda o arriende bienes inmuebles, será el día en que ocurra el hecho imponible y se reciba el monto de la venta o se obtenga evidencia del monto de la venta, si primero se emite la factura, será el día en que se expida la factura; emitido. El dinero de ventas recibido se refiere al dinero recibido por un contribuyente durante o después de la venta o arrendamiento de bienes raíces. La fecha de obtención del comprobante de pago de venta se refiere a la fecha de pago determinada en el contrato escrito, si no se firma un contrato escrito o la fecha de pago no está determinada en el contrato escrito, es la fecha de cambio de propiedad del inmueble; (2) Si un contribuyente proporciona servicios de arrendamiento en forma de pago anticipado, la obligación tributaria surge el día en que se recibe el pago anticipado. Si hay algún cambio, consulte la información publicada en el sitio web oficial.