Vivienda pública de alquiler en Zhangjiang, Shanghai

Desde ser muy buscados por el capital hasta ser frecuentemente populares, los apartamentos de alquiler a largo plazo han atraído una amplia atención de la sociedad. El desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo de China aún está en sus inicios, acompañado de problemas destacados y un caos industrial como los "préstamos para alquiler" y "altos ingresos y baja producción". Por un lado, debemos hacer planes generales para aumentar la oferta de viviendas y favorecer a los grupos de bajos ingresos y a los nuevos ciudadanos; por otro lado, debemos esforzarnos por mejorar el mecanismo de evaluación crediticia de la industria y mejorar el mecanismo de supervisión de los fondos para el alquiler a largo plazo; empresas de apartamentos, protegiendo al mismo tiempo los derechos e intereses de los inquilinos relevantes y previniendo el riesgo financiero sistémico.

Problemas persistentes de la industria que deben rectificarse urgentemente

"Préstamo de alquiler" significa que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo utilizan la estabilidad del alquiler de los inquilinos como moneda de cambio para obtener préstamos de Plataformas de préstamos de terceros para garantizar que la plataforma sea la fuente de flujo de efectivo. Este tipo de comportamiento empresarial de alto riesgo es común en la industria. A finales de 2019, las marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo Qingke Apartment y Danke Apartment cotizaban en los Estados Unidos. Según los folletos de ambas empresas, los "préstamos de alquiler" son la mayor fuente de flujo de caja para ambas empresas.

En este modelo, el inquilino es el prestamista y el alquiler pagado por el inquilino equivale en realidad a reembolsar el préstamo. Una vez que hay un problema con el funcionamiento de una plataforma de apartamentos de alquiler a largo plazo, se producirá una reacción en cadena, desde la plataforma de préstamos hasta los inquilinos y los propietarios.

Otro peligro oculto en la industria del alquiler de apartamentos a largo plazo es el modelo operativo de "altos ingresos, bajo rendimiento", que quita la casa al propietario a un precio alto y luego se la alquila al inquilino a un precio más alto. precio relativamente bajo. Yao Jinbo, director ejecutivo de 58.com, dijo que algunos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo adoptan modelos comerciales de alto riesgo como "AG de bajo rendimiento" para apoderarse del mercado. No es raro que la cadena de capital se rompa y los inquilinos. ser desalojado sin motivo alguno. Algunas empresas de arrendamiento están acaparando grandes cantidades de viviendas, elevando los alquileres y alterando el orden del mercado.

* * *Wang Feng, director del Departamento de Derechos de la Juventud del Comité Central de la Liga Juvenil, dijo que los inquilinos jóvenes carecen de la experiencia para lidiar con requisitos de transacciones como "pagos a largo plazo y pagos a corto plazo". " y "préstamo de alquiler" de empresas de leasing. Una vez que ocurre una disputa, los inquilinos jóvenes pueden enfrentar múltiples problemas, como falta de vivienda, pérdidas financieras y crédito dañado. Sugirió que los problemas de los jóvenes en el alquiler pueden resolverse eficazmente garantizando la oferta y la demanda de vivienda, regulando el comportamiento de mercado de las plataformas intermediarias y fortaleciendo la supervisión de la industria.

Zhu Jiandi, socio principal de la firma de contabilidad BDO, cree que los "préstamos de alquiler" deben incluirse en el sistema de supervisión de riesgos financieros de manera oportuna, se deben aclarar las entidades reguladoras y se debe controlar el uso de Se deben fortalecer los fondos posteriores al préstamo. Los operadores deberían verse obligados a confiar fondos a instituciones financieras pertinentes para evitar que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo utilicen "préstamos de alquiler" para expandirse desordenadamente, frenar los riesgos financieros, perfeccionar las funciones regulatorias de todas las partes y formar una sinergia regulatoria.

Implementar "igualdad de derechos en alquiler y compra" para guiar el desarrollo saludable de la industria

Promover tanto la compra como el alquiler, y cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas son componentes importantes de la profundización. la reforma del sistema habitacional. En 2020, la Conferencia Central de Trabajo Económico aclaró además que el mercado de alquiler a largo plazo se regulará para que las viviendas de alquiler gocen gradualmente de igualdad de derechos a los servicios públicos, enfatizando que la oferta de suelo se inclinará hacia la construcción de viviendas de alquiler, y también propuso Reducir la carga fiscal sobre las viviendas de alquiler.

Yao Jinbo cree que todavía existen diferencias significativas entre inquilinos y compradores de viviendas en el disfrute de los recursos públicos, especialmente los derechos educativos y el bienestar social de los niños. En el corto plazo, los gobiernos locales deberían centrarse en proteger los derechos e intereses básicos de los inquilinos y fortalecer la gestión del caos como "aumentos arbitrarios de alquileres y desalojos repentinos"; en el mediano y largo plazo, los gobiernos locales pueden integrar gradualmente los servicios públicos y; bienes raíces basados ​​​​en las condiciones para instalaciones públicas completas La desvinculación de la propiedad promueve su vinculación directa a las personas, reduciendo así la brecha en los derechos de alquiler y compra, promoviendo el equilibrio de servicios públicos clave como el asentamiento, la educación y la atención médica, y logrando un asignación de recursos de servicios públicos centrada en las personas.

Luo Pinliang, profesor del Departamento de Economía Industrial de la Escuela de Administración de la Universidad de Fudan, cree que los apartamentos de alquiler a largo plazo, como plataforma para conectar viviendas e inquilinos, no deben limitarse a resolver información asimetrías o simplemente proporcionar vivienda, pero debe utilizar poderosas capacidades de integración de recursos, aprovechando al máximo el efecto de red, el efecto de plataforma y el efecto de bloqueo de la plataforma, satisfaciendo las diversas necesidades de los usuarios al tiempo que se brindan servicios básicos y se establecen relaciones estables de cooperación en materia de arrendamiento. con los usuarios.

A nivel regulatorio, Luo Pinliang sugirió fortalecer la gestión del acceso, elevar el umbral de entrada para apartamentos de alquiler a largo plazo y prevenir riesgos desde la fuente. Las entidades operativas de apartamentos de alquiler a largo plazo son diversas e incluyen promotores inmobiliarios tradicionales, grupos hoteleros y nuevos participantes, como empresas de Internet. El umbral de entrada actual a la industria es demasiado bajo y muchas empresas operativas carecen de ciertas calificaciones y experiencia, lo que genera problemas frecuentes. Para controlar los riesgos operativos, deberíamos empezar por elevar el umbral de entrada.

Las grandes ciudades necesitan "un poco de suerte"

En términos de aumento de la oferta, algunas provincias y ciudades han tomado medidas frecuentes y algunas empresas estatales han entrado en el mercado.

Más de 4.000 apartamentos de alquiler a largo plazo desarrollados y construidos por Shanghai Urban Investment Corporation están a punto de completarse. Además, muchas empresas estatales locales, incluidas Shanghai Real Estate, Shanghai Zhangjiang y Yuexiu Real Estate, han ingresado a la industria de alquiler de apartamentos a largo plazo. Los proyectos de apartamentos de alquiler a largo plazo desarrollados por empresas estatales son generalmente de gran escala y de altos estándares, y se convertirán en el estabilizador y lastre del mercado de alquiler de viviendas.

Muchos de ellos son profesores en un museo en el distrito de Changning, Shanghai. Antes de mudarse al apartamento Chenfei, alquilaba en el distrito de Baoshan y le tomaba aproximadamente dos horas viajar todos los días. "En 2015, escuché que podía solicitar un apartamento para talentos, así que presenté la solicitud aquí. Después de esperar un año, me mudé en 2016. Ahora muchas personas pueden caminar diez minutos al trabajo todos los días y su calidad de vida". ha mejorado mucho.

Chenfei Apartment está situado en Zhaohua Road, distrito de Changning, Shanghai. Este proyecto fue originalmente Lefei Audio Factory, que fue renovado en 2012 y terminado en 2014. Actualmente, este proyecto de alquiler a largo plazo cuenta con 229 unidades. Entre ellas, las pequeñas viviendas públicas de alquiler con una superficie de 30 metros cuadrados representan aproximadamente el 60%, y las de 40 y 50 metros cuadrados cada una representan aproximadamente el 20%. Wu, director de la oficina de Changning Public Rental House Operation Co., Ltd., dijo que el alquiler del apartamento es aproximadamente de la mitad a dos tercios del alquiler de casas similares en los alrededores.

En Shanghai, viviendas de alquiler a largo plazo de alta calidad similares se enfrentan al problema de una oferta insuficiente. Alrededor del 93% de las 229 unidades del Chenfei Apartment se han alquilado y la oferta de viviendas es escasa. Los nuevos inquilinos tienen que esperar entre seis meses y un año para alquilar. Wu dijo que el apartamento fue el primer proyecto de vivienda pública de alquiler desarrollado en el distrito de Changning, pero que al comienzo del desarrollo se subestimó la demanda de jóvenes. "Por ejemplo, no hay suficientes instalaciones de fitness ni espacios públicos. Los proyectos futuros deberían tener en cuenta estos factores".