Un año después de la nueva ley de B&B Tokio, ¡los datos de B&B quedaron expuestos! Análisis en profundidad de ingresos y umbrales
Hoy en día, el umbral para invertir en Tokyo B&B es extremadamente alto y los ingresos son extremadamente altos.
Después de la nueva ley sobre B&B, he estado prestando atención al mercado de B&B en Japón.
También utilizo el algoritmo de rastreo escrito por mis amigos y por mí para capturar datos mensuales de forma continua.
En marzo los datos eran alentadores y comencé a estudiar este asunto con concentración.
Iniciar muchos análisis e investigaciones, encontrar un arquitecto intermediario, abrir un negocio, recaudar fondos, etc.
Iré a Japón en julio para inspeccionar el terreno y reunirme con agentes y arquitectos.
Existe una enorme brecha en este mercado en este momento.
Aquí me gustaría compartir contigo la experiencia y el conocimiento que he adquirido durante estos años.
Espero que esto ayude.
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Para entender el mercado de B&B de Tokio, necesitamos entender un concepto, que es la era post-B&B.
Se puede decir que tras el nacimiento de Airbnb, ha florecido en todas partes.
La industria B&B en varios lugares ha experimentado un período de gran crecimiento, que llamamos la "Edad de Oro de B&B".
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Aunque la competencia aumentó gradualmente durante ese tiempo, el mercado también se expandió gradualmente.
La inversión es pequeña, el retorno es rápido y el umbral es bajo, lo que permite que la primera persona en ingresar gane mucho dinero.
Este período también cultivó todo el mercado y cambió los hábitos de alojamiento de la gente.
Al mismo tiempo, también cultivó a muchas personas-anfitriones destacados.
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Como todos los mercados emergentes, a medida que el mercado se expande y se desarrollan los hábitos de los usuarios,
se comienzan a introducir políticas y se eliminan los actores de pequeño capital. entradas de capital.
En Tokio, desde junio de 2018 se aplica una nueva ley de B&B.
Tokio ha entrado oficialmente en el típico mercado post-B&B.
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Es decir, habrá algunos meses de tiempo de ajuste, pero la implementación de la nueva ley de B&B aumentará el número de B&B en Tokio de 25.000 a 2019. El 15 de agosto de 2018, solo quedaban 12.280 B&B y menos de la mitad sobrevivieron.
(Eliminación gradual de la lista en 180 días)
El mercado de B&B de Tokio era originalmente muy bueno, pero de repente la oferta cayó a menos del 30%.
El resultado es que la tasa de ocupación se llena instantáneamente, e incluso la tienda de ocio en casa tiene una tasa de ocupación superior al 90%.
Todos se reservan con uno o dos meses de antelación.
El algoritmo de ocupación de años anteriores no ha sido escrito, a partir de 2018 y 12:
Para comparar estos datos, echemos un vistazo a Beijing, la ciudad con mejor desempeño de China. :
Se puede ver que los datos de Beijing son realmente muy buenos. En comparación con las tasas de ocupación promedio fuera de temporada de Guangzhou y Shenzhen, ambas están por encima de 20.
La temporada baja de Beijing es de alrededor de 50, mientras que la temporada baja de Tokio sigue siendo de alrededor de 70, y es promedio durante todo el año. Sin mencionar las mejores, ¡básicamente están 100% alquiladas por completo!
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Por un lado, el número de personas que vienen a Tokio ha alcanzado un nivel récord.
Por otro lado, se debe a que el umbral para nuevas leyes B&B es demasiado alto.
Como resultado, todo el mercado escasea y los precios unitarios han aumentado.
Además, ante la escasez del mercado, el gobierno comenzó a descentralizar las políticas.
Reducir los estándares hoteleros, abrir zonas especiales hoteleras y abrir visas para habilidades específicas a la industria hotelera.
Sin embargo, debido a que el umbral anterior era demasiado alto, el crecimiento sigue siendo relativamente lento.
El mercado aún se enfrenta a un gran número de vacantes.
A agosto de 2019, la tasa de ocupación de Tokio y el beneficio medio por habitación son: (yenes).
En otras palabras, el mercado está increíblemente bueno en este momento.
Pero ¿por qué en un mercado tan bueno nadie se lanza a él?
La razón es: ¡el umbral es extremadamente alto!
¿Por qué el umbral es tan alto? El siguiente es el análisis:
Primero, analice la corriente principal del mercado hotelero de Tokio después de la introducción de la nueva ley hotelera desde tres aspectos.
Son: 180 días de alojamiento, comprar una casa reformada y construir tu propia casa.
(No analizaremos la situación de la Zona Especial B&B por el momento. A continuación, realizaremos un análisis especial de la Zona Especial B&B de Osaka o la Zona Especial Ota de Tokio.)
Estos tres umbrales son extremadamente altos y cada uno tiene sus propias características. Permítanme analizarlos uno por uno:
Este tipo de inversión es pequeña y los ingresos están bien, pero son inestables.
Porque gestionar un B&B es mucho más problemático para el propietario que alquilarlo a largo plazo.
Muchos propietarios no están dispuestos a hacerlo.
E incluso si el propietario está de acuerdo, todavía necesita obtener el consentimiento de la junta vecinal de la comunidad donde se encuentra la casa.
Debido a que los comités vecinales japoneses votan, mientras algunos propietarios no estén de acuerdo, no funcionará.
Para ser honesto, lo hay.
Después de nuestra inspección en Japón, nos quedamos en una casa con mucha gente y preguntamos a mucha gente.
Aunque solo puedes trabajar durante 180 días, puedes solicitar dos licencias y registrar diferentes después de que lleguen los invitados.
Para cubrir los 365 días, o a través de múltiples plataformas o transacciones offline.
Pero este tipo de ilegalidad no se debe a la ignorancia de las autoridades, sino a que la brecha del mercado es demasiado grave.
Así que hacen la vista gorda. Ésta es una situación especial durante el período de transición.
Mi predicción es que mientras pueda sobrevivir a los Juegos Olímpicos, inmediatamente aumentaré mis esfuerzos.
Aunque esta es mi suposición personal,
Sin embargo, creo que la esencia de B&B es el flujo de caja, la estabilidad es lo más importante y violar la ley es un tabú para la estabilidad.
¿Una licencia de B&B está libre de impuestos en comparación con una licencia de hotel?
Pensé que era innecesario hasta que nos encontramos con un ciudadano anfitrión junto al Sky Tree.
Nos contó que la oficina de impuestos lo invitó a tomar un té.
Notificarle con antelación que tendrá que pagar impuestos en el futuro,
y rastrear la fuente para hacerle pagar todos los impuestos que no ha pagado en años anteriores (pero el aún no se ha determinado la fecha de pago).
Así que creo que las ganancias se reducirán aún más en los próximos 180 días.
Esto es lo más vergonzoso. La conclusión es que la inversión no es baja y puedes construir tu propia casa, pero los ingresos son sólo ligeramente superiores a los del alquiler.
Los motivos son los siguientes:
Según la normativa de protección contra incendios, "el camino de la puerta debe tener más de 4 metros para que los camiones de bomberos puedan aparcar",
es necesario "dejar uno a cada lado" ***ruta de escape de 1 metro" es casi imposible.
Las casas en Japón están todas una al lado de la otra. Para mejorar la utilización del suelo,
La gente normal no cederá 1 metro de espacio de escape al construir una casa)
Los pocos que cumplan las condiciones deben cumplir con la nueva ley B&B. .
Para quienes se especializan en vender hoteles e invertir en desarrollo.
Generalmente, el beneficio del desarrollo inmobiliario en Japón es del 30% al 40%.
(Si compra el terreno usted mismo y gasta 2 millones para desarrollarlo, probablemente lo venderá por 2,6-2,8 millones).
Especialmente diseñado para hoteles, el precio total es ¡hasta 50% -100%!
Debido a que hay muy pocas personas que pueden solicitar una licencia y la tasa de retorno es demasiado alta,
el precio es considerablemente más alto que el del mercado general.
Esto es teóricamente posible.
Sin embargo, debido a la gran cantidad de mano de obra en Japón y a las extremadamente altas tarifas de eliminación de basura,
todavía se necesitan de 3 a 6 meses para renovar un B&B, y el costo de renovación es alto.
No será más rápido ni más barato que construir tu propia casa.
Pero si se cambia a una licencia ordinaria de 180 días, la tasa de retorno y la estabilidad no son tan buenas como las de las casas autoconstruidas.
El volumen de inversión es mucho mayor que alquilar una casa, pero la rentabilidad no es mucho mayor.
No es un buen negocio.
Los ingresos son enormes (tal vez entre un 30% y un 50%), que también es mi elección, pero la escala es grande, el ciclo es largo y los requisitos del equipo son altos.
Porque como quiero construir mi propia casa, siempre quiero comprar un terreno mejor.
La situación en Tokio es que el terreno es muy caro.
Sin embargo, debido a que tengo datos de hoteles en Tokio en los últimos tres años,
todavía podemos encontrar algunas depresiones valiosas, pero es realmente difícil para la gente común encontrarlas.
En segundo lugar, el ciclo es largo. Si es de madera, se comprimirá más rápido y más.
Quizás sean posibles seis meses de desarrollo. Pero nuevamente, como queremos construirnos a nosotros mismos, siempre queremos construir algo mejor.
El RC no solo es bueno en aislamiento acústico, cálido en invierno y fresco en verano, sino que también ahorra energía y puede dividir los derechos de propiedad.
Significa que la casa terminada se puede vender por el número de habitaciones.
Pero si construyes un RC o una estructura de hierro, tardará entre 8 y 12 meses, más el tiempo de diseño y solicitud de licencia.
Serán 10-14 meses. Este ciclo puede ser más largo.
Las casas de construcción propia se diferencian de las casas de alquiler y cambio. Las casas de construcción propia tienen requisitos de terreno muy elevados.
Necesidad de cumplir: (1) Requisitos de solicitud de construcción (2) Requisitos de licencia de hotel (3) Requisitos de rendimiento.
La tasa de rentabilidad es buena porque tenemos datos y es muy fácil de inferir.
Los requisitos para las solicitudes de construcción y las licencias de hotel son muy detallados. Me temo que después de comprarlo, descubriré que no cumple con las regulaciones y es posible que ni siquiera se construya.
Afortunadamente, nuestros arquitectos tienen experiencia y pueden descartar aquellos que no funcionan.
Y utilice este método de diseño para mejorar la utilización del espacio.
Pero aun así, vimos cientos de terrenos.
Solo puedes elegir unos pocos terrenos que estén garantizados para construir edificios, tengan certificados y tengan altas tasas de rentabilidad.
Es demasiado difícil.
Porque como tienes que construirlo tú mismo, tienes que confiar en productos desde cero.
También existen diferencias entre hoteles. Porque las necesidades de los clientes de un hotel son completamente diferentes a las de un B&B
Por ejemplo, se debe tener en cuenta el número de viajes familiares, y el diseño, el ambiente de alojamiento y la experiencia especial de un B&B son todos importantes. .
Especialmente la apariencia del edificio. Una buena apariencia del edificio puede promover directamente su explosión.
No tienes que preocuparte por la tasa de ocupación y el precio unitario durante más de diez años.
Esto involucra al responsable de producto del hotel (similar a un gerente de producto).
Se requiere un equipo que entienda el hotel para diseñarlo desde el principio, incluso en base a datos y base de clientes.
Esto requiere la habilidad de muchos talentos; de lo contrario, las ventajas de las casas autoconstruidas no se reflejarán.
Además de los responsables de producto, también hay arquitectos, administradores y, posteriormente, responsables de operaciones.
En comparación con cambiar de casa o alquilar una casa usted mismo, debido a que el área es grande, los requisitos para el equipo también son altos.
En otras palabras, las casas autoconstruidas tienen un enorme potencial de ingresos.
Pero todos se basan en un equipo que comprende los productos y las operaciones, y diseña productos novedosos desde cero.
También pasamos varios meses construyendo nuestro equipo actual.
Incluidos los arquitectos, todos son diseñadores especializados, con poco espacio y bajo coste, y los casos que han vivido también son perfectos.
También son importantes los ejecutivos que manejan solicitudes legales, fiscales y de licencias. Esta industria es heterogénea.
Nos llevó mucho tiempo identificar ahora socios fiables.
Así que también es complicado encontrar equipo.
El mercado de B&B de Tokio ha entrado en la era post-B&B. Si puedes sobrevivir, las ganancias serán altas, los riesgos serán pequeños y todo será muy estable.
Además, todavía existe un enorme hueco en el mercado. A juzgar por la tasa de crecimiento, se necesitarán varios años para volver a la situación anterior a la nueva ley.
Pero el umbral es alto, no hay mucho espacio para los pequeños inversores y no hay mucho espacio para el capital si no se encuentra un buen equipo.
Lo anterior está escrito por el Sr. Mao Ben, y los derechos de autor de los datos y el contenido le pertenecen, comenzando por Zhihu.