¡Controle estrictamente los "préstamos de alquiler"! Golpea fuerte en muchos lugares
Recientemente, Beijing y Shenzhen han emitido sucesivamente documentos para regular el mercado de alquiler. Entre ellas, Beijing ha tomado muchas medidas para controlar el paradero de los "préstamos de alquiler", acortar el ciclo de cobro anticipado de alquileres y limitar el "fondo de capital" de las empresas. Las ciudades de primer nivel tienen intenciones obvias de controlar estrictamente el mercado de alquiler.
Los conocedores de la industria señalaron que sin el desajuste entre el fondo de capital y el período de arrendamiento, la posibilidad de una explosión de viviendas de alquiler a largo plazo se reduce considerablemente. Por lo tanto, la regulación antes mencionada resuelve el problema fundamental del mercado de alquiler. Mientras se implemente estrictamente, esta industria surgirá un cambio disruptivo.
Muchos lugares emitieron documentos reglamentarios
El 2 de febrero, el sitio web oficial de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing publicó el "Aviso sobre la regulación de las actividades comerciales de las empresas de arrendamiento de viviendas". en la Ciudad" (denominado el "Aviso"). El "Aviso" estipula que las instituciones financieras bancarias, las pequeñas compañías de préstamos y otras instituciones no asignarán fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los arrendatarios a las compañías de arrendamiento de viviendas. En principio, el importe del alquiler cobrado por adelantado por una empresa de arrendamiento de viviendas al arrendatario no excederá de tres meses, y el período de cobro y pago del alquiler debe coincidir. El depósito cobrado por la empresa de arrendamiento de viviendas al arrendatario se gestionará a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y el monto del depósito cobrado no excederá el alquiler de un mes. Este aviso entrará en vigor el 1 de marzo de 2021 y se seguirán ejecutando los contratos firmados previamente.
La persona responsable de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing explicó que limitar el "fondo de capital" de las empresas es el contenido central de las nuevas regulaciones. En primer lugar, limita el importe del alquiler cobrado por adelantado por las empresas de arrendamiento de viviendas. El "Aviso" estipula claramente que el importe del alquiler cobrado por adelantado a los inquilinos no puede exceder los tres meses de alquiler. Los inquilinos y el pago del alquiler a los propietarios deben coincidir, y está claramente prohibido "El modelo de negocio de cobro a largo plazo y pago a corto plazo. En segundo lugar, controlar estrictamente los objetos a los que se asignan los "préstamos de alquiler" Las instituciones bancarias, las pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones no pueden asignar los fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los inquilinos a las empresas de arrendamiento de viviendas. Es decir, cuando un inquilino solicita un préstamo para alquiler de vivienda, la institución crediticia puede conceder el préstamo al inquilino, o puede concedérselo directamente al propietario después de firmar un acuerdo, pero no puede concedérselo a empresas de arrendamiento de vivienda. , sus empresas afiliadas o partes interesadas. En tercer lugar, las nuevas regulaciones proponen que Beijing establezca un sistema de custodia de depósitos. En comparación con el alquiler, el monto del depósito es relativamente pequeño, pero a medida que se expande la escala comercial, también se puede formar un "pequeño fondo de capital". A este respecto, el "Aviso" también regula que el monto del depósito cobrado por las empresas no debe exceder el alquiler de un mes. Una vez cobrado el depósito, debe administrarse a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing. las empresas no pueden utilizarlo ni apropiarse indebidamente de él sin autorización.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo a un periodista del China Securities Journal que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se han financiarizado por completo. El mayor problema con los apartamentos de alquiler a largo plazo no es solo la presión. Los alquileres aumentan, pero el mayor problema es la financiación. Con el "fondo de capital" generado por la globalización, los apartamentos de alquiler a largo plazo de hoy ya no son una empresa de arrendamiento, sino una "empresa financiera" estándar. Las nuevas políticas regulatorias de Beijing exigen restricciones sobre el "fondo de capital" de las empresas de arrendamiento y prohíben estrictamente el "cobro a largo plazo y el pago a corto plazo" de más de tres meses de alquiler. posibilidad de apropiación indebida del fondo de capital. Si se implementan las políticas de Beijing, resolverán este problema de la industria y tendrán un impacto disruptivo en la industria.
El 1 de febrero, Shenzhen también emitió un documento que aclara las medidas regulatorias correspondientes en torno a los problemas destacados que enfrentan las empresas de alquiler de viviendas de la ciudad en la supervisión de los fondos de alquiler. Para las empresas de arrendamiento de viviendas que realicen operaciones de arrendamiento de viviendas mediante encomienda y subarrendamiento, la parte de los fondos cuyo monto total del depósito del arrendatario y el alquiler periódico exceda de 4 meses de alquiler será supervisada por el banco o la empresa de arrendamiento proporcionará un banco. garantía del valor correspondiente.
En respuesta a la cuestión de los "préstamos de alquiler", la ciudad de Shenzhen señaló específicamente que las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden exigir a los inquilinos que utilicen préstamos de alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., y están No se permite inducir a los inquilinos a utilizar la vivienda en nombre de concesiones de alquiler. Los préstamos de alquiler no incluirán contenido relacionado con préstamos de alquiler en el contrato de arrendamiento de vivienda. Las instituciones financieras concederán préstamos para alquiler de vivienda sobre la base del contrato de arrendamiento de vivienda registrado. El período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda y la frecuencia de desembolso del préstamo coincidirá con la frecuencia del pago del alquiler por parte del prestatario. Al mismo tiempo, se estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas y sus empleados deben ayudar a los arrendatarios a depositar fondos para el alquiler de viviendas en cuentas especiales, y no se les permite cobrar depósitos y alquileres de los arrendatarios a través de otras cuentas bancarias o plataformas de pago de terceros.
Expertos: la implementación necesita mayor supervisión
Wang Xiaoqiang, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que en los últimos años, los departamentos de alquiler a largo plazo también han experimentado un retroceso. Desarrollo de montaña en 2018: en 2019, con políticas favorables, las instituciones de apartamentos de alquiler a largo plazo se desarrollaron rápidamente. Sin embargo, a finales de 2019, la industria continuó enfrentando problemas de desarrollo y se produjeron tormentas eléctricas con frecuencia. para el funcionamiento estandarizado de apartamentos de alquiler a largo plazo.
En cuanto a la implementación de la política, Zhang Dawei señaló que el mercado de arrendamiento es difícil de supervisar porque no requiere transferencia ni confirmación de propiedad. Anteriormente, las viviendas de alquiler a largo plazo habían emitido políticas que prohibían las particiones, pero la mayoría de las empresas de apartamentos no las han implementado. Las empresas que ofrecen apartamentos de alquiler a largo plazo han representado más del 20% de la cuota de mercado en ciudades como Beijing y Shanghai. Si calculamos el modelo ordinario de transacción de segundo propietario, en el mercado actual, el 60% de las propiedades de alquiler son difíciles. para ver la transacción del propietario. En estas circunstancias, es necesario reforzar la supervisión del mercado de alquiler, especialmente el de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Li Wenjie, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, cree que el alquiler de viviendas es la forma más básica para que la gente común, especialmente los grupos de ingresos bajos y medios, vivan en paz y estabilidad. está relacionado con la estabilidad y la armonía social, y es la base para que los jóvenes se establezcan, vivan y trabajen en paz y satisfacción. Sólo viviendo en paz podemos trabajar y trabajar felices, y teniendo un "alquiler estable" podemos lograr la "seguridad social". Los frecuentes conflictos y disputas en el ámbito del alquiler de viviendas y la mala mediación y resolución siempre han sido problemas que afectan a la mayoría de propietarios e inquilinos. La industria de alquiler de viviendas de Beijing ha experimentado una etapa de desarrollo sobrecalentada, especialmente después de la explosión de empresas de alquiler en los últimos dos años. Los departamentos gubernamentales han recetado el medicamento adecuado, lo cual es de gran importancia para el desarrollo futuro de la industria y el mercado de alquiler de viviendas de Beijing.
Lou Jianbo, profesor de la Universidad de Pekín, supervisor de doctorado y director del Centro de Investigación de Derecho Inmobiliario, afirmó que las nuevas regulaciones enfatizan que el desarrollo de departamentos de alquiler a largo plazo debe ser legal, estandarizado y profesional, y no debe entenderse como "un palo" para los apartamentos de alquiler a largo plazo. Las empresas de alquiler de viviendas son una parte importante para aumentar la oferta de viviendas de alquiler y desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. apoya firmemente a las empresas de alquiler de viviendas profesionales y de gran tamaño para que posean casas y las alquilen de conformidad con la ley. Una serie de medidas fiscales, financieras, etc. Está en camino un paquete de regalo con políticas preferenciales.