¿A qué debes prestar atención a la hora de firmar un contrato de vivienda de segunda mano?
En primer lugar, el nombre y dirección de las partes, lo que ayudará a comprender la situación concreta y los datos de contacto de las partes y evitar ser engañados.
En segundo lugar, los goles. Es decir, la casa de segunda mano que ambas partes quieren traspasar es la clave del contrato. Es necesario indicar la ubicación, naturaleza, área, estructura, distribución, decoración, equipamiento e instalaciones de la casa; indicar la propiedad de la casa y si * * * tiene derechos de propiedad; si la unidad de venta original permite la reventa; hay una disputa sobre la propiedad de la casa; si hay algunos edificios ilegales; el estado del pago de las tarifas de administración de la propiedad y otras tarifas de la casa y el proceso de entrega de materiales escritos relacionados con la casa;
En tercer lugar, el precio. Indique el precio total; forma de pago; condiciones de pago;
4. El plazo, lugar y forma de ejecución. Especificar el tiempo de entrega; el proceso de manejo de los procedimientos relevantes; cómo buscar servicios de intermediarios, abogados, agencias de tasación, etc.; cómo asignar diversos impuestos y tarifas;
Verbo (abreviatura de verbo) descripción de la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Responsabilidad por incumplimiento de contrato y cómo asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato; cálculo y pago de indemnización por daños y perjuicios; circunstancias bajo las cuales puede quedar exento de garantía, etc.
Sexto, formas de resolver disputas. Indique si se recurrirá al arbitraje o al litigio. Si las disputas se resuelven mediante arbitraje, los términos se especificarán de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Arbitraje.
7. Términos válidos del contrato. El tiempo de vigencia del contrato; las condiciones de validez o nulidad; el período de validez o nulidad; circunstancias que conducen a la nulidad del contrato; condiciones de exención inválidas para que las partes soliciten la modificación o terminación del contrato; ¿Devolver la propiedad después de que el contrato sea inválido o rescindido?
8. Cláusulas de suspensión, resolución o rescisión del contrato. Estipular claramente las condiciones para la suspensión, terminación o rescisión del contrato; la notificación, asistencia, confidencialidad y demás obligaciones que deban cumplirse en las circunstancias anteriores; el plazo para ejercer el derecho de cancelación; propiedad después de la suspensión, rescisión o rescisión del contrato?
En la venta de casas de segunda mano, debido a las diferentes circunstancias de cada comprador y vendedor, sumado a factores inciertos como las calificaciones y responsabilidades de la agencia de vivienda, es fácil para la compra y venta de casas. que se produzcan disputas. Para que la transacción inmobiliaria se realice sin problemas y reducir las disputas que consumen energía y tiempo de ambas partes, aquí hay cinco sugerencias para compradores y vendedores.
Los vendedores tienen principalmente cinco pasos: cotizar, cerrar, firmar, cobrar dinero y transferir propiedad.
En primer lugar, al cotizar, aclarar el método y el plazo de encomienda. En la mayoría de los casos, los vendedores venderán la propiedad a través de una agencia. Al cotizar, el vendedor no sólo debe especificar el precio de cotización, sino también el método de encomienda y el período de cotización. Además, algunas empresas intermediarias a menudo lo hacen ellas mismas o le piden al intermediario que pague un depósito primero para liquidar la casa, pero definitivamente será otra persona quien firme el contrato al final, por lo que los vendedores no deberían cobrar fácilmente el depósito; intermediario.
En segundo lugar, recoge el depósito con cuidado. Una vez que la empresa intermediaria encuentre al cliente, negociará con el vendedor. Si el vendedor acepta los términos de la compra, el agente firmará un depósito. Sin embargo, muchas empresas intermediarias exigirán que se mantenga un depósito, por lo que los vendedores deben tener cuidado al respecto. Cuando se vende la casa, el depósito se puede convertir en una comisión. Me temo que si el comprador incumple el contrato y el vendedor puede confiscar el depósito, la empresa intermediaria le pedirá al vendedor que se quede con una parte del pastel.
En tercer lugar, debes prestar atención a tres puntos a la hora de firmar un contrato. Primero, informar verazmente al comprador sobre el estado físico y los derechos de la casa, preferiblemente escritos en el contrato; segundo, aportar las “tres certificaciones”, es decir, si alguien acepta vender la casa, y si hay hipoteca, aportar; que el deudor hipotecario ha sido informado por escrito. Acreditación de que, si el inmueble está alquilado, acreditar por escrito que el inquilino ha renunciado al derecho de tanteo. En tercer lugar, el proceso de transacción debe estar vinculado al pago de la vivienda, es decir, se debe garantizar que el pago de la vivienda se reciba antes y después de la transferencia de la vivienda.
En cuarto lugar, obtener compromisos de préstamo. Al firmar un contrato, el comprador normalmente solo paga el anticipo y el banco paga el resto después de la transferencia. Sin embargo, el banco sólo paga según las instrucciones del comprador. Si el comprador cancela el préstamo después de la transferencia de la casa y antes de que el banco lo desembolse, el banco naturalmente no volverá a prestarle al vendedor, por lo que es mejor que el vendedor obtenga un compromiso de préstamo del banco prestamista del comprador.
5. Evitar responsabilidad por incumplimiento de contrato en la entrega del inmueble. La entrega y la transferencia son las dos principales obligaciones del vendedor y requieren la cooperación del comprador. Cuando el comprador se niega a cooperar por diversos motivos, el vendedor debe instar al comprador por escrito y exigir al intermediario que emita los certificados pertinentes para evitar responsabilidad por incumplimiento del contrato en el futuro.
Existen cinco pasos principales para los compradores: toma de decisión, inspección, firma, pago y transferencia.
Primero, deja claro el período de negociación la próxima vez. La próxima vez, asegúrese de aclarar el plazo de negociación entre la empresa intermediaria y el vendedor para garantizar que el dinero pueda recuperarse a tiempo si la negociación fracasa. Después de firmar el acuerdo de intermediación con el intermediario, debe obtener una copia original del acuerdo. Después de que el intermediario negocie con éxito, se le debe pedir que se transfiera el acuerdo firmado por el vendedor y el recibo de depósito firmado por el vendedor.
En segundo lugar, céntrese en la investigación sobre el terreno. Antes de firmar un contrato, el comprador debe investigar un poco, primero, ir a la casa para una inspección in situ para comprender las condiciones de vida de la casa, las relaciones vecinales, los fondos de mantenimiento de la propiedad, los honorarios de la propiedad, etc. En segundo lugar, el comprador debe acudir al centro comercial para comprobar los derechos de propiedad de la casa y si está hipotecada, alquilada o sellada. En tercer lugar, diríjase a la comisaría de policía donde se encuentra la casa para comprobar el registro de domicilio de la casa. Finalmente, si necesita un préstamo, consulte previamente al banco sobre las condiciones del préstamo y el ratio de prestabilidad.
En tercer lugar, consulte los documentos pertinentes antes de firmar el contrato. Como documento de identidad, certificado de propiedad de la casa, etc. , para garantizar que el vendedor esté legalmente calificado. Al mismo tiempo, el pago del comprador debe estar vinculado a la actuación del vendedor, como la firma de un contrato, la entrega de la casa, la transferencia de propiedad, etc.
, y el comprador puede aplazar el pago si el vendedor incumple. Finalmente, para garantizar la seguridad de los fondos, es mejor utilizar la supervisión de fondos.
En cuarto lugar, debe recibir un recibo después del pago. Una vez realizado el pago de la vivienda, el vendedor emitirá un recibo. A menos que el vendedor lo autorice expresamente, el agente generalmente no tiene derecho a aceptar el pago sin autorización. Si se acuerda que parte del pago de la vivienda se utilizará para reembolsar al banco la cancelación del registro de la hipoteca existente, el dinero debe ser supervisado por el comprador o pagado a la cuenta de pago del préstamo del vendedor y el banco original debe ser informado de la directa transferencia para evitar que el vendedor se apropie indebidamente de la propiedad y provoque que la transferencia fracase.
En quinto lugar, se deberían aceptar los traslados de viviendas. Cuando el comprador se haga cargo de la vivienda, deberá aceptar la entrega de las instalaciones y equipamientos según lo estipulado en el contrato. Intenta evitar decorar la casa antes de la transferencia para evitar que disputas posteriores a la transferencia compliquen la venta. La transmisión de una vivienda incluye no sólo la transmisión de derechos de propiedad, sino también la transmisión de otros bienes como agua, electricidad, carbón, etc. Si en la casa hay un registro de domicilio, se debe instar al vendedor a que se mude a tiempo.
Las siguientes son sugerencias autorizadas sobre a qué prestar atención al comprar casas de segunda mano, que por la presente se remiten:
Con la aceleración de la reforma del sistema de vivienda en varios lugares , la apertura del mercado secundario ha aumentado y la venta de viviendas de segunda mano está en auge. Muchos consumidores prefieren las casas de segunda mano por su buena ubicación y su bajo precio. Sin embargo, la venta de casas antiguas no es tan clara como la de casas nuevas. Es mucho más difícil recuperar y compensar las tabernas de segunda mano después de comprarlas. Por lo tanto, a la hora de comprar una casa de segunda mano se debe prestar especial atención a cuestiones como los derechos de propiedad y la estructura de la casa.
★1. Conoce los derechos de propiedad de segunda mano.
En la transacción de casas antiguas, el título de propiedad es el más importante. Debido a que las casas son diferentes de otras necesidades diarias y tienen un valor enorme, la protección legal de las casas protege principalmente las casas con derechos de propiedad legales. Según el artículo 59 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de mi país: "El estado implementa un sistema de registro y certificación de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda. Por lo tanto, al comprar una casa de segunda mano, se debe comprender la propiedad de la casa". No compre una casa con derechos de propiedad en disputa, derechos de propiedad parciales (como viviendas públicas compradas a un precio estándar), derechos de propiedad * * *, derechos de propiedad poco claros o sin derechos de propiedad Incluso si la casa es adecuada, no sea que no pueda. Obtener el certificado de bienes raíces después de la transacción también causará muchos problemas innecesarios. Además, preste especial atención a si el propietario que figura en el certificado de propiedad es la misma persona que el vendedor. Al verificar el certificado de propiedad, asegúrese de verificar la copia original y verificar la autenticidad del derecho de propiedad con el departamento de administración de bienes raíces.
Debido a que la política de reforma de vivienda de mi país implementa diferentes políticas en diferentes etapas del proceso de reforma de vivienda, es necesario prestar atención a si la vivienda pública comprada al precio estándar se ha reabastecido al precio de costo, o cómo compartirlo con la unidad original en proporción. Además, cuando algunas unidades venden casas a los empleados, para mantener la estabilidad de los empleados, firman contratos de servicio con los empleados, y la unidad original también tiene prioridad para recomprar la casa. Por lo tanto, es necesario confirmar si la unidad original acepta vender la casa.
En la actualidad, generalmente no se permite poner a la venta viviendas públicas en el ejército, hospitales y escuelas. Debe confirmar que la unidad original ha aceptado venderla antes de poder comprarla. con confianza.
★ 2. Comprender la estructura de las casas de segunda mano
La estructura de las casas de segunda mano es relativamente compleja. Algunas casas han sido reconstruidas muchas veces y la estructura es generalmente pobre. Por lo tanto, al comprar una casa de segunda mano, no solo se debe tener en cuenta el año de construcción de la casa, si el área de construcción y el área útil coinciden con lo que figura en el certificado de propiedad, si la distribución de la casa es razonable, y si las instalaciones y equipos están completos e intactos, etc. , pero también para examinar la estructura de la casa en detalle, para saber si hay decoraciones que dañen la estructura de la casa y si existen peligros ocultos de daños a la estructura principal causados por la construcción y renovación desinteresadas.
Además, al comprar una casa de segunda mano, también se debe realizar una inspección in situ de la casa para comprender si la distribución es razonable, si existen deficiencias que sean especialmente inadecuadas para vivir, si hay signos de filtración de agua en el techo y si hay grietas evidentes o descamaciones en las paredes.
Si existen los problemas anteriores, no lo compre para evitar aumentar los costos de mantenimiento después de la compra y enfrentar riesgos inseguros en todo momento.
★ 3. Eche un vistazo al entorno circundante y a las instalaciones de apoyo de la casa de segunda mano.
Con la mejora del nivel de vida de las personas, los requisitos para el entorno de vida y las instalaciones y equipos de apoyo son cada vez mayores. Las casas de nueva construcción mejorarán gradualmente el entorno de vida a medida que se complete la casa y se complete la ocupación, generalmente avanzando en una mejor dirección. El entorno que rodea una casa antigua se ha formado durante muchos años y, en general, es difícil de cambiar. Por lo tanto, al comprar una casa antigua, se debe examinar cuidadosamente si existen fuentes de contaminación alrededor de la casa, como ruido, gases nocivos, contaminación del agua, basura, etc. , así como el medio ambiente circundante, la seguridad comunitaria, el saneamiento y la limpieza.
El estudio de las instalaciones y equipos de apoyo a la vivienda incluye principalmente: calidad del agua, presión del agua, capacidad de suministro de energía, suministro de gas, estándares de calefacción y carga, claridad de la recepción de televisión, etc. Además, también se debe observar la marca, la velocidad, el modelo de gestión del ascensor, si es seguro y conveniente y si brinda servicio las 24 horas. Si tienes la oportunidad, lo mejor es visitar a algunos antiguos vecinos y conocer más sobre la casa y las instalaciones de los alrededores.
En definitiva, debemos entender perfectamente el verdadero propósito de vender una casa y evitar apoderarnos de una casa chatarra. El propósito de comprar una casa de segunda mano es mejorar sus condiciones de vida, pero si no comprende completamente la casa de segunda mano, traerá más problemas a su vida futura.
★En cuarto lugar, observemos la gestión inmobiliaria de las viviendas de segunda mano.
Comprar una casa es un gasto de consumo único y el nivel de gestión de la propiedad afecta directamente la calidad de la vida futura a largo plazo. Entonces, ya sea que estén comprando una casa nueva o vieja, la gente presta cada vez más atención al nivel de gestión de la casa. Una buena gestión de la propiedad no sólo puede compensar algunas deficiencias de la casa, sino también aportar más comodidad a la vida y al trabajo.
La investigación de la gestión inmobiliaria se centra principalmente en la reputación de las empresas de gestión inmobiliaria.
Visite las propiedades que administran para ver la calidad básica del personal de seguridad, el equipo de seguridad, el profesionalismo y la actitud de servicio del personal administrativo, si el saneamiento ambiental y la ecologización de la comunidad son limpios y cómodos, y si las instalaciones y el equipo están intactos y funcionando normalmente. A partir de esto, podemos ver aproximadamente el nivel de gestión de una empresa y la evaluación final se basa en alta calidad y bajo precio.
También es necesario comprender los estándares de las tarifas de administración de propiedades, los precios del agua, la electricidad, el gas y la calefacción, los estándares de cobro de las plazas de aparcamiento y si se ha creado un fondo especial para el mantenimiento de las instalaciones y equipos públicos. Se han establecido medidas para evitar pagar enormes costos de mantenimiento en el futuro. No es posible construir viviendas asequibles.
★ 5. A la hora de comprar una casa de segunda mano, elige un intermediario seguro.
Aunque muchas ciudades han liberalizado el mercado de viviendas de segunda mano, las funciones del gobierno generalmente solo tienen dos extremos: aprobar las calificaciones de entrada al mercado y manejar los procedimientos de registro de transferencia de derechos de propiedad, mientras que el proceso de transacción en el El medio es completamente operado por los propios compradores y vendedores. La venta de casas de segunda mano es mucho más complicada que la de casas comerciales. Por lo tanto, tanto los compradores como los vendedores necesitan la ayuda de un intermediario para gestionar los procedimientos de transacción en su nombre. En la actualidad, el funcionamiento de las agencias de servicios de intermediación es imperfecto y a menudo se mezclan lo bueno y lo malo. A menudo se producen contradicciones y conflictos entre intermediarios y clientes. Por tanto, la elección del intermediario es especialmente importante.
En primer lugar, debe elegir una empresa intermediaria que haya sido aprobada por las autoridades gubernamentales de la industria y haya obtenido calificaciones profesionales. Debe visitar personalmente la oficina de la agencia para hacer un juicio preliminar sobre el nivel de la empresa en función de la calidad de su personal, la modernización de las instalaciones de la oficina, el contenido de la información y la popularidad. Al mismo tiempo, antes de confiar en una agencia intermediaria, también conviene preguntar en detalle qué servicios puede ofrecer la agencia y cómo cobra. ¿Cómo puedo obtener un reembolso si la transacción falla? En caso de disputa entre el comprador y el vendedor, si la empresa intermediaria tiene la capacidad de compensar las pérdidas.
Otro servicio importante que prestan las agencias es la valoración del precio de la vivienda. Dado que el mercado inmobiliario secundario acaba de comenzar, el volumen de transacciones es pequeño y no hay muchos ejemplos para elegir, es difícil para los residentes comunes evaluar con precisión la vivienda. Por lo tanto, también es necesario confiar a una agencia de tasación intermediaria cualificada la realización de una tasación básica y objetiva de la casa, para que tanto compradores como vendedores sientan que vale la pena el dinero y todos estén contentos.
Además, si no estás seguro de la venta de casas de segunda mano, lo mejor es contratar a un abogado inmobiliario profesional como asesor, especialmente en temas clave como los derechos de propiedad, para evitar quedarte engañado. En la actualidad, no existe una norma uniforme para los honorarios legales en el mercado de la vivienda de segunda mano. Por lo tanto, es necesario saber de antemano cuáles son los honorarios del abogado y los servicios correspondientes.
★ 6. Los trámites de transacción de viviendas de segunda mano deberán realizarse en el centro de negociación.
A la hora de adquirir una vivienda de segunda mano, deberás acudir personalmente a la plaza de compraventa para gestionar los trámites de transferencia. Algunas personas compran una casa, en primer lugar, porque temen problemas, en segundo lugar, porque confían fácilmente en los demás y, en tercer lugar, porque quieren ahorrar algunas tarifas de transacción. Según la retórica del vendedor, el vendedor tiene plena autoridad para manejar los procedimientos de transacción. Como resultado, el certificado de propiedad puede ser falso y la propiedad de la casa no puede legalizarse, lo que genera disputas o es posible que no se dé cuenta de que ha sido engañado hasta muchos años después, cuando se transfiera la propiedad. Incluso en Hong Kong, que tiene un sistema legal relativamente sólido, casos de este tipo ocurren de vez en cuando. Por lo tanto, al comprar una casa de segunda mano, el comprador y el vendedor deben acudir a un lugar de comercio de bienes raíces designado por el gobierno para realizar los procedimientos de transferencia de propiedad, pagar diversas tarifas de transacción de acuerdo con las regulaciones nacionales y obtener un certificado de derechos de propiedad emitido. por el Gobierno. Lo mejor es que tanto los compradores como los vendedores paguen y entreguen la propiedad (refiriéndose al certificado de propiedad inmobiliaria). No pierdas mucho por cosas pequeñas. Sólo así podrás comprar una casa segura y adecuada.
A la hora de firmar un contrato de vivienda de segunda mano se debe prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. Se debe confirmar la verdadera identidad del propietario.
Antes de firmar un contrato, el comprador y el vendedor deben comprobar primero la autenticidad de la parte firmante, principalmente para verificar la identidad del propietario. Por lo tanto, la autenticidad del certificado del propietario y su coherencia con la identidad del propietario son requisitos previos para firmar un contrato de compraventa, especialmente cuando el comprador y el vendedor realizan transacciones por su cuenta sin un tercero como garantía intermediaria. Esta cuestión es aún más grave. Necesidad de atraer la atención de los clientes.
2. La responsabilidad por incumplimiento del contrato debe quedar claramente establecida por ambas partes.
Debido a que las transacciones inmobiliarias son complejas e implican grandes cantidades, a veces ocurren circunstancias inesperadas que conducen al incumplimiento del contrato. Para evitar disputas en el futuro, es necesario anotar claramente las responsabilidades y derechos de ambas partes al firmar el contrato, así como el monto y el momento del pago de la indemnización por daños y perjuicios, y seguir el principio de igualdad de responsabilidades y derechos. de ambas partes.
3. Se debe indicar el tiempo de transferencia del pago.
En la operación real, el comprador dividirá el pago de la casa en dos partes, el pago inicial y el pago final, y llamará al propietario en diferentes momentos. Por lo tanto, el vendedor necesita conocer el momento de pago del comprador, y el momento de pago del pago final depende de la fecha de transferencia de la propiedad, por lo que el comprador tiene derecho a conocer el momento de la transferencia de propiedad.
4. Se deberá indicar el momento de transferencia de la tarifa.
Ésta es una cuestión accesoria de la propia casa a la que el comprador debe prestar atención, y es una cláusula importante en la “entrega de la casa”. Es necesario indicar la fecha de entrega de los gastos de agua, luz, gas, propiedad, calefacción y otros.
5. Debe haber una relación detallada de los honorarios de la agencia.
A medida que el mercado intermediario continúa mejorando, los consumidores se están dando cuenta gradualmente de que las empresas de corretaje acreditadas pueden proteger eficazmente los derechos de compradores y vendedores. La proporción de casas de segunda mano comercializadas a través de empresas de corretaje aumenta año tras año, por lo que los honorarios de intermediación de las empresas de corretaje han atraído cada vez más la atención de los consumidores.
Sin embargo, actualmente existe un problema en el mercado: los honorarios de agencia que cobran las compañías de valores no están claros. El contrato sólo indica la proporción de los honorarios de agencia con respecto al precio total de la vivienda, sin una lista detallada, lo que conducirá a una asimetría de información y, en última instancia, perjudicará los intereses de los consumidores. Por lo tanto, cuando el comprador y el vendedor firman un contrato, deben solicitar a la empresa de corretaje que explique claramente el objeto de los honorarios de agencia.
6. El comprador deberá reunirse con el propietario.
En la actualidad, algunas casas de bolsa tienen negocios de "adquisición", por lo que existe una operación ilegal de "vender más de una casa", es decir, después de que la casa de bolsa reciba un depósito de un cliente, También lleva a otros clientes a ver la casa, y el precio final Cuanto más alto la consigue, se la vende al que no duda en romper el contrato con el primer cliente. El motivo suele ser la negativa del propietario a vender y las cláusulas de exención de otras empresas de corretaje, es decir, la empresa de corretaje no tiene ninguna responsabilidad por incumplimiento de contrato, y los consumidores que han pagado el depósito sólo pueden tragarse su ira. Se recuerda a los consumidores que si pueden ejercer sus derechos en este momento y solicitar ver al propietario para una verificación cara a cara, esto expondrá su comportamiento inapropiado.
7. Debes aprender a utilizar protocolos suplementarios.
Al firmar un contrato, si los términos del contrato no son claros o requieren un acuerdo adicional, el comprador y el vendedor deben completar las líneas en blanco después de los términos relevantes del contrato o completar los términos adicionales después del contrato para indicar las intenciones de ambas partes Reducir las molestias y problemas causados por significados poco claros en las etapas posteriores.