¿A qué debe prestar atención al comprar un apartamento con servicios?
Los apartamentos con servicios, a diferencia de las residencias ordinarias, son propiedades estilo apartamento que brindan servicios de administración estilo hotel. Integra funciones residenciales, hoteleras, clubes, catering y otras. Generalmente está equipado con una suite completa que incluye cocina y baño, tiene derechos de propiedad independientes y tiene dos funciones: "autoocupación" e "inversión". Algunas personas en la industria lo llaman "cuasi residencial", pero su esencia sigue siendo un apartamento.
¿Qué tal comprar un apartamento con servicios?
Ventajas:
1. Precio total bajo
En general, el precio unitario de los apartamentos con servicios será mucho más bajo que el de las residencias en la misma ubicación. Además, la práctica general de los apartamentos con servicios es tener unidades pequeñas, el área de la unidad principal es pequeña y el precio total es muy bajo.
2. Decorar bien
Los estándares de decoración de las residencias ordinarias se dividen en dos tipos: decoración fina y decoración fina. La fina decoración, también conocida como "decoración integral", según la definición oficial del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se refiere a "todas las superficies fijas de todos los espacios funcionales están pavimentadas o pintadas, y todos los equipamientos básicos de la cocina y baño están instalados." En términos generales, la fina decoración que se encuentra en el mercado es simplemente decoración simple, y el estado de entrega es solo para satisfacer las necesidades básicas de vida en la práctica, mientras que los apartamentos con servicios no lo son. Además de las instalaciones mencionadas anteriormente, generalmente están equipadas con una gama completa de electrodomésticos e instalaciones habitables, logrando un verdadero estándar de "mudanza". Los estándares de decoración son significativamente más altos que los de las residencias, vestíbulos y otras instalaciones públicas comunes. haciéndolos lujosos y lujosos.
3. Buena ubicación, alquiler alto
En términos generales, los apartamentos con servicios generalmente están ubicados a lo largo del metro o CBD y en áreas con buen transporte, cerca de varios edificios de oficinas. Por tanto, la tasa de ocupación de los apartamentos con servicios suele estar más garantizada que la de las residencias normales. Están bien decorados, cuentan con buenos servicios, instalaciones completas y pueden utilizarse para entretenimiento y autoocupación. El alquiler suele ser mucho más elevado que el de los apartamentos. residencias ordinarias, por lo que el retorno de la inversión es razonable y predecible.
4. No se ve afectado por la política de restricción de compras.
Ciudades como Shanghai todavía tienen requisitos de registro de hogar o de seguridad social. Independientemente de si estás casado o soltero, local o extranjero, y si has pagado la seguridad social durante cinco años o no, puedes comprar. un apartamento con servicios. El umbral es bajo y es simplemente un regalo para forasteros y aristócratas solteros.
Desventajas:
1. Menos derechos de propiedad, generalmente 40 años;
2. El agua y la electricidad son estándares comerciales. .La mayoría no son propiedades comunitarias, lo que significa que no han disfrutado de jardines comunitarios, pero algunas comunidades aún los tienen
4.
5, sin balcón, solo apartamentos de alta gama;
6. La proporción de ascensores con respecto a los hogares es anormal. Básicamente hay 5 ascensores y 13 viviendas en el primer piso. Los detalles de la vida, como usar el ascensor para bajar las escaleras en caso de emergencia, son muy problemáticos.
La diferencia entre apartamentos con servicios y apartamentos normales
1 La naturaleza del terreno es diferente.
Los terrenos para apartamentos con servicios son terrenos comerciales y los terrenos residenciales ordinarios son terrenos residenciales.
2. La naturaleza de los derechos de propiedad es diferente.
Los apartamentos con servicios son comerciales y pertenecen a los derechos de propiedad de los apartamentos comerciales y residenciales, mientras que las residencias ordinarias pertenecen a los derechos de propiedad residencial.
3. Los derechos de propiedad son diferentes.
Precisamente porque la naturaleza del terreno utilizado para apartamentos con servicios y residencias ordinarias es diferente, sus derechos de propiedad también son diferentes. Generalmente, los derechos de propiedad de los apartamentos con servicios son de sólo 40 años, y los de las residencias ordinarias son de 70 años.
4. Las áreas de propiedad son diferentes
Los apartamentos con servicios son apartamentos comerciales y su área es relativamente pequeña. La mayoría de ellos tienen menos de 90 metros cuadrados y generalmente no exceden esta área. casas comunes, ya sean pequeñas, medianas, grandes o extra grandes, todo es posible.
5. Diferentes instalaciones internas
Los apartamentos con servicios generalmente están diseñados y decorados de acuerdo con los estándares de los hoteles de estrellas. Aunque está equipada con cocina y baño, la cocina es generalmente relativamente sencilla y las instalaciones básicas de vivienda en las residencias ordinarias están completas.
6. Manejo físico diferente.
La forma de administración de la propiedad de los apartamentos con servicios es similar a los servicios de un hotel, lo que significa que hay servicios especiales como la limpieza de las habitaciones, mientras que las propiedades residenciales comunes generalmente solo existen en lugares públicos y usted debe ser responsable de la higiene interior. .
7. Precios diferentes
Los apartamentos con servicios generalmente están ubicados en el centro de la ciudad o en zonas prósperas. El precio es ciertamente más alto que el de las residencias comunes a su alrededor, y generalmente son para negocios. fines, es decir, Sólo para alquiler, no para venta.
¿Qué impuestos y tasas hay que pagar al comprar un apartamento con servicios?
Los apartamentos con servicios se dividen en apartamentos con servicios residenciales y apartamentos con servicios no residenciales. Estos dos impuestos son diferentes. Analicémoslo por categoría:
(1) Propiedad residencial: la compra requiere impuesto de escritura, tarifa de registro de hipoteca y tarifa de registro de transferencia. Las normas de cobro son las siguientes:
①Impuesto de escrituración: Las normas de cobro están relacionadas con la primera y segunda casa y el área de construcción. Los detalles son los siguientes:
②Tarifa de registro de hipoteca: 80 yuanes;
③Tarifa de registro de transferencia: 80 yuanes.
(2) Casas no residenciales: se requieren impuesto sobre la escritura, impuesto de timbre, tarifa de registro de transacciones y tarifa de registro de hipoteca. Los detalles son los siguientes:
①Impuesto de escrituración: (precio aprobado - impuesto al valor agregado) × 3%
②Impuesto de timbre: precio del contrato × 0,05%
③Tarifa de registro de transacción: 550 yuanes.
④Tasa de registro de hipoteca: 550 yuanes.
51 Dongshi recuerda: Si compra un apartamento con servicios en una nueva residencia, debe considerar si debe cobrar el impuesto a la propiedad. Para los apartamentos con servicios no residenciales recién adquiridos, no se aplicará el impuesto a la propiedad por el momento.
Cómo elegir un apartamento con servicios
1. Instalaciones de apoyo
Los apartamentos con servicios generalmente están bien decorados y equipados con varios electrodomésticos que los consumidores pueden llevar consigo. . Sin embargo, los diferentes apartamentos con servicios tienen diferentes configuraciones de estas instalaciones. Cuanto mejor sea la configuración, más fácil será para los inversores alquilarlos en el futuro. Además, las instalaciones de apoyo circundantes son igualmente importantes.
2. Selección regional
Las cuestiones regionales son especialmente importantes para los inversores. Debido a que es necesario considerar que los terrenos se pueden alquilar más rápido en el futuro, los inversores deberían intentar elegir áreas con distritos comerciales maduros e instalaciones de transporte relativamente completas para la inversión. Además, también es necesario considerar las perspectivas de la región. Una vez que la zona se desarrolle bien en el futuro, también aumentará la posibilidad de que la casa se valore o se pueda revender fácilmente.
3. El criterio es una alta tasa de rentabilidad del alquiler.
Si se trata de una inversión pura, la tasa de rendimiento es la primera prioridad para usted. Ponga el rendimiento del alquiler en la balanza y saldrá la respuesta.
4. Si no es rentable, depende de la diferencia de precio con las casas de los alrededores.
Básicamente, puedes aceptar un 30% de descuento en comparación con propiedades residenciales en ubicaciones similares, y ahora este descuento es definitivamente mayor. No es raro ver un descuento del 30% en el mercado actual. Si quieres comprarlo, un 50% de descuento es más apropiado.
5. Inspección exhaustiva del producto.
Si el promotor no está familiarizado con ella, se pueden ver sus intenciones desde un lado y no es recomendable simplemente vender la casa. Lo que finalmente gana la reputación del mercado para los apartamentos con servicios no es sólo la ubicación, sino también el producto en sí, incluido el diseño de la unidad, la configuración de la comunidad y los servicios inmobiliarios.
¿Puedo obtener un préstamo para comprar un apartamento con servicios?
Se permiten préstamos comerciales, pero no se permiten préstamos de fondos de previsión. Los préstamos del fondo de previsión sólo se utilizan para viviendas personales. Los apartamentos con servicios son propiedades comerciales y no pueden recibir préstamos del fondo de previsión.
Tenga cuidado al comprar un apartamento con servicios
Incluso si compra un apartamento con servicios para inversión en lugar de para uso independiente, también debe prestar atención a algunas cuestiones básicas al comprar un apartamento con servicios. apartamento y tratar de evitarlos y aumentar la posibilidad de ganancias. En primer lugar, debemos entender que la tasa de ocupación de los apartamentos con servicios es relativamente baja, generalmente inferior al 70%, debido a los largos pasillos y las grandes zonas comunes. Al mismo tiempo, dado que el carácter del suelo de los apartamentos con servicios es comercial, los costes de transacción pagados son mayores que los de los apartamentos.
Además, es probable que los apartamentos con servicios tengan algunos problemas, como mal funcionamiento de las habitaciones, pocas habitaciones orientadas al sur, muchos residentes, área comunitaria pequeña, etc. En el mercado, factores subjetivos y objetivos como la intensificación de la competencia homogénea, las cuestiones de planificación y diseño de la propiedad en sí, los precios o los alquileres esperados que se desvían del propio mercado y su espacio de apreciación pueden tener un impacto en el rendimiento de la inversión.